物业管理方案

一、物业管理前期筹备工作

1. 管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。

2. 建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。

3. 依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。

4. 制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。

5. 规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。

二、接管后的日常管理服务工作

1. 设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。

2. 安防工作：

1) 保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。

2) 保安倒班制：实行24小时值班和巡视。

3) 门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。

4) 充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。

5) 做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。

6) 建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。

7) 配有消防系统设施设备，能随时启用。

8) 小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。

9) 加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。

10) 车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。

3. 为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：

1) 各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；

2) 小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；

3) 本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；

4) 各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；

5) 为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；

6) 凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；

7) 各业主（住户）有责任关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用；

8) 住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。

4. 环卫绿化工作：

1) 公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小

区内主要道路积水、积雪。

2) 生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。

3) 二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。

4) 做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。

5) 聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。

5. 环境和卫生管理规定

为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：

1) 本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。

2) 本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。

3) 切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。

4) 住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。

5) 凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。

6) 豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。

7) 保持小区的安静，不得在休息时间（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。

8) 爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物

6. 房屋及设备、设施管理

1) 房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。

2) 与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。

3) 建立设备台帐，并设臵标志，以示区别和了解。

4) 公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成巡查养护，所有设备均按《维保计划》进行维保。

5) 公司每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时提出整改。

6) 做到小修，业主随叫随到，30分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时回访。

7. 加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。

8. 积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主提供中介电话，方便业主购机船票、请保姆、请钟点工等。

9. 根据本小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。 三、小区车辆管理规定

1. 自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放；

2. 管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离；

3. 车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走；

4. 机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；

5. 不准在小区内任何场所试车、修车、练习；

6. 不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿；

7. 不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车必须停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）；

8. 不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施；

9. 保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。 四、管理模式

（一）拟采取的管理方式

服务质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、公安派出所等部门紧密联系的"共建"机制。

（二）管理处组织机构

1、办公室：

（1）负责日常事物，代收代发报纸信件

（2）检查楼宇和绿化养护、保洁

（3）协调处理邻里关系

2、工程部：

（1）负责房屋质量检查

（2）建立设备设施维保计划

（3）做好日常维修保养工作

3、财务部：

（1）管好用好财务

（2）负责日常收管理费、租金、代收费等

（3）统购日常维修器材、分发器材

4、保安部：

（1）选好保安员搞好培训，管好保安

（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序

（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全

（三）管理人员的配备

1、项目经理1人，全面负责小区日常事务管理。

2、物业主管及客户服务4人，负责楼宇的检查服务及收费等。

3、水电工6人，负责小区日常水电及工程维修。

4、保洁工20人，负责小区公共卫生，全日制保洁。

5、绿化工2人，负责小区绿化日常养护。

6、保安14人，24小时值班。

五、人员的选拔和培训管理

（一）人员选拔

根据本小区的特点及所需的服务要求，适应今后的管理及服务水平，所聘用的各基层管理员将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，逐步向社会公开招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系的高素质人才。

（二）培训目标及方式

为了适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，我公司将严格选聘人员，所聘用的各基层管理员工将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，除公开向社会招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系，高素质、高效、精干的人员外，还必须定期组织理论学习培训，管理处并同时进行必要的培训工作技能训练，务求使其能日常管理事物的工作。

公司会采取集中与分工种培训，将内部培训与外部培训相结合，造就房屋管理，电脑与档案管理，治安管理，消防管理，水电管理，财务管理，与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍，有人才能出好成果。我公司将同时负责督导及培训各级别管理员工的专业管理知识，使其能于理论中实践实质管理工作。

（三）培训计划及内容

公司制定员工培训计划，定期对员工进行培训，提升员工素养，提高服务质量。

（四）培训考核

为体现培训的效果并贯彻管理制度及工作经验的落实公司于员工培训期间通过不定期的培训考

核确保培训的质量。

六、物业管理服务承诺

我公司将以"以人为本，科学管理，依法办事，真诚服务"为宗旨，在该小区管理中采用以往的成功经验以外，将在以下几个方面作新的尝试：我们将引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理协调管理等先进的管理方法。根据ISO9001：2000质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业的要求，探索并逐步走上物业的管理标准化之路；始终强调把服务业主（住户）作为管理的重心。

(一) 物业管理公共服务质量标准

1、房屋共用部位、共用设施设备的维护

（1）房屋

A.房屋完好率达98%以上；B.房屋零修、急修及时率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外观良好、整洁、无缺损现象；E.房屋装修符合管理规定。

（2）协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。

（3）环卫设施完好无损。

（4）道路畅通，路面平整。

（5）消防设施完好无损，可随时启用。

2、安全护卫

（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班；

（2）安全护卫人员24小时巡查；

（3）小区24小时监控；

（4）交通、车辆管理有序；

A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。

B、机动车辆按序停放。

（5）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；

（6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态进一部恶化，协助保护现场。

（7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。

3、绿化与环境卫生

（1）绿化符合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；

（2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；

（3）修剪及时，整齐美观；

（4）绿化品味高，有较高观赏价值；

（5）小区内全方位保持清洁；

（6）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；

（7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患；

（8）环卫设施整洁；

（9）无乱贴、乱挂、乱划现象；

（10）噪音等符合环境标准。

4、收费管理

（1）服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标价；

（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创文明小区；

（3）建立收费管理制度，责任落实到人；

（4）遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为；

（5）认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%；

（6）业主意见反馈满意率90%以上。

（二）物业管理公司提供的服务项目（分期逐步到位）

1、便民服务（部分收费）

（1）清洗空调过滤网；（2）室内清洁；（3）检修电器（室内自用部位）；（4）修理家具配件；

（5）安装、更换配件；（6）修理，开关、插座、电话盒等；（7）修理、更换门铃、门锁、信箱锁；

（8）修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；（9）修理、更换水龙头、水阀及各类软管；（10）修理洗手

盆、下水管及抽水马桶；（11）代办有线电视开户；

2、商务服务（部分收费）

（1）代办收订报纸杂志、邮递；（2）管理小区内的商业网点；

3、社区娱乐、文化活动服务

（1）棋类；（2）牌类；（3）球类；（4）健身活动；（5）书刊阅览；（6）欢庆节日；

（三）物业管理企业

1、企业须持有物业管理企业资质证书；

2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；

3、人员培训，持证上岗；

（1）企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；

（2）档案管理规范，资料齐全；

（3）积极使用新技术，广泛使用计算机管理。

（四）便民活动

提供便利、高效、经济的便民服务是我们公司服务业主、提高业主的工作与生活质量保障之一。我们将根据小区的结构、地理位臵及周边的配套设施情况及业主的需求，提供丰富的便民及特约服务项目，切实提高物业管理综合服务质量。

明友物业管理公司

年 月 日

 

第二篇：物业工程部管理方案

物业工程部管理方案

一、概述

物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产 品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本要求。

我们将在 “科学管理，挚诚服务；专业呵护，激情超越”的质量方针指导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。

二、物业工程部内部统筹管理：

1) 负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设

备的安全运行与装修设施的完好；

2) 深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查；

3) 编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平；

4) 制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施；

5) 制订部门工作计划；

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6) 主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式；

7) 每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施；

8) 审核部门报表、请示和报告；

9) 制定工作计划，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评估；

10) 整理上报部门合理化建议；

11) 组织部门创新活动；

12) 处理下级上报的各类问题；

13) 处理突发事件；

14) 组织本部门评优活动。

3、协作其它部门

（1）协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作；

（2）协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作；

（3）协调外部门对维修部提出的其他工作要求。

4、对客服务管理

（1）及时处理业主提出的问题；

（2）处理突发事件。

5、自我管理

（1）根据公司要求制定个人年度、月度学习计划；

（2）按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训；

（3）听取各层级管理方面意见，并逐条落实；

（4）定期自我总结，总结管理中的不足。

三、督促和落实部门内部管理计划：

1、部门班以上级别工作例会

（1）主持部门工作例会； （2）传达公司会议精神；

（3）公布内部自查中存在的问题，表扬好人好事，做到奖罚分明。

2、学习与研究

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（1）每天利用部门例会时间学习企业文化；

（2）组织人员研究解决工作中存在的疑难问题；

3、督促基层管理人员培训部门员工

(1)督促部门班组长或专业技术人员有对部门员工进行培训的职责；

（2）每月至少一次对部门员工进行专业培训；提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。职业道德规范和日常用语规范培训,员工通过训练有素的言行举止，共同塑造兴广物业的公众形象。

（3）培训重点立足研究业务，提高专业技术水平，力求一专多能，加强管理，培强责任感，提高发现问和解决问题的能力；

（4）培训做到结合实际工作中存在的问题，分析事故发生的原因，总结经验教训；

4、检查与评估

（1）检查工作，定期做出评估；

（2）检查工作表格的填写情况；

（3）检查员工对公司企业文化学习情况；

（4）对重要设备、机房每天至少巡视一次。

5、沟通会

（1）每周组织一次例会，总结本周工作，针对存在的问题，提出解决方案，并布置下周工作；

（2）每周组织一次“员工沟通会”，了解员工思想状态、探讨工作中的不足，发挥员工的创造性，鼓励员工提供合理化建议，对上级管理人员的评估、个人具体问题；

（3）及时通报沟通会内容；

（4）每周组织一次装修组例会，了解近期装修施工过程中存在的顽症，结合现有装修管理制度进行整改、研讨可行性方案和措施；（为了有效减少一线装修管理员的工作责任心问题，制定每月区域性轮岗制度，将有效抵制个别装修管理员

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的违纪行为）

（5）将沟通会内容整理在案，上交物业公司片区主任审阅指导。

6、专题总结会

（1）对重复发生的同类问题找出发生原因，并拿出整改措施；

（2）追究相关人员的责任；

（3）拟定分析报告，报片区主任审批。

7、“创新、合理化建议”制度的落实

（1）收集合理化建议，审核建议汇总表；

（2）审批后组织实施创新合理化建议；

8、设备安全运行工作

（1）制订设备安全运行责任制；

（2）督导基层管理人员对重点设备进行不定期的抽查检查工作。

四、与其他部门协作

1、配合公司其它部门工作

积极做好与公司其它部门的沟通，做好配电、供水、弱电维修工作。

2、质量跟踪

现场跟踪重大质量问题，查明原因，提出解决措施。

3、与行政部采购管理负责人协调

（1）保证各类备品备件的及时供应；

（2）做好设备零配件的管理。

4、与其他部门协作

（1）与相关部门协调，做好设备维修、改造工作；

（2）做好使用设备部门的技术操作培训。

五、对业主服务管理

1、阅读报表

（1）阅读当日工作日志，检查＜设备巡查表＞，掌握设备运行情况；

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（2）阅读当日＜设备维修登记表＞，掌握设备维修情况。

2、现场督导

（1）亲临现场指导，及时解决协调问题；

（2）对督导过程中遇到的问题及时进行补救。

3、处理客人投诉或突发事件

（1）出现客人投诉或突发事件，第一时间赶赴现场，查找原因；

（2）协调相关部门及时处理解决，关系到对业主服务的要赔礼道歉，升级服务；

（3）若属人为原因造成，查找责任人，将落实情况汇总及时拿出处理意见。

六、自我管理：

月度总结

进行月度工作总结,必须包括本月工作进展、存在问题及原因、拟采取的解决方法；进行个人总结，找出个人自身不足，言明下月努力方向。

七、区内各软硬件设备设施维护巡查计划和规范要求：

1. 设备机房

1） 每月清洁 1 次，室内无杂物。

2） 在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消防器材，确保完好有效。

3） 设施设备标志、标牌齐全。

4） 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

5） 交接班记录、工作日志等齐全、完整。

2.1 共用部位：

1 房屋结构

每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。 2 建筑部件

1） 每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

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2） 每月巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3） 每月检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面等。

4） 每年多雨季节和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3 附属构筑物

1） 每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2） 每季度检查 1 次雨、污水管井等。

3） 每季度巡查 1 次大门、围墙、围栏等。

4） 每月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5） 每年检测 1 次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。

2.2 二次供水设施

1 每月检修水泵一次，每天每班次巡视生活水泵房不少于2次，并填写运行记录；

2

3 生活水池（水箱）每年消毒次数不少于2次；并有消毒处理记录； 机房需人走上锁。

2.3排水系统

1 排水设施

每月对排水系统进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。

2 污水泵

汛期每日巡视 2 次，平时每日巡视 1 次，检查设备运行状态；每周进行 1 次手动启动测试；每季度养护 1 次。

3 化粪池

每一年检查 1 次化粪池；组织安排清掏。

2.4 消防泵房

1.每日检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常 情况下，生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于“自动”位置。

2.消火栓泵、喷淋泵每月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的

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正常使用。

3.维修员每周对泵房地面和设备外表进行一次清洁。

4.按照水泵维护保养规程定期对水泵进行维护保养，并作好相关工作记录。

5.保证水泵房的通风、照明设施完好。

6.未经部门负责人许可，非工作人员不得入内，离开锁门。因工作原因必须进入机房的人员，当值人员必须详细记录表《机房外来人员登记表》上。

2.5 照明和电气设备

1 楼内照明

每班巡视 1 次，一般故障 8 小时内修复；复杂故障 1 日内修复。 2 楼外照明

每日巡视 1 次，一般故障 12 小时内修复；复杂故障 3日内修复；每 2 周调整 1 次时间控制器。

3 应急照明

每日巡视 1 次，发现故障，即时修复。

2.6 变配电系统

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5 每日巡视检查设备房设施设备，并填写运行记录； 每月检查紧固系统接线端子，保证接触良好； 每月检修发电机1次，并试车15分钟； 雷雨季节来临前检查系统防雷接地情况； 检测：每年检验 1 次内部结算电能表。

2.7 智能可是监控门禁系统

2.7.1 监控系统：

每周维护检查红外线报警装置一次，进行故障测试；

每月维护除尘一次，确保录像清晰；

每月全面检查线路接头及系统元件；

具体如下：

每月检查设备运行状态1次；每月表面清洁 1 次； 报警控制管理主机：

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每年内部除尘 1 次。

表面清洁每月/ 2 次。 对讲门口机：每月检查2 次按键、显示屏等；

网络控制箱：每半年检查 1 次外观、接线；每半年表面清洁 1 次；每 年内部除尘 1 次。

红外对射探测器： 每月检查 1 次接线、探测范围、防水状况等；每

半年表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。

图像采集设备：每周检查 1 次监视画面、录像功能；每月表面清洁 1

次；每年内部除尘 1 次。

摄像机：每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等， 进

行相应的调试；每季度镜头表面清洁 1 次；每年防护罩内 部除尘 1 次。 解码器 ：每季1次对防雨罩、接线进行相应的调试；每月表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。

云台：每半年检查 1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年 表面清洁 1 次；每年转动部位上润滑油 1 次。

巡更点：每季度检查 1 次外观；每季度表面清洁 1 次；每日存储 巡更记录。

读卡器：每季度检查 1 次外观；每季度表面清洁 1 次，查看防水 状况。

电磁锁门锁：每季度检查 1 次吸力、外观、接线。

出门按钮：每季度检查 1 次开锁功能、接线。

2 可视对讲系统：

每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次，保证系统正常使用；

每周检查器件箱及备用电源；

每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次，并根据需要更新电源及配件。

每日检查 1 次监视画面、录像功能；每周表面清洁 1 次；每季度内部除尘 1 次。

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3 停车管理系统：

办理新卡及续缴管理费后当天内录入用户信息；

系统管理员每周进行系统维护一次；

维修班每天检查道闸、读卡器及出票机；

外委公司保证系统维护半年内不少于三次。

2.8 电梯

1 电梯在投入使用前或者投入使用后，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。

2 在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

3 每月对电梯例行检修2次，日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。

5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

6 发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向电梯维保单位负责人报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在 30 分钟内到达现场。

2.9 园林景观水系统

1 每天开启水景前检查系统管网及控制部件；每季度进行防渗漏和防漏电检查，保证用电安全。

2 使用期间每周巡查 1 次喷水池、水泵及其附属设施，并配制水处理药剂，

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水质符合卫生要求；

3 每年进行一次系统设备维护保养检修，管道阀门油漆。

4 设置必要的安全警示标志。

2.10 有线电视系统

1 每天巡视机房次数不低于1次，并适时监控信号源质量；

2 接业主报修1小时内解决问题；

3 每周全面检查一次线路信号放大器，发现问题一小时内通知电视网络公司解决；

4 每年信号接入单位系统维护保养不少于2次。

2.11 网络系统

1 每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次，保证系统正常使用；

2 每周检查器件箱及备用电源；

3 每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次，并根据需要更新电源及配件。

总之，物业服务工作是讲究团队协同作战的一项工作，也是一项细水长流的工作，更是一项需要我们不断坚持，不断总结，不断付出的一项工作。任何一个环节做得不到位，都会对整个物业工作带来极大的影响，我们必须统一思想，上下一致，才能无微不致、无往不胜，真正把物业服务工作落到实处。在公司领导的带领和大力支持下，物业公司管辖下地各小区的物业管理工作，围绕以服务为主的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，制定了清晰的运作路线，并展开行之有效的工作。

中山市远洋物业服务有限公司B片区工程部：叶泰洪

20xx年11月1日

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