关于印发宁波市物业服务收费管理

实施办法的通知

甬价管〔20xx〕162号

各县（市）、区物价局、市区各物业管理公司：

根据国家发展改革委和省物业服务收费管理的规定，结合我市实际情况，制定了《宁波市物业服务收费管理实施办法》。现将该办法印发给你们，请遵照执行。

该办法实施前，已由政府价格主管部门核定的普通住宅小区物业服务收费标准，凡已成立业主委员会的，自该办法实施之日起同时废止；尚未成立业主委员会的，继续执行至前期物业服务合同期满。

宁波市物价局

二OO五年x月二十六日

宁波市物业服务收费管理实施办法

第一章 总则

第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业合法权益，促进我市物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》以及国家和省物业服务收费管理办法规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于宁波市行政区域内物业服务收费行为及其管理活动。

第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

第四条 物业服务收费实行统一领导、分级管理。宁波市价格主管部门会同市房产行政主管部门（以下简称物业主管部门）负责全市物业服务收费的监督管理工作，并组织实施海曙区、江东区、江北区、科技园区、东钱湖旅游度假区行政区域内物业服务收费管理。

各县（市）、区政府价格主管部门会同同级物业主管部门负责并组织实施对本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第二章 物业服务收费管理

第五条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开以及收费与服务质量相适应的原则。

第六条 本办法所指的物业服务包括物业管理区域内的物业管理综合服务、房屋共有部位和共用设施日常维修服务。

（一）物业管理综合服务应当包括以下内容：

1、公共场所的清扫保洁，房屋外立面的保洁，生活垃圾的收集、清理，化粪池的清理等；

2、公共绿地、花草树木的养护管理；

3、公共秩序维护，协助做好安全防范工作、

4、除房屋本身共有部位和公共设施外业主共有的公用配套设施设备和相关场地的维修、养护和管理；

5、物业的档案管理；

6、合同约定的其他公共性服务。

（二）房屋共有部位和共用设施日常维修服务包括房屋本身的房屋的防水层、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共有部位和公用的污水管、雨水管、废水管、空调落水管、电梯、照明、防盗、消防等共用设施设备的日常维修、养护和管理。

第七条 本办法所称的物业服务收费，包括物业管理综合服务费、房屋共有部位和共用设施日常维修费。

（一）物业管理综合服务费是指物业管理企业按合同约定为业主、物业使用人提供公共性服务所收取的费用。÷

（二）房屋共有部位和共用设施日常维修费是指物业管理企业对房屋共有部位和共用设施提供日常维修养护服务所收取的费用。

第八条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的阶段以及提供服务的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

（一）普通住宅小区（包括普通住宅小区内的非住宅、高标准住宅，下同）的前期物业服务收费实行政府指导价，由物业管理企业或开发建设单位按规定在政府价格主管部门核定的基准价基础上规定幅度内确定。

（二）非住宅、高标准住宅以业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价，由物业管理企业与业主或业主委员会协商确定，其中普通住宅小区的物业服务收费报当地政府价格主管部门备案。

本办法所称的高标准住宅是指别墅和基本造价超过当地政府价格主管部门公布的拆迁补偿基本造价（或重置价格）1倍以上的中高层住宅。属高标准的中高层住宅，由开发建设单位或物业管理企业提出意见，报当地政府价格主管部门认定。

第九条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。如逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定，由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费用。

第十条 物业服务收费自房屋交付使用、购房者（业主）领取钥匙次月起计收。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的房屋，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋，物业服务费用由开发建设单位按规定标准全额交纳。

第十一条 物业服务收费按房屋（除汽车和自行车房外）所有权证记载的建筑面积计收。尚未办理产权登记的，以物业买售合同建筑面积为准。业主或业主委员会与物业管理企业另有约定的，从其约定。

第十二条 业主或物业使用人向物业管理企业交纳物业服务费用后，其他部门和单位不得再向业主、物业使用人重复收取性质和内容相同的费用。

第十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订合同，物业管理企业可向委托方收取代办服务费，但不得向业主或物业使用人收取手续费等额外费用。

第三章 物业管理综合服务收费

第十四条 实行政府指导价的普通住宅小区物业管理综合服务费，由政府价格主管部门以物业服务社会平均成本为基础，充分考虑物业服务质量、业主承受能力以及普通住宅小区规模、公用配套设施设备完备程度等因素，制定相应统一的等级基准价及其浮动幅度，并向社会公布。

第十五条 物业管理综合服务费的构成包括物业服务成本、税金和利润。物业服务成本包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）清洁卫生费用；

（三）绿化养护费用；

（四）除房屋本身共有部位和共用设施外业主共有的公用配套设施设备和相关场地的维修和养护费用；

（五）秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业管理企业固定资产折旧；

（八）经业主或业主委员会同意的其他费用。

第十六条 普通住宅小区前期物业管理综合服务收费实行分等级定价制度。具体普通住宅小区前期物业服务等级收费标准，由物业管理企业（或开发建设单位）按规定在公布的基准价及其浮动幅度内拟定方案，并向当地政府价格主管部门申报；政府价格主管部门对其进行考评后，核定其基准价及浮动幅度。具体收费标准由物业管理企业（或开发建设单位）在政府价格主管部门核定的基准价及浮动幅度内确定，并在物业服务合同中明确。

第十七条 实行前期物业管理招投标的普通住宅小区，由开发建设单位根据普通住宅小区实施物业服务的方案，按规定向当地政府价格主管部门申报物业服务等级收费标准，并在政府价格主管部门核定的基准价和浮动幅度内，通过招投标确定具体收费标准。

确定具体收费标准后，受委托的物业管理企业应当与业主签订前期物业服务合同，双方约定服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等内容。

第十八条 前期物业服务合同期满后仍未成立业主委员会以及成立业主委员会之前调换物业管理企业的普通住宅小区，其物业服务等级收费标准由物业管理企业按规定重新向当地政府价格主管部门申报。

第十九条 物业管理企业在申报物业服务等级收费标准时，应当向当地政府价格主管部门提交物业服务收费申请报告以及《企业法人营业执照》、《物业管理企业资质证书》、《物业服务合同》、实施物业服务的具体方案、成本测算等资料。

实行前期物业管理招投标的普通住宅小区，由开发建设单位向当地政府主管部门提交物业服务收费申请报告以及建设项目立项文件、普通住宅小区总平面图、设施设备配置情况、成本测算等资料。

第二十条 物业管理综合服务费按月计收，其预收期限一般不得超过12个月。如业主与物业管理企业另有约定的，从其约定。

第二十一条 实行物业管理的普通住宅小区，对持有民政部门签发的《最低生活保障金领取证》和总工会核发的《特困职工证》的低收入家庭，减半收取物业管理综合服务费。

第二十二条 物业管理区域内公共配套服务设施的物业管理综合服务费按下列规定执行：

（一）商业服务、邮政、金融、医疗卫生等经营性用房按规定标准计收；

（二）学校、幼儿园用房按实际的日常垃圾清运费用计收；

（三）警务室和居委会办公用房免收。

第二十三条 普通住宅小区内单独实行内部物业管理的中高层房屋，业主应当向物业管理企业交纳物业管理综合服务费。物业管理综合服务费标准由物业管理企业或业主委员会与业主根据服务的内容和质量协商议定。

第二十四条 凡是依法成立业主委员会的普通住宅小区，由业主委员会与物业管理企业参照当地物业服务等级标准和收费标准协商确定物业管理综合服务收费标准，并在物业服务合同中约定。

第四章 物业服务收费监督

第二十五条 物业服务收费实行明码标价制度。物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置，将物业管理企业名称、收费对象、服务内容和标准、计费方式、计费起始时间、收费项目和标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等有关情况进行长期公示，接受业主、物业使用人和价格主管部门的监督。

第二十六条 物业管理企业应当建立健全财务管理制度。物业管理企业应当以独立管理区域为单位，每年不少于1次向业主委员会或全体业主公布上年度房屋共有部位和共用设施日常维修费、机动车停放服务费以及利用物业共有部位、共用设施设备、相关场地、物业经营用房所得收益等收支情况，接受业主和业主委员会的质询和监督。

第二十七条 物业管理企业与业主发生价格纠纷的，业主委员会应当予以调解。调解不成的，可向政府价格主管部门申请调处。未成立业主委员会的，业主也可直接向政府价格主管部门投诉。

第二十八条 政府价格主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和本办法规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第五章 附则

第二十九条 房屋共有部位和共用设施日常维修费以及在实施物业管理过程中涉及的机动车停放服务费、房屋建筑装潢垃圾清运费、代办服务费、特约服务费、电梯等共用设施设备运行的电费分摊按政府价格主管部门相关规定执行。政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定。

第三十条 业主委员会（或业主）与物业管理企业也可以采取酬金制形式约定物业服务费用。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提前酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当每年不少于1次向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况，接受业主和业主委员会的质询和监督。

第三十一条 各县（市）、区政府价格主管部门可根据本办法规定，结合当地实际情况，制定物业服务收费管理实施细则，并报宁波市物价局备案。

第三十二条 本办法由宁波市物价局负责解释。

第三十三条 本办法自20xx年x月x日起施行。在此前的物业服务收费规定，凡与本办法不一致的，一律以本办法为准

 

第二篇：云南省物业服务收费管理实施办法

关于《云南省物业服务收费管理实施办法》的公告

来源：云南省住房和城乡建设厅 20xx-10-28 09:56:00 打印页面

登记编号：云府登871号

云南省发展和改革委员会

云南省住房和城乡建设厅

公 告

20xx年第5号

《云南省物业服务收费管理实施办法》已经20xx年x月x日经省人民政府同意，现予公布，自印发之日起施行。

二○20xx年x月x日

云南省物业服务收费管理实施办法

第一条 为了进一步规范物业服务收费行为，保障业主、物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》等法律、法规和规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本省行政区域内的物业服务收费管理，适用本办法。

第三条 本办法所称业主是指房屋（含车库、车位)的所有权人。

物业服务企业是指具备相应资质从事物业服务的企业。

第四条 本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第五条 物业服务收费应当遵循公开、公平、合理以及费用与服务水平相适应的原则。

第六条 各级价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第七条 物业服务收费包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等内容，由物业服务企业按照合同的约定一笔计价收取。收费标准应当与服务项目的具体内容、质量要求、服务承诺事项相对应。

第八条 物业服务收费应当按照规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第九条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。 在业主大会成立之前的物业服务收费，住宅小区实行政府指导价，非住宅实行市场调节价；业主大会成立之后的物业服务收费，住宅小区及非住宅均实行市场调节价。

第十条 实行政府指导价的物业服务收费标准由各州（市）、县(市、区)价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门根据物业服务不同类型、服务等级标准、服务内容以及物业服务成本、业主承受能力和当地社会经济发展因素制定相应的基准价及浮动幅度，并及时向社会公布，同时报送上一级价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。

实行政府指导价的物业服务收费标准应当根据当地物价水平变动情况，适时调整。 第十一条 实行市场调节价的物业服务收费标准由业主或者业主大会与物业服务企业本着平等自愿原则，在双方签订的物业服务合同中约定，并由物业服务企业报当地价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。

第十二条 物业服务企业进行备案时应当提交下列材料：

（一）物业服务收费备案登记表一式三份；

（二）营业执照复印件；

（三）资质证书复印件；

（四）房地产开发企业与物业服务企业、物业服务企业与业主或者业主大会签订的物业服务委托合同复印件；

（五）批准成立业主大会的相关材料；

（六）物业服务企业与业主大会、业主委员会协商的会议纪要；

（七）价格、住房和城乡建设主管部门要求的其他相关资料。

第十三条 住宅小区内配套建设的社区服务设施（社区医疗卫生服务、居委会、派出所、非营利性的社区活动中心）的物业服务收费，按照同区域住宅物业服务收费标准执行，合同另有约定的除外。

第十四条 物业服务收费按照《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计算。尚未取得《房屋所有权证》的，以购房合同中房屋建筑面积或者房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

物业服务收费按每月每平方米建筑面积计算，自物业交付业主之日开始计收，以月、季、半年或一年为交费时限。

房改售房、公有住房等房屋按同区域、同类别、同结构的商品住房的建筑面积计收物业服务费。

车库 (车位)的物业服务收费可按车库 (车位)的数量计收，也可按法定产权面积计收。

第十五条 业主大会成立之前的物业服务收费属于临时性收费，当业主按照国家、省有关规定成立业主大会并自主选聘物业服务企业后，应当重新约定新的物业服务收费标准。

第十六条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

第十七条 物业服务区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视、城市生活垃圾处理等单位，应当向最终用户收取相关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，委托单位应当支付手续费，手续费由委托单位与物业服务企业约定。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业接受委托代收相关费用的，应当向业主出具专业经营单位的票据，并在物业服务区域内显著位置公示。

第十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

物业服务区域已竣工但尚未出售的物业或者因房地产开发建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由房地产开发建设单位全额交纳。

第十九条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第二十条 物业发生产权转移时，业主应当结清物业服务费。

第二十一条 物业服务企业利用物业服务区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当征得相关业主或者业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。所得收益和资金使用情况每年至少向业主公布一次。

第二十二条 物业服务区域内的机动车、非机动车停放保管服务收费，收费标准由业主与物业服务企业根据当地价格主管部门有关规定协商约定，报当地价格主管部门备案，并在物业服务区域内显著位置实行明码标价。

已收取机动车停放保管服务收费的,不得重复收取车位物业服务费。

第二十三条 业主进行室内装修的，物业服务企业可以向业主或者装修人员收取装修垃圾和渣土清运费，室内装修保证金（押金）、装修人员出入证押金或者工本费，具体标准及其管理办法由各地价格主管部门制定。

第二十四条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。设施设备维修养护在保修期限内的，其维修养护费用由保修单位负担，不得计入物业服务收费成本。

未建立专项维修资金的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应由所有受益的业主据实分摊。

第二十五条 物业服务区域内实行出入证管理的，房地产开发建设单位应当为业主免费配置一定数量的出入证（含IC卡等）。业主申请多配置或者因遗失、损坏需要重新#b@2的，

可以按制作成本收取工本费。出入证的免费数量及制作工本费具体标准由各地价格主管部门制定。

第二十六条 物业服务收费在备案期间，发生物业服务企业变更、管理面积或者管理服务标准变化等情况，经双方协商需对物业服务收费项目和收费标准做相应调整的，应当重新办理备案手续。

第二十七条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取物业服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十八条 物业服务企业承接物业服务项目时，应对物业服务范围、共用部位、共用设施设备进行查验签收，并在物业服务区域内显著位置向业主公示。

第二十九条 物业服务企业按照物业服务合同约定对物业共用部位、共用设施设备及公众责任进行保险的，应当及时将保险单和所交纳的保险费等有关单据进行公示。

第三十条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家价格法律法规，严格履行物业服务合同，建立健全企业内部管理制度，不断改善经营环境，为业主提供质价相符的服务。

第三十一条 对物业服务及其收费有争议的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以协商解决，也可以向人民法院依法提起诉讼。

第三十二条 业主对违法违规的物业服务收费行为有权向当地价格、住房和城乡建设主管部门投诉和举报。

第三十三条 物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由价格主管部门依法予以处罚。 第三十四条 业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院依法提起诉讼。

第三十五条 各企业、事业或者其它单位独立的住宅小区没有选聘物业服务企业，而是由本单位或者下属机构进行物业服务的，可以通过职工大会或职工代表大会等形式，就物业服务收费标准有关问题向职工进行说明，征得职工同意后参照本办法执行。

第三十六条 本办法实施前业主已与物业服务企业签订了物业服务协议或者物业服务合同的，物业服务收费标准按照协议或者合同约定执行。

第三十七条 本办法自印发之日起施行。《云南省发展和改革委员会、云南省建设厅关于印发云南省物业服务收费管理实施细则的通知》（云发改价格〔20xx〕702号）同时废止。