来源:m.fanwen118.com时间:2023.3.20
某新建住宅小区于20xx年x月x日交房，至11月底业主已全部入住。前期物业管理由建设单位选聘甲物业服务企业管理，签了两年的合同。由于甲企业管理制度不规范，管理人员不到位，因此管理水平与先前的承诺差距较大，业主们很有意见。要求召开业主大会。在街道办事处指导下，业主大会顺利举行。经表决同意解聘甲物业服务企业，新聘乙物业服务企业，并签了物业服务合同。但甲公司认为自己的合同尚未到期，业主大会的做法违约，拒绝乙公司不能进入小区。所以资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。
分析本案，请回答：
（1）该小区能否成立业主大会？成立业主大会的程序是什么？
（2）该小区业主大会是否违约？为什么？
（3）甲公司有哪些错误之处？
（4）甲乙两家物业服务企业应当怎样进行移交和检查验收？
答案：
(1)该小区能够成立业主大会。因为根据《上海市住宅物业管理规定》，在一个物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上即可成立业主大会。而本案业主已多数入住，因此已经达到业主大会的成立条件。
(2)该小区业主大会的做法不违约。本案中甲物业服务公司与建设单位签订的合同，属于 前期物业服务合同。而前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
(3)甲公司有以下错误：
1)管理制度不规范，管理人员不到位，使管理水平与先前的承诺差距较大；
2)阻止乙公司接管小区，致使资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。
(4)甲公司在物业服务合同终止时，应当向业主委员会移交物业资料、共用部位以及共用设施设备和相关的人、财、物。乙公司承接该小区物业时，应当对房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收，并对业主委员会转交的相关资料进行核对接收。
案例二：
某小区的物业服务收费是包干制。业主委员会成立一年后，要求其选聘的物业服务企业公布全部收支帐目，包括人员工资、办公经费、维修资金、车辆停放收入及企业利润，并提供#5@p原件，接受审核。物业服务企业则认为自己是实行包干制的，收支帐目属自己的经营性行为且涉及商业秘密，对业主委员会的要求予以拒绝。
问题一：请简述包干制的含义。
问题二：业主委员会可以要求物业服务企业公布全部收支账目吗？为什么？
问题三：维修资金的账目应公布哪些内容？
答案1：包干制的含义：业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，企业自负盈亏的一种物业费支付方式。
答案2：业委会不可以要求物业服务企业公布全部收支帐目。因为在包干制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己。业主只能对物业服务企业是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进行监督，对物业管理工作提出改进建议。
答案3：1）资金交纳、使用和结存的金额。2）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况。3）业委会活动经费在维修资金中列支的项目和费用以及按户分摊情况。4）物业服务合同中约定的其它情况。
XX花园A座的电梯经常损坏，虽然物业服务企业每次都及时通知专业维修单位及时维修，但只是小修小补，没有解决根本问题。一天，A座电梯又突发故障，三位居民被关在电梯内达半小时。现小区业主委员会要求物业服务企业一定要及时对该电梯进行彻底更新改造，切实解决业主的后顾之忧。
问题1：A座电梯的更新、改造，要经过哪些程序？
问题2：A座电梯目前的现状已经影响了居民的正常使用，且有安全隐患，对此物业服务企业应当怎样做？
问题3：如果该住宅小区遇到紧急情况需要动用住宅专项维修资金，应按哪些程序操作？
答案1：1）物业服务企业应当持电梯相关部门出具的该电梯相关材料，向业委会提出列支住宅专项维修资金。2）业委会24小时内召开业主委员会会议，经讨论业委会审核同意。3）报区、县房管部门备案。4）经维修资金开户银行指定的审价机构进行工程预算咨询，依据咨询意见组织实施维修。
答案2：1）采取紧急防范措施2）制定维修、更新方案3）向业委会、房屋部门报告
答案3：该小区已成立业主大会，因此遇紧急情况动用维修资金，应按如下步骤操作：1）物业服务企业应当持有关材料，向业主委员会提出列支专项维修资金。2）由业主委会审核同意后，报区、县房管部门备案。3）经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。
案例四：
某住宅小区的个别业主擅自将防盗门外移，装在了公共走道上，侵占了公共部位。其他业主也纷纷效仿。为制止这类在物业使用中的禁止行为，该小区业主委员会召开了业主大会临时会议，通过了限期拆除违法搭建的决议。在规定的期限内，大部分业主拆除了擅自的搭建，只有个别业主仍置若罔闻。物业服务企业在多次劝阻无效的情况下，经业主委员会授权，强行拆除了个别业主违法安装的防盗门。
分析此案，请回答：
（1）该小区业主委员会的做法正确吗？
（2）个别业主擅自将防盗门外移是否属法规规 定的禁止行为？为什么？
（3）物业服务企业可以经业主委员会授权拆除个别业主违法安装的防盗门吗？为什么
（4）发现业主、使用人在物业使用过程中有违规行为的，物业服务企业应当怎样做？ 答案：
（1）该做法不正确。业委会不是行政执法机关，无权通过限期拆除违法搭建的决议，其次无权授予物业服务企业强行拆除违法安装的防盗门。
（2）属于法规规定的禁止行为。因为根据《上海市住宅物业管理规定》，禁止擅自改建、占用物业共用部位，而公共走道属于物业中的共用部位。
（3）不能。物业公司或业主委员会不是行政执法机关，也不是司法机关，故无权对业主违法安装的防盗门进行强行拆除。
（4）物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理 部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。
本市某住宅小区约定采取包干制收费。业主孙某在20xx年x月将自己在小区的房子租给张某居住，双方书面约定由张某向管理处交纳物业服务费。但张某一直未交。20xx年x月，孙某收到小区管理处的欠费催缴函，才得知其欠费已经一年。孙某以其与张某有合同约定为由，拒不承担由其交纳物业服务费用。
问题1：该户欠交的物业服务费应当由谁交纳？为什么？
问题2：针对业主孙某拒交物业服务费，你认为应该如何处理？
问题3：采用包干制收费形式下，请你简答物业服务企业的经济效益与哪些方面紧密相关？ 问题4：假如小区采用的是酬金制，经济效益是怎样体现的？
答1：应当由孙某交纳。因为根据《物业管理条例规定》，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
答2：1）首先应当向业委会报告，业委会应当协调监督孙某按物业服务合同约定按时交纳物业管理费。2）若业委会监督协调无效，则物业服务企业可向人民法院起诉。
答3：包干制形式下，物业服务企业的经济效益与管理服务、成本控制、经营运作能力紧密相关。
答4：如果采用的是酬金制，则物业服务企业的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金。
案例六：
某写字楼由某物业服务公司提供物业管理服务。写字楼为业主提供中央空调冷却水，接口至业主房屋内，房屋内的空调设备由业主自行购买和安装。B公司是写字楼的一租户，因空调漏水，导致隔壁房内进水，C公司租用的是B公司隔壁的房间。屋内进水导致C公司的部分设备和货物被损坏，造成了一定的经济损失。
事故发生后，物业公司首先配合业主进行事故现场处理，减少损失。同时向特种设备检测所申请鉴定事故发生的原因。鉴定结果是因B公司在安装房屋内空调时，螺钉松脱导致冷却水漏出。基于上述情况，C公司向B公司提出赔偿，物业公司作为中间人，进行调解，最后由B公司对C公司的损失进行赔偿，鉴于C公司损失严重，物业公司从道义上对C公司进行补偿。
问题1：在物业服务过程中，如碰到浸水、漏水事故，应如何处理？
问题2：在上述事件的处理过程中，物业公司的做法哪些是正确的？
问题3：你认为谁应该依法承担赔偿责任？为什么？
问题4：你认为物业公司有无必要为写字楼购买公众责任保险？为什么？
答1：检查漏水位置，设法制止漏水。 通知相关部门采取措施。利用现场工具排水、清理现场。对现场拍照，作为理赔证明。
答2：事故发生后，进行事故现场处理，减少损失。向特种设备检测所申请鉴定事故发生的原因。
答3：B公司应该承担赔偿责任。因为根据《上海市住宅物业管理规定》，业主应当定期对物业进行维修养护，并按规定检测和鉴定。当物业存在安全隐患，危及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，造成损害的承担赔偿责任。
答4：物业服务公司应当按物业服务合同约定购买公众责任险。因为公众责任险主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失，依法由投保人所承担的各种经济赔偿责任。物业服务公司通过购买公众责任险，就可以将意外经济损失分散、转移到保险人身上，减轻公司和其服务的业主经济损失程度，同时还有利于风险发生后的善后工作。
某郊区别墅，监控室值班保安员接到院区北侧红外周界报警器报警。消除报警后，调整相关部位的监控探头，发现一可疑男子正从墙边往院区走来，随即通知巡逻保安员。通过盘查，可疑男子承认其入室盗窃的动机。
问题1：保安员利用了哪些技防措施？
问题2：保安员如何发现并确认可疑男子？
问题3：如物业区域发生刑事案件如何处理？
答1：防盗报警、电视监控
答2：保安员利用安全防范系统的技防措施在第一时间发现了嫌疑人，保安员通过询问、了解的盘查手段使得犯罪嫌疑人主动交代犯罪动机。
答3：采取紧急措施制止，向公安部门报告，协助公安机关调查取证，做好善后协调工作。
案例八：
某日上午，某物业的监控中心收到报警，发现C座六楼厨房附近窗户有浓烟冒出。中心立即通知保安员携带消防工具赶到现场，并及时关闭了六楼的电源总开关及燃气总阀。保安员来到单元门口时正遇业主返回，便协助业主迅速打开房门。此时屋内烟雾较大，厨房基本已尼被浓烟覆盖。保安员迅速打开窗户，在做好自我防护措施后进行灭火操作。事后确定是消毒柜短路引发火灾。由于发现及时，当值保安员在监控中心指挥下，快速赶到事发地将火扑灭。此次火灾烧毁部分橱柜及一些餐具等，部分天花板被熏黑。由于扑救及时，未对业主财产造成更大损失。
问题1：作为物业服务人员，请说明发生火警时的应对措施是什么？
问题2：一般对于紧急事件的善后处理，应考虑哪些方面？
问题3：请你对该物业服务企业处理这一火警事件做一个评价。
答1：
1）了解和确认起火位置、范围和程度。
2）向公安消防机关报警。
3）清理通道、准备迎接消防车入场。
4）立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况下抢救物资。
5）组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势
6）及时封锁现场，直到有关方面到达为止。
答2：
1）要考虑如何弥补损失和消除事件后遗症。
2）要总结紧急事件处理过程，评估应急方案的有效性，改进组织、制度和流程，提高企业应对紧急事件的能力。
答3：
1）该物业监控中心发现火警并确立位置很及时，但没有建立系统详细的火警应急预案。
2）保安员携带工具赶到现场很及时，但应当同时向消防部门报警。
3）及时关闭了电源总开关及燃气总阀，但没有及时清理通道，组织人员疏散。
某住宅的公共排水管道出现排水不畅的现象。接业主报修电话后，物业服务企业进行了现场勘查，发现堵塞物位于3楼业主阳台的排水管中。该业主考虑到自己的房子新装修好，便阻挠物业服务企业进门维修。数天后，因排水管道严重堵塞，污水从4楼业主的阳台满溢出来，并倒灌进了房间，造成严重损失。4楼业主就自己的损失向物业服务企业索赔。 分析此案，请回答：
（1）阳台上的排水管道属于什么设施？
（2）物业服务企业和相邻业主对阳台排水管的维修有哪些义务？
（3）本案中4楼业主可以向物业服务企业索赔吗？
（4）因三楼业主阻挠造成四楼业主损失的行为，法律上称之为的什么行为？
答案：（1）阳台上的排水管道尽管设在业主的自用部位内，但它属于共用设施。（2）物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业的共用部位、共用设施设备的使用管理和维护提供服务，需要维修时，相关业主、使用人应当予以配合。如果阻挠维修，造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当承担相应的民事责任。（3）不可以。本案中，正因3楼业主阻挠物业服务企业进门维修，而导致排水管道严重堵塞，使4楼业主家中污水倒灌造成损失的，所以责任人是3楼业主。而不是物业服务企业。3楼业主应承担损失的赔偿责任。（4）侵权行为。
案例十：
在某一新建小区，业主刚入住半年，便发现有部分房屋墙体渗漏。小区业主找到提供前期物业服务的甲公司反映。小区经理说：这楼还在保修期内，应当由开发商维修，等过了保修期再找我们物业公司。见物业公司不管，业主们又找不到开发商，便开始不交物业费。 分析此案，请回答：（1）这小区的墙体渗漏应当由谁承担维修责任？费用在哪里支出？（2）如果你是此案中的小区经理，应该怎么做？（3）业主如果对房屋维修不满意可不可以拒交物业费？（4）在物业服务过程中经常会有些业主因为这样或那样的不满拒交物业服务费，作为小区经理，面对这类问题你做何种解读？
答：（1）应当由开发商承担维修责任。因为这小区的业主刚入住才半年，建筑物还在保修期内，所以由建设单位承担保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议，维修费在物业保修金中支付。建设单位应当在房屋所有权初始登记前，将物业保修金交存至指定专户，专项用于保修期内物业维修的保障。
（2）如果我是此案中的小区经理，首先不能推诿，如果和建设单位没有维修约定，应该协助业主找建设单位并督促建设单位及时维修；其次如果与建设单位有维修约定，应该立即派维修工人前去查看，提出维修实施方案，尽早维修。
（3）不可以。业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费。如果对房屋维修不满意的，可以投诉到上级公司或房屋行政管理部门。对不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其交纳，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。
（4）回答要点：①查明情况，业主的不满主要针对哪些方面。如果是在物业服务中因服务不到位或是服务未达标，要严格自查、整改，加强员工的服务意识和行为的培训，严格按照物业服务合同履行；如果是其它方面（相邻关系、违法装修等）在履行法律义务后，业主还是不满拒缴物业服务费，就要做好解释和说明。
②起诉，违约之诉：业主和物业服务企业是因物业服务合同而产生的平等的民事法律关系，业主拒缴物业服务费是违反合同行为，应当承担违约责任，物业服务企业有权起诉。侵权之诉：违法管理规约，如相邻等侵权行为，业主有权向人民法院起诉，要求侵权人停止侵害、恢复原状，赔偿损失。
案例十一：
本市某新建住宅小区共有物业总面积19万平方米，其中办公楼面积为5.5万平方米。开发商通过招投标程序，选聘甲物业服务企业承担前期物业管理服务。张先生在甲公司担任小区经理已经8年多，公司委派他参加新建物业的承接查验并担任小区经理，还要求他起草临时管理规约和房屋使用说明书，签订前期物业服务合同。
分析此案，回答问题：
（1）甲物业服务企业必须具备几级以上资质？
（2）甲公司委派张先生参与这些工作是否合适？请简要说明。
（3）新建物业承接查验对人员配备有那些要求？查验哪些主要内容？
（4）物业承接查验一般有哪些方式？
答案：
（1）甲物业服务企业必须是二级以上资质。根据建设部《物业服务企业资质管理办法》规定：三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。该居住小区总面积未超20万平方米。但其中非居住面积超过了法律规定的5万平方米，参加投标的物业服务企业必须具有二级以上资质。
（2）A.担任小区经理 。物业服务项目经理应当持有相应的职业资格证书并在房管部门注册，取得项目经理执业注册证方可上岗。B.制定临时管理规约和房屋使用说明书。该项工作应当由建设单位负责制定，与物业服务公司无关。C.签订前期物业服务合同。物业服务合同的签订主体应当由物业服务企业法人代表担任。
（3）物业资料；物业共用部位；共用设施设备；园林绿化工程；其他公共配套设施。
（4）物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方式进行查验。
业主推卸责任拒交维修费怎么办
今年农历正月初四上午，某大厦物业管理处接到一位业主的报修电话。电话声称自家厨房阳台的地漏往外冒水，要求尽快派人帮忙疏通。5分钟之后，管理处安排的维修工人带着吸泵等水工工具，赶到了业主的家里。到房间一看，只见厨房阳台已积了一寸多深的污水，而且腥臭的污水还在不断涌出。维修工急忙操起吸泵，试图靠真空压力抽通地漏。十多分钟过去了，反复多次，忙出一头汗水，可地面的污水没有一点动静，看来只有另想解决办法。
维修工人含笑向女主人说明自己对地漏冒水故障的处理过程，并分析说，厨房洗菜盆下水和阳台的地漏连通共用一个出口，地漏冒水是由洗菜盆下水不畅引起的，堵塞较为严重，只有用疏通机才能打通，但需要收取一定费用。女主人听后，一口咬定是非自家原因造成地漏冒水，拒绝承担任何费用。
见一时很难给女主人讲清楚，又不好在喜庆日子和她过多争辩，维修工人便借口需要找人再分析一下原因，先回去向维修主管汇报情况(中国人特别看重节“目的氛围和感受。有意避让，免得在节日期间与客户闹不愉快，是明智之举)。刚刚说完，女主人的电话就打来了，投诉“维修工不想干活，故意乱收费”。清楚情况的主管耐心向她做了解释，并提议我们先解决地漏冒水问题，解决之后看，若非她家原因造成可以免费，否则就只好请她稍稍破费点。女主人对这样的建议无言以对，表示赞同。 维修工人又带上机器，第二次返回业主家里。他佯装不知投诉等事(此时若要说出来，对方一定尴尬，很可能会再起事端，所以搞物业管理的人要咽得下委屈，有时就得假装糊涂、吃哑巴亏)，有意请女主人过来帮个可有可无的忙，以便其通过观察处理故障的全过程来了解造成地漏堵塞的真实原因，防备事后不认账。自己则埋头干起来，首先从洗菜盆下水口下手，将疏通带打进去就立竿见影，阳台上的积水很快从地漏流走了。然后，又主动帮助其将阳台清洗收拾干净。女主人一看，二话没说，就按规定交了维修费用。
点评：传统商业中有句行话，叫做“先尝后买、知道好歹”。它迎合了绝大多数人耳听为虚、眼见为实的认知心理，在商品交易活动中屡试不爽。当客户对我们的服务尚存疑义的情况下，我们也不妨借鉴一下。许多情况下让客户先尝试后付费，这可能比单靠嘴皮子去说服他们更省时省力、更有效。
业主擅封阳台水管 物业公司妥善解决
〖案例描述〗
某小区的一业主在装修时，擅自将阳台与房间打通，并铺了地板。他把部分落水管改用橡胶管子连接，并把阳台的落水管用砖墙封闭起来。
〖处理过程〗
天长日久，落水管的橡胶部分损坏。一次，天下暴雨，雨水漏进地板内，该业主楼下504室也开始漏水。雨不停地下，504室阳台与房间的顶部交界处滴水，渗水向内延伸约两米多。504室住户并排放置了浴盆、面盆四五个，前后共积了七八盆水。管理处经理和维修工及时赶到现场，敲开六楼封闭的落水管墙，将落水管修复。尽管管理处经理及维修工尽了最大的努力，但由于504室地板进水，凸起变形。
504室住户声称"房子发生问题，只找物业管理公司，不找楼上业主。"物业公司只好与居委会将楼上、楼下两位业户（业主和住户）请到一起，共同分析引发漏水的原因，商量相应的处理方法及赔偿事宜。经过协商，双方达成了一致意见，六楼业主赔偿楼下住户500元。
〖案例点评〗
这起案例中，楼上业主违规装修，造成楼下住户受损。虽然物业管理处出面协调，问题最终得到了解决，但教训应该吸取。
现在，业主违规装修房子的现象较普遍，许多人图方便封闭落水管，而一旦发生漏水，维修起来很不方便。这样一来，既造成不必要的损失，也很容易引起邻里纠纷。本案例中的6楼业主违反了装修管理规定，不仅自己家里出现地板变形，而且导致楼下504室住户家里严重漏水。
要避免业主违规装修，物业公司应在业主进户时，加大装修知识宣传力度，并对装修注意事项约定详细，一旦发生问题按合同处理。对业主来说，应该知晓装修知识，不能随心所欲地进行装修。装修不当产生的后遗症，不但影响到居住质量，造成损失，而且容易引发邻里纠纷。小区建设要靠大家努力，只有物业公司与广大业户共同努力，才能最大限度地避免纠纷的发生，才能共建美好家园。
业主看房一脚踏空 物业公司成了被告
〖案例描述〗
吴女士在某小区买了一套商品房，因室内没楼梯，房产商在房内天花板留了一个安装楼梯的洞口，用薄板钉死。几天后，吴某在侄女陪同下看新房子，按此路线走入阁楼时，薄板脱落，人重重地摔倒在地。物业人员陪同送吴某到医院，经诊断为腰椎第二节压缩性骨折。
〖处理过程〗
事情发生后，吴某将房产商和物业公司告上法院，要求两被告赔偿医疗费、误工费、伤残费等5.5万余元，以及精神损害费5000元。
房产商认为他们已将房屋交付房主，风险责任已转移，房主验收时也未提出房屋质量问题，不应承担赔偿责任。物业公司则认为，他们没陪同房主上阁楼验房，阁楼预留的消防门系用板材封闭，洞口不是物业人员砸开的；同时阁楼不收管理费、不属其管理范围，对吴某如何受伤也不清楚，不应当承担赔偿责任。
法院审理后认为，吴某在室内阁楼洞口坠楼摔伤予以采信，阁楼外墙系物业人员砸开因证据不足不予采信。同时，物业没有收阁楼的管理费，对阁楼内存在隐患不知情，也没有违法行为，所以物业不该承担民事责任。对房产商来说，尽管对房屋采取了防护措施，但仍存在安全隐患。于是作出一审判决，判令房产商赔偿吴女士医疗费、误工费、营养费等共1.035万元，精神抚慰金1000元。驳回吴女士对物业的诉讼请求。 以上案例出自www.pmetu.net
物业管理（存在的主要问题及解决对策）研究目的和意义
[ 标签：,, ] 風無痕回答:1人气:59解决时间:20xx-06-04 16:53
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一、当前物业管理服务中的反映出来的主要问题
（一） 法规不健全，司法效力不高
近些年来，虽然物业管理的立法取得了不小进展，《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等的出台，对规范物业管理的运作起了一定的作用。但物业管理中的一些深层次问题，如业主组织与其它组织的关系处理、物业管理权力交接等，依然缺乏可操作性的规定。这使得许多物业管理纠纷难以通过法律途径解决。加之当前我国的司法诉讼程序多、费时长、效力低，物业服务欠费、接管不畅一类纠纷更是经常久拖不决，容易使得小纠纷演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重影响社会和谐的事件。
（二）物业公司与业主之间的缺乏信任，难以建立和谐关系
目前有一些物业公司依仗有开发建设单位的支持，经常对业主的呼声不予理会，粗暴干涉业主的权利，导致业主对开发建设单位附属的物业公司很反感、不信任。开发建设单位的物业公司对物业早期介入和前期管理往往走形式主义，不能真正维护业主的利益，在建筑质量、功能、配套等重大事项上没有起到应有的监督把关作用。引致业主经常以房屋质量问题、建设单位承诺不兑现等而迁怒于物业公司，对物业公司不信任，关系处理不好。广州、深圳许多小区由此发生暴力冲突。
（三）物业公司履约意识和能力差，物业服务不到位
有一些物业公司在取得物业管理权后，没有按照合同认真提供物业服务，擅自降低服务等级，减少服务项目，降低服务标准和要求；有的公司连起码的服务合同要求都不能达到，以减少成本增加利润。有的公司甚至连清洁、保安工作都不能做好。
（四）业主组织地位不明确，业主委员会运作不规范
长期以来，业主委员会只是一个无法人地位和独立财产相对松散的业主自治性组织，其法律诉讼主体地位不明确，谈不上独立承担民事责任。即便现在不少地方接受诉讼或仲裁，物管公司胜诉后，也难以执行。而在实际运作中业委会主任、业主代表等人又难以得到适当的激励。机制欠缺，部分业委员成员或业主代表便会不公、不当地行使自己的权力，难以发挥业主组织应有的作用。
（五）业主欠费比例在有的地方较为严重
根据《中国物业管理》杂志的报导，北京市居民小区管理办公室对28个商品房小区进行调查，物业收费率能达到80%的只有14个小区，商品房小区平均物业收费率仅为65%。而一般来说物业管理费收费率低于80%物业公司将难以维持正常管理活动。
二、物业管理服务问题产生的原因
（一）业主与物业管理企业理念滞后
时致今天，仍然有大量人们对物业管理的认识停留在计划经济时代的单位管理或房管所管理模式上,无论是物业公司还是业主对物业管理的认识均又不成熟之处。 特别是内地这种情况更普遍。据陕西《华商报》记者调查，西安市民对物业管理存在的问题可概括为六个方面：97％的业主称小区物业管理部门不是根据业主意愿公平选聘产生，而是由开发商“钦定”的，小区业主合法权益无法得到保障；86％的业主认为小区物业收费不透明，更有60％的业主称不了解物业部门收费的用途，而行政主管部门的指导无从谈起；参与调查的70％以上的业主
对物业服务不满意，同时认为业主无法行使属于自己的权利；在参与调查的市民中，有一半以上的人称不知道小区物业管理的政府行政主管部门是谁；参与者中，近90％的业主称小区不能按时召开业主大会，其中不少业主称小区没有召开业主大会却产生了业主委员会，怀疑是物业管理部门暗箱操作；在“您对小区物业管理不满时采取何种方式解决？”的调查项中，近30％的小区业主通过“争吵”解决物业纠纷。
（二）物业管理规模小，规模不经济，经营管理困难
规模不经济的问题。物业管理行业有一种说法，如住宅小区的管理面积在5万平方米以下者往往是亏损的，5-8万平方米才收支平衡，8万平方米才有赢利可能。但目前很多物业管理项目面积较少，整体上很难达到规模经营水平。据据统计，物业管理较成熟的广东省，截止20xx年底物业管理覆盖率也只有为40%。物业管理企业有3000余家，管理项目1.2万个,平均管理4个项目，管理面积5亿平方米，每个公司平均管理面积只有16.7万平方米，每个项目只有4.2万平方米。［13］物业公司管理项目少，面积少的现状，反应了物业管理正常的市场竞争机制尚未形成，使物业管理企业难以走出经营困境，服务质量自然难以保证。
（三）行业队伍素质偏低，人才短缺
物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚，培养的人才有限，加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足，更加之观念上认为物业管理无需高素质人员的误区等，使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低，制约了行业的良性发展，影响行业地位的提高。
回答人的补充 20xx-06-04 12:57（四）物业纠纷处理方法不当，解决物业纠纷的有效途经不够 目前，不少物业公司对物业纠纷和和与业主的纠纷经常采用不适当的方法处理，如暴力解决、对簿公堂等，结果不仅难以解决根本问题，反而容易激化矛盾。据新京报报导，20xx年x月x日晚，朝阳区57名欠交物业费、未履行判决的业主被法院强制执行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝阳区法院强制执行物业费一个月后对朝阳区被强制执行小区（百环花园、欧陆经典小区、农光里小区和芍药居北里小区）百名业主进行的问卷调查表明：超七成业主认为强制执行不会促使他们交纳物业费，而其后物业公司提供的服务也没有改善。调查结果统计显示：6.1％的业主对小区物业服务满意，65.9%的业主选择了不满意；同时42.7％的业主也意识到拒交物业费不能促使物业改善服务。对于强制执行后的影响，76.8%的业主认为，强制执行不会促使他们积极缴纳物业费；73.2％的业主感到强制执行后，物业的服务并未得到改善；68.3％的业主认为，强制执行后，业主和物业的关系恶化了。
三、解决问题的对策
通过以上分析，我们认为解决当前物业管理服务中的问题，主要应从以下几方面解决：
（一）完善立法，改进司法
一年前出台的《物业管理条例》突出了权在业主、订约自由、合同优先、建设与管理相分离、以招投标方式选聘物管企业、以合理公开以及费用与服务水平相适应的原则确定物业服务收费标准等物业管理法治精神与原则，较以往有了较大的改善。但迫切需要地方立法加以细化，强化法规的可执行性和可操作性，特别是要在业主组织的成立运作、物业接管的程序、方式、不交物业服务费的制约等方面作出具体规定，以化解当前大量出现的一些突出纠纷与矛盾。在司法方面，要借鉴香港小额钱债审裁方面的经验，改革简化审判程序，提高审判效率，加大对物业服务中每一方违约违规的处罚力度，遏制“赖账”等不良现象与苗头。
（二）强化政府监管与指导，加强社会监督力度
首先，要从源头上对包括物业项目报建、规划设计、融资、开发、销售全过程进行严格监管，
为后续的物业管理服务打下良好的基础。要积极改革物业管理行政管理模式，真正落实三级管理体制，将对物业管理监管的权力中心下移至街道办事处，明确赋予街道办事处指导业主大会召开成立，对物管招投标、物管交接及业主组织和物业公司实际运作进行监管的具体职责，提高监管效率。
回答人的补充 20xx-06-04 12:58再者，要依靠社区代表、人大代表、专聘社会监督员等各方力量，加强对物业管理的社会监督。拓宽群众投诉渠道，及时解决群众反映的物业管理问题，并加大对群众投诉的处理力度，对各种违法违规行为坚决查处，公开曝光，以起“震慑”作用。把物业管理市场中容易出现的问题消除在萌芽状态。
（三）多种途径培育规范物业管理市场，提高物业管理水平
要进一步加强社会舆论宣传，引导群众转变思想观念，使物业管理进一步得到广大群众的认同和支持，提高他们参与物业管理活动的主动性和积极性；要加强对业主大会、业主委员会成立的指导、引导，确立起物业管理市场的真正的买方主体，并增加这一主体的决策能力和行为能力；要加强物业管理市场竞争主体的培育，严格实行建管分离，大力推行物业管理招投标制度，真正建立业主与物业管理企业双向选择市场竞争机制；要增设对口的高等教育专业，大力培养具有相关专业的高层次人才，通过职业教育、在职培训考核等多种手段，提高物业管理人员的素质；要加强政府调控引导力度，加快物业管理企业改组改制，优化结构，重组上规模的步伐，培育一批高素质的企业；加强对物业管理公司的资质审核，对违法违规不能规范运作的物业管理企业，加大监督处罚力度，使物业管理企业在竞争中规范自己的经营行为，提高管理服务水平。
（四）加强专业人才培养和全员培训工作，提高行业服务人员素质
即要通过多种途径解决当前的物业管理服务人员素质不高的问题。首先，学历教育要要培养既懂政策法规、服务礼仪、心理沟通，也熟悉工程技术的经营管理服务型人才；同时物业管理行业应加快职业资格制度的建立，培养各级职业人才；企业内部培训重点要从解决业主关心的人员素质着手，加强服务规范、服务标准、员工礼仪、各种工程问题的解决实用技能、法律知识、突发事件应变能力等针对性培训。多管齐下，达到行业人员素质的根本提高，从而带来服务作风、水平的大力改善，使业主欣然接受优质的服务，消除内心的对抗心理。 总之，解决物业管理服务方面的问题不是一朝一夕之事，需要全社会的努力。相信随着我国法制建设的完善、市场经济体系的成熟，物业管理行业也一定能逐步走上规范、健康、和谐的发展轨道。
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