香港房屋的维修、保养与管理

(一)公共屋村

香港房屋委员会非常注重其物业的保养、维修及改善。每年，屋村管理办事处与保养工程组就屋村的保养、维修进行磋商，按缓急程度和资源许可，安排工程和拨款。对于租住公屋的居民来说，由于公屋的管理、维修、保养、差饷及清洁等费用已全部包括在租金中，因此，如果发生房屋维修保养事宜，只需按规定缴租金，不必再付管理费，房屋的维修和养护可分为两类：

1.经常性养护

房屋委员会每年处理的保养工程超过20万件，属于经常性养护的工程占98%，而费用仅占养护和维修总费用的10%。经常性养护的内容包括：疏通下水道，修理破裂的上水管道，修理平顶漏水，调换损坏的窗玻璃等。在经常性养护的项目中，房屋委员会规定：90%的项目须在18天内完工，其中22%的项目在3天内完成，51%的项目须在一星期内完成。若维修工作不能及时进行，管理人员须在损坏处张贴告示，告知住户修理工程将在何时施工，何时完工。他们认为，迅速处理损坏之处，不但可增进与住户的良好关系，还可以减少住户因不满而对住房有意或潜意识的破坏。

公共屋村经常性的养护，由各屋村管理处人员负责安排。这些管理人员必须接受若干工程技术的训练，他们能够处理发生的任何损坏，安排每日需要进行的修理工作。管理人员每天都要巡视，如发现损坏，须立即填写养护单，安排人员进行修理。如损坏是重大紧急的，就先指示屋村管理处的工人进行应急修理，然后交由保养工程承造商维修，管理处的工人只负责维修较小规模的损坏。

住户如发现损坏，可在管理人员巡视房屋时报告，或亲自前往屋村管理处，或打电话报告屋村管理人员。当管理人员接到报告时，应往现场查勘损坏的性质程度。通过现场查勘，管理人员可决定如何安排修理工作，决定修理费用由谁负责。

当工人进行维修时，若发现需要维修的地方与养护单上填写的不同时，应向屋村管理人员报告，以便避免错误或拖延施工和完工后费用上的纠纷。

维修工作完成后，屋村管理人员必须到现场，视察工程是否按养护单完成，材料的使用量等，这样可作为对保养工程承造商的账单审核的依据，避免付款时发生纠纷。

2.预定计划的维修

计划维修占保养工程的2%，而费用占维修和养护总费用的90%。计划维修工程每年约有4000件，如定期粉刷房屋的外墙，重新油漆栏杆，调换水管，清洗饮用水箱等。计划维修周期，一般为5年，由房屋署保养工程科的技术人员负责，审定工程的需要、设计和施工。计划维修工程采用投标的方式，由维修承造商负责。 对于业主和住户在保养上的责任，规定为：一切公共地方、公共设施的维修由业主负责。对于内部装置，如属于正常损耗，或工程本身处理不当，或材料质量不符合要求造成的损坏，也由业主负责。一切因住户不小心、疏忽、错误使用而引起的损坏，包括意外的损坏，均由住户负责维修费用。

在房屋的养护和维修工程中，香港房屋委员会已广泛采用电子计算机储存和分析资料，如产业资料的统计，监督工程的进度，费用管理和统计，维修设计，安排工程之程序，物资管理和预防性保养工程施工的日期，并发出指示等。他们还采用一些先进的仪器来检查损坏，如采用电子探测器找出下水道位置，闭路电视检查下水道淤塞等。

(二)居屋

根据“居者有其屋”计划而营建的居屋是大型综合开发居住小区，由香港房屋署统一负责实施维修、养护与管理。其管理模式与公共屋村管理相类似，但也有其自身的特点。具体规定有：所有居屋业主必须签署一份《大厦公共契约》，根据法律，设定各自的权利和义务。所有业主必须交纳管理费，承担安保、电梯、楼宇、公共部位、设施的保养、修缮等各项开支。根据《公共契约》，房屋署应承担居屋交付使用后5至xx年的管理责任。管理期满后，可以聘请私人管理公司代理。选择私人

管理公司必须符合“认可物业管理代理登记册”的基本条件，即不少于5年管理经验和正在实施不少于20xx个单位的管理。

对于私人发展商参建居屋计划的物业管理，发展商必须向房屋署交纳保证金，为1年保修期内楼宇维修提供保证，同时提交一份银行保证书作为xx年内妥善管理与维修的保证。由发展商自行组建或聘请的管理公司负责楼宇的日常管理。 居屋管理的主要工作范围是：

1.居屋的保养与维修

包括根据《公共契约》由房屋署负责的楼宇结构、公共部位、公共设施维修及各业主负责其所在单位的妥善保养。如因住户保养不善而导致相邻单位或公共部位的损毁，有关住户必须承担赔偿责任。

2.居屋的安全保卫

根据《公共契约》，可聘请专业保安公司提供全天安保服务，包括巡察大厦、维持秩序、处理突发紧急事件等。

3.居屋的清洁服务

根据《公共契约》，可聘请专业清洁公司负责公共部位清洁，如按户收集垃圾，清扫公用大堂、走道、楼梯、天台等。

4.居屋的物业保险

根据《公共契约》，房屋委员会代各业主购买火灾及其他意外保险，由办事机构根据份额向业主分摊收取。

(三)私人楼宇

在香港自由经济体制下，香港政府对私人楼宇管理持尊重业主自治、推动业主自主管理原则，政府持平衡、协调的立场。香港政府通过立法，引导业主成立群众

性社会组织，办理注册登记后成为社团法人，进行自我管理;也可以通过订立合同，委托专业物业管理公司对其房屋进行维修、养护与管理。

为改善居住环境，楼宇内的各项设施和设备，应有适当的保养。通常需要注意保养的地方包括楼宇的外墙、内墙、上盖及地面。此外，水泵、消防设备等均应经常检查，如有需要应立即换上适合配件，水箱亦定期清洗。

在香港，私人楼宇如果日久失修，外墙破损或石粒松落，屋宇地政署会对大厦业主发出指令，着令业主在一段期限内完成维修工程，而业主必须对指令作出反应。否则于指定期限满后，政府将代聘承建商进行施工，一切费用(包括监工费用)，由业主承担(即按公共契约内的业权份数分担)。

(四)其他楼宇

1.商场

商场是向消费者提供包罗万象的各类商品的场所，其中百业陈列，因而楼宇管理工作更显复杂。而商场楼宇管理的服务对象主要是两类，一类是顾客，另一类是店东;前者希望商场安全舒适，后者希望商场提供更多生意。而为这两类服务对象提供周到满意的服务，则是商场楼宇管理的主要目标。商场楼宇管理工作主要有以下几个内容：

(1)确保楼宇设施和结构不随意更动。通常，租用商场店铺的业主都要进行装修，其间往往会对商场原先的空调、消防、给水排水设备加以改动。管理人员应针对这一情况，订立一套装修守则供商户参考，保证不因其装修工程而影响商场整体设施。

(2)增加商场人流以增加其营业额。提供一个舒适、洁净的环境是增加人流量的前提条件，而商场独特的形象更是吸引人流的有效手段。商铺楼宇管理公司不仅在招商时要注意选择有市场力的商店，而且更应以优惠的租金等条件招徕著名商号落户开店。管理人员在审查商户的装修图时，要特别注意店面、招牌的设置是否符合商场的整体形象。

(3)交通便捷、停车有位对商场至关重要。楼宇管理人员应争取公共汽车就近设站，甚至可以自备小客车在公共汽车站和商场之间往来接送顾客。商场内交通顺畅，有电梯、自动扶梯服务，这也是至关重要的一条。

通过良好的楼宇管理可以树立商场的美好形象，吸引顾客。为此，管理人员还应该做到，在适当的地方设置明显的方向指示牌，商店的招牌应妥善管理，保持整洁美观。设备设施应加强养护，减少停机率，为顾客提供方便及不间断的服务。餐馆、饮食店、百货店、剧院及公共娱乐场所的空调设备要运行正常，冷热相宜。防火通道要保持畅通无阻。所有的固定装置、设备、装饰品都必须达到一定的高度和牢度，符合安全标准，避免顾客特别是小孩子不慎受伤。对餐馆、饮食店的排气装置、排污管、排油烟滤油装置要经常监督检查，以免造成污染和对他人的滋扰。

2.工业大厦

工业大厦的主要用途是作生产场地之用，因而水、电、燃料的供应和通道畅通是不可或缺的条件。楼宇管理必须保证能源供应的通畅，同时要注意防止某些厂家因负荷超载而导致灾害。

工业大厦内部运输系统必须有足够的能力和顺畅的系统，进出原料、设备或产品的装卸区域一定不能被租户占为堆场、仓库，而且装卸作业占位也不能耽搁，这些都需要由物业管理制定条例予以保障。

工业大厦是最难管理的物业，其存在的常见问题主要有：公用部位与防火通道易受堵塞;厂家存储易燃物品易造成火警;笨重的机器与存放过多的货物，超过楼面结构所能承受的荷载;机器运行时的振动荷载过大;厂家搭建违章建筑;因使用公用电梯及公用货物装卸而引起纠纷;因使用不当或频繁使用，造成房屋损耗严重，养护维修费用高，电梯与其他楼宇设施容易受损;由于使用过度，人多手杂，楼字难以保持清洁。造成这类问题的原因，是使用这类楼宇的人员的文化素质较低。

3.办公楼

办公楼需要高标准、高质量的管理服务。这类楼宇大都有比较现代化的设备，除自动控制的高档电梯与升降机外，还有由电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调、

通风、保安监控、自动给水滤水、消防自动报警以及应急自备电力等设备。这些设备需要由具备专业知识与技术的人员来操作与养护。特别是出入口、洗手间、公共通道、清洁卫生要求甚高，要保持极好的清洁度，楼宇的外墙也需要定期清洁。办公楼的物业管理质量直接影响物业的租金收益。

办公楼的管理主要是保持高贵的气派和洁净典雅的环境。对楼宇管理工作来说，确保通信设施的先进、可靠和安保人员、清洁人员恪尽职守是至关重要的。一般而言，租户公司的人员与来访者来来往往，络绎不绝，人流量很大，确保安全与注意礼节，两者之间的关系尤应加以注意。

 

第二篇：香港,璀璨的明珠

《香港，璀璨的明珠》教学设计

【教学目标】

1、了解课文内容，知道课文是从哪几方面介绍香港的。

2、通过自主学习、合作交流，在语言的品味中感受香港的繁荣与美丽。

3、有感情地朗读课文，激发学生热爱香港、热爱祖国的思想感情。

【教学重难点】

教学重点：感受香港的繁华和美丽。（突破方法:以读为主，通过自主阅读，抓关键词句品读，小组合作阅读等方式理解课文内容，适当借助媒体增强形象感知，体会香港的繁华和美丽）

教学难点：自主阅读，培养学生独立阅读的能力。（突破方法：以学生为主体，引导学生自主、合作、探究，教师做适当的引领和示范）

【教学准备】

教师：搜集与香港有关的图片，并制作相关课件，歌曲《东方之珠》 学生：拓展阅读，了解香港。

【教学过程】

一、创设情境导入

课件播放《东方之珠》歌曲。（师提问）谁知道这首歌的名字是什么？东方之珠指的是哪儿？（板书香港）香港以地域辽阔、风景迷人而闻名，有“东方之珠”的美誉。今天我们就走进香港，来了解这颗令世人瞩目的“东方之珠”。板题，齐读。谁知道“璀璨”是什么意思？（王字旁的字通常跟美玉有关，璀璨就是指美玉发光，作者为什么说香港是一颗璀璨的明珠呢？让我们一起走进课文来探究探究。

二、自读课文 整体感知

（一）、自读要求

1、读准字音，读通句子。

2、标出自然段。

3、找出课文的总起句和总结句。

（二）、认读课文生词。

香港 贸易 廉价 粤菜

佳肴 海豚 清澈 闪耀

璀璨 霓虹灯

(三)、出示文中优美的词语，指导学生读一读：

琳琅满目 应有尽有 物美价廉 一应俱全

大饱口福 旅游胜地 举世闻名 夜幕降临

五颜六色 奔流不息 五洲四海 璀璨无比

（四）整体把握课文

1、（出示总起句）“香港位于祖国漫长海岸线的南端，她面积不大，却是亚太地区的航运中心、贸易中心和金融中心，还是购物、美食和旅游的好去处。”（出示中国地图，了解香港的具体位置）

2、（出示总结句）“香港，真是我国南海之滨一颗璀璨无比的明珠。”

（五）想一想：课文是从那几个方面来介绍香港的？

万国市场、美食天堂、旅游胜地、美丽的夜景

三、从事例中深入理解题意

（过渡）同学们，课文写道“香港，真是我国南海之滨一颗璀璨无比的明珠。”

老师真的很想了解香港这颗璀璨的明珠，同学们能当一当小导游，带领老师去参观参观吗？（分小组介绍）

（一）、万国市场、美食天堂

1、导游介绍万国市场。

2、想好你要买的物品没有啊？让我们跟着导游一起去市场看看吧！（多媒体出示图片）

3、看到这市场的场面，让你想到哪些词语呢？（琳琅满目、应有尽有、物美价廉）

应有尽有：应该有的都有。形容十分齐备。

琳琅满目：琳：美玉。琅：一种玉石；洁白。琳琅：美玉，比喻优美珍贵的东西。琳琅满目：比喻各种美好的东西很多（多指书籍或工艺品）。

4、买到你中意的东西了吗？那你的心情是怎么样的呢？让我听听吧！（全班齐读）

（二）美食天堂

（过渡）我看到很多女生都舍不得走了，可精彩还在后头呢，有请导游带我们到下一站。

1、你认为哪个词最能体现香港美食的特点？（结合句子理解：一应俱全） 一应俱全：一应，一切；俱，都。一切齐全，应该有的都齐备了。

2、到底有哪些地方的美食可以让我们尽情享受呢？请你找一找课文相关的语句读一读。

3、想不想去看一看这些美食（课件演示美食图片）看到这些食物你有什么感受？能用一句话来形容你的感受吗？

4、朗读：这么好的地方，这么多的美食，让我们在朗读中再一次感受香港的美食吧！（齐读）

（二）、旅游胜地

（过渡）吃饱喝足后，我们赶紧跟随导游去欣赏香港的海洋公园吧。

1、各位游客最喜欢海豚和海狮的什么表演呢？

重点研读：出示句子“在清澈的池水里，它们一会儿钻圈，一会儿顶球。有时趁你不注意，会突然跃出水面，向你点头，有时还会喷你一身水呢。”

（1）你觉得海豚和海狮的哪些动作特别有趣？自己读一读，圈出有关的词语。

（2）用“一会儿······一会儿······”造句。

2、同学们觉得海豚和海狮的表演怎么样啊？那就读出它的可爱吧！（齐读）

（三）灯的海洋

(过渡)愉快的时光总是过得很快，看看，天已经黑了，导游啊，我们现在是不是回住处休息啊？

1、导游介绍

2、真的有那么美吗？耳听为虚，眼见为实，我们赶紧去看看吧！（课件出示）

3、哪些灯把香港变成了灯的海洋？（港湾里的灯光、马路上的车灯、高楼大厦的霓虹灯）

4、课文是怎么把这些灯光写具体的呢？

（1）港湾里闪耀的灯光，像五颜六色的焰火，洒落人间。（比喻）

（2）马路上一串串明亮的车灯，如同闪光的长河，奔流不息。（比喻） 奔流不息：息，停止；歇。水流奔腾而不停止。指水不停地流。

（3）高楼大厦的霓虹灯光彩夺目，热情欢迎来自五洲四海的游客。（拟人）

五洲四海： 泛指世界各地。（五湖四海）

5、香港的夜色如此之美，让我们带着自己的感受来读读这段话吧！

四、教师总结

香港的购物、美食、海洋公园和美丽的夜景给我们留下了那么深刻的印象，让我们无比自豪无比骄傲地告诉世界——（引读）“香港，真是我国南海之滨一颗璀璨无比的明珠。”孩子们，你们知道吗？香港曾经历过百年沧桑：（出示资料袋）

香港自古以来就是中国的领土，18xx年鸦片战争以后被英国占领。19xx年x月x日，中国政府对香港恢复行使主权，成立了香港特别行政区。中央 政府赠送了一座紫荆花镀金雕塑，作为特区政府成立的礼物。这座雕塑现在矗立在香港国际会展中心前的广场上，成为香港重要的景点之一。此时此刻，还有什么能比做一个中国人更感到自豪的呢？我们相信，在五星红旗下，香港的明天会更好！

板书设计

总起（1）

万国市场

分述 美食天堂

香港 （2 ~5） 旅游胜地

美丽的夜景

总结（6）