20xx年房地产市场预测

20xx年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。 由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。

20xx年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。

一、房地产政策调整

20xx年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。

1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；

2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；

3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；

4、国家按区域性调整政策性商品房政策；

5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；

6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。

二、 土地供应量走势

土地供应量走势为：20xx年土地供应总量会适度增加，但不会超过20xx年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。

对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。

1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。

2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。

3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。 这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。

三、房地产资金走势

对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的：

1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；

2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢；

3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济

泡沫风险围墙；

4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与

地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；

5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。

所以，20xx年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。

四、保障性住房走势

国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来，

参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。

一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建；

二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来

保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。 三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。

四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到20xx年启动。

五、政策性商品住房——限价房走势

限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，xx年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。20xx完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。

六、商品房走势

无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。20xx年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。

一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。

三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。

地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。

四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。

七、商品房价格走势

一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然和20xx年一样，上涨空间较大。

一线城市价格：将回落空间4%—8%，反弹空间3%—5%。，

二线城市价格: 将回落空间3%—5%，反弹空间4%—6%。

三线城市价格: 将上涨空间3%—5%。

四线城市价格: 将上涨空间4%—8%。

八、房地产业产业质量标准化走势

在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。

20xx年房地产业的产品标准化会有四点突破：1、房地产业的产品标准化；2、房地产业产品工艺化；3、房地产业配套产品标准化；4、房地产业配套产品工艺化。

现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。 九、20xx年房地产业的警示

1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进入商品办公用房开发请三思。

2、20xx年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。

3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。

结束语

20xx年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。

 

第二篇：20xx年南阳房地产市场总结

20xx年南阳房地产市场总结

20xx年在整体经济环境运行良好的情况下，房地产宏观调控受到高度关注，4.15新政、

9.27二次调控及相关政策密集出台。最具杀伤力要数限购令、禁购令、首付比例提高、第三套限贷。在政策与需求的博弈中，商品房销售量得到一定的抑制，而潜在需求仍然强劲，高性价比的楼盘依然得到市场的高度认可。可以说，政策空前严厉，而市场依然火热，20xx年房地产市场是在政策负重下稳步前行。

回顾20xx年，房地产行业发展趋势实在令人难以琢磨。年初的高速上涨、消费者购买狂热促使国家的两次抑制调控，才刚使得房地产市场暂时获得了短暂的理性与平静，第三季度突然的疯狂操盘明降暗升又一直持续到第四季度的强势突破。回顾一年的数据波动，国民所热切盼望的降价未曾实现。

第一季度，国家宏观调控抑制“膨胀”

无论是从宏观经济方面的通胀风险加大、调结构、稳物价，还是货币政策的“适度宽松”到“稳健”，市场的调控政策收效甚微仍是一个不争的事实，国家强势的限购限贷政策虽然在某种程度抑制了过快膨胀，但对于国民强大的需求还是远远不够的。而针对于三线城市（南阳），无论是市场的高度调控，还是货币经济发展，“刚性需求”仍是一个“未能满足体”。

第二季度，上涨趋势势头正旺

从第一季度的销售量、成交量、认购量不难看出市场的发展趋势，一月份全市均价以3000元到3100元每平方为成交金额。第二季度的数据就已明显上涨，以3200元到3400元每平方金额成交。

第三季度，国家抑制条例频频出台

进入第三季度，中国楼市量价齐升，全国房价趋势呼之欲出。在“量价齐升“的因素上9月x日国家开始了第二轮调控政策——“新国五条”。“新国五条”的出台与以往只重抑制投机大不相同，此次“新国五条”矛头指向了刚性需求。第二轮的调控要求是，首套房贷不分大小首付均不得低于30%，此外还提出了限定家庭购房套数。第二轮的调控刚刚出台，全国大中性城市也相继出台“限购令”，又是一场“无声喜剧”拉开了帷幕。

10月x日，央行34个月以来首次加息；11月x日公积金贷款收紧；11月x日又出台了“限外令”??中国的房地产行业与国家行市的博弈倒是越挫越勇，20xx年年末的一轮又一轮调控政策直到最后也没能削减市场的热情。

第四季度，国家调控经济升华

9月末，中央有关部委再次出台措施，对房地产市场进行再次调控抑制。要求各地尽快出台落实国办发10号文件的实施细则。并且对房价过高的城市，限定居民家庭购房套数，将稳定房地产市场重任交于地方政府。与此同时对于一线城市也出台了“限购令”，将投资、投机需求彻底挤出市场，同时国家加大信贷政策的力度，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；住房贷款首付款比例调整到30%及以上等。

南阳房地产市场平稳发展

整体看来，南阳的房地产一如既往的平稳发展。房价增降幅度平稳，对比去年的房价曲线，房价走势一直都比较平缓。成交量，也保持在一个比较平衡的状态，没有大的变动。开发商

在观望，购房者也在观望。

南阳市场刚性需求依然旺盛，投资性购房需求所占比例不大，整体受国家政策调控的影响不大

南阳作为三线城市，各种政策的下达实施比起一线城市都有着明显的滞后性。各种新政的出台，相关部门一直在强调的调控，针对的主要是高房价的一线城市，南阳受国家政策调控的影响不大。

南阳整体的市场基本以刚性需求和首次改善性需求为主，而且随着这两年城市改造、道路拓宽、城中村改造等带来的刚性居住需求还在不断增加，针对投资和高房价的调控政策对南阳短中期内都不会有太大的影响，市民购房的需求还很旺盛。

南阳受到土地供给量的限制以及“城中村”拆迁速度的影响，20xx年到20xx年整体供应非常有限

南阳城区本身土地储备十分有限，目前大部分可开发土地基本都集中在“城中村”和“旧城”改造项目中，20xx年内能完成拆迁安置，实施开发建设的项目不多，能推出市场销售项目则更少，如凯旋城一期、璟都国际一期、诚发中央公园、盛世龙源二期、神龙花园、尚城国际等项目，基本都集中在东部和北部新区，随着上述项目的陆续入市，将能向市场供应7000~8000套住宅，虽然整体投放量相比20xx年有了大幅上升，但是相对于一个有着1100万人口的南阳而言，仍然显得供应有所不足；

价格会呈整体上扬趋势

南阳目前在很大程度上存在一定的供小于求的局面；在“农运会”政府在加强土地储备和土地供应的政策措施上很难有大的作为，土地一级市场一定会出现价格攀升之势，与此同时，这一局面将必然导致开发企业在销售过程中提价销售或者捂盘囤货，再加上下半年建安成本受经济回升刺激应该会有小幅上扬，所以估计未来几个月南阳房地产价格应该会出现一波强劲的上扬走势。不过，银行作为开发商与客户的中间环节，目前对个人按揭贷款程序上的施行严格把控将导致部分客户的首付能力下降，这一点将是短期内压制南阳房价的唯一因素。

新楼盘依然受追捧

尽管外界政策调控如火如荼，南阳本地房地产却基本不受影响，20xx年新开楼盘甚至比往年都要多，政策的调控不能影响购房者的刚性需求，新楼盘依然受到广大购房者的追捧。

总述：

20xx年末，南阳房地产市场迎来一片欢呼，众多楼盘扎堆上市，建业森林半岛、璟都国际、尚城国际、鸿德罗马帝景、绿都如意湾??你认筹我开盘，好不热闹。位于高新路与独山大道处“光达时代银座一期”，312国道的“四季花城”开盘当日即售罄。不难看出，南阳这个三线城市地产发展局势，南阳拥有1000多万人口且刚性需求强烈。

南阳在20xx年每日成交量平均约33套2955.24平方，南阳房管局批准预售1月份为3379套到12月约5207套，城区以卧龙区和宛城区为第二销售区域，东北方向为第一销售区域，由此可见南阳市场房屋成交量的上涨趋势及强烈的市场需求。

而20xx年x月——12月全国120个城市累计供应住宅用地45380万平方米，同比增加45%。成交36216万平方米，同比增加45%。而12月成交住宅用地3215万平方米，同比增加23%，但环比上升2%，全国房产行业发展趋势呈上涨态势。

全国房地产市场，20xx年x月x日完成房地产开发投资额4.7万亿元，同比增长37.4%，住宅开发投资额3.7万亿元，同比增长40.7%。全国商品房销售面积8.70亿平方米，比去年同期增长12%，其中，办公楼增长30.6%，商业营业用房增长40.3%，商品住宅销售面积增长8.7%。商品房销售额4.91万亿元，同比增长20.5%，增幅比1-12月提高0.35个百分点。

商品住宅销售额增长14.5%，办公楼和商业营用房分别增长50.3%和55.3%。

20xx年作为"十二五"的开局之年，房地产行业的发展牵动着整个国民的心，正所谓“牵一发而动全身”。房产行业的宏观调控作为促进经济结构调整的一种手段，“重击”还是“轻抚”时刻关乎我国整体国民经济体系。

20xx年，我们有理由相信房地产行业的发展会回归理性。南阳的房地产市场起步较慢，房地产市场的发展还不成熟，房地产价格一直都是平稳增长。加之南阳人口众多整个市场的刚性需求旺盛，又伴城市发展战略的实施，另外，五月份出台的南阳城市规划方案，敲定了城市东移北扩的发展战略，伴随着20xx年农运会的召开，南阳的房地产市场发展也将会是一片美好的前景。

20xx年x月份简报

12月份中心城区商品房批准预售项目共计25个。

12月份商品房批准预售1507套，较上月上升64.52%，较去年同期下降71.49%。预售面积17.83万平方米，较上月上升57.51%，较去年同期下降46.52%。

12月份住宅商品房批准913套，较上月上升2.13%，较去年同期下降58.06%。预售面积12.25万平方米，较上月上升14.40%，较去年同期下降52.92%。

12月份非住宅商品房批准594套，较上月上升2600.00%，较去年同期下降80.89%。预售面积5.57万平方米，较上月上升818.46%，较去年同期下降23.70%。

12月份中心城区商品房销售1287套，较上月下降18.75%，较去年同期上升43.64%。商品房销售面积12.98万平方米，较上月下降43.49%，较去年同期上升了

22.16%。商品房销售均价为2949.7元/平方米，较上月下降13.92%，较去年同期上升10.49%。

12月份中心城区住宅商品房销售972套，较上月下降32.50%，较去年同期上升

14.76%。销售面积11.25万平方米，较上月下降36.07%，较去年同期上升12.20%。销售均价为2507.41元/平方米，较上月下降15.51%，较去年同期上升3.86%。

12月份中心城区非住宅商品房销售315套（间），较上月上升118.75%，较去年同期上升542.86%；销售面积1.73万平方米，较上月下降67.83%，较去年同期上升190.25%；非住宅销售价格为5832.84元/平方米，较上月上升18.26%，较去年同期下降16.40%。

12月份整体二手房共成交414套，较上月上升8.09%，较去年同期下降39.91%；成交面积为4.43万平方米，较上月下降16.18%，较去年同期下降30.99%；二手房均价为1637.44元

/平方米，较上月上升30.00%，较去年同期上升17.60%。

12月份住宅二手房共成交358套，较上月上升8.16%，较去年同期下降46.41%；成交面积为3.49万平方米，较上月上升12.26%，较去年同期下降42.59%；住宅二手房均价1487.04元/平方米，较上月上升1.43%，较去年同期下降0.57%。

20xx年中国房地产市场总结

政策环境

概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前

为遏制房价过快上涨，20xx年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场全方位调控。

调控方向一：抑制投资投机需求

一、差别化信贷政策

二、限购政策

三、上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制

调控方向二：增加住房特别是保障房供应

一、大幅增加土地供给，提高保障房用地的比重

二、通过减免税费，鼓励保障房建设

三、金融支持保障房建设

调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展

20xx年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为，促进房地产市场健康发展。

20xx年加强房地产市场管理相关政策

时间 颁布单位 主要内容

20xx.1.10 国务院办公厅 整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测。

20xx.3.10 国土部 切实加强房地产用地监管，建立健全信息公开制度，开展房地产用地突出

问题专项检查，严肃查处房地产用地中的违法违规行为。

20xx.3.18 国资委 国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。

20xx.4.17 国务院 加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度。

20xx.8.3 国土部 严禁行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职，切实做到政事分开、管办分离，坚持和完善土地和矿业权招标、拍卖和挂牌制度。

20xx.9.29 住建部、国土部、监察部 依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为；对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度；对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。

20xx.10.25 北京市建委等 完善商品房预售制度，加强商品房预售资金监督管理，在监管账户设立，资金使用，违规处罚等做出明确的规定。

20xx.11.12 银监会 各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。