电梯运行管理标准作业程序

一、目的

规范电梯运行管理工作，确保电梯良好运行。

二、适用范围

适用于物业辖区内电梯的运行管理。

三、职责

1工程部处主管负责检查电梯运行管理工作的实施情况。

2、组长负责电梯运行管理工作的组织实施。

3、电梯机电维修员具体负责电梯的运行管理。

四、程序要点

1、巡视监控

(1)电梯机电维修员每天应对小区内所有电梯的主要部位至少巡视一次。

(2)巡视监控的主要内容如下：

①曳引电机有无异常噪音或气味，是否温度过高（烫水），曳引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动；

②减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动；

③指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触动作是否正常，有无异常声响； ④变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象；

⑤制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污；

⑥曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运行是否正常，有无异常声响；

⑦通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸板手等救援工具是否已放置在指定位置；

⑧轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常；

⑨厅门及轿门踏板是否清洁干净；

⑩轿厢和对重导靴油盅油量是否足够；

⑾电梯运行有无异常振动声响，舒适感有无明显变化；

⑿开关门有无异常（顺畅），轿厢内应急灯是否可靠；

⒀底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常；

⒁补偿链是否有异响；

⒂底坑有无积水或脏物。

(3)巡视过程中如发现上述情况有不正常时，电梯机电维修员应及时采取措施予以解决。处理不了的问题应及时如实地汇报给机电处主管，在主管的协同下加以解决。整改时，应严格遵守《电梯维修保养标准作业程序》。

2、异常情况处置

(1)发生火灾的处置：

①楼层发生火灾时，电梯机电维修员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导乘客迅速离开轿厢；

②井道内或轿厢发生火灾时，电梯机电维修员应立刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉和1211灭火器灭火控制火势蔓延；

③对于上述两种情况，电梯机电维修员应及时通知小区消防中心，按《火警、火灾应急处理标准作业程序》处置。

(2)电梯湿水的处置：

①当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源； ②当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源；

③当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关； ④发生湿水时，应迅速阻断漏水源；

⑤对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干（温度不能太高）、自然通风（用工厂用鼓风机）、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。

(3)停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按《电梯困人救援标准作业程序》处理。

3、电梯机房管理

(1)非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经机电处主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。

(2)机房内严禁存放易燃、易爆或危险品，机房内应配足消防器材，禁止吸烟。

(3)每周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍无污物，油漆完好、整洁光亮。

(4)机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。

(5)机房应当做到随时上锁，钥匙由当值机电维修员保管，机电维修员不得私配钥匙。

4、交接班要求

(1)接班人员应准时来接班。

(2)接班人员认真听取交班人员交代，并查看《电梯运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《电梯运行日记》表上签名。

(3)有下列情况之一者不准交接班：

①上一班运行情况未交代清楚；

②记录不规范、不完整、不清晰；

③机房不干净；

④接班人未到岗；

⑤事故正在处理中或交班班时发生故障，应由交班人负责继续处理，接班人协调进行。

5、对于电梯运行情况，应完整、规范地记录在《电梯运行日记》表内，于每月的3号前将上一个月的记录整理成册后交机电处存档，保存期为两年。

五、记录

《电梯运行日记》

六、相关支持文件

《电梯维修保养标准作业程序》

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第二篇：物业公司保修管理标准作业规程

物业公司保修管理标准作业规程

一、目的

规范客户保修及公共设施设备处理工作，保证维修工作得到及时有效的处理。

二、 适用范围

适用于物业部客户家庭及各类设施设备的报修处理工作。

三 职责

1、机电维修组主任助理负责维修工作的组织、监督以及对公司制定的《维修项目收费标准》以外的报修内容进行收费评审。

2、物业部管理员负责具体记录报修内容，及时传达至机电维修组，并跟踪、督促维修工作按时完成。

3、机电维修组维修人员负责报修内容的确认及维修工作。

四、程序要点

1、客户报修

（1）物业部管理员在接到客户报修要求时应立即填写《客户报修记录表》。

（2） 管理员在5分钟内将记录的报修内容（包括：客户名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等）填入《客户家庭安装/维修单》（一式四联）相应栏目，并在两分钟内通知机电维修组前来领取维修单，机电维修组领单人在《客户报修记录表》上签收，将《客户家庭安装/维修单》（第一、二、三联）领回机电维修组。

（3）机电维修主任助理按照报修内容，安排维修人员的工作：

A、如客户报修内容属《维修项目收费标准》中的项目，客户要求尽快前去维修的，应安排维修人员在接单后15分钟内带齐工具、备件到达维修现场；

B、报修内容属《维修项目收费标准》中的项目，客户另有预约维修时间的，维修人员应按预约的维修时间到来前5分钟带好维修工具、备件到达维修现场；

C、对于不属于《维修项目收费标准》中的报修项目，由机电维修组主任助理在接单后15分钟内对维修的可行性和维修费用作出评审，恢复客户是否可以维修，经征得客户对维修费用得认可及同意维修后，再按上述时效和维修要求安排维修人员前往维修。

(4)机电维修人员到达现场后，应首先对报修项目进行对比确认，不相同的，在《客户家庭安装/维修单》上如实填写实际的维修项目及收费标准。

(5) 维修人员向客户出示收费标准、客户同意维修后开始维修；如客户不同意维修的应提醒客户考虑同意后再行报修，并及时返回机电维修组机电维修组主任助理说明情况，与机电维修组主任助理一同在《客户家庭安装/维修单》上注明原因并签名确认后交还物业部备案。

(6) 如果维修材料是客户提供的，由维修人员对材料质量进行验证，并将验证结果（“合格”“不合格”“质量不佳”等）填写在备注栏内。对于验证不合格的材料，维修人员应主动提示客户使用不当材料的结果，但应注意尊重客户的选择。

(7) 维修工作完成后，维修人员应按《维修项目收费标准》在《客户家庭安装/维修单》上注目应收的各项费用金额。并请客户试用或检查合格后，在《客户家庭安装/维修单》上签名确认。维修人员将《客户家庭安装/维修单》（第三联）交给客户作为交费依据。

(8) 维修人员将《客户家庭安装/维修单》（第一、二联）交回机电维修组主任助理确认后将《客户家庭安装/维修单》（第一联）送财务部作为计收服务费用的依据。

(9) 对业主的家庭维修可采取月底统一结算的形式进行扣款；对租户的家庭维修应在维修工作完成后的当日（最迟不超过第二天），由租户到财务部交款。

2、公共设施设备的报修处理

（1） 物业部管理员接到公共设备设施的报修信息后，应立即按《公共设施设备报修记录表》要求填写报修内容，并在3分钟内将报修内容填入《公共设施设备安装/维修工程通知单》（一式二联），在5分钟内通知机电维修组前来领单。

（2）物业部管理员将《公共设施设备安装/维修工程通知单》（第二联）交给机电维修组，机电维修组维修人员应在《公共设施设备报修记录表》上签收。

（3） 机电维修组主任助理按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于10分钟内赶到现场进行维修。

（4）完成维修工作后，维修人员应在《公共设施设备安装/维修工程通知单》上注明维修有关事项。

（5）维修人员将《公共设施设备安装/维修工程通知单》（第一联）交机电维修组主任助理签名确认后返还物业部作为月底统计费用的依据。

3、费用结算

（1）物业部管理员于每月月底前将当月《客户家庭安装/维修单》及《公共设施设备安装/维修工程通知单》费用分别统计在《有偿便民服务收费表》的相应栏目及《公共设施设备安装/维修费用统计表》内。

（2）物业部管理员将《客户报修记录表》、《客户家庭安装/维修表》、《公共设施设备报修记录表》、《公共设施设备安装/维修工程通知单》附在以上表格后，报物业部主任助理审核。审核无误后，物业部主任助理在《有偿便民服务收费表》及《公共设施设备安装/维修费用统计表》内签名确认后报物业部主任审批。

（3）物业部管理员将物业部主任审批后的《有偿便民服务收费表》及《公共设施设备安装/维修费用统计表》报财务部：

A、财务部依据《有偿便民服务收费表》向业主收取有偿服务费用；

B、财务部将《公共设施设备安装/维修费用统计表》存档备案；

4、资料保存：《客户报修记录表》、《客户家庭安装/维修表》、《公共设施设备报修记录表》、《公共设施设备安装/维修工程通知单》有物业部负责保存，保存期两年；《有偿便民服务收费表》及《公共设施设备安装/维修费用统计表》由财务部负责保存，保存期3年。

5、本规程作为相关人员绩效考评的依据之一。

泾源县怡源物业服务有限责任公司

二0一0年x月二十五日