物业管理常识（一）

一．什么是物业管理？

所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动（《物业管理条例》第二条）。

二．业主在物业管理活动中有哪些权利和义务？

小区房屋的所有者就是小区的业主，确认业主资格以房屋所有权证为依据。

业主在小区管理中应当享有的权利包括：1、对小区的物业服务企业有绝对的任免权；2、有监督物业服务企业管理行为的权利，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权；3、有权参与并决定一切与业主权益有关的物业管理事务，尤其是涉及费用分摊等方面；4、有权参与、制定和修订业主公约等管理条文。 同时规定业主在物业管理活动中必须履行6项义务：

1．遵守业主公约、业主大会议事规则；2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4．按照国家有关规定交纳专项维修资金；5．按时交纳物业服务费用；6．法律、法规规定的其他义务。

三、什么是业主委员会？业主委员会是怎样产生的，它和业主大会间是什么关系？担任业主委员会委员必须具备哪些条件？

业主委员会是代表和维护房地产产权人、使用人的合法权益的自治性组织。

业主大会成立时，应当选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的房地产行政主管部门备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

四．业主委员会有哪些主要职责？

1．召开业主大会，维护业主的合法权益；2．召集业主代表审议通过《业主公约》；3．选聘或者解聘物业服务企业，与物业服务企业订立、变更或者解除物业服务合同；4．依照物业管理法规设立物业维修基金，负责该基金的筹集、使用和管理；5．审定物业服务企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；6．听取业主、使用人的意见和建议，监督服务企业的管理服务活动；7．监督公共建筑、公用设施的合理使用；8．接受业主的监督；9．接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及当地政府的监督指导；10．业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席方为有效，作出决定应当经全体委员半数通过。

五．业主委员会应该由哪些成员组成？

业主委员会的成员主要有：房屋产权人 （包括单位产权人与个人产权人）、房屋使用人及居民委员会的代表。

六．业主委员会应如何成立？

1．小区入住率达到50%以上，是成立业主委员会的前提条件；2．由小区全体业主（包括产权人和使用人）选举产生业主委员会；3．业主委员会制定并通过《业主委员会章程》；4．物业服务企业及业主委员会代表持《业主委员会章程》及业委会人员名单，向小区所在地的房地产行政主管部门提出登记申请；5．房地产行政主管部门受理登记；6．小区业主委员会正式成立。

七．业主委员会选举的程序是怎样的？

1．由居民委员会与物业服务企业联合成立业委会筹备小组；2．筹备小组制订选举方案；3．由各产权人单位推举产生本单位产权人代表，由各楼栋居民推举产生居民产权人、使用人代表；4．由以上代表共同组成业主委员会候选人，从中选举产生业主委员会成员；原则上，产权人单位推举产生的代表是业委会当然成员；5．由居民产权人、使用人代表选举产生业主委员会居民成员；6．由居民业委会成员与产权人单位业委会成员共同组成小区业主委员会。

八．业主委员会与物业服务企业的关系如何？

业主委员会是全体业主维护自身合法权益的代表，是住宅小区的主体，它对物业服务企业的管理工作具有监督作用；物业服务企业是在物业主管部门的监督与指导下，利用专业化的服务手段为小区全体业主提供优质周到的服务。双方在政治、工作以及人格上是平等关系。

物业管理常识（二）

九．物业服务企业有哪些权利和义务？

1．权利

A依据物业服务合同和国家、自治区的有关规定对居住小区实施物业管理；B依据物业服务合同和有关规定收取物业管理费用；C劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为；对造成的损害，有权要求赔偿；D要求业主委员会协助管理；E聘用专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务；F从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。

2． 义务

A全面履行物业服务合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务；B接受业主委员会和居民的监督；C重大的管理措施提交业主委员会审议决定；D接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督；E发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。

十．实行物业管理，将涉及到哪几方面的合约或文件？

物业管理涉及以下几方面的合约：

1．业主公约

业主公约是物业管理中一个极为重要的文件，它是全体业主遵守物业管理各项规章制度的行为守则。业主公约由业主委员会负责制定，由全体业主讨论通过并签字生效。业主公约的主要内容：

A业主大会的召集程序；B对业主委员会成员的选举与罢免程序；C业主参与住宅物业管理的权利；D业主对业委会和物业服务企业的监督权；E业主使用物业区内公共场所及公用设施的权利；F业主对住宅区或物业区内重大事项的表决程序等。

2．业主委员会章程

业主委员会章程是关于业主（代表）大会与业主委员会选举、产生、活动和行使权利、义务，保证业主权益的准则。业主委员会负责制定出业委会章程，经业主（代表）大会讨论通过后执行。章程的主要内容如下：

A业委会宗旨；B业委会的组织机构；C业委会成员的选举方式及任期；D业委会的主要职责、权利、义务、作用；E业委会与业主大会的关系；F业委会成员惩罚奖励条款；G业委会与物业服务企业的关系； H业委会向业主大会报告制度等。

3．委托管理合同

委托管理合同是建设单位或业主委员会与物业服务企业签订的合同，是物业服务企业对物业进行管理的法律依据。委托管理合同对物业服务企业的权利有明确的规定。

一般委托管理合同先由建设单位与服务企业签订，然后由业主委员会与服务企业续签。建设单位的最初委托是临时性的安排，而业主委员会的委托才是最终的。委托管理合同的主要内容：

A委托双方名称、性质、地址、电话；B委托的内容、范围、权限；C收费的种类、标准；D委托双方的权利和义务；E委托期限；F解约的条件；G违约责任；H奖惩条款；I管理费收支；J利润及风险等。

十一、小区业主有权自行管理小区吗？

业主入住小区后，当然可以自行管理小区物业。我国的物业管理实行的是业主自治与委托物业服务企业进行专业管理相结合的原则。业主与物业服务企业之间是服务需求者与服务提供者的关系，物业服务企业和建设单位都没有理由将物业服务强制的施加于业主，政府也没有理由强制业主接受某种物业服务。当然，是否选聘物业服务企业提供物业管理服务，不是个别业主可以自行决定的，而是应该由一定区域内全体业主的共同意志决定。

十二、业主委员会在签订物业服务合同时，应该注意哪些问题？ 明确约定物业服务的内容、服务质量。由于现在专业分工细化，出现专门提供某一项服务的物业服务企业，所以在服务合同里一定要明确物业服务企业是管理小区内全部的物业工作，还是只负责某一项物业工作，并要确定标准。2、除了《物业管理条例》规定权利外，业主其他一些权利，也应当在物业服务合同里更具体的约定。例如，督促业主按时交纳物业费，积极配合物业服务企业工作，尊重物业服务企业专业化的管理方式和措施等。3、明确物业服务企业的权利义务。在赋予物业服务企业管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业服务企业所应当承担的义务，并且尽可能明确地规定物业服务企业的责任。4、对违约责任的约定。要在物业服务合同里明确规定物业服务企业违反约定应当承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，不要约定成一些大而空的内容。

十三．业主大会、业主委员会和居民委员会之间有何关系？

业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应告之相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。

物业管理常识（三）

十四．物业服务企业所收取的费用都用在哪些方面？

1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费；3、绿化管理费；4、清洁卫生费；5、保安费；6、办公费；7、物业服务单位固定资产折旧费；8、法定税费。

十五．物业服务费用如何确定？物业服务费用由谁交纳？不交纳物业管理费用的承担什么法律责任？

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

十六．物业管理费是按年交，还是按月交，物业服务企业可以一次预收多年的物业管理费吗？

物业管理费可按年交，也可按月交。有明文规定：物业服务企业不得一次性预收多年的物业管理费。

十七．买房后长期不居住，是否还要交纳物业管理费？

产权人长期不住的房屋或建设方未出售的空置房，均应交纳物业管理费。理由如下：物业服务企业提供的服务是一种公共性服务，即公共区域的保洁、保安、绿化、房屋及小区公共设施的维护、小区日常管理等，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。

十八．谁来分担住宅楼内公共区域的照明费用？

住宅楼内公共区域的照明一般是指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，该系统属公共设施，其产生的电费属

能源费范畴，按照国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）的规定，该能源费用可以计入物业管理成本，并由受益人即楼内全体人分摊。一般惯例是，按单元门进行分摊。物业服务企业大多采取分摊原则解决楼内公共照明电费问题。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。

十九．在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？

计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以建设方与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。

物业管理常识（四）

二十．小区出现的私搭乱建的现象，谁能管?

根据《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规的规定，小区如果成立有业主委员会，或者聘有物业服务企业，业主委员会和物业服务企业均可出面制止乱建行为。

业主所在小区如果为单位自管，没有成立业主委员会或者聘请物业服务企业的，将由管理单位负责制止小区的违法乱建行为。如果自治企业、业主委员会、物业服务企业都没人管理，那么业主个人也有权制止小区内的乱建行为。制止行为可以是告知违法建筑人停止建筑行为，恢复原状，也可以是向有关职能部门投诉，要求依法查处，还可以提起民事诉讼，由法院判决行为人承担相应的民事责任。

二十一．住户装修时，是否应向物业服务企业交纳装修押金？

关于装修管理的问题，综合有关文件有以下几个要求：①、物业服务企业有权对住户的装修进行监督管理；②、住户装修时，必须向物业服务企业申报，经批准后方可施工；③、住户装修时，不得拆改房屋的承重结构，不得挪动各种管线；④、住户装修时，必须与物业服务企业签订装修协议，明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容；⑤、为了保证住户按照规定装修，不破坏承重结构等，物业服务企业可以向住户收取装修押金。装修完成后，物业服务企业应及时验收，没有问题的，装修押金应及时退还。

二十二．业主和使用人在使用和装修房屋时，有哪些违规行为，应承担经济责任？

业主在使用物业，尤其是装修房屋时，应遵守有关房屋装修管理规定，事先告知物业服务企业。业主和使用人如有下列行为之一，造成他人损失的，应承担经济责任：

1．损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；2．占用、损坏住宅的共用部位、共用设备；3．在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；4．侵占绿地、毁坏绿地；5．乱设摊点、乱设集贸市场；6．乱倒垃圾、杂物；7．在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；8．排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；9．法律、法规禁止的其他行为。 二十三、房屋质量出问题，业主应该找谁？

房屋在竣工验收后，在使用过程中可能出现质量问题，如屋面漏水，墙壁裂缝或墙皮脱落，上下水管道、暖气管道漏水、堵塞等。根据《物业管理条例》的规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。业主可以要求建设单位对物业进行维修。 19xx年x月x日颁布的《中华人民共和国建筑法》明确规定了建筑工程保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。由于业主是与建设单位订立的房屋买卖合同，因此建设单位是物业质量保修的第一责任人。

二十四、 您购买或租赁的房屋，您可装修、改建的范围是什么？为什么？

1、您购买房屋中可装修、改建的范围是房屋的室内部分中不属于公共设施的部位。对与邻里、公共设施有利害或利益关系的部位应在不损害他人利益的前提下谨慎施工。如果您有必要装修、改建租赁的房屋，则房屋中可装修、改

建的范围同上述，但应在房屋所有人授权下方可进行施工。

2、属于公共设施的部位：（1）卫生设备：如排粪主立管、透气管。（2）供水部分：供水主立管、连接供水主立管至水表之间的管道、水表。（3）厨房设备：如烟道、污水管道、管道井、（不包括与之相连的弯管）。（4）供气设施：燃气管网至燃气计量表之间的管道（包括燃气计量表）。（5）供电设施：如电表、供电管网至总开关间的配电线路（不包括总开关、漏电保护设施等）。（6）其它：电控门对讲装置等。

3、您购买或租赁的房屋与邻里、公共设施有利害或利益、关系的部分：分户墙、楼盖板、屋盖板、分户门、窗等。 以上公共设施一旦受到破坏将影响其他住户甚至全体住户的利益遭受损失。因此，您在进行家居装修、改建时不要改动上述部位，否则不但会损害公共利益，还需承担修复责任；

二十五、 您需报管理处批准的装修改建项目有哪些？

1、改变原设计单元的供水、供电、和排水、排污容量及位置的；2、涉及邻居的本单元天花、地板、间隙墙、外墙、凉台等建筑改变的；3、涉及建筑物公共供水、电、消防、给排水、排污、天线通讯、防盗系统安全和可能造成影响的；4、煤气改线管、空调特殊位置安装的；5、影响本单元水、电、煤气表完好和观察的；

物业管理常识（五）

二十六．什么是公共维修基金（《物业管理条例》中称为“专项维修资金”）？国家对公共维修基金的缴交标准、使用和管理有什么规定？