房地产企业财务管理的现状与内容分析(3600字)

来源:m.fanwen118.com时间:2021.7.28

房地产企业财务管理的现状与内容分析

房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。

一、房地产企业财务管理的目前状况

目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基本的会计核算的阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的功能。主要存在以下几个新问题摘要:

1、在会计核算方面,缺乏用于支持管理和决策的信息,仅停留在记账和编制财务报表的阶段。

2、财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。

3、财务管理“被动反映型”的现象较突出,猜测、控制、分析等管理职能基本处于空白。虽然许多企业不同程度上建立了工程预算和财务预算等基本机制,但其内容和管理方法距实现战略的需求尚有较大差距。

4、由于缺乏统一明确的财务业务授权机制,有些企业的二级项目开发公司各自为政,自成体系,母公司无法有效地进行管理,造成公司的管理控制能力下降。

5、资金管理多头、分散,客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

二、构建房地产企业财务管理体系及其意义

针对上述房地产企业财务管理存在的新问题,我认为要改善财务管理方法,提升财务管理水平,应当构建并完善财务管理体系。包括以下几方面摘要:

1、构建财务核算的体系平台,从管理角度重新梳理财务会计核算基础规范和业务流程,以标准、统一的财务数据为管理需求提供数据分析基础。

2、建立管理会计系统,通过管理报告全面及时地向管理者分析企业经营状况,实现管理信息动态收集和深入分析,为管理决策提供有效支持。

3、以全面预算管理为核心手段,实现战略目标的有效分解和战略实施反馈,实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控,实现对二级项目公司及各职能部门重要经营和业务活动的猜测、控制、反馈、修正动态循环,并和部门绩效考核紧密联系起来。

4、建立统一明确的业务授权制度,平衡各层管理者的权力和责任,明确规定各项业务的执行程序,提高管理的规范化和科学性,降低运营风险。

5、完善资金管理系统,实现资金集中统一监控和管理,提高资金效率,降低资金风险,利用资金有效控制实现对房地产企业整体的风险控制。

6、实现财务管理和房地产开发业务的信息一体化集成,充分借助于信息化手段,提高财务管理的效率,进而完善内外部信息共享平台,实现在共享平台上的动态决策和动态管理。

7、财务管理体系还需和包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合,形成有机的整体管理系统,最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续发展。构建并完善财务管理体系其意义在于摘要:促进核算型财务向管理型财务转变,使财务管理成为企业管理的核心手段之一;为保障房地产企业发展战略的实现,提供了有效战略实施操作手段;为房地产企业提供了一个系统性的财务管理体系解决方案,使房地产企业财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息;强化了房地产企业风险控制,能够有效降低企业运营风险。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤和具体内容

(一)建立和完善业务授权制度房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业,控制风险是财务管理

体系需达到之首要目标。

作为风险控制手段的载体,内部控制体系的建立和完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论,企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息和沟通、监控等五个要素,房地产企业应将业务授权制度的建立和完善作为强化内部控制体系的重点,因为它将贯穿于控制活动、信息和沟通和监控全过程,和业务流程紧密结合,直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次摘要:首要层次指明确授权对象;第二层次包括业务种类和权力类型;第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

(二)完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点摘要:

1、根据管理需求重新设计和调整会计单据

目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小,难以提供管理控制所必须的信息,因而应进行重新设计,将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中,通过单据及时记录经济业务的重要内容,为管理者提供审批依据和决策支持,也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2、科学设置会计科目

首先,根据《企业会计制度》的要求,调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次,根据管理控制要求,科学设置二级以下的会计科目。例如在开发产品科目中尽可能细化核算对象,保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集;在开发成本和销售收入科目中,根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目,细化成本对象,以便于房地产企业进行不同产品的盈利能力分析。第三,会计科目设置和全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特征实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3、统一会计核算程序和规则

各个会计主体的会计科目设置要保持统一,在此基础上可以增加适当的灵活性;各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一;各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账和会计报表编制和上报程序、报表汇总和合并程序要保持统一。

(三)建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1、设立责任中心

管理房地产企业的责任中心,是指按照管理目标,根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责,将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准,并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况,进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2、设计管理会计报告体系

房地产企业管理会计报告,需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息,支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告,可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次,每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

(四)建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括摘要:全面预算模式、预算的编制和执行、预算的考核和分析。

1、全面预算模式

根据房地产企业特征,建议采用以项目预算和资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象,对项目建设中将会发生的前期可行性探究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后,根据整体资金状况,对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上,将整体计划和目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位,负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算,从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系,及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈,以此实现预算执行的跟踪和控制。

2、预算的编制和执行

房地产企业全面预算的编制过程,需要上下互动,反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人,他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要和业务授权体系的内容紧密结合起来,假如某项实际业务是预算范围内的业务,则可按照正常的审批程序进行;假如该业务是属于预算外的业务,则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批,并说明理由。这样,能够有效地控制预算外支出,增强企业的控制能力。

3、预算的考核和分析

房地产企业的预算分析和考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评,这是指摘要:每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析,房地产企业母公司进行汇总和分析总结,召开月度分析会议并查找出现的新问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况,根据设定的绩效指标对其业绩进行考核,再和激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析,总结主要的新问题,并制定和修正下年度的经营目标,指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

(五)完善资金管理系统完善

房地产企业资金管理系统,首先应将资金管理纳入全面预算管理体系,通过和项目预算和责任中心预算相结合的资金预算,可以实现对资金需求较准确的猜测和动态调度,从而降低资金成本,提高资金使用效率;通过对资金预算实际执行情况的分析,对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正。

其次,建立适应于企业规模的资金控制模式。大型房地产企业,二级项目开发公司众多,会计主体数量较大,适应于资金调度中心模式;中小型房地产企业,则可选用资金监控模式。房地产行业是资金密集型的高风险行业,面对激烈的竞争,房地产企业要实现长期的发展,获得持续性核心竞争能力,必须提高房地产企业财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心系统之一,应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。


第二篇:房地产企业安全管理现状分析 4800字

建筑施工企业安全管理的现状调查及其改进措施

摘要 建筑业是国民经济的支柱产业,其安全生产关系到人民群众生命和国家财产安全。安全管理是企业生产的保障。由于施工项目的流动性大、高空作业多、作业条件差,建设管理水平参差不齐,影响施工安全的因素多,科学管理对做好安全工作来讲是极其必要的。。虽然近些年来国家加大了对建筑行业的安全管理力度,但是随着建设工程的迅猛发展,高、大、难建筑物的迅速出现,建筑安全形势依然不容乐观。本文通过对我国当前建筑施工行业安全生产管理的现状及存在的问题原因进行了分析,同时就如何预防项目施工安全生产并对对当前安全生产管理提出了一些建议。

关键词 建筑施工 安全管理 现状 改进措施

“安全第一、预防为主、综合治理”是我们国家安全生产的基本方针。建筑施工企业的安全生产关系到人民群众生命和国家财产安全,关系到广大职工的切身利益,关系到社会稳定和国民经济持续健康发展。建筑工程企业的施工,多数情况是露天高空作业,而且现场情况多变,又是多工种的立体交叉作业,劳动条件差以及从业人员的构成不确定性及流动性大的特征,建设管理水平参差不齐,安全生产的管理和职工安全教育滞后,因而当前建设系统的安全形势非常严峻。另外,随着市场经济进程的不断推进,国家对建筑安全工作高度重视。特别是近几年来,建筑安全事故频发,并呈逐年上升的趋势,经国家及成千上万家庭带来巨大的生命和财产损失,每年施工的死亡人数仅次于矿山和交通,这为新时期的建筑安全工作带来了极大的挑战。

通过众多国内外学者对安全事故原因的研究,认为造成安全事故的根本原因在于管理系统,包括管理的规章制度、管理的程序、监督的有效性以及员工训练等,皆是因管理失效而造成了安全事故的发生。因此,有效地控制和防止发生建筑施工安全事故,加强安全管理是关键。

1 建筑施工企业安全生产管理的现状

近年来随着国家经济的迅速发展,基本建设投入的不断增大,建筑队伍不断扩大,特别是建筑企业承建的项目越来越多,许多企业自有职工难以满足现场施工需要,各企业纷纷引进分包队伍,大量未经正规培训,尚无生产技能和安全防护意识的耕田种植的农民随之进城务工,成为农民工。据报道,20xx末,我国建筑业企业共有 79,528 家,建筑业从业人数 4,499.31 万人。,其中农村富余劳动力达3200万人,占行业职工总数的81%,而经过培训取得职业技能岗位证书的农村从业人员不足80万人,占总从业人数的2%。

建筑安全事故是我国高危行业,安全事故频发,当前在很多施工现场还存在不少的安全隐患,甚至重大安全隐患也不乏存现。多数来自农村的从业人员因文化程度较低,安全意识、自我保护意识淡薄,对安全生产的基本常识和安全操作规程知之甚少,再加上部分施工企业盲目追求经济效益,不重视安全培训或是教育不到位。另一方面施工单位恶性竞争低价中标

后,也不愿意在安全上进行必要的投入;建设单位也没有真正落实安全管理责任。出现以上被动局面,致使这一部分从业群体安全防护意识和操作技能低下,造成安全生产事故频发,死伤众多。这不仅影响了经济的发展,而且严重影响到社会的稳定。

2 各责任主体安全管理职责存在的问题

2.1 建设单位

建设单位是建设项目的投资者,往往只关心成本、质量、工期等对自身利益的影响。很多业主认为安全管理是施工单位(承包商)的事情,跟自己毫无关系,基本上没有什么安全管理的意识和观念。

2.2 施工单位

施工单位(承包商)是社会主义市场经济条件下的经济主体,实行独立核算,自负盈亏。因此,利润最大化是企业追求的目标。一方面,在项目管理工作中,安全管理让位于质量、成本、工期等目标,安全投入得不到保证。另一方面,在激烈的市场竞争条件下,很多承包商忙于争项目、抢市场,片面地追求经济利益,有关安全管理的规章制度形同虚设。

2.3 监理单位

作为业主代表的监理单位,一般只注重工程的质量、进度、投资等问题,而对施工过程的人员、机械等安全问题则认为是施工企业内部的事,很少参与管理。一些监理单位甚至忽视对建设项目的安全监理,不按照法律、法规和工程建设强制性标准实施安全监理职责的现象比较普遍。

2.4 设计单位

目前的设计单位在结构安全的设计上往往采取保守的设计方案,而对施工过程的安全,他们并没有认真的考虑。因此,设计单位在设计时往往将造型、美观、大胆的构想放在首位,不考虑施工的难度和如何进行安全操作或防护的需要,认为只要有设计图纸,如何施工是施工单位的事情。对涉及施工安全的重点部位和环节在设计文件中未注明,给施工安全带来一定的安全隐患。虽然设计报告中有专门的安全专篇,多数却照搬照抄七八十年代的图纸说明,与自己设计的图纸根本不符,失去了对安全施工的指导意义。

3 建议建筑施工企业应该采取的对策措施

“安全生产,警钟长鸣,常抓不懈,尽职尽责,千方百计消除事故隐患,防止重特大事故的发生”。这是安全生产工作的目标,安全生产工作具有经常性,不间断性。也就是说安全工作贯穿于整个项目生产的全过程,安全事故也不是几秒钟、几分钟的事情,而安全生产工作却是一个系统工程,必须全员参与,缺一不可。全员牢固树立安全观念,提高安全生产意识,这是预防安全生产事故的有效途径。

建筑施工企业的安全管理必须从安全宣传、安全教育、安全责任、健全管理制度、严格

监督管理工作、加强经费投入、劳务用工管理及查处等几个方面进行综合治理,强化建筑施工安全管理防范措施。

3.1 做好安全宣传教育工作

“安全第一、预防为主、综合治理”是我们国家安全生产的基本方针,安全生产与人民的切身利益息息相关,是构建社会主义和谐社会的重要组成部分,我们国家出台的一系列有关安全生产的法律法规,施工企业都要认真贯彻执行。做好完全教育工作就是重点加强对一线作业人员的安全教育培训,增强他们的安全意识和安全操作技能。新工人入场工作必须经公司、项目部、班组三级安全教育,考试合格后,取得作业操作证方可持证上岗作业。要加强对职工,特别是管理人员进行安全知识的安全教育培训和重要安全设施、特殊安全技术措施、安全生产重难点部位安全技术措施等的安全教育培训学习。

宣传过程中一定要注重宣传效果,支持以人为本的理念,运用多种方法教育广大职工,把宣传的声势造得大大的,切实达到人人皆知的目的,让安全的观念牢固在每个员工的心中。

3.2 明确各责任主体的安全管理责任

建筑安全生产工作要把安全生产目标责任放在第一位。对于一个企业而言,企业负责人是安全责任的第一负责人,而一个工程项目的项目经理要对项目安全负全面责任,项目经理是施工项目的安全第一责任人。对于安全生产形势严峻的项目要进行深刻的剖析,虚心学习先进的思想,努力创新安全生产管理新的思路,制定出新的举措,把事故隐患从根本上消除。在施工过程中不得有麻痹松懈的思想,始终要坚持做到安全生产、文明施工。建筑施工企业要明白“没有安全就没有效益”,应该高度重视安全工作,克服安全工作不必要的思想,不能因为任何原因而忽视安全工作,以免出现严重的后果。

《建设工程安全生产管理条例》已经对建设单位的安全生产责任做出了明确的规定,安全生产事故不仅会使建设单位受到直接或间接的经济损失,还可能会承担法律上的责任。因此,建设单位及其管理人员应该实施法律法规上明确规定的安全责任。首先,建设单位在招标中要选择具有资质的安全的承包商进行建筑施工。其次,在施工过程中,建设单位的各级管理人员均有责任监督施工单位进行安全生产。再次,建设单位应当积极地为安全生产提供保障措施,不得对勘察、设计、施工、工程监理等单位提出不符合建设工程安全生产法律法规和强制性标准规定的要求,不得压缩合同约定的工期。

施工单位作为项目的直接实施单位,要时刻做好现场的安全管理工作,确保建筑施工安全地进行。施工单位要设立安全生产管理机构,配备专职安全生产管理人员进行现场安全管理。项目经理应从人力、物力上大力支持安全管理人员的工作,向作业人员提供符合国家标准或行业标准的安全防护用具和安全防护服装等,不定期检查安全管理人员对从业人员的安全教育培训,以提高从业人员的安全意识。

监理单位要参与建筑施工的全过程,对施工安全监督具有非常有利的作用。监理人员要加强施工现场的巡视,不论哪个专业的监理工程师发现存在安全事故隐患的,都有责任及时

要求施工单位整改;对情况严重的,监理单位及时向建设单位报告。对不执行整改的情况,监理单位采取合同中规定的强制性措施或向有关主管部门报告,强制要求施工单位消除隐患。

设计单位提供的设计方案中应当考虑施工安全操作和防护的需要,对涉及施工安全的重点部位和环节应在设计文件中注明,并提出防范生产安全事故的指导意见。设计单位和注册建筑师等注册执业人员应对其设计负责。

3.3 建立健全的安全生产保障体系和安全生产监督体系

在企业管理中要建立一个自上而下层层挂钩和自下而上层层保证并且高效运行的安全生产管理体系。全面考虑问题,层层签订安全生产目标责任,最终实现安全生产的思想到位、组织到位、责任到位、措施到位。通过企业法人安全资格管理,明确其在安全生产工作中的法定职责。企业法人重视了安全生产工作,就势必要在企业中建立与健全一个整套的安全生产管理制度并以经济杠杆的手段将相关的措施、制度落到实处。

政府及有关部门是安全生产监管主体,要认真贯彻执行《安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》等法律法规,依法全面落实政府安全监管责任。对建筑施工涉及的各方责任主体的安全管理实施监督落实,防止流于形式的安全管理制度和安全责任制的出现。要加强对建设项目的监督检查,强化对企业安全生产目标责任制的监督考核,督促落实各方相关安全责任。并且要进一步研究和明确、细化安全监管部门综合监管的职责定位,严格按照“四不放过”的原则,对发生的重特大事故依法严肃查处,追究责任,落实整改措施。建设行政主管部门是全国建筑行业的行政主管部门,要形成建设行政主管部门依法统一监管,各相关部门各司其职,各负其责,相互支持,密切配合,协调运转的建筑业安全生产管理机制和格局。

3.4 加大经费的投入

为了保障广大人民群众的生命和国家财产的安全,各行各业都要做好安全工作。建筑施工企业要做好安全工作就要舍得投入,不能只看眼前利益,要放眼长远。建设主管部门要进行广泛而深入的调查和研究,科学合理地对工程造价进行准确地估计和预算。建筑施工企业要设立单独的安全生产专项费用并且要专款专用。目前正在推行的施工企业缴纳安全生产风险抵押金的做法确实能对遏制安全事故的发生起到一定的作用。

3.5 加强劳务用工的管理

加强安全教育力度提高农民工的安全意识和安全素质。根据农民工普遍文化程度不高,安全意识差的特点可以采用多媒体教育手段等图文并茂的形式对他们进行培训,可以增强他们的感知认知能力,增强他们的自我安全防护意识。通过安全例会等各种方式有效地保证施工人员在上岗前都能得到培训,以此来提高工人的安全技能和素质。

在做好对员工的安全教育工作的同时,另一方面还要加强现场安全管理的预测预控,确保各类安全防护措施都做到位,通过有效的安全防护措施把危险程度降到最低。

3.6 严格执行奖惩制度

现场安全管理状况的好坏与经济是紧紧相关的,两都之间充分体现着杠杆作用。为了促进企业做好安全管理工作,我们把他们施工现场安全管理工作的好坏直接与他们的收入关联在一起,与整个团队的经济利益联系在一起。对安全管理工作做到位的企业给予奖励;对那些不重视安全管理工作而发生事故的现场,根据事故的危害程度难予处罚;对于事故特别严重,影响特别恶劣,有损企业形象的还要坚决追究其法律责任。这样就会促使各个安全管理部门充分做好他们的工作,时刻把安全工作的重要性放在第一位。

总结

在整个施工过程中,建筑安全施工管理就坚持事先控制、事中控制和事后控制相结合的综合措施。以事先预防为主,加强对所有职工进行安全宣传教育,落实安全责任,健全管理制度,增加安全管理经费的投入等措施的实施。重视事中控制,重视事前监督、及时控制;辅以事后控制,及时处理。并认真总结经验教训。坚持全面、全程、全员参与的原则,贯彻执行安全生产的方针政策、法律法规、规范标准和规程。结合项目、企业和地方的实际情况,进行有的放矢的安管理进程,确保安全生产防范于未然。

当前建筑施工安全形势仍然严峻,施工安全工作任重道远,它是一项长期任务,我们要通过建立健全各项规章制度,让企业各级各部门的人员明确自己的职责和责任,关注安全,重视安全,实实在在地做好安全工作。我们应该居安思危,时刻牢记安全第一,不断地加强安全管理,保证安全生产的顺利进行。

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