律师说法:二手房买卖需要注意的法律问题(3100字)

来源:m.fanwen118.com时间:2021.8.20

二手房买卖需要注意的法律问题

主要包括以下几个方面:

一是交易房屋是否在出租,如果在出租期内,即 使完成房屋交易,也不能入住。

二是物业费用及公用事业费用是否拖欠,买方不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

三是单位房屋是否侵权:单位房屋均为划拨土地,转让时应缴纳土地使用费。对于单位住房,职工在转让时,单位享优先购买权。

四是户口问题 。在司法实践中,因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。其纠纷的主要表现形式为:买卖双方经过谈判后,卖方将房屋过户到了买方的名下,买方也向卖方付清了房款,交易似乎就此圆满结束。但在不久之后,买方在办理落户手续时才发现,卖方的户口并未从交易的房屋中迁出,以致买方的户口无法迁入。

五是购房涉及的税务问题。

(一)查清房屋的权属情况

购买二手房时,买方必须要弄清房屋的权属情况,必要时需要到房地产主管机关上了解房子的登记情况,以避免出现诈骗或产权归属不清的情形。如果是共有产权的房屋,则必要产权共有人共有一致同意出卖,才能产生法律效力,否则按目前的法律规定,该房地产买卖合同属无效合同,购买方将无法追究签约者的违约责任,而只能追究签约者的签约过失责任。因此卖方如果没有如实提供房屋的权属情况,那么买方则很难掌握房屋的实际权属,无疑增加了交易的风险。因此建议修改房屋产权登记制度,把登记产权人设置为房屋的完全权利人或所有权利人的法定代表人,即登记产权人有权单独处置其名下房产,其他共有人的财产权受到侵害时,应向登记产权人主张债权保护。这在行政机构颁发房屋产权证时可以进行书面确认具有操作性和可行性。

在购买人实际操作中,急需注意以下几点:

一是注意房产权属是否真实完整。要查验房产证的正本,注意卖房人是否与

房产证上的权属人为同一个人,最好到房管部门查询产权证的真实性;

二是查看房屋是否为共有财产。如果房屋是共有财产,在未经其他共有人允许的情况下而由一方单独出卖,这样的购房合同是可撤销的合同。在实际中最常见的情况就是房屋为夫妻共同财产,夫妻一方在另一方不知情的情况下卖掉房屋,另一方主张因不知情而申请撤销合同,这对买房者来说是很大的损失;

三是确认出卖房屋是否存在银行贷款,以及是否已经付清银行贷款。如果尚未付清银行贷款,银行对该房屋享有抵押权,通常房地产开发商也对银贷款承担连带责任。根据我国法律规定,处分该抵押房屋应该征得银行的同意,否则该房屋买卖行为是无效的,银行可以追究购房人以及开发商的责任。通常的处理方法是卖房人先将银行贷款还清,将设在房屋上的抵押权解除,同时解除与开发商的担保合同关系,然后买房人再向银行贷款支付剩余房款,办理产权过户手续;

四是查看房屋买卖是否存在优先购买权的情况。我国合同法规定,房屋承租人对出租房屋具有优先购买权。如果该房产已经出租,则需要买房者提供该房屋的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。而且,因房屋承租人承租在先,虽然房主已经发生变更,但承租人有权继续租赁该出卖的房屋,这对为了自己居住而买房的购房者来说会造成较大影响;

五是要查看房屋是否存在抵押的情形。前述提及到,抵押人在处分抵押物时须征得抵押权人同意,否则转让行为无效。因此应该查清楚该房屋是否还有银行以外的其他抵押人。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。

(二)规范中介机构居间行为

房地产中介公司在提供居间服务过程中存在一系列违法、违规和失职行为是造成房屋类居间合同纠 纷的主要原因.房地产中介公司的不规范操作主要体现在以下几方面:一是对不允许上市交易的房屋违规代理、挂牌出售;二是隐瞒影响交易成功的重要信息;三是为交易双方规避法律出谋划策;四是违规获取额外利益。分析起来,造成上述房屋中介活动混乱有其深层的原因。有关法律立法层级低、缺乏可操作性,致使规制房地产中介难以做到有法可依。在国家立法层面,我国尚无专门的房地产中介管理立法,仅有的几个条文只散见于《城市房地产管

理法》第58条(有关房地产中介服务机构的设立条件)及《合同法》第23章(有关居间合同的一般规定)中,并不足以起到规范现实生活中复杂多样的房地产中介行为的作用。

买家通过中介找卖家时,应该要求中介出示其与卖家之间的房屋挂牌出售委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向买方收取定金的规定。买家与中价签订的书面协议,应包括房价、保留期限及定金处理等条款,并盖有中介公司的印章。买家应至少有一份合同原件。在与中介签好协议后,实际交付定金前,买家还应确认中介是否经过上家授权可以代收定金。在交付定金时应要求中介出具收据。该收据有中介经办人员的签字,还应加盖中介公司的印章。

在二手房买卖过程中,很多购房者都是通过房产中介来操作。由于国内房产中介机构鱼龙混杂,有的房产中介不具备代理资格、有的中介超越代理权限,有的中介虚假承诺,从而侵害购房者的合法权益。因此,购房者一定要选好合法的中介机构,验证中介机构的合法代理身份。一个合法的中介需要齐备“两证”,即营业执照和资质证书,从业人员也须具备经纪资格证书。同时,在与房产中介打交道的过程中,还要注意防止掉入陷阱:一是防止业主与中介串通,骗取购房者佣金或者定金后,编造种种理由致使交易不成;二是防止定金欺诈,要在中介合同(承诺书)中明确定金条款。比较常见的情形是,有的房产中介明知道房屋权属不清或者房屋质量有问题,仍然向购房者介绍,最后导致房屋买卖无法交易,然后就以购房者“单方违反合同(承诺书)”为由拒不退还定金;三是要防止中介吃差价,中介以低于与购房人谈妥的购买房屋,从中收取房屋买卖双方不知晓的差价,损害买卖双方的利益。

因此购房者在签订合同、交纳佣金或定金之前要仔细阅读中介合同,注意其中的模糊用语,合同中要对房屋的明确情况,中介不成、退还收费和押金等进行详细约定,并妥善保存相应的凭据。

(三)以违约金方式解决“户籍问题”

在二手房交易实践中,由于房屋的户籍属性或者说户籍管理的房屋属性而导致户口迁移问题越来越多。房屋交易一旦因户口发生纠纷,处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理,不属于法院的受案范围,因此法院

对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时,又受到户籍政策的限制。问题的焦点主要表现在三个方面:第一,房屋产权管理和户籍管理是否可以分离;第二,法院是否可以对有关户口迁移的诉请作出强制性判决;第三,在房屋产权转让过程中,在何种条件下,购房人可以对出售人及其亲属的户口申请强迁。目前我国没有相关法律法规解决二手房交易的户籍迁移问题,避免户籍纠纷的办法就是购买二手房时要求中介机构提供房屋详尽的信息,要在买房合同中约定,要求卖方在一定期限内,将户口迁走,如果逾期没有迁走,则要支付一定的违约金等事宜。建议公安机关和房产管理机关联合制定文件,把房屋产权变更和户籍变更统一起来,避免不必要的纠纷。

(四)买卖双方签订“阴阳合同”

在二手房交易中所出现的“阴阳合同”,是指合同当事人采用订立两份以上的合同方式,一份用于房产交易中心备案,一份用于双方当事人履行的,其中用房产交易中心备案的合同则称为“阳合同”,其价格或其他条件并不是双方的真实意思,而是用于少纳税费或出于其他目的:对用于双方当事人履行的合同则称“阴合同”,是当事人私下签订并实际履行的合同,价格一般都符合市场行情,反映了双方的真实意思。二手房交易市场上存在“阴阳合同”现象的原因是交易双方在合同中以极低价格进行交易,和阴合同中实际成交价格相差甚远,此举旨在规避相关税收。

(五)房屋的税费问题。

说到购买二手房税费的高低主要跟购买的房屋面积、是否首套房及出卖人取得房屋所有权证的年代有关。购买二手房对于税费首先要考虑出卖人取得房屋所有权证的时间是不是满5年,若不到5年虽然房屋价格可能比同等地段的房价优惠些,但考虑到需要缴纳营业税,缴税比例为房屋交易价5.5%,这一项就增加几万以上;另外,还有千分之一的教育附加税也已经起征,所以购房者在这一点上要留意。


第二篇:律师总结二手房买卖中的八大陷阱 600字

二手房的水究竟有多深?市民在买卖二手房时有何应对诀窍?重庆经博律师事务所律师连毅总结了二手房买卖中的几个陷阱:

1、“卖房者”非房主。

对策:购房人可到房管局产权登记部门查询,如卖房者非该二手房的产权人,购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈,即使不是欺诈,购房人能否取得产权也存在风险。

2、卖房人是二手房的共有人之一,且未得到其他共有人的同意。

对策:要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚,买卖行为还需取得其配偶的确认;购买二手公有住房,应取得共同居住人同意。

3、卖房者只是使用权人。

对策:只要卖房人未取得完全产权,交易都不可信。

4、房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。

对策:如该二手房已被查封或者抵押,则可在解封或消除抵押负担后,方可与之交易。

5、签订房屋买卖合同后,卖房人又将该房转卖他人,并且办理了过户手续,致使先前的买卖合同无法履行。

对策:“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意,必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记,超过三个月未申请的,预告登记失效。

6、交易的二手房用途非居住用房,而是居住外用途房,如商业用途房甚至是工业厂房等。

对策:购房人一定要看清房屋性质。

7、卖房者未将房屋出售的情况告知承租人,或者说已告知,但承租人未放弃优先购买权。

对策:购房人如发现该二手房已出租,应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。

8、原房主欠缴气、水、电、闭路电视等费用,会导致买房人无法正常使用这些附属设施。

对策:买房人首先要了解清楚相关情况,同时把法律责任明确写进合同当中,来约束卖房人。

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