一套房子该值多少钱(2400字)

来源:m.fanwen118.com时间:2021.7.31

一套房子该值多少钱:一线城市建筑成本不超2千 房价谁决定?

艾经纬

房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素,其中房价自身的贡献度最大,达到70%;其次是销竣比对房价的影响,再就是地价,两者加起来对房价波动的贡献达到近30%,但地价的贡献不足10%

一套房子究竟该值多少钱?

如果是场拍卖,且无底价,第一个出价的人举出1元的牌子也可以;如果是个农民工,会盘算下这房子在农村建要花多少钱;如果是个中介,会把户型、区域说得天花乱坠再估出个高价;如果是个土豪,眼睛眨也不眨,就把支票砸过来了??

可见,不同的个体,经济基础不一样,角色不一样,处在不同的情境中,都会报出不同的价格。最终,众多的买卖双方围绕供需讨价还价,形成一个市场,最终形成一个基准价格。

房子本只是钢筋水泥加砖头,但在市场经济中,房子并不只是房子。价格很容易形成,但房子到底是如何定价的呢?第一财经日报《财商》(微信号:caishang02)认为,回答此问题,必须从房地产的属性这一源头出发。

房地产区别于一般物品,具备两重属性,即商品属性和资产属性。其中,商品属性还可以再细分,一是自然属性,即房子用来住,体现出使用价值;二是社会属性,即房子可以买卖和出租,体现为价值。

商品属性之一:成本定价是个梦

倘若按马克思的劳动价值论来给房地产定价,那么“天下寒士”将“俱欢颜”了。 因为劳动价值论要旨是凝结在物品中的劳动,价值围绕使用价值。简化为成本定价,也就是房价以钢筋水泥加砖头的价格来计算。

但这样的话,即便北上广深一线城市新建住宅的建筑安装成本最高也不超过20xx元/平方米,而且这些年来增幅并不明显,至于中西部就更低了。当然还有建房子的土地,好比生产面包的面粉。

不过,即便算上地价、开发费用等,开发商合理的利润率,房价也不会高到哪里去,房地产就不会成为一个主要的社会矛盾了。

但作为一种人类生活必需品,商品住宅的价格真的可以超出成本很多倍,像奢侈品一样吗?显然不是,除非稀有的北京四合院、上海市区的民国别墅。

商品属性之二:

提折旧就是书呆子

如果用现代经济学的供求关系来给房地产定价,就会发现供不应求之时,房价就会上涨,供过于求之时,房价就会下跌。

现实中,商品住宅供给加大或者库存增加确实会影响到房价,譬如20xx年x月末,杭州为了托市,当地房地产主管部门竟然修改了房屋的库存数量,从11万套减少到7万套。

只是,理论毕竟只是理论,现实中还要更复杂,每一套房子都有大小、户型差异,而商品住宅的开发售卖周期较长,很难像教科书上一般商品那样迅速出清。因而供需关系只是决定房价的一个重要要素,但不是最重要的。

也有人会用租金回报率来测算房价,但实际上这有点类似鸡和蛋的关系,上海商品住宅一般租金回报在1%~2%,假如合理值在5%~8%,又怎么能说是作为分子的租金低了,还是作为分母的房价高了呢?

此外,既然是商品,房屋作为固定资产,那么房价估算是要计算折旧的,但在现实中,提折旧势必要被笑话为书呆子。

所以,用商品属性来分析房价还是有些苍白的。

资产属性:

理论很简单实际很复杂

既然商品属性说服力不济,我们来把房子看为一种资产来定价。

资产的价格是如何决定呢?比物品、商品定价分析起来都要复杂得多,尽管基本思想就一句话——资产价格等于未来收益的预期折现,具体方法就是用无风险的收益率去折现资产的未来收益。

资产定价方法主要有均衡定价和套利定价,理论一直在发展,近些年来引入行为金融学,但仍然不尽完美。

我们先以股票定价为例,表象是市场上买的人与卖的人数量对比来决定,可以理解为供给和需求关系;但实质上,是基于预期收益率来定价的,买的人预期未来会上涨,卖的人则预期未来会下跌。

那么这个预期是如何产生的呢?我们必须要引入时间框架了,短期可能是因为突来的利好和利差消息,中期可能是基于技术分析而波段操作,长期可能是基于股票背后的企业盈利改善或者行业基本面发生变化等因素。

至于预期收益率的高低,一是要取决于无风险的收益率,二是取决于不确定性的程度,通俗言之即是高风险高回报。

对于房地产而言,资产定价理论上是一样的,但实际上考虑的比股票还要复杂些,一是交易环节比股票复杂,这个无需多言;二是标准化程度差异,即前述的户型、位置差异等,三是信息不对称,股市信息相对充分且快速流通,而房地产信息不对称要严重得多;四是流动性弱于股市,房地产区域性划分严重,而股市不存在跨区域问题;五是房价定价中还涉及土地的资产定价;六是目前城市住宅xx年的产权期限也在影响定价。 很复杂吧,但在现实中,第一财经日报《财商》(微信号:caishang02)发现,无论是地产商卖新房,二手房买卖,定价又似乎没这么复杂。尤其是产权期限剩余期并不重要,一方面大家都想着离到期还很遥远,那是后代人的事;另一方面又在赌政府势必要延续产权期限。

房价究竟谁决定?

说来真让人遗憾,虽然笔者把房地产的定价机制简洁到二重性,但一套房子究竟定价多少是合适的仍是件困难的事。那好,就把这个问题抛给市场去解决吧,市场博弈自然产生价格,但这个价格又是不均衡的,于是价格起伏波动,产生了复苏-繁荣-衰退-萧条的周期循环。

最后,说点有趣的,笔者翻了很多学术论文,有个研究可供参考。重庆工商大学管理学院副教授黄居林在一篇论文中模型检验后指出,“房价惯性”及供求失衡(销竣比)是房价上涨的关键因素。

什么是房价惯性?形成房价惯性的因素很多,包括:对房价上涨的一致预期及对政策的信心不足,存在不断诱发房价上涨的诸多刺激因素,存在政府和开发商等推动房价、地价上涨的动力机制等。

似乎有点难理解,我们看下这篇论文的论证细节:如果地价走高,房价将得到快速响应,并在第七季度达到最高点,即地价对房价的冲击具有显著的促进作用和较长的持续效应。此外,房价对来自销竣比的冲击在前几季度也快速响应,并在第六季度达到最大。

总而言之,房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素,其中房价自身的贡献度最大,达到70%;其次是销竣比对房价的影响,再就是地价,两者加起来对房价波动的贡献达到近30%,但地价的贡献不足10%。至于前文所谈的商品属性中的房屋造价对房价的影响微乎其微。

房价惯性推动房价上涨,虽然这听起来有点像拉着自己的头发离开地面一样难以理解,但低头一想,好比股价,强者恒强,路径依赖,这一切不正是人的动物精神所推动的吗?换作房价,难道不也是这样吗? (来源:第一财经日报)


第二篇:妈妈值多少钱 2900字

妈妈值多少钱《读者》

—20xx第20期 作者:[美]安·克里滕登 祝东力 译

在我儿子小的时候,我们特别喜欢读《奉献树》,该书讲的是一棵树的故事,这棵树让一个小男孩吃它结出的果实,让他爬上去玩儿、在树荫下乘凉睡觉。大树和男孩都因此其乐融融。男孩长大后,大树又让他拿果子卖钱,用枝搭房,以树干造船。当男孩变老,老态龙钟之时,那棵已变成一个树墩的树倾其所有,让这位老叟坐在上面休息。每当读到最后一行“老树因此其乐融融”的时候,我总是泪流满面。 在美国,母亲的重要性就像苹果派一样。没有什么比她更神圣不可侵犯,也没有谁像她那样被赞颂到无以复加的地步。母性的无私使母亲拥有独一无二的道德权威,它过去被用来宣传禁酒、母婴健康、幼儿园教育、宽厚的少年司法体制,近来又被用于反对酒后驾车和改善枪支管理松懈的状况。

在一次聚会上,后来做了财政部长的着名经济学家劳伦斯·萨默斯也说了同样的话。萨默斯一脸严肃地对我说:“生儿育女是世界上最重要的工作。”正如萨默斯所言,在现代经济中,三分之二的财富由人的技能、原创性和事业心—所谓“人力资本”所创造。就是说,那些尽心尽责养育子女的父母,用经济学家雪莉·伯格拉夫的话来说,实际上就是“我们经济中主要的财富创造者”。

但是,这种巨大贡献仍不值一文。对母亲价值的口头恭维飘在半空,就像天使的祥云一样虚无缥缈。在这个世界,母亲们仍要面对不被尊重、不被承认的事实。多数人,就像摇篮里的婴儿一样,认为母亲的照料是理所当然的分内之事。

给婴儿一个家,培养他的能力,这一工作的价值几乎完全被抹杀了。因此,人们常向全职母亲提出这样轻蔑的问题:“你一整天都干什么了?”我永远忘不了那天晚餐喝酒时,一位没有孩子的女性朋友发表意见说:“在我认识的所有夫妇当中,你是唯一没有工作的妻子。”而那天我做了很多事:早上给儿子穿衣、喂饭,送他去幼儿园,然后找来水管工修理漏水的淋浴器,付账单,写一篇专栏文章,从幼儿园接回儿子,再送他到图书馆参加一个阅读小组,干了几件杂事,又为我未来的写作计划花了一小时。

20世纪xx年代初,我给《MS》杂志创刊号写文章,讨论家庭妇女的经济价值。我统计所有家务活,确定每项的价钱,最后得出结论说,这份工作应得的报酬被大大压低,而且本应计入GNP(国民生产总值)。我那时自认为充满爱心,现在明白了,其实当时内心是带有一种同情心的鄙夷,或者说是带着鄙夷的同情。在内心深处我相信,在市中心办公室俯瞰着麦迪逊大街的自己,比那些在家推着扫帚没有报酬的家庭妇女要出类拔萃得多。“

母亲的工作不仅被忽视,而且还可能成为职场上的绊脚石。生儿育女算得上世界上最重要的工作,但你不能把这写在个人简历上。

在美国传统的经济理念中,花在孩子身上的时间是被浪费掉了。没正式工作的人虽说培养了孩子的人力资本,但她们自己却退化成了“废物”,就好像那些丢在户外慢慢锈掉的设备一样。培育品格,让孩子读书识字并渴求知识,这是个长期的工作,要求有出色的才能,而这在经济学家的算式中却被忽略不计。经济学对照料儿童的技艺不置一词,就好像根本没有这回事儿。

经济学家认为,生儿育女对人的能力有负面影响,他们总结说:“由于妇女在某些时期不工作,她们积累的工作经验比较少。而且在不工作的这段时期,其人力资本由于缺乏维护而贬了值,这就叫做萎缩。”实际上,女人带孩子时,唯一萎缩的是她们的收入和闲暇。 母亲的工作受到贬低,实际上这种情形无所不在。照看子女有时不仅得不到奖励,还会受到惩罚。

当然,照看孩子并不都是为了有所回报。正像《奉献树》的寓意,把孩子养育成人本身就是一份厚礼,这背后是母爱,是人类生活中最无私的情感。爱的工作怎能索取报酬呢?那在情感上是不能接受的,它偏离了爱的本质。但是,即使照料的工作不是为自己,也不意味着要因此受惩罚。即使献身给孩子是利他行为,也不是说这活儿不费力气,不耗时间,只能让女性干而与男人无关。照料是无私的,却备受盘剥。正如巴尔扎克的名言所说:“母爱使每位女性降身为奴。”

时常有人计算家庭应付给母亲多少报酬。其中有这样一项计算:一位母亲不算退休、医疗和其他福利,每年工资就值508 700美元。这个天文数字是这样算的:先假定母亲承担17种工作,从看孩子、烧饭洗衣到打理家庭财务、解决家庭纠纷,再把每种工作按中等年薪水平相加。更合乎实际的做法也许是按中层管理者的水准估算母亲的价值,再加上一些额外的零星服务项目,如做心理医师、理财师、私人司机等。这样算下来,年薪10万美元不成问题—或者说比现在多挣10万。

里克·爱德曼说:“只有妈妈们这么傻,会白干活儿。”按他的爱德曼金融服务公司计算,应付给妈妈们50万美元的年薪。“没人有这么多钱雇一个好妈妈……从这个意义上说,我们的母亲真是无价之宝。”

无偿的女性关爱不仅是家庭的命脉,也是经济的重心。大量的最新研究表明,无偿照看孩子所付出的劳动量比经济学家设想的要多得多。的确,它在规模上可媲美于普通经济中的大型产业。根据一些估计,即使在工业化程度最高的国家,在无偿的家务劳动上消耗的时间—其中大多与照看孩子有关,至少等于市场有偿劳动力的一半。而这类无偿劳动的80%,是由女性完成的。

这份不计时间与劳动量的巨大馈赠,简括地说明了成年女性为什么比男性穷困得多,尽管在世界上几乎每个国家,她们劳动的时间都比男性要长。一本流行的经济学教科书用4页篇幅讨论贫穷问题,却

没有提到这个事实,即穷人大多是妇女和儿童。教科书的作者从没想到这种贫穷或许同以下事实有关:人类中有一半人的大部分劳动没有报酬。

在经济学里,“免费搭车者”指的是不付出代价而得利的人,换句话说,就是无偿获益者。按这个定义,家庭和全球经济都是典型的免费搭车者,都仰赖于付出劳动,却没有或很少有报偿的母亲。

很有可能,母亲和其他照看自家孩子、病人或老人的人们依然故我,不计辛劳和后果。无论如何,母爱是世界上最可再生的资源。但即使如此,我们仍有充分理由终止对女性劳动的无偿占用—这叫做公正。

和士兵作个类比也许能说明问题。像母亲一样,士兵要为国尽忠,让退伍军人享受荣誉和物质奖励正是为了避免白白利用他们的忠心。公众也认为,应当重奖勇士们。例如,《美国退伍军人权利法案》并不像军队福利后来的功能那样是招募新兵的诱饵,它是知恩图报的国家对其战士的报偿。“二战”后,没有人再奢望有生命能像诺曼底登陆和瓜达尔卡纳尔岛战役中牺牲的士兵那样被白白利用。

出于同样原因,养育后代也是对国家效忠,这项工作主要由女性来承担,如果低估其价值,这是不公正的。母亲延续生命的劳动反而迫使她们成为社会慈善家,这是不公正的。唯独让母亲作出别人不曾作过的牺牲,具备别人不曾具备的德行—诸如屈尊牺牲个人的计划,

以利他主义为生活旨趣,这是不公正的。德行和牺牲,在仅仅要求特定人群而不是求诸每个人的时候,就变成了下等阶级的戳记。 还母亲以公正不仅意味着“主妇工资”—这是xx年代出现的想法,甚至不仅仅意味着让母亲的福利向退伍军人看齐。我们需要的是全方位的—包括工作场所、家庭、法律和社会政策的认可,承认必须有人担负养育子女、维系家庭的工作,而且,对于如此重要的角色,在就业上不应该歧视,在地位上不应该贬低,因而使其越来越走向贫困的险境。

有了这种认可就不会再有明显的矛盾:一方面劝说年轻女子走出去、受教育、独立自主,另一方面,一旦她们有了孩子就会前功尽弃。这种认可也将根除缠绕着大多数母亲的时代错误:尽管她们像任何人一样勤劳,甚至比任何人都更勤劳,但她们在经济上仍是寄食者,就像儿童或残疾人一样。

对目前状况的流行说法是女性愿意要孩子,愿意接受接踵而来的后果。就像一位非洲旅行向导讲一群猴子时所说的:“带着幼猴的母猴非常艰难地跟着队伍。”但与猴子不同,人类有能力保证那些养育婴儿—也就是我们的未来—的人,永远不被丢在后面。

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