房地产市场调查分析

房地产市场调查分析是统计分析中最平凡的一项市场调查分析，只要有需求，有市场，就有房产市场分析

“只要去做，你就能得到。”很多房地产项目都遵循了这条熟悉的好莱坞式格言。但在砖石和砂浆的现实世界里，所有经济上获得成功的房地产开发项目都与其市场潜力密不可分。 房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。

一、房地产市场分析的层次与内容 1、房地产市场分析的层次

房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。 区域房地产市场分析：

是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。 专业房地产市场分析：

是对市场研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。 项目房地产市场分析：

是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。

2、房地产市场分析的内容

房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。 地区经济分析：

是研究地区的经济环境，它包含￠ù地区经济的基本趋势分析；￠?地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。 区位分析：

是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。

二、不同使用目的下房地产市场分析的特点

在实际应用中，某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等，他们由于各自不同的目的需要，对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。

1、投资决策中的房地产市场分析

房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目，决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析。其中，置业投资决策要确保项目的经济能力，分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市

场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，以保证项目汗发完成后有良好的市场需求。

2、项目融资中的房地产市场分析

房地严项目融资中要时项目进行市场评估，以预测项目的销售收入，作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中，开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都分提供申请贷款的理由。金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力，确保贷款和投资有一个好的市场基础，确保项目的经济能国，作为贷款项目选择的重要依据。

3、房地产证券化中的房地产市场分析

在房地产证券化过程中，房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理确定抵押物的价值，帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等，为投资者提供抵押对象的完备信息，反映抵押对象的质量及市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据；为政府担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析，价为分析证券实际价值的参考，并为进行证券结构控制提供依据。总之，为证券化服务的房地产市场分析目的较复杂，它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。

房地产市场分析，是房产市场调查者最主要的一种统计分析方法，这也是考察房地产市场的最根本的依据，是房产走向的导航标！

 

第二篇：房地产市场调查报告

房地产市场调查报告

1、 房地产市场调查报告的特点

（1） 内容丰富。报告涉及的调查内容很丰富，从宏观到微观，从大环境到小环境，从消

费者到产品等都进行全面的调查。

（2） 篇幅较长。一份报告至少上万字以上，有的其他甚至五六万字才能把调查的内容说

完。

（3） 多为集体负责完成。由不同专业的人员组成一个小组，统一分工，共同完成。

2、房地产市场调查报告的内容。

第一部分 房地产市场环境调查

（1） 政治法律环境调查。

1） 国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。

2） 有关房地产开发经营的法律规定。

3） 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

（2） 经济环境调查。

1） 国家地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益。

2） 项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。

3） 一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。

4） 国民经济产业结构和主导产业。

5） 居民收入水平、消费结构和消费水平。

6） 项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。

7） 与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。

8） 财政收支。

第二部分 社区环境调查

（1） 房地产市场需求。

1） 消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。

2） 房地产市场影响因素调查。（如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调查和变化；消费者和构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向。）

（2） 消费行为调查。

1） 需求行为调查。（如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。

2） 购买行为调查。（如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者

购买行为的社会因素及心理因素等。

第三部分 房地产产品调查

（1） 房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命同期。

（2） 现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及

对某种房地产产品的接受程度。

（3） 新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上应用情况。

（4） 本企业产品的销售潜力及市场占有率。

（5） 建筑设计及施工企业的有关情况。

第四部分 房地产价格调查

（1） 影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。

（2） 房地产市场供求情况的变化趋势。

（3） 房地产商品需求弹性和供给弹性的大小。

（4） 开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。

（5） 国际、国内相关房地产市场和价格。

（6） 开发个案所在城市及街区房地产市场价格。

（7） 价格变动后消费者和开发商的反应。

第五部分 房地产促销调查

（1） 房地产广告时空分布及广告效果测定。

（2） 房地产广告媒体用情况的调查。

（3） 房地产广告预算与代理公司调查。

（4） 人员促销的配备状况。

（5） 各种公关活动对租售绩效的影响。

（6） 各种营业推广活动的租售绩效。

第六部分 房地产营销渠道调查

（1） 房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。

（2） 房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。

（3） 租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。

（4） 房地产租售客户对租售代理商的评价。

第七部分 房地产市场竞争情况调查

（1） 竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优势调查。

（2） 对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查

与分析。

（3） 对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。

（4）

（5）

（6）

（7） 对竞争者广告监视和广告策略、广告费用的研究。 对竞争者的情况、销售渠道、使用情况调查和分析。 对未来竞争者的情况的分析和估计等。 整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本

企业和竞争者的市场占有率。

（8） 竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。