个人贷款买房流程

一、楼盘审查

在借款人提出申请之前，信用社（部）需要对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查，楼盘审查操作流程为：开发商申请→项目调查→审查、审批→签订项目合作协议书→贷后监管。

房地产公司提出申请，信用社（部）要求房地产公司（以下简称“开发商”）提交以下资料：

1、书面申请；2、公司资料、包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公司概况、法人代表人或授权代理人证明书、股东会决议等；3、项目资料，包括房地产开发企业资质等级证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，国有土地使用证、工程概预算资料、商品房预售许可证等。4、农村信用社认为需要提供其他资料。

项目调查的主要内容有手续的合法性、项目资金到位情况、项目的基本情况，市场前景及效益状况。项目实地调查，核实资料、项目情况调查后撰写调查报告，将调查情况交审查部门，审批同意后与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。

二、发放贷款操作流程

具体流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。

（一）借款人申请

借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：

1、借款人身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书）；

3、不低于房价30%的首付款付款凭证；但对购买首套自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的可执行首付款比例不低于２０％的规定；购买商业门面的首付款比例不得低于40%。

4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；

5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；

6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。

（二）受理和调查

信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：

1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上；2、屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当；3、借款年限加借款人的年龄是否超过xx年；4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。

（三）贷款审查、审批

审贷部门重点审查：1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂；3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；4、借款人偿还贷款本息的能力；

审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。

在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。

信贷部门应在发放贷款后10个工作日内完成资料归档。

付了首付,签定购房买卖合同后,可以办理按揭贷款 商业(按揭)贷款购买! 贷款条件

1、年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人;

2、贷款到期时男士年不超过60岁,女士年龄不超过55岁;

3、有稳定合法的职业和收入来源,有还本付息能力。

贷款成数

1、 住房贷款一般不超过购房合同总价的70%,最高不超过购房合同总价的80%;

2、 商业用房贷款最高不超过购房合同总价的50%;

还款方法

1、 等额本息还款法:借款人每月以相等的金额偿还贷款本息;

2、 等额本金还款法(递减):借款人每月等额偿还本金,贷款利息随本金逐月递减;

二、借款人需提供材料(用A4纸复印)

1、 身份证双方原件及复印件借款人7份配偶2份;

2、户口本双方原件及复印件2份(首页、户主页、本人页)

3、 (1)结婚证原件及复印件2份(照片页、内容页) (2)未婚提供单身证明原件及复印件2份(户口所在区民政部门开具) (3)离婚提供离婚证、单身证明原件及复印件各2份;

4、 双方收入证明原件及复印件1份 注:私营业者提供营业执照副本复印件2份(必须经过当年年检) 近三个月纳税证明复印件2份; 也可提供其他收入来源、易变现财产(租金、存款、债券、证券、房产、车等)

5、首付款#5@p原件及复印件2份

三、 开发商提供材料

1、 普通购房合同3份;

2、 预售许可证3份;

3、 门牌审批表3份;

4、 企业法人营业执照副本1份;

5、 备案合同1份;

四、 客户签字及按手印

1、 谈话笔录1份

2、 借款申请书2份

3、 收入证明(双方)1份

4、 借款合同6份

5、 抵押表4份

6、 声明2份

五、借款合同

6份开发商盖章

六、上报银行提供材料(用A4纸复印)

(一)上报信贷员

1、普通购房合同1份;

2、谈话笔录1份;(可选)

3、借款申请书1份;

4、身份证双方复印件借款人1份,配偶1份;

5、户口本双方复印件1份(首页、户主页、本人页)

6、(1)结婚证复印件1份(照片页、内容页) (2)未婚提供单身证明原件及复印件1份(户口所在区民政部门开具)、单身声明1份 (3)离婚提供单身证明原件及复印件1份、离婚证复印件1份、单身声明1份 1、 双方收入证明原件及复印件1份 注:私营业者提供营业执照副本复印件1份(必须经过当年年检) 近三个月纳税证明复印件1份; 也可提供其他收入来源、易变现财产(租金、存款、债券、证券、房产、车等)复印件1份

8、首付款#5@p复印件1份

9、预售许可证1份;

10、门牌审批表1份;

11、企业法人营业执照副本1份;

 

第二篇：个人类贷款办理流程

个人类贷款操作流程

个人不动产抵押贷款：

个人不动产质押贷款主要是指年满18周岁的、具备独立民事行为能力的公民（限中国境内公民，不包括港澳台及外籍人士）以其名下的不动产作抵押，向银行申请的贷款。

用于抵押的不动产主要包括：个人名下的普通住宅用房、办公用房、别墅、企业名下的厂房、土地等，不动产必须满足以下条件，才能够被银行受理抵押：1、必须房产证、土地证双证齐全；2、土地性质必须是“国有”。

申请人如果有资金需求，需要向银行申请抵押贷款，贷款按照借款人资金用途的不同，分为个人消费类贷款和个人经营性贷款，具体操作流程如下：

▲个人消费贷款，是指借款人所申请的贷款资金用于家庭装修、购车等家用消费方面，需要提供如下资料：

1、提供借款申请人及配偶的身份证、户口簿、结婚证

（如果申请人为单身，只需要提供其本人的资料以及婚姻情况证明），借款人年龄男性不超过65周岁，女性不超过60周岁；

2、提供借款申请人单位出具的收入证明、借款申请人或配偶的银行存款往来流水明细

3、借款人用于抵押的房产的房产证、土地证，房产必

须是借款人本人或者配偶名下的普通住宅，房龄在xx年以内，面积在70平米以上；

4、具体用途证明，借款申请人需提供用于证明贷款资

金用途的相关材料（如果用于家庭装修的，需要提供装修合同和装修订金收据，用于购车则需要提供购车合同及购车订金收据）；

5、房产评估报告（借款人可以委托银行指定的评估公

司进行评估），贷款金额一般是评估价值的60％-70％，还要根据借款人自身的情况及银行信贷规模再作确定；

▲个人经营性贷款，是指借款人所申请的贷款资金用

于所经营企业的资金周转、生产原料采购等，具体流程如下：

1、借款申请人必须是企业的法人代表或者企业的控股

股东，企业连续正常经营在2年以上；

2、提供借款申请人及配偶的身份证、户口簿、结婚证

（如果申请人为单身，只需要提供其本人的资料以及婚姻情况证明）；借款人年龄男性不超过65周岁，女性不超过60周岁；

3、借款申请人所经营企业出具的收入证明以及借款申

请人的个人财力证明（银行存款往来明细、行驶证等）；

4、借款申请人所经营企业的营业执照正副本、企业组

织机构代码证、税务登记证、基本户开户许可证、企业的验

资报告、公司章程；

5、企业近2年的资产负债表、利润表（年报）以及企

业当期的资产负债表、利润表（月报）；

6、企业近半年的正常纳税凭证、企业的银行往来流水

帐、企业的部分供销货合同；

7、房产必须是控股股东或者其他股东名下的普通住宅

（抵押率为评估价值的70％）、商业用房、办公用房（抵押率为评估价值的50％）等，房产必须双证齐全，土地性质为国有。

个人不动产抵押贷款业务管理流程：

一、 风险控制流程

1、 接到借款申请人的申请后，首先对房产进行地理方位确

认、房产价值预评估；目前只受理借款申请人或者配偶名下的普通住宅用房、商业用房、办公用房；

2、 对申请人的自身情况进行初步了解（了解内容包括客户

的年龄、职业、住所、婚姻状况以及收入情况）；

3、 了解借款申请人的资金需求情况及用途，并根据用途，

结合房产预评估价值，初步确定申请人的授信额度；

4、 详细了解借款人的还款来源（第一还款来源必须是借款

人自身或家庭稳定的现金流）；如果申请个人经营性贷款，需要实地调查申请人所经营企业的生产经营情况，

并了解企业的还款来源（第一还款来源是企业及借款申请人稳定的现金流）；

5、 通过个人信用系统查询借款申请人及 其家庭成员的信

用状况，并结合与借款申请人的面谈、结合在其他方面取得的借款申请人的信息，评估申请人的个人信用情况，了解借款申请人的基本素质；

二、 费率：

1、 房产抵押贷款的费用包括房产评估费（评估价值的

6‰）；

2、 贷款担保费：贷款金额*贷款年限*1‰，一年期的经营

性贷款：担保费为贷款金额*4‰；

3、 贷款咨询服务费（单笔 元）；

4、 客户申请资金过桥的费用：

/1、 资金过桥一般7-10天为一个周期，每天的费用为2‰；

10-15天，每天费用为2.5‰；15天以上，每天费用为3‰；

/2、 资金过桥操作一般以贷款行出信贷批复开始，公司拿出

资金帮助借款人偿还原有贷款，并陪同抵押人至产监处办理新的抵押权证；

/3、 产监处办理权证抵押为7-10个工作日，抵押权证出证

后，必需陪同借款人到贷款行办理贷款发放手续，同时当场收回过桥资金。

/4、以上流程必需由专人陪同操作，以确保资金安全。