在建工程抵押的含义与评估
在建工程房地产涉及到正常使用房产中各类房地产，相关的用途也各异。宜兴房产纠纷律师表示，在建工程涵盖了从刚刚投资新建的工程到已完成建设，尚未交付使用的工程，这就造成了在建工程房地产之间可比性差。
(一) 在建工程的含义
在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。
要正确把握在建工程评估价值的内涵并选择适当的评估方法对在建工程进行估价，首先要明确在建工程的含义。对于在建工程的定义，在理论界有多种不同的提法。一种定义是，在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。它是指在建工程已经构成的投资完成额，包括尚未交付使用的投资完成额。包括在建的新建项目、扩建项目、改建项目以及恢复项目等项目工程。另外一种说法，在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目房地产 。
中评协(96)第3号《资产评估规范意见(试行)》对在建工程是这样论述的：在建工程是正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、扩建、改建和大修理工程。按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可看出：在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得它用，因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再造行产权抵押登记。
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房地产抵押估价报告
项 目 名 称xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产抵押价值评估
委托人： xxx房地产开发公司
估价机构： XX房地产土地评估有限公司
注册房地产估价师 ：xxx xxx
估 价 作 业 日 期：20XX年2月10日—20XX年2月25日
估 价 报 告 编 号： x估字（20XX）第10020xx号
委托估价方函
xxx房地产开发有限公司：
受贵方委托，我公司对位于xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产进行了估价，为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜的估价方法，在认真查阅现有资料的基础上，通过对影响房地产价格因素的综合分析，经过测算并结合估价经验，运用假设开发法和成本法确定估价对象规划建筑总面积74217、17平方米（地上建筑面积39063、80平方米，地下建筑面积320##、74平方米，封闭空间56、72平方米，室外楼梯29、91平方米），在估价时点20XX年2月10日的抵押价值为人民币柒亿贰仟壹佰贰拾壹万圆整￥721，210，000元。其中：
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拟稿:蔡斌 核稿: 签发:
正阳房地抵评报[2014]01-33号
房屋建筑物在建工程
抵押估价报告
估价项目名称：资阳鼎晟泓府大酒店有限公司所拥有的位于资阳
市雁江区沱东新区中央大道南侧房屋建筑物在
建工程抵押价值估价
估价委托人：资阳鼎晟泓府大酒店有限公司
房地产估价机构：资阳正阳房产地产评估事务有限公司 注册房地产估价师：林明辉、丁明全、蔡斌
估价报告日期:二〇一四年四月二十九日
资阳鼎晟泓府大酒店有限公司房屋建筑物在建工程抵押估价报告
目 录
一、致估价委托人函 ............................................................................................................. 4
二、注册房地产估价师声明 ................................................................................................. 6
三、估价的假设和限制条件 ................................................................................................. 7
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在建工程抵押评估所需资料清单
一、委托方资料
1．委托方企业法人营业执照复印件、税务登记证、组织机构代码证、房地产开发资质证
2．规划审批的设计方案
3. 项目可行性研究报告
二、规划、设计资料
1. 《国有土地使用权出让合同》
2．《国有土地使用证》
3.《建设用地规划许可证》
4．项目规划总平面图
5．《建设工程规划许可证》
6．《建设工程施工许可证》
7. 建安工程概、预算书
8．拟抵押在建工程建筑面积（须与《商品房销售窗口表》中的面积一致）
9．《商品房销售许可证》
10．评估委托书（有固定格式，附后）
11. 法定优先受偿权调查记录（有固定格式，附后）
12. 拟抵押在建工程施工进度情况说明（有固定格式，附后）
13. 拟抵押在建工程施工款支付情况说明（有固定格式，附后）
14.地价款是否交齐，如有欠付，应予说明
15.前期费是否交齐，如有欠付，应予说明
16.如已办理过抵押尚未还清，应提供抵押《他项权证》复印件，并说明情况
17.已经预售备案的，已售出去的套数及其建筑面积（并列明分摊土地面积）和金额情况应予以说明
18.施工合同复印件
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一、
二、
三、
四、
五、
六、 目 录 房产估价报告?????????????????????????1 致委托方函??????????????????????????2 估价师声明??????????????????????????4 估价的假设和限制条件?????????????????????5 房产估价结果报告???????????????????????7 附件 ????????????????????????????11
荆门居得安房地产评估咨询有限公司
湖北辉商房地产开发有限公司
在建工程抵押评估报告
估价项目名称：湖北辉商房地产开发有限公司在建工程估价
委托方：湖北辉商房地产开发有限公司
估价方：荆门居得安房地产评估咨询有限公司
估价人员：刘淦培、刘国桢
估价作业日期：20xx年02月18日—20xx年02月20日
估价报告编号：荆居房（地）估字WW2014—0016号
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荆门居得安房地产评估咨询有限公司
致委托方函
荆门居得安房地产评估咨询有限公司接受贵公司委托,根据委托的内容和湖北辉商房地产开发有限公司： 特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求实的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对贵公司拥有的位于易家岭发展路南段西“徽商国际购物中心”（负一层建筑面积为8812.36平方米，一层建筑面积为8144.5平方米，二层建筑面积为7743.15平方米，三层建筑面积为5520.84平方米，B区机房建筑面积498.2平方米，四、五层建筑面积1515.84平方米）工程项目,在建工程房产总面积为32234.89平方米，在估价时点的现时价值进行估价。
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在建工程抵押评估中存在的问题及风险防范——以商业银行防
范风险为视角
于晨曦 张文锋 中国工商银行授信业务部
一、商业银行在建工程抵押价值评估中存在的主要问题
在建工程由于其未完工的特点，在其功能性、可转让性及稀缺性等方面受到一定限制，这决定了其最终价值的不完整性，即限定了其抵押贷款价值的保障功能。而其对房地产行业的隶属性，也决定了其在经济的不同周期阶段，自身价值的周期性波动。内、外部条件对其的限制性，导致了抵押价值评估实践中，存在很多的模糊认识和问题，从而为抵押贷款的安全带来较多的潜在风险。
1．在建工程抵押内涵界定
对房地产在建工程通常有广义和狭义两种解读。广义在建工程指房地产自主体工程开始建设至建设完毕、房地产主管机关颁发所有权证书前的一种物理状态。狭义在建工程指房地产自主体工程开始建设至建设完毕前所处的一种物理状态。在建工程不仅包括固定资产建设，也通常包括一些维修、安装、改建、扩建或大修等工程。
传统的在建工程抵押内涵以建设部《城市房地产抵押管理办法》规定为难，指抵押人为取得在建工程继续建造资金贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。但《物权法》颁布以后，对其内涵做了一定的拓展，根据一般抵押权的规定，在建工程抵押指为担保债务的履行，债务人或第三人以其有权处分的在建工程在不转移财产的前提下，抵押给债权人的一种行为。实践中，不同层级的信贷人员对在建工程和在建工程抵押的内涵存有不同的理解，从而在接受抵押品的范围和贷款资金的用途监管上有不同规定。
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在建工程抵押评估的特点与范围、评估方法
一、在建工程的含义及其特点
（一）在建工程的含义
在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。
要正确把握在建工程价值评估的内涵并选择适当的方法对在建工程进行估价，首先要明确在建工程的含义。对于在建工程的定义，在理论界有多种不同的提法。一种定义是：在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。它是指在建工程已经构成的投资完成额，包括尚未交付使用的投资完成额。包括在建的新建项目、扩建项目、改建项目以及恢复项目等项目工程。另外一种说法，在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使用的建设项目房地产。
按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可看出：在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得它用，因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。
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在建工程抵押评估所需资料清单
一、委托方资料
1、委托方企业法人营业执照复印件、税务登记证、组织机构代码证、房地产开发资质证 2、规划审批的设计方案
3、项目可行性研究报告
二、规划、设计资料
1、《国有土地使用权出让合同》
2、《国有土地使用证》
3、《建设用地规划许可证》
4、项目规划总平面图
5、《建设工程规划许可证》
6、《建设工程施工许可证》
7、建安工程概、预算书
8、拟抵押在建工程建筑面积（须与《商品房销售窗口表》中的面积一致）
9、《商品房销售许可证》
10、评估委托书（有固定格式，附后）
11、法定优先受偿权调查记录（有固定格式，附后）
12、拟抵押在建工程施工进度情况说明（有固定格式，附后）
13、拟抵押在建工程施工款支付情况说明（有固定格式，附后）
14、地价款是否交齐，如有欠付，应予说明
15、前期费是否交齐，如有欠付，应予说明
16、如已办理过抵押尚未还清，应提供抵押《他项权证》复印件，并说明情况
17、已经预售备案的，已售出去的套数及其建筑面积（并列明分摊土地面积）和金额情况应予以说明
18、施工合同复印件
19、已完工程的造价情况（如桩基工程、挖土工程等）
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