第一章  总   论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

1.1.2项目性质

新建

1.1.3建设单位概况

建设单位：房地产置业有限公司

法人代表：

20##年经董事会决定成立房地产置业有限公司和市场经营管理公司，注册资本金800万元，经范围房地产开发、置换、装潢材料销售，现有职工40人，技术人员占50%，目前该项目一期已经建设完成并投入使用，一期B区期已经建设完成，进入装修阶段，20##年5月份投入使用，二期工程20##年3月份开工，20##年12月竣工。

公司主要开发业绩：

1、20##年在松原市投资5.3亿人民币开发建设”项目，公司倾力打造松原地区家居装饰业“航母”。

购物广场考察国内外家居装饰行业中的成功典范，吸取其精华，在软硬件上均做超前定位，推出国内首创的暨约产权方式，为投资者保值、增值、升值，规划建设拥有松原市最为齐备的家居行业配套设施，营造出松原市规模最大、品类最全、档次最高的一站式家居装饰购物广场。

1.4编制的依据和范围

1.1.4.1报告编制的依据

1、国家发展计划委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南(试用版）》[计办投资（2002）15号]（电力出版社出版）；

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目  录

一、项目概况 …………………………………………………………1

1、项目现状………………………………………………………1

2、蓝溪集团概况…………………………………………………1

二、项目周边市场情况介绍…………………………………………10

三、项目主要设计指标………………………………………………15

四、项目成本估算……………………………………………………16

五、项目销售预测……………………………………………………16

六、项目合作方式……………………………………………………17

七、项目财务分析……………………………………………………17

1、项目盈利预测………………………………………………17

2、项目现金流预测……………………………………………18

八、项目风险与对策分析……………………………………………18

九、项目结论…………………………………………………………19

一、    项目概况

（一）项目现状

本项目位于西安高新技术产业开发区核心腹地——高新四路中段，占地面积52.804亩，净用地42.614亩。

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第一章 概述

一、房地产中介项目及公司简介

20xx年武汉商品房总销售量为1337.6万平方米，于20xx年同比增长了99.97%。20xx年上半年武汉房地产商品房供给仍呈现供不应求的格局； 20xx年下半年虽然行业面临政府对房价的调控行为、信贷规模限制、加息预期等问题，但居民购房的刚性需求依然非常旺盛，并且由于人民币升 值造成资产膨胀，以及出口下滑，那么国内的闲散资金将大量进入房市。

作为“国际化大都市”预备役的武汉，在各种经济环境以及人文环境下，房地产的复苏并慢慢走向火爆是可以预见的，随之而来定然是房地产中介行业也日趋繁荣， 因此在武汉二手房市场这块蛋糕上我公司势在必得

二、商业模式及盈利模式

1、商业模式：拟采取连锁店商业模式，以直营店为主，加盟店为辅的经营方式。

2、盈利模式：主营业务及衍生业务相结合，相互辅助，为公司创造更大的利润： 主营业务：为多种形式的房屋租赁及二手房买卖提供顺畅的信息通道，利润来自于传统的佣金抽取制度。

衍生业务：通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等等简历战略合作关系，围绕房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务 品种，全面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中区，给公司创造更多的利润。

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XX房产项目商业计划书

项目名称 项目单位 地 址 电 话 传 真 电子邮件 联 系 人

XX房地产有限公司 编制

（盖章）

保 密 承 诺

本商业计划书内容涉及本公司商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本公司要求投资公司项目经理收到本商业计划书时做出以下承诺：

妥善保管本商业计划书，未经本公司同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本公司的商业秘密。

项目经理签字：

接 收 日 期： _______年____月____日

●目录

◎第一部分 商业市场调查分析

◎第二部分 项目分析及定位

◎第三部分 项目投资效益评估分析

◎第四部分 项目开发规划建议

◎第五部分 招商策略

◎第六部分 项目销售推广策略

● 第一部分 商业市场调查分析 ◎第一章 商业市场分析

☉深圳市商业物业销售市场分析

深圳经济发展相当成熟，虽然与上海、香港、新加坡等国际化城市还存在一定的差距，但已具备成长为国际化城市的关键要素，深港一体化将对深圳的发展产生重大影响，未来深圳将向国际化迈进。在此经济前景下，深圳商业地产的未来没有最好，只有更好!

☉深圳市商业物业租赁市场分析

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目   录

一、概述…………………………………………………………………3

二、市场环境分析……………………………………………………3

（一）整体概况………………………………………………………… 3

（二）区域房地产市场分析…………………………………………… 5

（三）消费者分析……………………………………………………… 9

三、策划对象特性分析…………………………………………… 9

（一）项目概况…………………………………………………………9

（二）技术资料…………………………………………………………11

（三）地块资源…………………………………………………………11

（四）周边配套设施……………………………………………………13

（五）交通配套状况……………………………………………………14

四、竞争状况分析………………………………………………… 14

（一）竞争楼盘基本情况………………………………………………14

五、项目SWOT分析………………………………………………15

六、目标………………………………………………………………17

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地产项目商业策划书

第一部分 摘要（整个计划的概括）

一、公司简单描述

二、公司的宗旨和目标（市场目标和财务目标）

三、公司目前股权结构

四、已投入的资金及用途

五、公司目前主要产品或服务介绍

六、市场概况和营销策略

七、主要业务部门及业绩简介

八、核心经营团队

九、公司优势说明

十、目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还

十一、融资方案（资金筹措及投资方式）

十二、财务分析

1.财务历史数据（前3年～5年销售汇总、利润、成长）

2.财务预计（后3年～5年）

3.资产负债情况

第二部分 综述

第一章、公司介绍

一、公司的宗旨（公司使命的表述）

二、公司简介资料

三、各部门职能和经营目标

四、公司管理

1.董事会

2.经营团队

3.外部支持（外聘人士／会计师事务所／律师事务所／顾问公司／技术支持／行业协会等）

第二章、技术与产品

一、技术描述及技术持有

二、产品状况

1.主要产品目录（分类、名称、规格、型号、价格等）

2.产品特性

3.正在开发／待开发产品简介

4.研发计划及时间表

5.知识产权策略

6.无形资产（商标／知识产权／专利等）

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鑫苑·都市领地 营销推广策划书

前 言

鑫苑〃都市领地，是鑫苑臵业陇海星级花园、鑫苑名家之后又一个大型项目。由于其特殊的地理位臵、特殊的消费群体，必须制定正确的营销推广方案，才能准确、迅速、短时间内击中目标消费群，赢得市场制胜。

鑫苑·都市领地 营销推广策划书

目 录

一、市场分析

1、区域市场分析

2、定向市场分析

3、周边楼盘资料

4、项目周边配套

5、项目企划思路

二、项目市场定位

1、 目标客户定位

2、 目标市场细分

鑫苑·都市领地 营销推广策划书 3、市场定位

4、形象定位

5、项目买点定位

三、销售策略

1、定价策略

2、销售策略

四、营销推广思路

1、推广主题

2、阶段推广

五、营销推广执行

1、媒体推广

2、媒体组合

3、公关促销活动

鑫苑·都市领地 营销推广策划书 4、现场包装

5、物料

结 束 语

一、市场分析

1、区域市场分析

鑫苑〃都市领地，总占地98亩。位于郑州西区，棉纺东路以北王立寨内，临近火车道。西区，棉纺东路，传统老城区。夕日繁华，分布有大量资历深厚的国企大厂和家属居住区。沿袭曾经绿城的风情，道路两边大树成荫（法国梧桐、松树等），形成绿色林带。但传统建筑破败，尤其是王立寨周围，旧有的厂房和村民自建的房屋，看上去外表破旧，对鑫苑〃都市领地的形象有一定影响。

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前言

随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有“强销”色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。

企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。

在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告发布等方面要有超前的眼光。

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