一、关于跑盘
跑盘适用岗位;
策划岗位;
销售岗位;
在跑盘并通过考核后,方能上岗。
二、跑盘目的
入职跑盘的目的:
建立基本市场视角
建立基本行业认知
建立房地产基本思考体系
建立房地产职业精神
房地产从业的基础
二、入职跑盘目的:不是单纯的跑盘,我们的研究方法贯穿始终,由下而上从个盘到区域,由表及里从表象到动因、研判、现状和趋势。
三、建立基本市场视角
1 、我们的目标是预判这个城市:掌握城市物理结构 了解城市宏观经济情况: 产业、人口构成、经济指标、规划定位、 开发强度、年销售量等,了解城市房地产现状和发展历程、预判城市房地产发展趋势。
2 、房地产市场的板块(片区)概念:掌握板块脉络,建立板块概念 了解板块构成、成因和发展模式,建立区域印象,感知人文地脉。
3 、房地产项目好比板块的一个窗口:了解板块资源、城市配套、未来规划 了解主流产品、主流客户,在区域大背景下审视个盘。
案例:假日湾位于华侨城潮洲街以西、沙河荔园村以南、深南大道以北。为益田地产首发在华侨城地段的高层优质项目,项目分为三个部分,隔深南大道与世界之窗相望的是“假日广场”、紧靠假日广场以北的是“假日国际公寓”以及“假日国际会馆”。配套有一个幼儿园,幼儿园已经建成即将启用;其中一期“假日湾”原名雍景湾,后改为现名,占地11502平方米,建筑面积70000平方米,由3栋28~29层高无商业裙楼及临街商铺的建筑组成。假日湾位处深圳华侨城核心、地铁核心、主题公园核心区域,隔深南大道与世界之窗呼应;东侧是五星级威尼斯皇冠假日酒店;东北侧为欢乐谷主题公园;西面为沙河高尔夫球场、名商高尔夫球场。假日湾最直接、最全面地享
有了华侨城人文景观和自然环境。假日湾10楼上168平方米的高层单位,主卧180度的弧型阳台将深圳湾海景、欢乐谷、世界之窗、威尼斯酒店等美景尽收眼底。它所拥有的侨城360度多维山、湖、海景观,为众多置业者所认同。假日湾在建筑设计、园林规划、教育配套、以及性价比等方面也都颇具实力。其规划借助地缘,突出标识性,实现景观利用最大化。建筑体量略高于周边建筑,更加俊雅挺拔。尤其是顶部造型“像皇冠、像风帆”,增加了识别性和归属感。而三栋不同的单体采用了三种不同的设计主题,不同风格的地域风情赋予了假日湾独特的品位和格调。假日湾122~145平方米的稀缺主力三房户型,为精英人士提供了进驻深圳人文居住核心的良机。极具优势的性价比,为追求高品质生活的精英人士移居华侨城提供了更理想的选择空间。核心区位凸现增值空间,作为华侨城的“稀缺”物业,假日湾因其地段的核心位置和不可多得的户型、配套,使得保值能力强劲、升值潜力巨大。
4 、体会项目的市场运作:了解项目的入市时机、开发节奏、开发模式。从项目策划代理到企业战略合作伙伴 了解项目的整体规划、启动区、分期情况、了解项目不同阶段的营销策略,了解项目的产品演变、客户演变。
案例:波托菲诺位于华侨城西北,自然山水得天独厚。项目占地80万平方米,规划建筑面积108万平方米,容积率仅1.23;坐拥7万平方米燕栖湖、4万平方米天鹅湖、8万平方米荔枝林和谛诺山。分纯水岸、天鹅堡两个区域,纯水岸内拥有7万平方米的燕栖湖,而天鹅堡内拥有4万平方米的天鹅湖。项目以意大利小镇Portofino为蓝本,规划有沿湖畔山的独立别墅、Townhouse、多层、小高层及高层等多种类型的高尚住宅;建有意大利风情商业街、水岸广场、钟楼、湖畔会所、景观大道及沿湖木栈道等,营造出独具华侨城生态人文气息的家园生活格调。天鹅堡共1495套,均为大户型住宅。小区共18栋,总占地面积约23万平方米,总建筑面积达40多万平方米,绿化面积合计达16万平方米。小区内有游泳池、儿童戏水池、儿童游乐场以及面积达1.3万多平方米的湿地园林景观,小区具有地下车库车位达2250个。小区内林木葱郁,鸟语花香,环境幽美,是一个极适合居住的都市桃源。户型设计仅有两种面积,220平方米和240平方米,是深圳最纯粹的大户型项目,是华侨城旅游主题地产波托菲诺项目的一个组成部分。
从项目策划代理到企业战略合作伙伴 为开发商提供了三个层次的服务: 第一层:为发展商提供营销顾问服务 ---- 单一楼盘服务; 第二层:地块做前期服务 , 通过市场调研、市场分析、经济测算等工作,为发展商提供区域项目服务; 第三层:分析开发商的财务状况、发展目标,为开发商提供城市拿地策略服务 ---- 企业发展战略服务。
5 、体会营销对于项目的价值创造:了解个盘之间营销理念的差异性,了解包装、展示的差异性 了解个盘之间定位的差异性,了解竞争中定位差异带来的产品和客户的差异性。
6 、全面掌握板块房地产项目的基本信息:板块的在售项目、典型项目、板块的住宅、商业、写字楼。
跑盘地图示例 1 板块基本情况—方位:上北下南 道路:板块边界,道路系统,项目:标志物,在售项目,典型项目,配套:机构、政府机关、商场、医院、学校、公园。
跑盘地图示例 2 板块总结与思考—区域定位?核心区?商业圈?商务圈?板块均价?人文地脉与客户?
四、建立基本行业认知
1、认识一些专业术语:土地基本数据: 占地面积、总建筑面积、容积率 基本物业类型: 高层、小高层、多层、联排、独栋 基本产品指标: 户型、得房率、梯户比、标准层、朝向等 案例:与规划设计单位的对接 基本销售指标: 均价、单价、销售率、上门量
2 、通过《项目调查表》》细化项目信息
3 、须在跑盘中了解
本地房地产市场的开发商 本地房地产市场的策划代理公司 本地房地产市场主要的物业管理公司 本地房地产市场的承建商 建筑设计/园林设计 / 广告公司等其他相关公司 案例 1 :判断城市的市场成熟程度(与政府博弈) 案例 2 :本地开发商发展方向。
五、建立房地产基本思考体系
1 、建立从楼盘到板块到区域的关联度
2 、建立以发展的眼光审视问题的习惯。
3、不是为了跑盘而跑盘,而是带着问题和假设、去寻求答案:1) 出发前的功课--在网上先了解板块的脉络结构、板块成因、发展模式、产业结构、客户构成、规划方向等;2 ) 带着问题和假设去跑盘--在跑盘中梳理问题,验证观点。
六、跑盘期间安排:跑盘指引:《跑盘工作指引》 案例讲解:《跑盘方法论》 回到公司:解惑/沟通/分享 每周一次提交跑盘作业: 跑盘地图、项目调查表。
七、跑盘成果要求:A 、各板块的跑盘地图、典型项目调查表;B 、每个板块选择一个典型个盘形成《案例》;C 、选择一个板块形成《区域印象》;D 、《跑盘成果汇报会》。
推荐: 快速成为华侨城市场业内人士的几个渠道:网上房地产:搜房网sz.soufun.com、房地产信息网www.szhome.com、焦点房产网sz.focus.cn;网上地图:查查吧sz.chachaba.com、深圳E都市sz.edushi.com;
注意事项1.1)不论物业类型,只要现场设置有售楼处的项目,必须填写项目调查表; 2) 须收集的资料有:楼书/折页/海报/户型图等;3)写字楼和正在招商招租的商业项目也要填写项目调查表; 4 )片区楼盘需不断更新,希望大家协助在本次跑盘过程中加以完善。
注意事项2.1) 每天的计划很重要--每天前一晚要根据地图做好第二天计划,规划好所跑区域、时间、工作量、交通车等;2 )每天必备--跑盘携带城区地图、楼盘地图、笔、笔记本、《楼盘指引》;3) 着装提示--舒适的鞋子,雨天带伞。
跑盘方法“小贴士” 进入售楼处--扮客户、直言是同行,数据真实吗 ? 可以估计吗 ? 怎样多角度去验证观点?到群众中去--保安,书报亭,街边闲赋的老伯,杂货店的小老板,送牛奶的工人;专业渠道--地铺,网络,房地产报纸等。
所有置业顾问在入职培训期间,必须经过抛盘程序,在参加并通过考核后,方能上岗
一、跑盘目的
1、 通过抛盘程序,帮助和督导置业顾问成为砀山“地理通”、“楼盘同”,从而尽快建立行
业所需要的市场全局观念,并且几类岗位所需求的基本业务信息,提高专业技能。
2、 通过跑盘熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况,一位客户提供更详尽、
专业的士服务。
3、 通过跑盘程序,使跑盘人员磨练意志、端正行业观念,培养房地产经纪人所应具备的品
个素质和职业精神。
二、跑盘要求及相关指引
1、砀山“地理通”—全局掌握砀山县城镇结构、道路走向、路貌特征
(1)掌握城市结构,建立正确的方向
a砀山县共分辖13个镇和1个经济开发区
砀城镇、李庄镇、唐寨镇、葛集镇、周寨镇、玄庙镇、官庄坝镇、曹庄镇、关帝庙镇、朱楼镇、程庄镇、良梨镇、赵屯镇,砀山经济开发区。
注:区属划分界限参见《砀山县地图》
b、随着砀山县城镇规划不断变迁,老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要。
(2) 现实现地印象与地图标识间迅速自如的转换
地图标识方向为上北下南,每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图;
在实际跑盘过程中,记录沿路的每一座物业,并整理在作业中;
最终在头脑形成地图全貌和实地印象。
(3) 熟悉社区或楼盘配套设施情况
幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。
(4) 熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次
找到公交站点的位置,记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费。
2、砀山“楼盘通”--全面掌握已建和在建商品房的基本现状,重点为在售商品房:
(1)商业物业较集中的区域有
片区 代表商城 经营特色 消费群
县 中 心 内环城河以内 香港商城、财富广场、服装、好又多百货、个人用品、
电器 砀山早期商业中心、覆盖全市
北 关 金利国际大酒店、金利卷烟厂、服装厂、玩具厂等 覆盖全市
东 关 购物广场、百货、高档物品等, 砀山县消费者
南 关 屠宰肉食、食街、百货、饮食 覆盖全市
西 关 世纪嘉缘商业城、原仓库改建 家具、装饰、人才、建材等、覆盖全市
目 录
1.0 目的... 3
2.0 适用范围... 3
3.0 部门职责... 3
4.0 组织结构... 3
5.0 工作模块... 3
5.1 模块一:****. 3
5.2 模块二:****. 4
5.2 模块三:****. 4
6.0 其他... 5
7.0 相关附件... 5
声明:本文件所有权和解释权归******公司所有,未经******公司书面许可,不得复制或向第三方公开。
1.0 目的
Ø 工作内容
n 任务1
n 任务2
n ……
Ø 涉及流程
Ø 使用文档
Ø 操作系统
Ø 当前负责岗位及负责人
Ø 沟通对象
n 汇报上级:
n 领导下级:
n 所需沟通的其他部门:
Ø 工作内容
n 任务1
n 任务2
n ……
Ø 涉及流程
Ø 使用文档
Ø 操作系统
Ø 当前负责岗位及负责人
Ø 沟通对象
n 汇报上级:
n 领导下级:
n 所需沟通的其他部门:
Ø 工作内容
n 任务1
n 任务2
n ……
Ø 涉及流程
Ø 使用文档
Ø 操作系统
Ø 当前负责岗位及负责人
Ø 沟通对象
n 汇报上级:
n 领导下级:
n 所需沟通的其他部门:
……
目录10目的220适用范围230部门职责240组织结构250工作模块251模块一252模块二352模块三360其他470相关附件4…
现场材料管理工作指引编制审核批准日期日期日期1流程概述2工作程序21建立联合样板库211城市公司项目部负责在现场与监理单位共同建立…
各部门工作流程表采购到货与入库流程工厂确认货物发出运单及到货明细发给库房到货库房按采购到货明细入库如有差异式破损第一时间通知采购采…
工作流程图行政人事工作流程1恒峰集团工作流程图绩效管理工作流程2恒峰集团培训管理工作流程3恒峰集团4恒峰集团工作流程图5恒峰集团6…
--项目20xx年年中考核述职报告述职人员:***项目:****填写日期:20xx.***一、20xx年项目完成情况汇报1、财务指…
20xx年x月工作总结很感谢公司对我的信任,将柏岸居禹州店交给我来管理,但是在金九银十的九月,在一个本是收获的季节,我做的并不好。…
连锁店单月工作总结我从月初带队以来,一直努力想打造一支可以出高业绩的团队。不断的给自己和团队制定计划、制度,制定计划给自己和团队的…
07-xx年,我奋斗在新楼盘销售的第一线,恰逢金融危机和房产政策调整,,场进入低迷期。本想通过这个20多万平米的大盘销售,拿到可喜…
厚积薄发学而知新厚积薄发——来自“君子厚积而薄发”这一名句,意为只有长时间、充分的准备才能顺利办好事情,就如海上冰山,若想要在海上…
育苗幼儿园“三浴锻炼”工作指引科学、合理地利用空气、阳光和水这三个最佳自然条件,让幼儿进行“三浴”锻炼。幼儿赤足、赤身参加课间操、…