物业管理是政府房产行政管理的一个职能，是房地产开发的一个重要环节。物业管理工作的好坏，体现着一个城市的品位和形象，关乎着百姓的切身利益，能够解善老百姓的人居环境和生活质量，也是构建和谐社会的保证。

物业管理工作中的重中之重，是建立商品住宅专项维修资金的归集、管理和使用制度。我县商品住宅专项维修资金的管理工作起步较晚，20xx年，按照省、市相关文件（鄂建[1999]136号，黄政发[20xx]13号）精神要求开始启动，但一直未全面落实，直至20xx年，国家建设部、财政部再次修改发布了新的《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令），我县的这项工作才引起重视，由当时分管房产局的建设局付局长汪祖文组织带队，走访考察了周边县市的进展情况，借鉴他们的先进经验，然后经局支委会集体讨论后，决定在我县全面启动商品住宅专项维修资金的征收工作。根据我县的房地产发展水平和广大业主的经济水平，明确了专项维修资金的交存标准，并上报县建设局，由县建设局、财政局联合发布了《关于开展缴存商品住宅专项资金的通知》（阳建发[20xx]43号），文件界定，自20xx年元月x日执行。下面就执行一年多来的工作向在坐的作一下汇报，供大家谈论，并提出我个人的一些想法：

一、建立了交存维修资金的银行专户和管理台帐，理顺了维修资金交存#b@2通知单办事程序

按照规定，由县财政局指定在中国建设银行立交桥营业所开设了专项维修资金专户，并建立了分幢分户台帐，维修资金的管理严格实行“专户存储、专款专用、按幢设帐、核算到户、政府监督”。

维修资金的交存在交易所的密切配合和把关下，凡要求办理房屋产权登记的个人，须在物业办审理办结交存了全部维修资金，凭物业办出具的《住宅专项维修资金交存#b@2联系通知》方可发证。

二、商品住宅专项维修资金征收交存工作中存在的问题和解决办法

（一）交存流程

我们现在的交存流程是：开发商提供楼盘信息资料→物业办受理审核并开出维修资金缴存通知单→一楼大厅收费→ 物业办核实录入台账并出具《维修资金交存#b@2联系通知》→交易所#b@2。

正常流程是：开发商提供楼盘信息资料→物业办受理出具缴存通知单→银行进账 →执缴存凭证去行政服务大厅备案→物业办核实录入台帐出具《#b@2联系通知》→交易所#b@2。

（二）交存范围和对象

建设部、财政部165号令第六条第一款明确规定，除只有一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的住宅不需交存专项维修资金外，其它所有商品住宅（含公有住房）均应执行165号令由购房者个人交存专项维修资金，而我

县维修资金的征收现状是：

1、连片开发的小区规模楼盘已按阳建发[20xx]43号文规定由个人全额交存；

2、开发商开发的单栋住宅或建筑面积在3000平方米以下的住宅未征收维修资金；

3、新建的政策性住房未建立维修资金交存制度。

针对第1种情况也有不足：同一小区甚至同一栋楼存在先期业主没有交维修资金，仅由开发商交存了少部分，后期业主按标准全额交存。这种情况对以后维修资金分摊时将造成业主间发生纠纷，也为房产局工作留有隐患。按文件规定，先期那部分业主应按老文件规定标准补足交齐维修资金。

（三）交存标准

县建设局、财政局文件《关于开展交存商品住宅专项维修资金的通知》阳建发[20xx]43号文，仅规定了商品住宅砖混结构按20元/平方米，框架结构按24元/平方米征缴，当时未考虑到楼房是否配置有电梯，未进行区分。但实际上，由于电梯属于共用设施设备，其使用频率高，使用要求高，就容易出现故障和损坏，且电梯房的建安造价相对来说也要高些，因此在维修资金征收上要和无电梯房有所区别，适当调整提高征收标准，建议在相应结构住宅上，电梯房提高2-4元/平方米。另外，随着我县城市进程的扩展，拆迁安置集中。还建房此项工作已启动，建议此类房屋征收维修资金，按阳建发[20xx]43号文标准执行，至于政府廉租房，也应建立维修资金制度。

三、物业管理其他工作的个人想法和建议

（一）物业管理的职责和履行职责的建议

通过学习和个人的理解，《物业管理条例》一共确立了七项物业管理基本制度，即：业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。赋予我们房地产行政主管部门的职责主要有：

1、业主大会、业主委员会成立备案；

2、制订物业管理《临时规约》、《管理规约》、《业主大会议事规则》示范文本；

3、物业项目招投标备案；

4、物业服务企业资质审核批准；

5、物业管理专业人员的培训准入管理；

6、专项维修资金的征收和使用管理。

我局目前已启动的工作主要是专项维修资金的征收和物业服务企业资质审核批准，其它工作均未规范或启动。建议：①给物业办配人，使本人从日常事务中解脱一些，为其它工作规范或启动作准备；②适当投入，加强自身理论学习培训和去外地考察，借鉴经验；③我县目前有资质的物业服务企业只有5家，外来企业2家，我们不仅要继续扩大企业数量，还要提高企业的质量，每年不定期举行从业人员培训。

（二）物业办与开发办的工作协调

在我局工作中，开发办是龙头，物业办是龙尾，只有龙头

和龙尾都行动起来，协调配合，才能更好促进房管事业的发展和进步。因此建议从物业规范化、完整化管理角度出发，要求物业靠前进入，在开发办审批商品房预售许可时，必须要求有物业公司参与，也就是说，要先在物业办进行开发商与物业公司的前期物业管理的合同备案。

（三）充分发挥物业办职能，促进房产经济发展

1、利用开发办与物业办的密切配合，将我局下属物业企业——家安物业服务中心这一资源用好、用活，在前期物业管理活动中，在社会上招聘物业项目经理，与开发商签订短期物业服务合同，要求开发商进行前期物业管理投入，这样也名正言顺，也为房产局增加了经济收益。

2、成立物业共同部位、共同设施设备维修施工队，把握专项维修资金的使用。

随着时间的推移，小区商品住宅的维修也超出了建筑施工企业国家规定的保修期限，相继进入动用专项维修资金进行维修阶段。为了保证维修质量，确保维修资金专款专用，由我们局自己成立专业维修队伍，以获取国家规定的正常利润。

阳新县物业管理办公室

二0一0年x月x日

 

第二篇：物业管理工作汇报

（一）

20xx-3-25

郜 总：

您好！因本人介入项目时间较短，还没有全面细致的了解清楚项目具体情

况。因此，根据世纪第一城目前的实际状况，结合本人多年的物业管理经验和

工作积累，向您们做一近阶段工作汇报，没汇报到的问题，将在以后对项目逐

步了解后逐一向您汇报。本次汇报内容具体如下：

一、 “世纪第一城”项目优势

1、 作为尉氏县第一大盘，世纪第一城率先在尉氏推出“贴心管家式”物业管理服务，给

当地购房客户留下了良好的印象，这有助于开发的声誉和品牌塑造，有利于后期房屋

的销售，更好的诠释房屋的使用和居住价值。

2、 物业管理服务作为房地产开发的后续售后服务，起到至关重要的作用，虽说在国内已

发展了十多年，但在尉氏尚属新生事物，多数业主对物业管理服务了解不是太多，期

望值并不太高，这给我们提升自身的管理能力、服务水平提供了充分的时间，让我们

有机会、有时间从现在开始，抓紧时机，逐步完善物业服务，蓄势待发，赢得业主认

可，赢得好的口碑，让业主感受到好的物业服务，让我们的物业为开发销售做好铺垫，

更有利于我们公司在尉氏站稳脚跟，协助公司不断向外进军，扩大公司规模。

3、 该项目面积较大，物业服务工作只要严格按照行规要求，做好内部管理，把该收的钱

收回，开源节流，利用物业优势，搞好多种经营，完全可以自给自足。不会拖公司后

腿的，给公司增加负担。

二、 当前项目中存在问题及建议

1、 物业运营方面:

1、物业收费暂时还没有得到相关部门的批准，无收费许可证，一旦遇到懂行的业主涉及此○

事或物价部门介入，会使我们公司很被动，也会给公司带来很多不必要的麻烦。

建议：为了公司以后长远的发展，建议公司领导对物业收费考虑办理相关证照，完善各

项收费手续，使公司规避风险。从物业行业来看，独立经营、单独核算也是物业发展必

由之路。这些方面我有以往的工作积累，如果领导需要，我会义无反顾，尽力去做。

2、一期物业费收费率偏低，根据财务部截至3月x日提供的数据来看，一期的xx年物业○

费收费率仅达54%，20xx年物业费至今仍未开始收取，物业主营业务收入几近停滞状

态，管理人员经营意识淡薄，这些都直接影响物业今后的生存和经营。还会让业主养

成不缴费的坏习惯，以后将很难纠正过来。

建议：编制年度预算，制定各项年度经营指标，落实相关责任人，业绩完成情况与个人

薪酬挂钩，优奖劣罚。物业工作关键就是从开始时给业主养成良好的习惯，这也是决定

着物业今后能否持续发展下去的重要因素。这些工作我都有很好的工作积累，愿意为公

司发展做出贡献。

2、 常规物业管理方面

2. 1、共性问题：

1、物业从业人员着装不统一或工便装混穿，形象较差，和我“世纪第一城”尉氏第一大盘○

的形象不符，不利于公司形象的树立和品牌的塑造，。

建议：1、制定、培训并实施物业行为规范、礼节礼仪制度。上班期间，均须着工装、

戴领带、配胸卡。2、完善劳保制度，使工装管理形成良性循环，新员工入职7日后须

着工装上岗或要求自备统一服装。

2、培训不到位，物业从业人员礼节礼仪欠佳， 服务意识淡薄，责任心较差。 ○

建议：根据我以往的工作经验，制定培训方案，有计划、有目的的对员工进行系统培训，

从而提升物业从业人员自身素质、服务水平，显示出一个大公司的管理规范。

3、工作中执行力欠缺，制度方面形式性内容过多，可操作性不强。管理层对员工检查考核○

目前基本处于空白状态，对员工的工作状况、完成情况关注度不够，不能有效的把握工

作进度。

建议：结合公司实际情况与地方特点，编制切实可行的规章制度，并在工作中逐级落实。

完善绩效考核方案，物业部实行逐级考核制度，设专职或兼职检查人员，对布置下的工

作逐项逐层进行检查追踪落实，确保各项工作按时按质完成。

4、物业下属各部门分工不明确，岗位职责划分不清楚，没有形成系统的流程化管理模式。 ○

建议：细化岗位职责，明确部门分工，使之环环相扣，合理衔接，减少扯皮、推诿现象，

从而形成系统的流程化管理模式。

5、夜间（20：00——8：00）无人值班，服务电话无人接听，业主遇到问题或紧急情况无○

处反映，无法处理。同时夜间安保值勤无人监督，管理失控。

建议：1、安排物业部下属各部门主管晚间轮流值班，驻守区域，接待处理业主问题。

同时，夜间对安保值勤至少进行一次检查，减少或杜绝睡岗、违纪现象发生，增加业主

对公司的信任和满意。2、也可将夜间值班电话连线到监控室，对监控人员进行培训，

由监控人员接听夜间电话，作好来电记录，按事情的轻重缓急进行处理或上报领导。

2.2、个性问题

1、客户服务中心： ○

客服专员没有进行责任区域划分，分工不明确，员工专业知识及法律法规知识培训不到

位，对自己分管区域的基本情况了解不够，处理日常业主问题能力欠缺，不能有效的规

避风险。业主装修几乎没有进行巡检巡查，装修管理处于失控状况等，给公司和以后工

作埋下很多隐患。

建议：1、对客服中心现有员工按照行业规定重新进行定位、分工，划分责任区域，落

实责任人，绩效与工资挂钩。2、加强加大培训力度（每周不少于2次），提升员工对物

业服务知识的掌握和问题的处理能力。3、二期即将面临装修高峰期，要求客服专员与

工程水电工配合，每日对装修户进行巡查，做好记录，发现问题，及时处理，同时要求

物业其他部门做好配合，减少、避免隐患发生，为以后工作顺利进行做好铺垫。

2、工程维修部： ○

员工职责划分不清楚，管理松懈，干活时经常出现扎堆（一块来、一块走）现象，独立

工作能力较差，工作效率低下，导致客户反映的问题不能得到及时有效解决。如：1号

楼2单元业主反映地下室灯不亮，连续反映5次，才将灯泡换上，。

建议：根据物业前台每天的工程维修接报量，核定工程人员每日工作量。要求前台派工

时，落实责任人，每日下班前对当日业主报修逐一进行电话回访，了解问题处理情况及

员工工作状况，要做到当日问题，当日关闭，不能关闭的工作要有人进行追踪解决。绩

效与工资挂钩，奖勤罚懒，确保客户维修及时率在95%以上。

3、秩序维护部： ○

队员夜间值勤，近半处于睡岗状态，安全防范状况令人堪忧。

建议：物业部各主管晚间轮流值班，夜间对安保值勤情况进行检查，发现队员睡岗或违

纪及时制止，物业秩序部制定出奖罚规定并严格实施。

4、环境保洁部： ○

工作标准不明晰，员工想到哪儿干到哪儿，经常出现漏此失彼现象。一、二期轮换共用

一辆垃圾清运车，配备不够，严重影响工作效率。

建议：根据项目情况，按照物业行业要求，制定统一的工作标准，使员工执行时有方向、

有目标，同时，对其检查考核也有据可依。建议二期垃圾车配备到位，以便及时清运垃

圾，提高工作效率。

2. 3、物业规划及配套方面

1、区域内未规划非机动车停车位，导致自行车、电动车在单元门口、道路旁随意停放，影○

响了业主的出行，也影响小区整体环境，让人感觉小区管理混乱，同时对公司形象影响

也不好。

建议：在区域开阔处选址搭建自行车棚，出入实行门禁智能化管理，对所存车辆收取一

定额度的车位使用费，使之形成良性循环，以我以往的经验，即规范了小区的车辆管理

秩序，也能增加一定收入，即方便了业主的出行，也提高了车辆的安全系数。还可以车

养棚，可以说是一举数得。

2、物业管理用房面积过小，影响物业常规工作（如培训和会议等）的开展，不便于集中化○

办公。

建议：待二期业主入住率达到一定程度后，可在小区内一二期中间地段选合适位置作为

物业管理用房，面积120㎡左右即可，内设接待前台、物业相关部门（客服、工程、安

保、保洁）办公室，有利于物业集中化办公，更方便业主处理事务。

以上问题和建议，只是本人初步的一些想法和思路，关键是在于执行落实和良好结果的

呈现，一点一滴都要体现在工作中，每个方面、细节都要想到、做到。

为了使物业部的各项工作在短时间内得到稳步提升，步入正轨，协助公司建立良好的公

众形象，提高公司的声誉，塑造公司的品牌，实现集团公司在20xx年运营计划中 “打好物

业这张牌”的目标，用我以往很好的工作积累和经验，逐步完善管理制度，从内部管理开始

抓起，请领导给我机会，给我空间，给我压力，我将不遗余力，全心全意，为公司发展壮大

贡献自己的才能。

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20xx-3-26