第二篇：调查报告(交通)

交接记录：1、交出人： 接收人： 监交人： 交接时间： 2、交出人： 接收人： 监交人： 交接时间： 3、交出人： 接收人： 监交人： 交接时间：

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关于与鄂尔多斯亿福房地产开发有限责任公司

“东昇佳苑商住小区”个人住房(住宅)

贷款业务的调查报告

鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司向我行申请“东昇佳苑商住”小区住宅的按揭贷款申请，申请授信金额人民币4.3亿元,（其中住宅按揭贷款额度为2.3亿元，住宅底商按揭贷款额度为1.1亿元，公寓楼按揭贷款额度为0.9亿元）客户经理调查后,相关情况如下:

一、 企业概况

（一）房地产公司简介 鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司成立于20xx年，是经

内蒙古自治区建设厅批准的具备房地产开发叁级资质企业。地址位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区准格尔北路2号街坊。企业法人营业执照号码：152700000018224，组织机构代码证号码：78300130-8。公司经营范围为房地产开发叁级。

该公司注册资本金人民币4000万元，实收资本4000万元。其中赵军以人民币出资3600万元，所占出资比例90%；赵锦东以人民币出资200万元, 所占出资比例5%；郝彦峰以人民币出资200万元, 所占出资比例5%。

鄂尔多斯亿福房地产开发有限责任公司根据《公司法》建立了现代企业制度，严格按照公司章程管理企业，成立了股东会，下属职能部门有综合部、财务部、工程部、计划部、质安部、法律事务部、销 2

售部、物业公司等机构。公司拥有一支专业齐全、业务精通、技术精湛、高素质、年轻化的管理队伍，公司现有各类从业人员30人，其中专业技术人员26人，占员工总数的86%，具有中、高级技术职称人员20人，专业涵盖工民建、投资、营销、财务管理、经济管理、法律事务、工业统计等，具有专业化、知识化、年轻化的特点。

(二)法人代表简介

赵军，男，汉族，19xx年出生于东胜，在职本科毕业学历，经济师职称。

19xx年复员后在鄂尔多斯市房地产管理局工作，一直从事市直机关统建房屋的建设工作。

1988 年起先后担任鄂尔多斯市房地产管理局地产管理科科长、公积金管理中心主任、房地产建设执法监察大队大队长等职。

20xx年创建鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司

公司成立至今以开发商品房为主，累计建筑面积16.07万平方米。其中：20xx年公司开发建设了鄂尔多斯市准格尔旗5万平方米的新元小区项目；20xx年受东胜区政府委托开发建设了11.07万平方米的东胜区政府割舍壕经济适用房住宅小区，上述小区项目全部竣工并交付使用，销售率 100%，工程全部合格。

(三)财务负责人简历

赵锦东，男，蒙族，出生于19xx年11月21日，鄂尔多斯市东胜人，大学本科文化。

20xx年9月—20xx年6月 就读于天津国土资源和房屋职业学院 3

20xx年至今 就读于天津大学土木工程系

20xx年6月—20xx年10月 亿福房地产任实习行政助理 20xx年11月至今 亿福房地产任营销部销售主管 财务主管

二、主要股东情况简介

三、项目情况

（一）项目概况

“东昇佳苑商住小区”位于东胜区团结路北、和顺五路南、民族西街西、和顺街东。

“东昇佳苑商住小区”总建筑面积113968.43平方米，其中住宅建筑面积为77652.72㎡；底商建筑面积为14100.64㎡；公寓建筑面积13045.79㎡；底商面积为59169.28㎡（不需要办理贷款）；住宅地下停车场建筑面积为17809.63㎡（不需要办理贷款）。

“东昇佳苑商住小区”一期有9栋住宅楼，1栋公寓楼，住宅建筑面积总计77652.72㎡；分别为6#、7#、8#、9#、10#楼和6S#7S#商业、16#、17#、18#、19#、公寓楼。6号楼的层高为15层，住宅建筑面积10273.96㎡，均价为5500元， 6号楼销售总额为56506780元； 7号楼的层高为16层，住宅建筑面积5623.38㎡，均价为5500元， 7号楼销售总额为30928590元； 8号楼的层高为18层，住宅建筑面积7687.77㎡，均价为5500元， 8号楼销售总额为42282735 4

元； 9号楼的层高为18层，住宅建筑面积12278.75㎡，均价为5500元， 9号楼销售总额为67533125元；10号楼层高为18层，住宅建筑面积11838.38㎡，均价为5500元，10号楼销售总额65111090元。16号楼的层高为17+1层，住宅建筑面积6171.48㎡，均价为5500元，16号楼销售总额为33943140元；17号楼的层高为17+1层，住宅建筑面积11712.86㎡，均价为5500元，17号楼销售总额为64420730元；18号楼的层高为17+1层，住宅建筑面积6033.07㎡，均价为5500元，,18号楼销售总额为33181885元；19号楼的层高为17+1层，住宅建筑面积6033.07㎡，均价为5500元，19号楼销售总额为33181885元；公寓楼层高为17层，住宅建筑面积13045.79㎡，均价为7000元，公寓楼销售总额91320530元。住宅建筑面积总计77652.72㎡，均价为5500元，销售总额为427089960元；银行首付为40%，需要办理个人按揭贷款的顾客比例为90%，总计需要办理按揭贷款约2.3亿元，合作期限为20年。

底商共34套,建筑面积共计14100.64㎡，其中9号楼5套,建筑面积2001.77㎡，均价15000元，销售总价为30026550元；10楼10套,建筑面积2735.73㎡，均价15000元，销售总价为41035950 元,6#7#商业12套，建筑面积5923.51㎡,均价17000元，销售总价为100699670元,17号楼2套,建筑面积569.32㎡，均价15000元，销售总价为8539800元；公寓楼5套,建筑面积2870.31㎡，均价15000元，销售总价为43054650元。底商销售总价为223356620元，客户首付为50%，贷款人群100%，需要办理银行按揭贷款约1.1亿元，合 5

作期限为10年。

（二）项目支持性文件

1、《国有土地使用证》土地使用类型：国有土地使用权出让合同。使用权面积：77997.95平方米。国有土地使用证号码：东国用（2010）第出让402号、土地使用终止时间： 20xx年07月16日。土地使用期限：70年 ；剩余时间：69年。国有土地使用证号码：东国用（2010）第出让402号，面积77997.95平方米。

土地使用终止时间： 20xx年07月16日。土地使用期限：70年，剩余时间：69年。

项目座落位置：团结路北、和顺五路南、民族西街西、和顺街东

2、《建设用地规划许可证 》

编号：150602291100082

用地项目： 东昇佳苑商住小区

用地位置：团结路北、和顺五路南、民族西街西、和顺街东 总用地面积：97997.9平方米

3、《建设工程规划许可证》

1.建设单位：鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司

证件号码：建字第150602201100331号

建设项目: 东昇佳苑16#-19#住宅楼、公寓

建设规模：52458.86平方米

建设位置: 团结路北、和顺五路南、民族西街西、和顺街东

2.建设单位：鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司 6

证件号码：建字第150602201100294号

建设项目: 东昇佳苑6#-10#住宅楼、6#7#商业

建设规模：52458.86平方米

建设位置: 团结路北、和顺五路南、民族西街西、和顺街东

4、《建设工程施工许可证》

施工许可证编号：152701-20111118-02-01。

工程名称：东昇佳苑商住小区6#-20#商住楼、15#商业、公寓

楼、地库

5、《商品房预销售许可证》

1.售房单位：鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司 项目名称：东昇佳苑16#-19#商住楼、公寓楼

证件号码：（鄂）房预售证第壹佰壹拾陆号

预销售总建筑面积：51794平方米共428套

房屋用途性质：住宅

预销售对象：境内

2.售房单位：鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司

项目名称：东昇佳苑6-10住宅楼、6号商业、7号商业 证件号码：（鄂）房预售证第壹佰壹拾肆号

预销售总建筑面积：62173平方米共568套

房屋用途性质：住宅

预销售对象：境内

6、房地产开发公司等级证书：

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证书编号：（2007）K0152 资质等级：叁级

四、项目进度

（一）工程进度：

项目一期于20xx年5月5日开工建设，目前已全部封顶，计划于20xx年8月底竣工交付使用，外装修即将完成；20xx年10月31日开盘现已销售约75%住宅和住宅底商。

东昇佳苑商住小区资金筹集情况：

一期项目总投资为5.6亿元，到目前实际投入4.48亿元，具体使用情况见下表：

工程资金使用情况表：

截至调查日为止，该公司在该项目上的实际投入44807万元，其中：土地征用拆迁补偿费3507万元、工程建安费32223万元、其他 8

费用9077万元。另外装修及配套设施等工程在建过程中，需陆续投入资金1.12亿元，资金来源为企业自有和销售回款。

五、企业财务状况 单位：万元

说明:该公司20xx年12月31日的资产负债表、利润表、现金流量表已经过鄂尔多斯市元发会计师事务所审计，并出据无保留意见的审计报告，报告中反映公司总资产12075万元，其中流动资产为8844万元。总负债为2369万元（全部为流动负债）。所有者权益为9706万元，资产负债率为19.6%,流动比率为373%,速动比率为120%。

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从上述指标可以看出，该企业近20xx年经营活动流入量为103645万元，产生的现金净流量为-372万元，主要原因是收入增长。企业投资活动产生的现金净流量为-1193元，同时我们也注意到，行业的特殊性也影响了企业的现金流，在以投资开发新项目时，必定极大的影响企业的经营活动现金流，但在建设期完成后，投资活动、经营活动现金流出额极小，经营活动流入却会不断增大，所以企业预期的现金流入十分可观。

六、开发商与其他银行的合作情况

该公司之前未与其他银行合作办理按揭贷款，现欲与我行合 10

作办理住房（商用房）按揭贷款。

七、项目市场前景及销售情况

鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部、与陕西、山西、宁夏相连，和呼和浩特与包头隔河相望，有着非常特殊的地理位置、区位优势以及拥有着丰厚的资源和能源，近年来东胜区经济持续快速发展，外来人口不断增多，对于住房需求越来越大。亿福东昇佳苑商住小区位于东胜区团结路北、和顺五路南、民族西街西、和顺街东，交通方便，该项目与亚洲最大的汽车城、内蒙古规模最大娱乐城奥古斯都咫尺相邻，商业气氛浓厚。

“东昇佳苑商住小区”总建筑面积113968.43平方米，有9栋住宅楼，1栋公寓楼，住宅建筑面积总计77652.72㎡；分别为6#、7#、8#、9#、10#楼和6S#7S#商业、16#、17#、18#、19#、公寓楼，容积率为1.93，绿化率为35%。项目体现人性化的设计手法，将传统的价值观念，建筑的新颖性，社区宜人尺度等，作为人类都市理想的基础。园林绿地、景观小区错落有致。拥有众多的绿色面积。社区内公共服务设施齐全。有17路、18路公交线路经过小区门口。交通及人文环境相对优越，楼盘的户型设计合理而多样化，总体看来，该楼盘的销售看好，可以满足不同客户的需求。

销售情况：

20xx年10月底住宅开盘，销售均价5500元/平方米，现已销售75%。

底商销售均价15000 元/平方米，现已销售80%。

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八、业务风险及防范措施

项目风险：

1、 开发商风险

该项目已经获得鄂尔多斯市的批复，项目五证俱全，资料具备真实性、合法性、有效性，开发商的相关手续齐全。开发商鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司注册资本4000万元, 法人赵军于20xx年公司开发建设了鄂尔多斯市准格尔旗5万平方米的新元小区项目；20xx年受东胜区政府委托开发建设了11.07万平方米的东胜区政府割舍壕经济适用房住宅小区，积累了丰富的房地产项目开发经验。

通过以上项目成功开发与销售使企业在资金方面有了原始资本积累。该项目从开盘到目前已销售75%的住宅和80%的商业。

2、政策风险：

房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续健康发展的有利措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场健康持续发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。所以，政策风险很小。

3、项目风险

该项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预销售许可证五大证齐全。该项 12

目交通方便，位置优越。项目定位客户群体明确，价格适中，相对项目风险较低。

4、项目竣工风险

因为项目手续、资金或其他意外问题，楼盘能否按期竣工是按揭贷款的一大风险点。但与我行合作的东昇佳苑商住小区的楼盘，已全部封顶，五证俱全，资金到位，故无竣工风险。

5、市场风险

东昇佳苑商住小区地处东胜区核心地带，随着东胜经济持续快速发展，外来人口不断增多，对于住房需求越来越大。另外该小区配套设施完善，且该地区房产价格有一定的升值空间，故市场风险较小。

6、物业风险 东昇佳苑商住小区物业管理由自己的物业管理公司进行同步管理，我公司从北京、上海、呼市等城市聘请了管理团队。故物业风险很小。

九、综合回报

若项目获得通过，我行可吸收10%保证金，拟贷20年可实现可观利息。该项目的个人商用住房贷款客户基本上是本市居民，借记卡的存款相对稳定，进而可以增加我行各种卡类业务的发放量（借记卡、沃德卡、交银理财卡、贷记卡），开通个人网银业务、银信通业务，并给部分优质客户销售我行的理财产品，另外还会为我行带来中间业务收入等直接与间接产生的其它效益。

十、授信方案

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我行本次受理的“东昇佳苑商住小区”项目，预计贷款需求如下: “东昇佳苑商住小区”一期有9栋住宅楼，1栋公寓楼，住宅建筑面积总计77652.72㎡；分别为6#、7#、8#、9#、10#楼和6S#7S#商业、16#、17#、18#、19#、公寓楼。6号楼的层高为15层，住宅建筑面积10273.96㎡，均价为5500元， 6号楼销售总额为56506780元； 7号楼的层高为16层，住宅建筑面积5623.38㎡，均价为5500元， 7号楼销售总额为30928590元； 8号楼的层高为18层，住宅建筑面积7687.77㎡，均价为5500元， 8号楼销售总额为42282735元； 9号楼的层高为18层，住宅建筑面积12278.75㎡，均价为5500元， 9号楼销售总额为67533125元；10号楼层高为18层，住宅建筑面积11838.38㎡，均价为5500元，10号楼销售总额65111090元。16号楼的层高为17+1层，住宅建筑面积6171.48㎡，均价为5500元，16号楼销售总额为33943140元；17号楼的层高为17+1层，住宅建筑面积11712.86㎡，均价为5500元，17号楼销售总额为64420730元；18号楼的层高为17+1层，住宅建筑面积6033.07㎡，均价为5500元，,18号楼销售总额为33181885元；19号楼的层高为17+1层，住宅建筑面积6033.07㎡，均价为5500元，19号楼销售总额为33181885元；公寓楼层高为17层，住宅建筑面积13045.79㎡，均价为7000元，公寓楼销售总额91320530元。住宅建筑面积总计77652.72㎡，均价为5500元，销售总额为427089960元；银行首付为40%，需要办理个人按揭贷款的顾客比例为90%，总计需要办理按揭贷款约2.3亿元，合作期限为20年。

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底商共34套,建筑面积共计14100.64㎡，其中9号楼5套,建筑面积2001.77㎡，均价15000元，销售总价为30026550元；10楼10套,建筑面积2735.73㎡，均价15000元，销售总价为41035950 元,6#7#商业12套，建筑面积5923.51㎡,均价17000元，销售总价为100699670元,17号楼2套,建筑面积569.32㎡，均价15000元，销售总价为8539800元；公寓楼5套,建筑面积2870.31㎡，均价15000元，销售总价为43054650元。底商销售总价为223356620元，客户首付为50%，贷款人群100%，需要办理银行按揭贷款约1.1亿元，合作期限为10年。

若我行拟给该公司授信人民币4.3亿元，由鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司提供阶段性担保，保证金比例为贷款金额的10%，购买人购买住房支付不低于40%的首付款，按揭贷款60%，最低执行基准利率，二套住房首付款不低于40%，基准利率上浮10%,期限最长20年，按期还本付息。在未办理房屋产权证前，房屋办理预抵押登记，办妥抵押登记后，对应释放保证金，房屋产权证在我行登记入库管理。

鄂尔多斯市亿福房地产开发有限责任公司

二○一二年一月十六日

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