《2014中国房地产创新发展报告》

之人力资源创新案例

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《2014中国房地产创新发展报告》之人力资源创新案例

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编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面20xx年的创新总结与20xx年发展展望，并分析了诸多创新案例。我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。敬请期待！

以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之人力资源创新案例篇。 金科股份区域和城市总经理后备人才选拔培养模式——“领航行动计划” 全经联点评：在房地产白银时代带来之际，企业竞争的实质就是人力资源的竞争。如何留住人才也是目前大多数地产企业所面临的难以解决的问题之一。金科经过深入研究和探讨，遵循内部培养为主，外部引进为辅的原则，创新地提出和推进针对区域、城市公司总经理量身打造的选拔培养模式——“领航行动计划”。

房地产黄金时代已经过去，迎来的是白银时代。面对快速扩张的发展要求，企业面临管理、产品和人才团队三大挑战，尤其是人才团队的挑战。企业竞争的实质就是人力资源的竞争。

而现今整个人才市场的优质人才数量有限，大多数企业的人才现状目前存在两大伤：一是人才供给不足成为组织发展的一大硬伤，二是人才素质提升成为组织发展的一大软伤，特别是关键岗位人才，金科也不例外。

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对于金科来说，一个迫切快速扩张的企业，人才需求的核心应是开疆拓土的将军，他们是地区和城市公司总经理。

金科在本年度针对目前总经理岗位储备的数量和质量问题，经过深入研究和探讨，遵循内部培养为主，外部引进为辅的原则，创新地提出和推进针对区域、城市公司总经理量身打造的选拔培养模式——“领航行动计划”。

“领航行动计划”是为金科未来十年发展需求，而批量培育一批“用得上、稳得住、走得远”，“兼具战略家和商人能力”的未来总经理人才。

金科领航行动计划确定为“三三规划”，即遵循三个原则，三个阶段，三个提升。

三三规划

（一）第一阶段——人才的入库阶段

从今年6月开始，我们采取了推荐与自荐的形式报名，后经全集团公示，进行专业的测评，结合德、能、勤、绩、廉、外交等多方面考察，专门成立评审委员会，对初选出的32名人员进行了笔试和公开竞聘。充分体现了“公平、公正、公开”选拔人才，深得员工的一致好评。

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1、定标准

为了培养选拔和引进业务过硬、能力突出、适合企业文化的高级管理人才，同时建立统一规范、科学高效的高级干部评价体系，为人才引进、培训、评价和人事任命等工作树立规范，打造一支优秀的高级管理人才队伍，金科在调研行业标杆企业用人准则的基础上，结合企业实际发展情况，细化了区域总经理和城市总经理任职资格和素质模型。具体如下：

（1）任职资格

从必备知识、专业经验与成果、专业技能等加以定义和规范。

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（2）素质模型

金科素质模型图

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第一，系统思维——全局把控。具有宏观思维能力，用整体、全局的思维方式分析和处理问题。有一定的高度与前瞻性，并用以指导实践工作。

第二，创新突破——业务创新。遇到组织内外部环境发生变化或产生一些机会时，能够调整自己的行为方式、工作计划甚至产品与业务模式去适应变化和抓住机会，以确保有效完成工作。

第三，综合管理——团队建设。关心团队成员及其家属，增强团队成员的归属感。在工作中为员工提供辅导、建议，以帮助其进步；并能运用合理分工，愿景激励等方式调动员工工作积极性，打造和谐高效的工作氛围。

第四，综效整合——整合资源。从全局的角度考察完成目标所需的人、财、物等各种资源，从内外部多种途径调动资源，合理分配，以促进整体工作高效开展。

第五，协同共赢——外交协作。在工作之外同他人建立和保持友好、互益的关系，以有助于工作及业务的开展。

2、选人才

根据区域和城市总经理核心任职条件，我们采取了四种评价方式来保证人才甄选的准确性和客观性。

一是胜任力评估，主要采取360度访谈评价候选人在“德、能、勤、绩、廉、交”等方面的胜任表现。

二是通过网络公开意见征集，评价候选人在“廉洁”方面的胜任表现，采用“一票否决制”，凡在意见征集过程中出现“廉洁”举报并通过集团纪检监察部证实的后备人员将自动退出本次选拔。

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三是通过综合笔试，评价候选人对总经理岗位的基础素质胜任要求,笔试内容包含职业性向和特质、综合素质、专业知识、企业文化、管理制度测试和案例分析。

四是通过公开竞聘，考察候选人对总经理岗位的胜任潜质。流程如下：

（二）第二阶段——人才培育阶段

我们将实施两条腿走路，一是共性培训，采取集中特训营方式，二是个性化关键经历培养。

集中特训营总体时间在一年半至两年。执行时间从20xx年9月开始，每月集中一次，培训2－3天，大约在20xx年9月结束。主要课程包括15门理论学习课程，4次标杆考察研习课程，2次与集团董事长和总裁的面对面交流课程，2次户外拓展课程，1次廉洁警示教育课程。我们将与多家国内著名培训机构合作。 旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商

与此同时我们将进行个性化关键经历培养，

让总经理后备人才定向提升能力短板。针对后备人才进行个体分析，通过一对一针对性系列设计，分一级二级后备分阶段安排关键岗位锻炼。因人而异地进行安排。我们将实施以下种8方法：挂职、轮岗、任务指派、影子见习、榜样学习（主席或总裁秘书岗）、外派中介单位学习和乙方单位学习、后备人才自己当讲师授课、企业高端论坛等多种方式进行培养，在充分考虑其当前工作情况下承担个性化训练任务，以掌握总经理实际工作中必须处理的工作内容，在此过程中采取双导师保障培养效果。即整个后备期的固定导师和轮岗阶段的岗位导师，从专业互补、拔高增强和就近辅导角度出发，我们首先为一级后备13名人员初步安排了固定导师，进行人才培养师生协议签订。

其中“影子见习”的培养模式，即让后备人才获得总经理岗位日常事务处理的直观体验。通过OA账号设置，让部分总经理后备人才可以获得总经理岗位的旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商

“影子账号”，可在一段时间内查看在岗总经理在OA系统上针对具体事务的具体批示，学习总经理思维，扩宽思维角度。

为了结合企业实际情况，全方位培养“具有金科特色”的总经理后备人才，集团内部培训师也是我们这次培育计划中的中坚力量，我们将采取“反转教学”的模式，邀请各专业口的内部讲师就本专业的领悟进行无保留分享，达成拓宽总经理后备人才全方位专业视线的目的。

（三）第三个阶段——培育效果分析阶段

将在培育活动闭营后紧密开展。人力资源中心将针对后备人才的学习效果进行第二轮的访谈和测评。一方面考察后备人才在本次培育计划中的学习成果；另一方面针对培育在不同后备人才身上产生的不同效果，为其打造下一步学习重点和计划。同时，我们还将结合企业未来发展战略，为不同学习效果的后备人才量身打造专属的5年职业生涯规划。

在考察完培训效果之后，我们也将引入淘汰机制，根据科学测评和有效访谈得出的客观的学习成绩，我们将对学习效果不好，态度不端正的后备人才进行出库处理。

（四）总结

通过此次总经理后备人才的公开选拔，我们深深感到，千里马常有，而伯乐不常有，其实人才就在我们身边，只要我们每个企业真正致力于发现和培育自身的潜力人才，就不会有千军易得一将难求的苦恼。

通过此次计划的实施，不仅让后备人才充分认识到了自身的优劣势，明确了职业生涯发展目标，更坚定了他们与企业共命运、同成长的决心。而企业也在选拔培养后备人才的过程中获得了批量的高素质人才储备，这必然是双赢的结局。 旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商

“千淘万漉虽辛苦，吹尽狂沙始到金。”人才是一种稀缺资源，了解企业、认同企业、深爱企业的内部高端人才更是黄金中的“真金”。只要我们每个企业全力以赴地去发掘和熔炼人才，相信优质人才供给不足将不会成为障碍企业发展的瓶颈。

（本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2014中国房地产创新发展报告》。内容由全经联人力资源委员会协助提供。其他频道发布请注明来源。）

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第二篇：《20xx中国房地产创新发展报告》系列解读之综述-绿维创景

《2014中国房地产创新发展报告》

系列解读之综述

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以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列之综述——20xx年房地产创新的十大特征。

一、创新趋势

20xx年是中国深化改革的元年，创新则是这一轮深化改革的原动力，无论从国家、行业、还是企业，创新已成为全社会的必然选择。

20xx年12月9-11日召开的中央经济工作会议指出，我国经济已经步入中高速增长、结构不断优化升级、增长动力以创新为驱动的新常态。新常态下的经济是创新驱动型经济，需要运用新思维、新技术、新手段提升创新能力，需要促进传统产业改造升级，需要构建以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的国家创新体系，形成“人人创新”、“万众创新”的新局面。

二、创新重新定义房地产

近二十年来，房地产业的发展模式是以速度为导向、以产品为核心、以销售为重点的、粗放型的制造业模式，这种模式的特点是高速度、高周转、高负债，旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商

在一定阶段上满足了我国城市化进程和商品住宅短缺的需要，对中国的城市化进程和居民住宅条件的改善发挥了积极作用。但是，随着产业结构的升级和新型城镇化的进程，这种发展模式所导致资源错配、严重消耗以及环境污染等问题逐步显现并日趋严重，对经济社会的可持续发展产生了严重的制约，参与游戏的各方形成了共输的局面。在这种情况下，房地产不创新、不重新定义，就是死路一条。

创新正在重新定义房地产，让房地产迎来新的机遇。近年来，许多企业家在新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼综合体、文化旅游地产、养老住区、产业园区、地产金融、社区运营等领域进行了持续探索和创新，总结了丰富的创新经验，形成了一大批创新案例和新商业模式，这些创新，正在重建房地产的生态环境，正在重新定义房地产。

过去，我们把房地产简单地理解为可以买卖的土地或商品房，简单地理解成为商品住宅的制造业，这是为前几十年商品房稀缺补课而生的误解。房地产创新实践正在让房地产的定义变得更加深化和清晰，那就是房地产不仅仅是商品住宅的开发和销售，更是促进人的生活、产业发展和城镇发展的资源整合和综合服务的平台，是和人的生活、产业发展和城镇发展共生共荣的长期资产。在新的历史时期，房地产开发商的任务就是建设平台、整合资源、提供服务，就是成为社区、产业和城市长期的运营商、服务商，与人的生活、产业发展和城镇发展实现良性互动、共同发展，实现房地产资产长期、持续的升值。

在这样的趋势面前，从事房地产的企业家和经理人，首先，也是最根本的，是要实现思维方式上的转变，就是要变项目思维为平台思维、变买卖思维为服务思维、变产品思维为资产思维，树立房地产全寿命周期的价值观，真正地理解房地产本质是平台，真正理解房地产的任务是通过整合资源、提供综合服务，促进人的生活、产业发展和城镇发展，并从这样的发展中获得资产的成长。 房地产20xx年创新变革与20xx年发展趋势

让我们来看一看20xx年房地产各领域发生的创新与变革，来研究20xx年房地产各领域的发展趋势。

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（一）互联网对房地产行业的影响愈加深远

20xx年随着移动互联网的快速发展，互联网对房地产行业的影响愈加深远，概括为以下两方面：

第一，思维、模式。互联网对房地产最本质的影响在于颠覆了房地产的传统思考方式、开发运营模式，促进房地产商从开发环节进入运营服务环节，从传统的销售、速度导向转变为关心用户需求、用户体验以及产品和服务的精细设计。

第二，服务运营。互联网思维让房地产商开始注重服务是否给予用户极致体验。为此，房地产商围绕房地产上下游服务产业链纷纷进行了探索实践：首先，各类房地产细分市场（社区、商业地产、产业地产等）探索O2O服务实践，花样年、万科、龙湖、大悦城、万象城等纷纷推出APP，完善服务链条，形成线上线下服务闭环，并为基于大数据分析提供的需求挖掘、精准营销等服务提供基础。其次，营销环节。传统营销模式陷入瓶颈，房产企业纷纷探索新的营销之道，从坐销、行销到电商、移动，再到跨界营销、情感营销、服务营销，全民营销，纷繁多样，其中最热的莫过于借助互联网的“全民营销”，继碧桂园、万科之后，恒大、中海、绿地、华润、金地等房企纷纷加入到“全民营销”中。第三，物联智能。万科与阿里云达成战略合作，推出“阿里云未来小区计划”，打造国内首批联网智能小区；嘉兴智富城、北湖科技园、恒生科技园等众多产业园区通过硬件设施、产业导入、信息网络建设等实现了园区与入驻企业和入驻企业之间的智慧互联。

（二）房地产从土地与房产开发发展到产业与城镇的开发运营

房地产商以前是“筑巢引凤”，即地产可以引入住户、商业、产业，但今天房地产商已不仅仅是建房引凤，更重要的角色是服务运营商、产业整合商、城市运营商。

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房地产已经与多个单项产业跨界整合，包括商业、旅游、文化、教育、工业，生产性服务业、金融等，形成了巨大创新。20xx年，与房地产结合的产业更加广泛与细分化，包括养老产业、健康服务产业、教育产业、收藏与艺术产业等。

此外，多产业融合的综合产业地产也迅速崛起，出现了商业综合体、城市综合体和新型城镇。文化与旅游、旅游与养老、旅游与健康产业全面融合；商业地产旅游化、文化化，形成商业综合体模式升级；休闲小镇等旅游商业与养生养老融合发展。房地产与产业的融合，在模式、手法和内容上都在实现突破。

（三）产品和服务成为房地产差异性竞争的焦点

20xx年房地产的形势严峻，行业增长率进入负增长，市场也由卖方市场转变为买方市场。在此背景下，房地产企业开始迎合市场“变脸”：由制造业到服务业到金融业再到互联网，竞争的重点也转向了服务运营与差异性。服务对住宅来说是吸引客户的最好办法，过去就是卖一个房子，卖出去就完了，现在要讲持续性服务，服务的内容非常广泛，包括物业服务、社区生活服务、社区金融服务等等，如万科东北项目提供的滑雪场、三亚项目提供的度假服务都是售后持续性服务的典例。

（四）与物流、医疗健康、教育和金融产业相关的不动产成为发展趋势 在住宅地产遭遇去化危机、商业地产受到电商冲击、写字楼市场萎靡不振的情况下，有几类地产表现活跃：

第一，是由传统的工业地产演化过来的物流仓储，如高端、智能物流仓库及多层智能仓库。过去工业地产的主要客户是初级制造业，比如做服装、鞋帽，价值很低。在产业升级的背景下，工业地产的主要客户开始变为以下两类：一类是消费类电商，一类是物流企业。客户的提升带动物流仓库的智能化以及租金、规模的提升。第二，是和医疗健康相关的不动产产业，随着人们对健康的关注以及我国老龄化社会的到来，行业前景非常乐观。第三，是教育，随着经济的成长，旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商

成人教育、继续教育、专业职业教育的市场越来越大，与此相关的专业空间的需求也会随之增长。第四，物业出租率的提升、租金的增长，不动产的资产价值会逐步提升，资产金融化的机会也会随之出现，纵观国外房地产的发展历程，不动产的金融化将成为未来趋势。

（五）传统商业调整，社区商业异军突起

传统商业已经达到饱和状态，在激烈的市场竞争和电商的冲击下，开始加紧调整。百货开始进行购物中心化、奥特莱斯化、电商化；购物中心也开始加紧调整业态，降低零售业务，加大体验性业态的比例，同时布局O2O；房地产商的自持比重不断增加，社区商业成为逐渐成为热点，迅速发展。

（六）写字楼与综合体市场分化明显，竞争激烈助推转型升级

20xx年我国的写字楼与综合体市场出现了分化：销售类市场量价齐升，租赁市场遇冷；一线城市发展前景看好，二三线城市还有一定的培育空间；不同行业和企业对写字楼的需求差异呈现细化趋势。此外，20xx年写字楼市场存量进一步增加，写字楼市场竞争日趋白热化，截止20xx年第三季度，仅仅北京写字楼存量达到约573万平方米，在此情况下，房地产企业更需要在营销、运营服务等方面进行突破和创新以抢占市场、快速去化、实现突破与发展。

（七）文化与旅游地产逐渐回归本质，将成为区域发展的重要力量

随着人们生活水平的提高以及带薪休假等制度的实施，度假将逐渐成为一种刚性需求。另外，在整个房地产业对投机性需求的打压下，人们将更多从实际需求、享受体验、配套服务等方面进行项目的选择。另外，文化旅游地产，依托于旅游产业强大的引擎效应和带动作用，已经越来越成为区域发展的重要力量，未来其将会与区域的商业、养生养老、文化创意产业等融合互动，共同推动区域的全面发展。

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（八）养老地产前景美好，落地仍面难题

私募基金的介入、上市公司的青睐、不断刷新的数据、国家政策的利好都预示了养老地产前景美好，但投资大、回收期长、收益率低等一系列特征，使得习惯挣“快钱”的地产企业表现得相当谨慎。20xx年是养老地产创新模式的探索年，随着优胜劣汰，未来市场将逐渐成熟，会有更多的房地产企业进入养老产业，从养老地产开发商也转变为养老服务运营商，养老地产也逐渐从重开发走向重运营。

（九）园区地产发展趋热的势头依然不减，呼唤专业化运营

国家政策的支持、新型城镇化的快速发展，产业的转移外溢，巨型城市周边小城镇的成长，都驱动了园区地产的快速发展。从中粮、万通、绿地，到富力、复星、协信等，传统的房地产大佬们都纷纷涉足园区地产。此外，一些高科技集团也凭借自身的优势及地方政府的支持，进入科技园（科技地产）的开发行列。与此同时，在工业用地不断紧缩、土地价格不断上涨、市场竞争日益剧烈的趋势下，园区地产快速发展的限制因素也日益增强，与产业紧密融合、专业化运营的需求日渐强烈。

（十）房地产大资本整合时代到来

房地产行业的传统投融资渠道逐渐进入下行通道，金融和地产融合的新生力量开始绽放光彩：基金、投资银行、保险公司与房地产更加紧密，包括P2P、众筹等在内的互联网金融异军突起。金融与地产以资本为纽带，以房地产企业为依托，形成整合突破——资本与土地、与建筑、与产业进行跨领域、跨区域、跨平台的整合。这种整合不仅会形成更大的企业，更复合的产业结构，还会成为时代改革、发展与创新的浪潮。

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