房地产估价报告

估价项目名称：合肥市X X X广场2号楼房地产市场价

              值评估

委 托 方：合肥X X X房地产开发有限公司

估 价 方：合肥市X X X房地产估价有限公司

估 价 人 员： X X X    X X X

估价作业日期：20##年10月16日至20##年10月31日

估价报告编号：合评（2014）字第X X X X X X号

目 录

一、致委托方函..................................................... 2

二、估价师声明..................................................... 4

三、估价的假设和限制条件........................................... 5

(一)、估价假设条件.............................................. 5

(二)、限制条件.................................................. 6

四、滨湖 X X X 广场2号楼估价结果报告.............................. 7

(一)、委托方.................................................... 7

(二)、估价方.................................................... 7

(三)、估价对象概况.............................................. 7

(四)、估价目的.................................................. 9

(五)、估价时点.................................................. 9

(六)、本次评估价值定义.......................................... 9

(七)、估价依据.................................................. 9

(八)、估价原则................................................. 10

(九)、估价方法................................................. 10

(十)、估价结果................................................. 10

(十一)、估价人员............................................... 11

(十二)、估价作业日期........................................... 11

(十三)、估价报告应用有效期..................................... 11

五、滨湖 X X X 广场2号楼估价技术报告............................. 12

（一）、实物权益状况因素分析.................................... 12

（二)、区位状况因素分析........................................ 12

（三）、市场背景分析............................................ 13

（四）、最高最佳使用分析........................................ 13

（五)、估价方法选用............................................ 13

（六)、估价测算过程............................................ 14

（七）、估价结果确定............................................ 18

六、附件.......................................................... 19

一、致委托方函

合肥市X X X房地产开发有限公司：

承蒙委托，我公司对贵司委托之房地产进行评估，估价时点为

二○##年十月十六日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。根据贵司提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：

委托估价房地产为合肥市  X X X  广场2号楼，建筑面积合计为9,345.64 平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下:

    评估总值：人民币28,691,114元

    大写金额：人民币贰仟捌佰陆拾玖万壹仟壹佰壹拾肆元整

    预计应补地价：人民币2,688,152 元

    大写金额：人民币贰佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整

    评估净值：人民币26,002,962 元

    大写金额：人民币贰仟陆佰零贰仟玖佰陆拾贰元整

    评估结果明细表:

备注：应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。

                            合肥市X X X房地产估价有限公司

                            法 定 代 表 人：X X X

                            二○##年十月三十一日

        

             

二、估价师声明

    我们郑重声明：

    1、我们在本房地产估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

    2、本房地产估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

    3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

    4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

    5、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。

    6、本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年，即自2014 年10 月16 日至2015 年10 月15 日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，本估价结果会随之失效。

    7、参加本次评估的人员中由X X X对估价对象进行了实地勘察及拍照，根据分工估价人员X X X、晏东东到实地勘察。

    中国注册房地产估价师：X X X

    （注册证号：X X X X X X）

    中国注册房地产估价师：X X X

    （注册证号: X X X X X X）

三、估价的假设和限制条件

    (一)、估价假设条件

    1、 委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠。

    2、 假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。

    3、 不考虑特殊买家的额外出价。

    4、 对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件：

    ①自愿销售的卖主；

    ②有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑房地产市场行情进行议价；

    ③在此期间，房地产价值将保持相对稳定。

    5、 委估物业尚未办理房地产证，根据委估物业的国有土地使用权出让合同书的记载，委估物业的土地用途为商业，本次土地为销售。本报告设定其在公开市场上能够转让，根据合肥市房地产估价中心2004 年5 月20 日发布的《关于部分房地产地价核定及评估注意事项的说明》，对于非行政划拨性质的不完全产权房地产，将采用如下公式测算应补地价：应补地价=（市场公告地价-已缴地价）×年期修正系数，扣缴预计应补地价进行评估其价值。

    6、 假定所有权人是在公开市场上出售该物业，且不包括所有权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物业权益价值的情况。

    7、 假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。

    (二)、限制条件

    1、本房地产估价报告仅限于为委托方核定资产提供价值参考，不对其它用途负责，本公司不承担任何第三者对本报告书的任何部分内容的责任。

    2、评估中所涉及的房地产之建筑面积以委托方提供的《合肥市房屋建筑面积查丈报告》记载的建筑面积分割而得,总建筑面18,691.28m2，根据委托方介绍，总层数10层,每层的建筑面积相同，我们并未进行实地丈量。

    3、必须说明：我们没有接受进行结构性测试和检验设施的要求，因此对房地产内部有无缺损我们不能完全确定。

    4、本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。

    5、估价结果明细表中的委估物业评估价值包含市场地价,已按深圳市有关规定扣缴预计应补地价，实际应补地价款应以相关主管部门的核定为准。

    6、本报告中房地产估价所必需的情况和资料由委托方提供，其真实性、合法性和完整性、准确性由委托方负责。

    7、如报告计算过程中出现数字的微小误差，是EXCEL计算取整位数不同引起，不影响评估结果使用。

    8、未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发表。

四、滨湖 X X X 广场2号楼估价结果报告

   

    (一)、委托方

    名 称：合肥 X X X 房地产开发有限公司

    (二)、估价方

    机构名称：合肥市 X X X 房地产估价有限公司

法定代表人： X X X

住 所：合肥市 X X X 镇建设路2号 X X X 大厦10层10086

    资质等级：一级

    证书编号：建房估证字[2006]052号

    有效期限：20##年7月27日至20##年7月26日

    (三)、估价对象概况

    1、房地产位置状况：

    滨湖 X X X 广场，是由合肥 X X X 房地产开发公司开发建设的城市综合体项目。项目地理位置优越，位于合肥市滨湖新区虎石台南大街，东临203国道，北至建设南2路，西接兴明街，南到滨湖开发大道325路、399路、328路、道义---虎石台---辉山小巴士。东侧毗邻虎石台开发区管委会、欧盟经济开发区管委会，南侧与皇朝绿洲娱乐会所隔路相望。地铁2号线已在20##年年底开始动工建设，大大提高了项目的投资价值。

　　项目占地近300亩，斥巨资打造18万平方米欧式园林，精心规划的庭院空间，水景、雕塑相得益彰，营造出悠然情调的居住氛围，打造虎石台首席欧洲风情生态大宅。总建筑面积达40万平方米，分三期开发。一期建筑面积11万平方米，已经开始施工，预计开发建设14栋楼，其中5栋6层的花园洋房，4栋8-11层的小高层，4栋17-18的高层，1栋20层的酒店式公寓，沿街有2层的商业网点。一期总的房源约有1100套，主力户型有30平方米左右的单身公寓，60-70平方米的二居，90-108平米的3居，很多户型都有赠送超大面积。

    2、房地产权利状况：

    根据委托方的要求，本次估价范围为合肥市滨湖 X X X 广场2号楼4、5、6 层，根据委托方提供的资料，估价对象目前已办理《国有土地使用权出让合同书》，尚未办理《国有土地使用权证》，报建规证有《投资许可证》、《建筑许可证》、《单位工程竣工报告书》、《深圳市房屋建筑面积查丈报告》，尚未办理《房地产权证》，根据委托方提供的《国有土地使用权出让合同书》（沈地合字（93）055 号）及其三份补充协议的记载，估价对象所位于土地的权属人为合肥坤博益群房地产开发有限公司，估价对象所位于的地块编号为T305-19，土地使用权面积为31,112.6 平方米，土地使用年期为50 年，从20##年4月19 日至2060 年4 月18 日止，土地用途为商业、住宅。

    3、房地产现状概述：

 经现场实地查勘，估价对象所在为一幢总层数10层的住宅楼，评估建筑面积共9,345.64 平方米，每层建筑面积相同。估价对象外墙为马赛克，室内部分环氧树脂地面、部分水磨石地面，部分地毯，内墙抹灰、天花夹板吊顶，装不锈钢玻璃门、木门和铝合金窗、烟感喷淋等消防系统和中央空调系统，水电设施齐备。

据委托方介绍，估价对象建于20##年，整栋楼宇有专人负责管理，

现使用情况正常，保养状况良好。估价对象目前均已全部售出。

    (四)、估价目的

    为核定资产市场价值提供价值参考。

    (五)、估价时点

    估价时点为二○##年十月十六日。

    (六)、本次评估价值定义

 本次评估价值定义为估价对象在估价时点状况下、在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下，房地产所具有的客观合理价值。已考虑出售对评估价值的影响，但未考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响。

    (七)、估价依据

    1、中华人民共和国《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)

    2、《中华人民共和国土地管理法》

    3、《中华人民共和国城市房地产管理法》

    4、《中华人民共和国民事诉讼法》

    5、《中华人民共和国物权法》

    6、委托方提供的委估房地产有关资料

    7、评估人员现场勘查、摄影和记录

    8、估价时点合肥市房地产市场相关价格信息

    (八)、估价原则

    1、 独立、客观、公正、公平原则

    2、 合法原则

    3、 谨慎原则

    4、 估价时点原则

    5、 最高最佳使用原则

    6、 替代原则

    (九)、估价方法

根据本次估价目的，估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员所掌握的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我们认为采用市场比较法和收益法对估价对象进行评估较为适宜。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法是指对可产生收益的物业，根据当地市场调查的情况，预测

估价对象未来各期的净收益，选用适当的资本化率，折算到估价时点后相加来求取估价对象的市场价值的方法。

    (十)、估价结果

    委托估价房地产为合肥市滨湖 X X X 广场2号楼房地产市场价值评估，建筑面积合计为9,345.64 平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下:

    评估总值：人民币28,691,114 元

    大写金额：人民币贰仟捌佰陆拾玖万壹仟壹佰壹拾肆元整

    预计应补地价：人民币2,688,152 元

    大写金额：人民币贰佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整

    评估净值：人民币26,002,962 元

    大写金额：人民币贰仟陆佰零贰仟玖佰陆拾贰元整

评估结果明细表：

备注：应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。

    (十一)、估价人员

    中国注册房地产估价师：

    （注册证号： X X X  X X X  X X X）

    中国注册房地产估价师：

    （注册证号： X X X  X X X  X X X）

    评 估 人 员：晏东东

    (十二)、估价作业日期

    20##年10月16日至20##年10月31日。

    (十三)、估价报告应用有效期

本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年，即自2014 年10 月16 日至2015 年10 月17 日止。若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，应重新进行估价。

五、滨湖 X X X 广场2号楼估价技术报告

 

  （一）、实物权益状况因素分析 

估价对象位于合肥市滨湖新区虎石台南大街，东临203国道，北至建设南2路。其为一钢筋混泥土结构的小区住宅楼。其占地300亩。土地使用性质为出让土地，出让期限从20##年4月19 日至 20## 年4 月18 日止，出让年限为50年。委托方持有“国有土地使用证”。此小区二号楼共十层。总建筑面积9,345.64 平方米，自20##年开始建设。该楼层为封闭式可自由分割。估价对象层数一般高。

    依据估价人员实地勘察，估价对象目前已经完工，设备安装及管网配套完毕，内部装修工程与室外道路绿化也已完成，该项目已通过竣工验收，委托方获得“房屋所有权证”。

    依据委托方提供的资料，估价对象建成后的使用功能为：地下室作为停车场，地地上一层为出租商业使用，二层以上为民用住宅楼。估价对象周围场地开阔。估价对象东临203国道，北至建设南2路，西接兴明街，南到滨湖开发大道。但是楼层采光不是很广阔。

   （二）、区位状况因素分析

1、区域范围。以估价对象为中心，东临203国道，北至建设南2路，西接兴明街，南到滨湖开发大道。

2、道路配置。区域内东侧及北侧交通便利，路网发达且路况良好。

3、基础设施。在估价对象区域范围内，上下水、电力、燃气、供暖、电信等基础设施设备齐全，市政网管可方便地由近距离介入。

（三）、市场背景分析 

近几年，滨湖新区的经济发展运行态势良好，城市建设方面更是成效显著。同时作为城市建设主力的房地产也得到了迅速的发展。国家有关部门相继出台一系列有关房地产业地政策措施，对普通居住房地产市场的利好影响显著，而普通居住房地产市场的活跃，势必刺激地区的整体经济发展，从而带动商业房地产和高级居住房地产市场的活跃与发展。例如滨湖国际广场附近遍及大学和商业基地。随着国家宏观经济政策的调整和整个经济发展速度的回升，滨湖房地产市场的需求也将有所增加。

  （四）、最高最佳使用分析

    房地产估价应当以估价对象最高最佳使用原则为前提进行估价。最高最佳使用原则使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象处于商业、教育业和娱乐业较为聚集的区域，本报告中的使用功能为最高最佳使用。  

   （五）、估价方法选用

估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和XX市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。

市场比较法：是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。

收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

（六）、估价测算过程

1、市场比较法

 采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对XX市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：

（1）、确定比较因素

   

    （2）、确定比较因素系数见下表

（3）、比准价格确定

    根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：

 （3281＋3143＋3210）÷3=3211元/m²

 2、 收益法

由于该写字楼可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。

（1）、估算总收益

通过调查XX市同类型、同地段、同规模，装饰大致相同的写字楼在装修后的月出租价格一般为23元/m2，租金损失为1个月，则年总收益为：

23×9345.64×（12-1）=2364446.92元

（2）、估算年房地产租赁总费用

总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。

①房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯例按建筑物重置价的1.5％计算，据对XX地区建筑物市场的了解，类似建筑物的重置价为1200元/m²，则：

房屋修缮费＝1200×9345.64×1.5％＝168221.52元

②管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资。根据行业惯例资料，取年租金的3％，则：

管理费＝2364446.92×3％＝70933.41元

③保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2‰，则：

保险费＝1200×9345.64×87%×2‰＝19513.70元

④税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及XX市税务部门资料，公有房屋出租应纳税金房产税按年租金的12％，营业税按年租金的5％，教育附加按营业税的3％，城市维护建筑税按营业税的7％，以上税费小计为17.5%，防洪保安费按年收入的1‰，则：

2364446.92×17.5%+2364446.92×1‰=416142.66元

上述①、②、③、④总费用合计为674811.29元

（3）、年纯收益

2364446.92－674811.29＝1689635.63元

（4）、还原利率的确定

还原利率是收益还原法中一个重要的因素，目前国内、国际确定还原利率的方法很多，这里主要采用复合投资收益率法，其公式为：

还原利率＝一年期贷款利率×70％＋期望得到的利润×30％

一年期贷款利率为5.31%；期望得到的利润设为10％，则：

还原利率＝5.31%×70%＋10%×30%＝6.717％

（5）、确定收益年限

委估对象建筑物剩余使用年限为50年，委估宗地剩余使用年限为46年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限取46年。

（6）、计算房地产的价格

据估计，未来若干年委估房地产的净收益将与现在接近，因此选用现在年客观纯收益作为预期纯收益，则

收益价格=1689635.63/6.717％×[1－1/（1＋6.717％）⁴⁶]=

23890254.19元

取整为23890254元。

房地产单价=23890254÷9345.64=2556.30元/m²

（七）、估价结果确定

1、房地产正常价格的确定

由市场比较法测算出的房地产单价为3211元/m²，由收益法测算出的房地产单价为2556元/m²，两者差异较大，根据两种估价结果与市场价格的接近程度，结合估价人员经验，取二者的加权平均值，市场比较法为80%，收益法为20%，并取整，则：

委估房地产的单价=3211×80%＋2556×20%=3080元/m²

委估房地产价格=3070×9345.64=28691114.80元

取整为28691114元

    2、估价结果的确定

最后估价结果如下：

备注：应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。

           

                             合肥市X X X房地产估价有限公司

                                20##年10月X日           

六、附件

    （一）、估价对象位置示意图

    （二）、估价对象现状照片复印件

    （三）、委托方《评估委托书》复印件

    （四）、《国有土地使用权出让合同书》及其补充协议复印件

    （五）、投资许可证复印件

    （六）、建筑许可证复印件

    （七）、单位工程竣工报告书复印件

    （八）、合肥市房屋建筑面积查丈报告复印件

    （九）、以物抵债协议书复印件

    （十）、房地产租赁合同复印件

    （十一）、估价机构营业执照复印件

    （十二）、《房地产价格评估机构资质证书》复印件

    （十三）、资产评估机构资格证书复印件

    （十四）、《中国注册房地产估价师资格证书》复印件