湖南城市学院

房地产估价报告

项  目 名 称:益阳市赫山区津氏牛肉面商业门面房地产价值评估

  

委   托   方:谢女士

估   价   方:湖南城市学院城管院0904203班

估  价 人 员:0904203-08  

估价作业时间:20##年6月25日至7月5日

目        录

致委托方函…………………………………………………………3

估价师申明…………………………………………………………4

估价的假设和限制条件……………………………………………5

估价结果报告………………………………………………………6

一、    委托估价方

二、    收托估价方

三、    估价对象

四、    估价目的

五、    估价时点

六、    价值定义

七、    估价依据

八、    估价原则

九、    估价方法

十、    估价结果

十一、      估价人员

十二、      估价作业日期

十三、      估价报告应用有效期

估价技术报告………………………………………………………12

一、    个别因素分析

二、    区域因素分析

三、    市场背景分析

四、    最高最佳使用分析

五、    估价方法使用

六、    估价测算过程

附件    ……………………………………………………………18

致 委 托 方 函

谢女士：

依据委托，本所秉着客观、公正、科学、独立的原则，对坐落于益阳市益阳市赫山区湖南城市学院北门的房地产进行市场价格评估，为委托方将来抵押贷款提供参考的依据。估价时点为20##年7月5日。

估价人员根据国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部，湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件、技术规程等操作规范。根据贵政府提供的有关资料，按照《中华人民共和国房地产管理办法》、《房地产估价规范》、建设部颁发的《城市房地产市场估价管理暂行办法》等规定，运用科学的估价办法，在分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，结合估计经验与对影响房地产市场价格的因素进行分析，确定该估价对象在20##年7月5日可能实现的市场价格为人民币(大写)为人民拾壹萬肆仟陆佰柒拾贰元整

。

                                                                                                   

                                                                        此致！

湖南城市学院城管院0904203班   法定代表人：

            20011年7月5日

  估  价  师  声  明

我们郑重声明：

1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。

2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3. 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

4. 我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

5. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。

6. 没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。

7. 如未得到本公司的书面许可，本估价报告中的全文或任何部分内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。

8. 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。

                                    估      价    师：

                                  20##年7月5日

估价的假设和限制条件

一、    估价假设条件

1.委托方合法取得土地、房屋权证，并以所确认的房屋用途和土地用途评估估价对象的价值。

2.本报告以估价对象在估价时点处于完好状态并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。

二、  估价限制条件

1.估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估计结论。

2.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

3.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。

估 价 结 果 报 告

一、委托估价方：谢女士

二、受托估价方：

受托单位：湖南城市学院城管院0904203班

单位地址：湖南城市学院

法定代表：刘  磊

三、估价对象状况

（1）估价对象范围界定

本次估价对象为益阳市赫山区津氏牛肉面商业门面，建筑面积为20m^2,，分摊土地面积18.11m²。

（2）土地状况

估价对象所在土地用途为商业用地，地势平坦，地质对建筑物无不良影响。

（3）建筑物状况

    估价对象为砖混结构、外墙采用普通抹灰装饰、内墙简易装饰。房屋设备使用正常，无暖通设备，八成半新。

（4）地理位置

估价对象坐落于益阳市赫山区湖南城市学院北门。

    按益阳市基准地价标准，估价对象土地利用级别为二级。

（5）交通便捷程度

   估价对象位于湖南城市学院北门正大门旁，距银城南路500米。门口有23，28路公交车站。

（6）估价对象所处地段状况

    估价对象处在湖南城市学院附近。距离估价对象200米内，汇集了湖南城市学院、楼上是佳惠超市，对面是新世纪超市、旁边有诊所、E.e发廊，金太阳眼镜店，四楼有学友网络会所，五楼城院招待所，六楼是清江宾馆及众多的商店，商业人文气氛较好。

（7）公建配套设施

    估价对象位于益阳市赫山区湖南城市学院北门，附近超市、医院、派出所、通讯营业点、宾馆等公建配套设施较为齐全。

（8）环境质量

估价对象所在的区域无空气、水等污染，但由于23.28路公交站，有一定的空气污染。

 (9)其他

年管理费=年租金×4%               年维修费=房屋重置价格×2%

年保险金=房屋现值×3‰            年税金=年房地租金×12%

年折旧费=房屋重置价格×（1-残值率）/耐用年

资本化率为7.8%

四、估价目的

为委托方提供估价对象于估价时点（20##年7月5日）下的转让市场价格参考依据。

五、估价时点

20##年7月5日

六、价值定义

  根据国家有关法律、法规的规定，委托方提供的资料以及本公司现场查勘的实际情况，本估价报告中的估价是在满足合法原则下的土地使用权熟地现值。根据委托方提供的资料，基础设施开发程度设定为“五通一平”。本报告所述现值采用公开市场价值标准，即估价结果为估价对象作为熟地在公开市场上于估价时点最可能所形成的价格。

七、估价依据

（一） 本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件

  1、《中华人民共和国担保法》

  2、《中华人民共和国土地管理法》

  3、《中华人民共和国城市房地产管理法》

  4、《中华人民共和国拍卖法》

  5、《中华人民共和国土地管理法实施条件》

  6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

（二） 本次估价采用的技术规程

  中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》

（三） 委托方提供的有关资料

1、委托方提供的装修资料

2、房屋租赁合同

3、益阳市国土资源与房地产管理局协助执行书回执

4、《益阳市土地房屋权证》

5、《益阳市土地房屋他项权证》

（四）估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察。调查所获的资料等。

八、估价原则

本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：

1、合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用，合法处分为前提估价。

2、最高最佳使用原则：遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。

3、房地结合原则：对房屋建筑物的估价，对土地的估价都必须把房与地结合起来。

4、替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

5、估价时点原则：遵循估价时点的原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格或价值。

九、估价方法

估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际状况选取市场比较法、收益法和成本法作为本次房地产估价的基本方法。

市场比较法定义：市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成的类似用途土地交易案例的交易价格、交易时间等估价相关数据资料，对所选取的案例分别进行交易情况修正，交易日期的调整，区位状况修正，权益状况修正，实物状况修正以求取比准价格。将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象限制现值。

收益法定义：收益法是在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法，即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。

    收益价格公式：V=a/r[1-1/(1+r)^n]

式中：         V————房地产的价格

               a————房地产的净收益

               r————房地产的资本化率

               n————房地产的使用年限与剩余收益年限

成本法定义：成本法评估房地产整体的价格，所谓成本法是指在估价房地产时要按被估价对象的现时完全重置价格成本（简称重置成本）减去损耗或贬值来确定被评估房地产价值的一种方法。

采用成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为： 

房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物折旧

或房地产价格=土地重置价格+建筑物重置价格*成新率

得到估价对象房地产的价格。本次估价用重置成本法对房屋所有权价格进行测算，采用基准地价修正法对土地使用权进行测算。基准地价修正法是根据替代原理，将土地的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。

对上述市场比较法、成本法和收益法的测算结果采用简单的算术平均法。综合得到估价对象的最终评估结果。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序。在对估价对象进行了实地查勘，了解当地房地产市场行情的基础上，采用三种估价方法进行了估价，经过周密测算，并结合估价经验以及影响估价对象价格的诸多因素的分析，确定估价对象在估价时点的评估价格如下

大写金额：人民拾壹萬肆仟陆佰柒拾贰元整

十一、估价人员：刘 磊

十二、估价作业日期

20##年6月25日至20##年7月5日

十三、估价报告应用有效期

本估价报告自20##年7月8日起半年内有效。若在此期间市场情况发生较大变化或受到不可抗力的影响，该价格需作相应调整。

　　　　　　　　

估 价 技 术 报 告

一、    个别因素分析

土地使用总面积：30平方米　　用途为商业

土  地使用年限：40年　　　　剩余30年

宗　地　形　状：矩形

层　　　　　数：一层

结　构　类　型：砖混结构一等

建　成　年　月：20##年

建　筑　物状况：结构质量良好，房屋维护保养状况好，市政条件完善，所需上下供水、供电、通讯条件好。

二、    区域因素分析

估价对象位于益阳市益阳市益阳市赫山区湖南城市学院北门，周边有医院、学校、工商银行等。影响商用楼价值的区域因素主要有商业繁华程度、交通条件、公共配套设施完善状况、环境条件和临街状况等。

１、基础设施完备程度

　　　　估价对象所在区域基本设施完善。供水、排水、供电，对外交通设施完备。区域地质条件上乘。

２、交通状况

　　估价对象后是湖南城市学院，前有公交线路有23路，28路等且就近设有公交车站点。交通出行便捷。

３、繁华程度

　　估价对象坐落于益阳市益阳市益阳市赫山区湖南城市学院北门。周边商业配套设施齐全。附近有大超市，羊舞岭安置小区，慧泽圆安置区，湖南城市学院，人流量大，商业繁华程度较高。

４、土地等级及基准地价

　　估价对象所在区域为市二级地段，其商业用地基准地价为1629元／平方米。

三、    市场背景分析

近数年来，益阳市宏观经济持续高速健康发展，国民经济持续增长。估价对象所在地段客流量大。配套设施齐全，商业繁华程度较高，区域位置相对比较优越。作为商业用地应有较为乐观的市场前景。随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育，房地产市场价格有上涨的趋势，受本次评估的估价目的估价时点的制约未考虑该因素的影响。

四、    最高最佳使用分析

所谓房地产的最高最佳使用是在遵循合法原则的前提下能使该房地产获得最大经济利益的使用方式。按规划限定估价对象为商业用途。据估价人员现场勘察了解的估价对象的平面布局和实物状况分析以及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途已符合最高最佳使用的原则，并以此作为本报告的估价前提。

五、    估价方法的选用

　　根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产市场价格评估的确定原则。选取市场比较法、收益法作为本次评估的基本方法，辅助以成本法。

六、  估算测算过程

(一) 市场比较法

 具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对房地产状况因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正调整，评估出估价对象的市场价格。

(1)选取可比实例   经筛选确定A、B、C三个可比实例。

(2)求取比准价格

V1=3880*100/97*101/100*100/102=3960.78元/㎡

V2=3366*100/96*104100*100/97=3759.28元/㎡

V3=3288*100/97*105/100*100/96=3707.47元/㎡

加权平均求取上述三值的算术平均数:V=3809.18元/㎡

折合总价:114275.34元

(二)收益法

土地重置价格中采用的是基准地价，应对其进行地价的修正采用收益法求取估价对象的价格

１、收益法的理论依据是经济学中的预期原理，房地产的价格是基于市场参与者对其未来所能获取的预期收益或得到的满足的程度，而不是基于其历史价格，即生产它所投入的成本或过去的市场状况。

　　２、计算公式：V=a/r[1-1/(1+r)^n]

    ３、确定资本化率

        资本化率依据安全利率加风险调整值法确定,安全利率采用银行存款利率2.15% ,风险、管理等补偿按3.6%

    ４、房地出租总费用

　　a管理费＝年房地租金*4%

　　b年维修费＝房屋重置价格*2%

　　c年保险费＝房屋重置价格*2‰

　　d年税金＝年房地租金*12%

　　e年折旧费＝C(1-R)/N

    ５、房地总收益=年租金+年押金利息

６、计算资本化率

r=2.15%+3.6%=5.75%

７、计算收益价格

（1）房地总收益=年租金=950*12=11400（元）

（2）房地出租总费用：

a管理费=年房地租金*4%=11400*4%=456（元）

b年维修费＝房屋重置价格*2%=540*1.8*30*2%=583.2（元）

c年保险费＝房屋重置价格*2‰=540*1.8*30*2‰=58.32 (元）

d年税金＝年房地租金*12%=11400*12%=1440（元）

e年折旧费＝C(1-R)/N=540*1.8*30*（1-2%）/40=714.42（元）

    （3）年房地纯收益=（1）-（2）=8220.06（元）

                  V=a/r[1-1/(1+r)^n] =8220.06/5.75%[1-1/(1+5.75 %)^30]=116240.07(元）

     因此，收益价格=116240.07(元）

(三)成本法

成本法的理论依据可以从卖方的角度或买方的角度来考虑。从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是生产费用价值论。从买方的角度考虑，成本法的理论依据是替代原理。   

  (1)计算公式:积算价格＝土地重置价格+建筑物重置价格-建筑物累积折旧

(2)本估价报告中的估价对象是砖混结构一等，建筑物的重置价格为540元/平方米，故此估价对象的重置造价为540*1.8*30=29160（元）

(3)土地重置价格中采用的是基准地价，应对其进行地价的修正

说明：采用环比指数进行土地基准价格修正,20##年益阳政府发布的5号文件商业二级用地价格为1629元/平方米

土地重置价格＝基准地价*1.353*1.475*0.936=3042.90（元/平方米）(系数分别为深度指数、价格指数、使用年限调整)

土地重新取得价格=3042.90*30=91286.80元）

(4)建筑物折旧

  建筑物年折旧额=540*1.8*30*(1-2%)/40=714.42（元）

建筑物折旧=714.42*10=7144.2 (元)

(5)计算积算价格

积算价格=29160+29160-7144.2=113302.60（元）

七、   估价对象最终价格确定

   根据估价目的及估价对象的特点，结合本市房地产市场的状况，本次估价结果的确定采用加权平均的方法，即市场法和收益法的估价结果所占权值各为35%，成本法的估价结果所占权值为30%。据此，确定估价对象于估价时点在完好状态下的评估价格为：

（116240.07+114275.34）*35%+113302.60*30%=114671.17（元）

折合单价=3822.37（元/平方米）

附        件

1.  房地产估价委托协议

2.  房屋所有权证

3.  国有土地使用证

4.  中华人民共和国城市房地产业资质证书、

5.  估价师注册证

6.  益阳市中心城区级别基准地价表(一)

7.  益阳市中心城区商业用地基准地价内涵(二)

8.  益阳市房屋重置价格表(三)

9.  房屋出租收益调查表

10.交易实例调查表

20##年益阳市中心城区级别基准地价   

单位：元/平方米

2010益阳市城区商业用地基准地价内涵

20##年益阳市建筑物重置价格表（元/m2）