拍卖实务总结

第一章 拍卖市场

答：?拍卖市场的起步。我国的拍卖行业自上世纪80年代中期恢复后，最早的活动就是一些零星的破产企业财产、一些国有资产，而市场的真正起步的则是由公物拍卖开始。?拍卖市场的第一次转折。由于竞争加剧，委托源相对枯绝，围绕公物拍卖标的竞争最终导致了我国拍卖行业的第一次转折，即从以公物拍卖为主转为以司法强制拍卖为主的市场态势?早期拍卖市场的缺陷。①标的主要涉及公物和涉案物品；②拍卖标的已涉及不动产和无形资产；③行业较为依赖政策性拍卖而缺乏主动开拓市场的能力。快速成长：拍卖体系形成，行业发展达到高峰，标的物丰富，几乎涵盖可流通商品的全部包括动产不动产无形既有物质资料又有精神产品。

答：构成：?国有资产拍卖市场；?破产企业财产拍卖；?金融资产拍卖市场；?房地产拍卖市场；?国有建设用地使用权拍卖市场；?机动车拍卖市场；?文物艺术品拍卖市场；?无形资产拍卖市场。 特点：?政策性拍卖占主导地位；?动作过程缺乏技术含量；?拍卖形式比较单一；?市场拓展乏力且缺乏手段

3、我国拍卖市场现状与行业发展的关系

答：?市场适合行业发展初期人员结构和企业规模；?为行业发展奠定了经济实力和人才基础；?形成了较为完善的拍卖体系

4、我国拍卖市场面临的主要问题

答：?行业业务存在差异性?缺乏应对市场变化的能力；?无形资产拍卖市场空间大。4拍卖的专业化大众化水准低市场细分不够。

5、拍卖行业的发展方向

答：通过反思和总结，中国拍卖行业一定会从中吸取教训，调整策略、强化企业管理，提高行业的专业化动作水准，并引进新的拍卖方式，把已经进入拍卖领域、比较成熟的房地产、机动车、文物艺术品、物资等拍卖做得更深入效果更好。而一些已进入拍卖领域、或浅尝辄止，或因市场条件淌不成熟或配套较差的标的，如农副新产品、众多无形资产类拍卖、债权、股权等拍卖则是需要花更大精力去动作、实施的。随着金融危机影响的减弱、消失，经济转暖，市场更加趋于规范，拍卖市场发展的思路逐渐明朗，策略逐渐正确，我国的拍卖行业必定会后来居上，立于世界行业之林。

6、拍卖行业应采取的对策

答：?做好传统的拍卖市场业务；?行业专业化水平亟待提高；?努力打造学习型的企业

我国拍卖业存在的问题；1拍卖理论研究落后2拍卖法律法规不完善3拍卖人员整体素质不高拍卖协会权威不够政府部门职能定位不同拍卖市场内力不行

发展策略：深入研究我国拍卖的规律和特点以形成有中国特色的拍卖理论、健全和完善拍卖法律体系，培养和造就一批高素质拍卖人才队伍、促进行业协会建设扩大协会作用、转变政府职能切实为拍卖业的发展提供服务、抓好拍卖业的自身建设并拓展市场。

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第二章 强制拍卖

1、强制拍卖的概念

答：是指人民法院在民事诉讼强制执行程序中，对依法将查封、扣押、冻结的被执行财产委托商业性拍卖机构予以拍卖的活动。

2、法定拍卖的概念

答：法定拍卖与非法定拍卖相对，是指转让有关财产，依照法律规定必须采用拍卖的交易方式，如人民法院民事执行过程中依法扣押、查封、冻结的财产，处置时必须委托拍卖，这是因为法律对此有明确规定。

3、强制拍卖的五个特点

答：?国家强制性?标的的非自有性；?主体的特定性；?目的的利他性；?权利义务的不对等性

4、强制拍卖的三个基本原则

答：?法院处置权限定原则（1、法院必须在被执行人自动履行义务后及时主动的终止拍卖，否则将会对被执行人的权利造成伤害，2、法院应当对拍卖标的确定保留价，防止以任意低价拍卖被执行财产，损害被执行人和申请执行人的权利3、保留价不得过低，决定降低保留价时也应当有底线，不得将保留价降到无限低4、案外人对标的提出执行异议，法院不得强行拍卖而须中止拍卖，审查执行异议是否成立，否则有可能损害案外人对拍卖标的享有的合法权益）?禁止无保留价拍卖原则?法院主导拍卖程序原则（是否委托拍卖由法院决定法院有权在出现中止事由时单方中止拍卖程序出现终止事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序，法院有权对强制拍卖进行监督和检查，法院有权对拍卖结果依法审查，并根据法律规定做出是否予以确认的裁定

5、强制拍卖和其他拍卖的区别

答：?强制拍卖与公物拍卖强制拍卖和公物拍卖，两者既有交叉，又有区别。相同-属于法定拍卖范畴，必须优先选择拍卖，事先指定拍卖机构。不同-强制拍卖标的可以是公物也可以是私物，强制拍卖的成交价款用于清偿债务，公务拍卖的成交价款上缴国库，强制拍卖的委托只有法院，公物拍卖的委托人包括法院检察院公海关工商等机关。

?强制拍卖与任意拍卖相对其划分标准在于决定拍卖的意志是否具有国有强制性

?强制拍卖与法定拍卖法定拍卖是强在拍卖的上位范畴，除了强制拍卖外，还包括公物的拍卖、国有资产、破产企业财产、国有建设用地使用权出让拍卖等。

?强制拍卖与国有资产拍卖两者既相互区别，又相互交叉，进入强制拍卖程序的标的可能是国有资产，强制执行的一般必须采用拍卖的方式变现财产，而国有资产中的一部分其处置时拍卖不是唯一的方式，

6、强制拍卖的主体

答：强制拍卖的主体是指强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人：委托人和拍卖人，即人民法院和商业性拍卖机构，它们的意志和行为决定着强制拍卖活动的启动、进行、中止和终结。

7、强制拍卖标的三个构成要件

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答：?强制拍卖标的应为被执行人所有或依法享有处分权的财产，强制拍卖标的不得为案外人的财产?强制拍卖标的必须为人民法院采取了查封、扣押、冻结等控制性措施的财产和财产权利?强制拍卖标的必须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产。强制拍卖标的限制法律规定应当进行执行豁免的被执行人财产不能成为强制拍卖标的，法律法规禁止流通物不能成为强制拍卖标的

8、强制拍卖的实施过程

答：1、强制拍卖前置程序价格评估2、做出强制拍卖的决定3、确定和委托拍卖机构4、确定拍卖保留价5、拍卖标的的展示与公告动产七日前不动产十五日6、预交保证金（申请执行人竞买可不交）7、举行拍卖会8、确认拍卖结果（成交的法院依法进行审查）9、交付拍卖价款于移交拍卖财产（拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款应当优先清偿担保物权人的债权，但当事人另有约定的除外，拍卖财产上原有的租凭权及其他用益物权不因拍卖消灭。）、 强制拍卖中应该注意的重要问题。

答：1..拍卖佣金2..拍卖次数（动产拍卖以两次为限，两次拍卖仍流拍且不能以物抵债的解除查封扣押将该动产退还被执行人，不动产其他财产可拍三次，三次流拍的还应在60天内在进行一次变卖。

3.中止拍卖、暂缓拍卖和终结拍卖（1、中止拍卖程序：在拍卖过程中有案外人对拍卖标的提出执行异议，法院必须中止拍卖程序，对该异议予以审查。理由是：法院享有单方中止拍卖的权利。2、撤销拍卖委托： ①、据以执行的生效法律文书被撤消的 ②、申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请的； ③、被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务的；④、当事人达成了执行和解协议的，不需要拍卖财产的；⑤、案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的；⑥、拍卖机构与竞买人恶意串通的；⑦、其他应当撤回拍卖委托的情形。法院必须撤销拍卖委托，终止拍卖。理由是：法院享有单方解除合同的权利。以上情况说明司法强制拍卖委托拍卖合同中双方权利义务不对等。）

4.避免超标的查封、扣押、冻结和拍卖5.优先购买权6.买受人资7.被执行人的投资权益（被执行人独资开办的企业法人拥有的投资权益法院可直接裁定予以转让，并委托拍卖，被执行人在有限责任公司被冻结的投资权益和股权法院经全体股东过半数同意后，可转让，不同意转让的股东应当购买该投资权益或股份，拍卖时其他股东有优先购买权）8.拍卖上市公司国有股和社会法人股（法院应当委托具有证券从业资格的资产评估机构评估确定股权保留价，每次拍卖的保留价不得低于前次保留价的90﹪，国有股权竞买人应当具备依法受让国有股权的条件，竞买人持有的该上市公司股份数额和其竞买的股份数额不得超过该上市公司股份数额的30%）9.拍卖成交后出现的执行回转

第三章 公物拍卖

依法没收的物品，充抵罚金、罚款的物品以及无法返还的追回物品，通过拍卖方式变现并上缴国库而进行的拍 - 3 -

卖活动。

2、公物拍卖的范围

答：《拍卖法》第九条规定：国家行政机关依法没收的物品，充抵税款、罚款的物品和其他物品，按照国务院规定应当委托拍卖的，由财产所在地的省、自治区、直辖市的人民政府和设区的市的人民政府指定的拍卖人进行拍卖。拍卖由人民法院依法没收的物品，充抵罚金、罚款的物品以及无法返还的追回物品，适用前款规定。

?国家行政机关应当委托拍卖的公物的范围①罚没物品；②充抵税款物品；③罚款物品；④其他物品 ?人民法院应当依法委托拍卖的公物范围①人民法院依法没收的物品；②充抵罚金、罚款的物品；③无法返还的物品

3、公物拍卖的主体地位的确立答：《拍卖法》第九条规定：必须由财产所在地的省、自治区、直辖市的人民政府和设区的市的人民政府指定的拍卖人进行拍卖。这是从法律上对公物拍卖人主体资格的确立。

4、公物拍卖的六个特点答：?公开拍卖公物是我国司法队伍廉政建设的重大举措?公物拍卖是执法程序的延续?变现是公物拍卖的前提和目的?公物拍卖标的一般是紧俏的物品、?公物拍卖人主体地位的确定?公物拍卖的佣金只能向买受人单方收取（拍卖法规定;拍卖人可以向买受人收取不超过成交价5%的佣金，收取佣金的比例按照同拍卖成交反比的原则确定）

5、公物拍卖应注意的三个重要问题答：?公物拍卖的几个环节①标的的评估；②佣金的收取；③公物拍卖的招商；④恶意串通的防范?公物拍卖的法律责任①委托主体的法律责任：A直接责任人的行政处分，B直接责任人的赔偿责任②拍卖人的法律责任：A拍卖人的民事责任，B罚款?公物拍卖市场的管理：①市场准入管理，②加强财务管理，③拍卖人的行为管理

为什么说拍卖是处置公物的最佳方式

1、拍卖方式具有透明度，公务处理在公众监督之下，有利于公物处理制度公开化、防腐倡廉；2、拍卖的成交规则是价高者得，竞买人在平等、公正的基础上报价竞争，实现公物最大价值，防止压价收购、低价处理、无偿赠送；3、拍卖提供了由中介机构按市场运行规则、在委托人授权的范围内经营的公物处置机制，既符合公物处置必须采用市场化手段进行的原则，也弥补了执法机构、政府职能部门从事商业行为无经营权的问题。

第四章 破产企业财产拍卖

答：破产是指债务人出现了“不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的”法定状态。 法律特征：①破产的前提是债务人出现了不能清偿到期债务的状态；②破产的目的是清偿债务亲并使债务关系归于消灭；③破产的原则是债权人公平受偿；

答：破产程序即清算程序，是指在债务人不能清偿到期债务时，为使各债权人获得公平清偿，而依法对债务人的财产进行保管、清理、估价、处理和分配的程序。

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特征：?破产程序是因债务人出现破产原因，不能清偿到期债务而引起的总括债务清偿程序?破产程序以公平清偿债务为宗旨?破产程序以债务人全部财产为执行客体?破产程序具有诉讼和执行双重性质

答：①破产申请的提出；②破产案件的管辖（破产法规定企业破产案件有债务人住所在地（即办事机构所在地）法院管辖，无办事机构的有注册地法院管辖）；③破产条件的审查与受理；④指定管理人接管破产企业（管理人接管财务账簿等、调查财产状况、决定内部管理实务、决定债务人必要开销、在债权人会议之前决定是否继续营业、代表债务人参加诉讼、召开债权人会议等）⑤破产的宣告与公告；⑥召开债权人会议；⑦破产财产的变价和分配；（清偿顺序：破产人所欠职工工资医疗等应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用及应当支付职工的补偿金：：所欠税款：：普通破产债权）⑧破产程序的终结。

财产；以及在法院宣告后至破产程序终结前取得的财产或财产权利。 破产企业财产的法律特征：?破产企业财产必须是破产人的责任财产。?破产企业财产由管理人占有和支配

范围：①企业在法院宣告破产时所有的或经营管理的一切财产或财产权利。②企业在法院宣告破产后至破产程序终结前所取得的财产或财产权利。③依法应当由破产企业行使的其他财产权利。 认定时应把握的五个问题：

?专属于破产企业的人身权利，包括法人的人格权、荣誉权等原则上不属于破产企业财产范围；?破产企业职工因保险合同所产生的请求权不能列入破产企业财产；?破产企业的股东、职工的个人财产不能列入破产企业财产；?虽属于破产企业占用，但所有权不属于破产企业的财产，包括租赁、保管、加工的他人财产，这部分财产应当由所有人或经营管理人收回?破产企业兴办的公益事业和职工福利事业不属于破产企业财产。

①破产企业财产拍卖是属于强制拍卖的范畴；②破产企业财产拍卖是资源得以重新分配的过程；③破产企业财产拍卖是资产的可靠途径；④破产企业财产拍卖维护破产程序中各方利益的好方式。

答：①法定委托人原则；②必须以人民法院生效裁定文书为依据原则；③拍卖活动依法进行原则；④鼓励整体拍卖原则；⑤人民法院依法监督原则；⑥让债权人充分享有知情权和监督权的原则。

答：①洽谈并签订《委托拍卖合同》。②编制拍卖目录，拍卖企业根据目录逐一核对。③协商拍卖方式。拍卖企业根据拍卖档的性质与清算组协商确定整体，分析拍卖并确定底价。④拍卖公告与展示。⑤竞买人登记。⑥举行拍卖会。⑦标的物的移交。

答：㈠破产企业财产拍卖的限制?国有资产拍卖的限制?土地使用权拍卖的限制?破产企业的禁止流通物和限

制流通物拍卖的限制

㈡破产企业财产拍卖的潜在风险?提醒竞买人防范风险。①管理人不承担瑕疵担保责任②破产企业在可能存在尚未知道的欠费情况?破产企业财产拍卖的限制。①破产企业财产拍卖相关法律、法规不健全。②破产企业财产拍卖地方政策不一致。③破产企业财产拍卖行为需要进一步规范。④协助做好维护社会稳定的工作 - 5 -

。四、拍卖破产企业怎样防范破产企业财产拍卖中的风险

应在拍卖过程中注意以下问题

1、注意国有资产拍卖的限制

2、各种情况的土地使用权拍卖的限制

3、禁止流通物和限制流通物拍卖的限制

4、提醒竞买人应防范的风险：①管理人不承担瑕疵担保责任；②破产企业可能存在尚未知道的欠费等情况

第五章 慈善拍卖

1、慈善的概念答：是指公众以捐赠款物、志愿服务等形式关爱他人、奉献社会的自愿行为。

二、慈善事业存在的基础有哪些

1、以社会成员的爱心为道德基础

2、以贫富差别的存在为社会基础

3、以社会捐赠为经济基础

2、公益的基本原则：①有益原则 ②现实性原则 ③多数受益原则

3、慈善和公益的关系答：公益包含慈善但不限于慈善的含义，公益含义比慈善的含义要更宽泛一些。

4、慈善事业的主要功能答：?社会保障功能?社会稳定功能?财富或资源的分配功能?思想教化功能?弥补政府失灵或市场失灵功能

5、慈善事业五个特点答：?组织性；?自愿性；?民办性；?救助性；?规范性

6、慈善事业的五个基本原则答：?坚持扶贫济困的原则?坚持自愿无偿的原则?坚持公开公正的原则?坚持政府推动的原则?坚持民间实施的原则

7、慈善工作应注意的问题

答：(一)中国慈善事业的发展模式?政府主导；?民间兴办；?社会参与；?科学管理

(二)慈善救助的运作过程?慈善救助的主要环节：①组织社会捐助，②资金管理，③实施救助，④接受监督?募捐企业的责任：①企业的社会责任经济、法律、伦理、慈善，②企业如何做好慈善工作；诚信经营制定目标抓好落实因地制宜量力而行

(三)慈善事业需要公益营销

(四)我们慈善事业存在的问题?慈善意识滞后；?慈善组织和机构较少；?慈善组织社会动员的能力较弱；?慈善法规政策不健全；?慈善组织行政化色彩浓厚；?慈善组织缺乏公信力

8、慈善拍卖标的的三个主要来源答：?慈善机构或其他组织整体拿出的善品，需要拍卖公司进行招商运作；?完全由社会各界捐献的物品；?不完全捐献的物品

9、慈善拍卖的策划和组织。

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答：在策划和组织慈善拍卖会时，选择适宜的拍卖标的的原则，首先是拍卖标的易受大众欢迎；其次是拍卖标的的定价要低，最好是无保留价，要有很大的成交把握。拍卖企业可以借助一些会议、活动或者慈善组织的力量来组织慈善拍卖活动和寻找竞买人。

慈善拍卖由于是自发自愿的善举，因此往往不收取竞买保证金，公告、预展、拍卖会的程序也十分灵活、简便。慈善拍卖的主旋律是献爱心，因此，拍卖师的主持语言除了通常要做到的准确、严谨以外，应多一些生动、热情、煽情和幽默。拍卖行业参与慈善事业的意义是什么

慈善拍卖的拍品内容、数量不受限制，具有强烈的感召力，比一般拍卖可操作性更强。举办慈善拍卖会有利于提升拍卖企业的品牌和企业形象，提高拍卖企业的知名度、可信度和美誉度。

第六章 文物艺术品拍卖

1、艺术品：答：是指艺术家创造的有审美价值的艺术载体。具有艺术价值；历史价值；收藏价值；经济价值。关系：互为因果、互为条件，形成一个整体。有了审美价值、历史价值，才有了收藏价值和经济价值，由于重视经济价值和收藏价值，对没有审美价值和历史价值做更深的研究。

2、文物的概念：答：是指19xx年以前生产制作的具有历史、艺术、科学价值特征的物品。

3、艺术品的特征是什么？答：艺术品的特征：非实用性、非确定性、非统一性、非再生性。①非统一性：艺术品不是大比量、统一化生产，而是一个个性化、独立的劳动产物。②非实用性：艺术家在创作艺术品的时候先是满足当时的市场或情感表达。③非确定性：艺术品的价值因人而异，不同人有不同的爱好。④非再生性：每一个艺术品都有是在特定时期的特定的产物，不可再生。

5、艺术品与文物的相互关系答：艺术品与文物是一种交叉关系，它们既有联系又有区别，艺术品不一定是文物，文物中也有部分是艺术品。

6、我国对文物的规定。答：①具有历史、艺术、科学价值的古文化遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺和石刻、壁画。②与重大历史事件、革命运动和著名人物有关的以及具有重要纪念意义、教育意义和资料价值的近代现代重要史迹、实物、代表性建筑。③历史上各时代珍贵的艺术品、工艺美术口。④历史上各时代重要的文献资料以及具有历史、艺术、科学价值的手稿和图书资料等。⑤反映历史上各时代、各民族社会制度、社会生产、社会生活的代表性实物。

7、艺术品的种类答：（1）西方艺术品的主要种类：①油画 ②珠宝 ③名人用品

（2）中国艺术品的主要种类：①书画 ②瓷器 ③杂件 ④西画

8、艺术品拍卖的效应？答：1、是投资效应，指艺术品拍卖成为人们投资理财的工具，人们利用艺术品保值的特点，使投资成为收藏的首要动力，也是最大的效应。艺术品投资稳定性好，回报率高。

2、是文化效应，指拍卖推动了文化艺术的传播，有助于提高人们的艺术修养，增强民族自豪感。拍卖往往使一国的艺术引人注目，地位上升。

3、是广告效应，指企业通过竞买艺术品创造轰动效应，提高企业知名度，增强竞争力。

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9、艺术品拍卖实施

答：①物品征集：A、对艺术品进行基本的鉴定，以便决之取舍。B、商谈底价。C、洽谈委托拍卖条件。②拍卖

会的组织（专题、专场）；③物品终审；④图录制作；⑤推介和招商：

A、向客户寄赠拍卖图录。B、举办物品展示和巡回展览。C、开展新闻宣传和评论D、组织拍卖会。

10、艺术品拍卖市场的区位优势答：①经济发达、宽松、和谐的市场环境；②丰富的艺术品存量；③优越的地理位置和国际化程度高；④文化优势和人才优势。

11、文物艺术品价值判断的主要因素答：①真与伪；②名家与非名家；③精品与非精品；④多与少；⑤保存是否完好；⑥玩赏性强与弱。

12、判断文物艺术品价格的主要依据答：①要分析艺术品自身价值。②要参考市场价格行情。③要充分考虑委托人的意愿。

13、文物艺术品拍卖的法律、行规问题答：①标的所有权归属问题；②艺术家对本人作品真伪提出的处理；③关于文物的法律问题。

★14、怎样把好鉴定关，提高物品质量答：①要确定拍卖公司自身质量标准②运用科学方法与建立质量把关机制；③实事求是地处理鉴定问题，能肯定的给予肯定，不能肯定真伪应提供给竞买人作为参考；④声明不担保物品的真伪。

第七章 机动车拍卖

一、实施机动车拍卖主要经过几个阶段

1、拍卖委托①接受委托时的检查登记②签订《机动车委托拍卖合同》③调查车辆相关手续

2、公告和展示①发布机动车拍卖公告②车辆展示3、拍卖会4、车辆移交

答：?根据机动车的社会属性分类：①公务车辆，②罚没车辆，③抵押车辆，④破产企业清算车辆，⑤海关监管的车辆，⑥国外捐赠车辆，⑦法人或自然人拥有的各种车辆

?按照车辆管理部门的管理办法划分：①大型汽车，②小型汽车

?根据机动车辆的产地和进入流通体系的渠道划分：①一般贸易进口车辆，②易货贸易进口车辆，③CKD散件进口组装车辆，④SKD部件进口拼装车辆，⑤走私车辆，⑥特殊进口汽车

?价格的不确定性

答：①机动车拍卖横跨新车和二手车两个范畴，在二手车交易中起重要的作用②拍卖已成为缉私罚没车辆的唯一处理渠道。③专业的机动车拍卖市场正在逐渐形成并快速发展，但机动车拍卖在机动车交易中所占的比例仍然过小④网上拍卖已成为机动车拍卖的新方式。⑤评估业的规范有力地推进二手车的拍卖。

④发布机动车拍卖公告。⑤车辆展示⑥举行拍卖会，成交⑦车辆移交，办理车辆过户登记。

答：①做好相关证件的验收以及合同签署工作。②核实车辆证件及车况。③买受人付给全部价款后办理车辆移 - 8 -

交和货款结算手续。

答：核实资料及车况其目的在于尽可能明确地向竞买人做出必要的解释说明，以争取更多的买家参与竞买，体现拍卖企业的诚实、信用及服务质量，同时也因为已经将所拍卖的机动车有关瑕疵和应注意的问题作了告知，从而拍卖公司也能规避交易的法律风险。

四、拍卖成交后尽快办理车辆移交的意义是什么

机动车所具有的移动性、时效性、不稳定性等特征，加上机动车的交易结束不仅仅是作为实物的机动车本身的转移，还包括机动车权利的转移，且以权利的最终转移的完成为标准，证明机动车拍卖是一项风险较大的拍卖项目。因此成交后应尽快办理车辆移交

第八章 房地产拍卖

1、什么是房地产？答：是指导房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及它们相应的各种财产权利。

答：①不可移动性。②耐用性。③异质性。④高价值性。⑤供给有限性。⑥投资与消费的双重性。⑦房地产实体构成二元性。

3、房地产的类型

答：（1）根据房地产用途分类：①住宅房地产，②商业房地产，③办公房地产，④旅馆房地产，⑤餐饮房地产，⑥娱乐房地产，⑦工业和仓储房地产，⑧农业房地产，⑨特殊用途了房地产，⑩公益及文化类性质房地产。

（2）根据房地产开发程度分类：①生地，②毛地，③熟地，④在建工程项目，⑤建成后物业

（3）根据房地产权属性质分类：①集体土地上的房地产，②国有土地上的房地产：国有划拨土地上的房地产，国在出让、转让建设用地上的房地产。

（4）根据房地产所有权性质分类：①国有房产，②集体所有房产，③私人房产，④涉外房产，⑤其他房产。

答：是房地产的买家与卖家在某个特定的地理区域内于某一特定的时段内达成所有交易总和

答：①地区性；②供给调节滞后性；③垄断竞争性；④投资性；⑤交易形式多样性；⑥交易复杂性；⑦受金融

市场的强烈影响性；⑧市场效率低；⑨政府干预性。

答：①土地所有权。 ②土地使用权。 ③地役权。 ④房地产抵押权。 ⑤房屋所有权。⑥房地产租赁权。 ⑦

房地产共有权。 ⑧建筑物区分所有权。

答：①土地价格的分类：A、市场价格、市场价值。B、土地所有权价格、土地使用权价格C、其准地价、标竞

地价。D、课税地价、征用价格、抵押价格。E、总价格、单位价格、楼面地价。F、评估价格。

②房地产价格分类：A、商品房价格、经济适用住房价格；B、标准价、成本价。

③影响房地产价格的因素：A、一般因素：指对整个社会和地区的房地产价格水平具有决定性影响的宏观因素。B、区域因素：指房地产所在地区的特性对房地产价格的影响因素。C、个别因素：指具体影响房地产价格的微观因素。

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8、房地产拍卖的特征是什么？答：①房地产拍卖量多、价值高；②房地产拍卖法律性、政策性强；③房地产拍卖复杂、时间长；④房地产拍卖后谈工作多。

委托拍卖的房地产。④法人委托拍卖的房地产。⑤自然人委托拍卖的房地产。

10、房地产拍卖条件及主要交易规则

答：一是判断拍卖标的是否符合国家法律法规、政策规定的转让和交易条件；或虽然不符合，但经政府有关部门审批后，通过补办手续和补缴费用可以转让和交易的

二是遵守房地产交易的相关规则

（一）、法律法规禁止买卖和转让的下列房地产不得拍卖

?未依法取得房地产产权证书包括国有建设用地使用权证书、房屋所有权证书和房地产产权证书的?共有房地产，未经其他共有人书面同意的?权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的?权利人对房地产处分权受到限制的，比如未得到政府批准的划拨土地转让，不符合条件的经济适用房、房改房的转让等?以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件?司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的?国家依法收回土地使用权的，如未按政府规定用途及时开发建设的或拆迁?法律法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形 （二）以出让方式取得的建设用地使用权及其他地上建筑物拍卖条件和交易规则

?依法登记并取得土地法使用权证或房地产产权证?按照出让合同约定，完成开发投资总额25%以上的房屋建设工程，，或依照规划对土地成片开发建设，形成工业用地或者其他建设用地条件?转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书 （三）以划拨方式取得的建设用地使用权及其他地上建筑物拍卖条件和交易规则

?以划拨方式取得建设用地使用权的，应当报请有关部门批准，买受人办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金

?可以不办理出让手续的，应当由拍卖公司将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家

?划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金 （四）以租赁方式取得的建设用地使用权及其他地上建筑物拍卖条件和交易规则

?承租人在按规定支付土地租金我，依法领取国有建设用地使用证，并按约定完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押?地上房屋依法抵押，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让 （五）农村集体所有土地上建成的房屋拍卖转让条件和交易规则

?房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记取得房地产权证书并获得当地乡镇人民政府批准后方可拍卖。

?居住及非居住房屋竞买人条件禁止城镇居民在农村购置宅基 （六）已设定抵押权的房地产拍卖规则?抵押期间，抵押人未经抵押人同意转让抵押房地产的行为无效?债务履行期届满，债权未受清偿的，抵押人可以与抵押人通过协议以抵押房地产折价或者以拍卖，变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿，协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议?抵押房地产 - 10 -

折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿

?同房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿

?建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产

?房屋可连同占用范围内的划拨土地使用权一并抵押，但抵押权实现时，依法拍卖该房地产后，应当首先从拍卖所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的价款后，抵押权人方可优先受偿

?以土地承包经营权或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用的土地使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途

11、房地产拍卖应当注意的问题

答：㈠拍卖前必须严格核查权属。?拍卖的房地产有否重复查封，

?公有单位房地产委托拍卖需要取得上级部门的书面许可意见。?发生用途转换的房地产，补办规定的用途转换性手续?共有人房地产，必须有共有人的书面同意转让意见，同时共有人享有优先购买权?分割拍卖的房地产，该房屋占有范围内的使用权不可分隔，该房地产买受人要按照分层、分套的建筑面积分摊取得相应比例的土地使用权。按照房屋建筑设计为成套的房屋，一般不得分隔拍卖 ㈡拍卖公告应注意的问题

?公告与咨询接待：拍卖公告要准确、精练，尽可能详尽地将关于拍卖标的情况的资料提供给竞买人。招商阶段接待咨询者，要做到口径一致、回答专业，针对不同买家所关注重点善于发现拍卖标的优点与拍卖标的相关的房地产政策要准确掌握。增加买家的信心

?已租赁房地产拍卖公告，对于拍卖公告前已经进行出租登记的，拍卖前必须通告承租人参加竞买，或解除租赁合同，或者按照不被租赁原则该租赁和为继续由买受人履行。对维持原租赁的，公告中必须告知竞买人。 ㈢实施优质的售后服务

?协助买卖双方办理产权过户手续?如果是房地产在建项目，应协助买卖双方办理项目更名和转让及其他相应手续?协助双方交接相关资料的房地产?买受人和委托人提出的需要拍卖公司完成的其他工作 ㈣房地产拍卖登记及相关税费

?房地产登记需提交的资料①申请书②当事人身份证明或单位合法资格证明③委托书及代理人身份证明④房地产权证⑤拍卖成交确认书⑥房屋平面图及地籍图⑦出让或需要补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据⑧契税完税证及契税完税贴花⑨拍卖公告⑩其他有关文件

?应缴费用的相关税费①拍卖佣金②营业税及其附加③合同和权证印花税④契税⑤交易手续费⑥评估费⑦登记费⑧合同公证费 ㈤特殊类型房地产拍卖应注意的问题

1、在建工程项目拍卖应注意的问题

?房地产在建工程项目的状况需要详细核查；①土地使用权以出让方式取得的，取得产权证书②政府部门的批准文件是否齐全③房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%④政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况；与项目其他参与人的合同和费用支付情况⑤在建项目有多个债权人应联合共同处理拍卖事宜有利于拍卖的完成⑥在建工程项目是否存在抵押行为⑦在建工程项目是否预售

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?在建房地产拍卖需要申请和审核；?拍卖成交后的手续处理。

2、建成在售房地产拍卖应注意的问题

首先要了解房地产所属物业的土地产权状况和商品房销售许可证办理情况，否则会影响过户。房地产产权经确认后，还要了解房地产的当前使用、租赁和费用拖欠情况、同委托人明确欠债责任。 ㈥有瑕疵房地产拍卖的操作

有瑕疵房地产的主要类型：①拍卖标的有房屋所有权，未办理土地使用权证②拍卖标的有国有建设用地使用权证，未办理房屋所有权证，必须报请有关部门审批，政府不予批准补办房地产权证，则该房地产不可拍卖④参建、联建、合作、集资建设的房地产⑤划拨土地上有合法产权证房地产。转让时经人民政府审批。补办出让手续准予转让的，应依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。对于不可转让的公益型房地产，不可作为拍卖标的⑥对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续再拍卖⑦拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题

第九章 二手物资拍卖

1、二手物资的概念答：通常是指曾经使用过的、旧的各类物品、经过一次或多次交易淘汰商品、尚有利用价值的积压存货等，而上述物品的买卖即为二手物资交易。只有在交易意义上才称其为二手物资。

2、生产资料的概念答：以其使用范围，有通用物资和专用物资；以其在生产中所发挥的作用，有设备、工具、材料、原料、燃料、辅助材料等

3、生活资料的概念答：以其用来满足人们物质和文化生活需要的那部分社会产品，称为消费资料。

4、二手物资的三个特点答：?二手物资的市场流通性：①处置的必然性，②消费的可能性，③交易的可行性?二手物资的价格低廉性：①低价普适性，②谋利驱动性

?二手物资的材质效用性：①机电产品的通用性，②材料利用性

5、二手物资的三种分类答：?按交易方式分类：①公开拍卖的二手物资，②旧货市场的二手物资，③产权交易所的二手物资?按数量质量分类：①大宗、批量的二手物资②少有包装的二手物资 ③老旧报废的二手物资?按市场需求分类：①可直接使用的二手物资，②需修配再用的二手物资，③拆解零件配件的二手物资，④作为原料再利用的二手物资

6、二手物资拍卖的三个特点、四个条件

答：特点：?拍卖的政策性强：①国有资产转让的规范性，②法院委托的强制性，③公物拍卖的法定性，④破产财产处置程序性，⑤设备更新改造的必然性，⑥个人物品出售的灵活性

?参拍人数多：①竞买人的广泛性，②竞买人的跨区域性，③生活用品竞买的踊跃性

?竞价方式多：①升价、降价拍卖，②网络拍卖，③密封投标拍卖

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7、二手物资拍卖前和拍卖时应注意的问题。

答：?拍卖会前应注意的问题：①注重拍卖标的的勘察，②应重视竞买人的资格审核确认，③要明确标的装运费用承担方

?拍卖会应注重的问题：①拍卖参考价的设定，②拍卖保留价的确认，③拍卖保留价的调整

?拍卖会后应注重的问题：①注重拍卖标的的交割：A书面移交法，B签协议交接法，C保证金制度约束法 ②拍卖标的交割要求：A落实安全责任，B监控移交过程

四、二手物资拍卖竞买人资格审核确认及其意义是什么

市场流通的二手物资拍卖对竞买人资格没有要求，企业凭有效《企业法人营业执照》，自然人凭本人身份证登记。限制流通的二手物资拍卖对竞买人要求必须是有资质证明的企业法人。意义是防止竞买人无证经营、超范围经营、违法经营，及个人借证经营。

第十章 农产品拍卖

1、农产品拍卖：指采用公开竞价的方式实现农、林、牧、副、渔产品的交易。

2、农产品拍卖的特点：答：①拍卖标的的易损耗性；②拍卖标的数量较大，需要相应的储运条件；③拍卖标的具有明显的分散性和季节性；④拍卖价格的不确定性；⑤拍卖的高科技含量性。

3、拍卖在农产品流通中的作用

①为农产品批发市场的健康成长创造了有利条件。②可以扩大农产品交易的规模。③农产品拍卖可以使农产品实现价值最大化，集中交易价高则的，增加农民的收入。④农产品拍卖对生产有很强的指导性。⑤有利于形成产业链。促使农产品向规模化、集约化发展；有利于推行农产品统一质量标准，引导农产品“包装规范化、重量标准化、质量等级化”，有利于逐步形成统一、开放、竞争有序的农产品市场体系。

4、农产品的拍卖方式：答：?现货移动拍卖 ；?样品拍卖； ?电子种拍卖。

5、农产品拍卖的实施：

答：(一) 农产品拍卖必须解决的几个问题1、完善农产品拍卖的规定；?应抓紧制定农产品拍卖规则?抓紧农产品拍卖的立法工作?提高农产品生产的科技含量，努力形成集约化生产的态势2、农产品拍卖要实施“供销分离”；3、实施“必须拍卖品种”制度；?确定“必须拍卖品种”的必要性?“必须拍卖品种”的选择?积极组织产地供货商供货

(二) 农产品拍卖的实施1、拍卖中的公告发布和保留价确定2、建立农产品残留农药检测系统3、农产品拍卖的程序。

6、农产品拍卖的程序：

答：（一）供货商参与农产品拍卖的步骤：1供货商的供货资格2、供货合同3、供货品种按指定区域卸货4、分级分品种理货；5、领取《委托拍卖合同书》，双方协商制定拍卖底价6、拍卖成交后，供货商凭《委托拍卖合同书》、《成交确认书》结算货款。

（二）承销商参与农产品拍卖的具体操作环节：1、凭有效身份证件办理竞买登记手续，交付保证金，邻取竞买 - 13 -

号牌或席位资格证明；2、凭承销商资格证了解拍品，选定所需拍品及数量；3、在拍卖师主持下参与竞价；4、拍卖师口头宣布成交；5、开票员当场开具《成交确认书》，交付承销商，承销商签字后作为销售凭证并以此作为结算依据；6、承销商付款结算，完成交割、提货。

（三）农产品拍卖中对流拍的处理

在拍卖人或农产品拍卖市场的协助下，供货商根据供货品种的情况可以选择把剩余部分存放农产品拍卖市场里的冷库或保鲜库储存，第二天再次拍卖；供货商也可以把剩余部分运往其他农产品批发市场自行销售。

7、农产品拍卖应注意的问题：

答：1、加强农产品拍卖的宣传和示范工作；2、供货商的选择；3、农产品运输中的保鲜；4、发展有实力的承销商；5、完善市场配套设施；6、建立高效的拍卖服务机制。

第十一章 无形资产拍卖

答：指客并不一定占有空间、不能运用一般的价值规律确定其价格，但却可以进入流通领域交易，并能为权利人产生具体经济利益的资产

答：①客体的无形性 ②多元性 ③垄断性 ④独创性 ⑤时间性 ⑥地域性

⑦价格的不确定性 ⑧法律程序的确认性 ⑨获利功能的特殊性

答：虽然任何无形资产都有一定的物质载体，但占有“载有技术、知识、商标图案等的物质实体”，并不等于对技术、知识、商标享有使用权，即与物权是相分离的。

4、适宜拍卖的无形资产

答：?文字类作品的首次出版、发行权；?影视作品的制作权，发行权、作品DVD、VCD等的制作、复制权、发行权；?音乐戏曲和舞蹈作品的首演权，?文字作品的影视制片权；?计算机软件的复制权和发行权；?获得专利权的发明创造，?商标专用权的转让或者独家实施许可；?冠名权；?商业秘密中的专有技术。

答；(一)著作权：?作品的创作者因素；?市场因素；?社会认同感；?作品质量；?著作权保护的时间因素(二)商标专用权：?商标的显著性；?使用商标的产品在市场的认可度；?商标在消费者心中的相关影响；?商标的使用历史(三)专利权：?专利技术的先进性；?专利实施的市场可行性；?专利是否具有较强的垄断性；?专利保护的时间性

(四)计算机软件权利：?计算机软件的功能和适用领域；?开发和改进的难度程度；?计算机软件保护的时间(五)商业秘密权：?商业秘密是否真正处于保密状态；?商业秘密是否具有实用性；?商业秘密是否具有市场获利性(六)特许经营权：?特许经营品牌存在的历史；?特许经营市场的网点分布；?经营获得利润的空间

(七)冠名权：?冠名事项的创新性； ?冠名事项的历史和影响； ?冠名事项的社会影响

答：（一）作好无形资产拍卖的论证和评估。应考虑以下因素：1、该项无形资产是否具有国家法律赋予的垄断性；2、稀缺性；3、获利性4、无形资产的定价、对买家是否具有吸引力；5、买家预期性。

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（二）对无形资产进行准确有市场定位和进行拍卖成交的预测。应考虑如下两点：

1、要注重市场调查，选择适应市场需求的拍卖标的；2、合理制定保留价，力争做到价格与无形资产的价值相符。

7、冠名权的拍卖运作

答：(一) 冠名权拍卖的策划就注意的问题：?准确评估冠名权的价值；?成功招商寻找买家

(二) 冠名权的拍卖运作应注意的问题：?重视冠名权拍卖过程中的广告效应的策划?重视对冠名权市场定位的策划和评估预测；?如果获得冠名权拍卖权是拍卖公司需要策划的重要环节

8、商标专用权拍卖运作应注意的问题：

答：?应意商标的驰名性；?审查竞买人的资格；?合理确定商拍卖保留价；?注意商标专用权的有效性和转移性手续的合法性。?注意商标的不同权利转移的不同定价

9、专利权拍卖的运作：

（一）拍卖高新技术和专利权存在着以下困难：1、科技成果拍卖不太符合技术交易的基本规则；2、买方用购进的科技成果创造利润往往需要经过建厂、设备购置、购买原料、培训技术人员和试生产的过程，还要存在未来市场开发与销售等一系列投入资金和占用时间的过程；3、目前对新技术成果还没有完善的价值评估和经纪代理体系，难以对其价格进行准确评估

（二）专利权拍卖应注意的问题：1、选择恰当的拍卖标的；2、采取特定的运作方式；3、不要仓促拍卖；4、合理确定保留价；5、专利权的有效性和转移手续的完整性；6、注意专利权不同权利转移的不同定价。

10、著作权拍卖的运作应注意的问题：

答：1、认真听取委托人对所拍卖的著作权性质的意见，决定所拍卖的是什么权利；2、作好拍卖前的介绍和推广工作；3、区分拍卖的权利种类以便合理定价；4、注意权利的有效期限和委托人的资格。

第十二章 国有建设用地使用权拍卖

1、土地的概念：

答：土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，包括人类过去和现在的种种活动结果。

2、地产的概念：

答：是指作为财产的土地，其中既包括纯自然的土地，也包括过去人类开发、改造的土地，两者都能够被人们当作财产予以占有。从法律上看，地产不仅包括土地本身，而且包括各种土地权利。

3、土地的权利：

答：土地权利人对于特定土地占有、使用、收益、处分的权利，包括土地使用权和土地他项权利，土地他项权利又包括：抵押权、承租权、通行权、地上权、地下权等。

4、国有建设用地使用权的概念

答：国有建设用地使用权与土地所有权相分离，国家可以将国有土地使用权通过划、出让、租赁、作价出资或入股等方式，依法确定给单位或个人使用。单位或个人取得的国有建设用地使用权，根据取得方式的不同，可 - 15 -

分为国有划拨土地使用权、出让土地使用权、承租土地使用权和作价出资（入股）土地使用权。

5、国有建设用地使用权划拨的概念

答：是指县级以上的人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地无偿交给使用者使用的行。国有建设用地使用权划拨必须依法报经县级以上人民政府批准，并由市、县人民政府土地行政主管部门向用地单位或个人颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》。

6、划拨土地使用权的概念

答：土地使用者通过行政划拨方式取得的土地使用权属于划拨土地使用权。除了经县级以上人民政府批准，土地使用者在缴纳补偿，安置等费用但未缴纳有偿使用费所取得国有土地使用权属于划拨土地使用权外，其他因历史原因，单位和个人以各种方式依照法律和有关政策取得的国有建设用地使用权，但未向国家缴纳土地有偿使用费的，也应视为划拨土地使用权。除法律、行政法规另有规定外，划拨土地使用权没有使用期限的限制。

7、国有建设用地使用权出让的概念

答：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标的方式，市、县人民政府土地行政主管部门通过拍卖、招标确定土地使用者后，应当与土地使用者签订书面出让合同。

8、出让土地使用权的概念

答：是土地使用者通过出让方式取得的国有建设用地使用权。土地使用才应当依照其与市、县人民政府土地行政主管部门签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，按时付清全部土地使用权出让金，并依法向县级以上人民政府土地行政主管部门申请土地使用权登记，领取《国有建设用地使用证》，依法取得出让国有建设用地使用权。

9、土地具有八个明显的特点：答：?土地面积的有限性?土地位置的固定性?土地利用的永续性?土地用途的多样性?土地用途变更的困难性?土地自然供给和经济供给的稀缺性?土地价格不是土地价值的货币表现，土地价格高低与生产成本无关?折旧现在不同

10、国有建设用地使用权拍卖的实施的十二个环节

答：1拟订并公布政府土地使用权出让计划；2、确定具体宗地的国有土地使用权拍卖方案3、拍卖宗地的场地清理、市政配套与勘测；4、编制国有土地使用权拍卖出让文件；5、发布国有土地使用权拍卖出让公告；6、确定拍卖出让底价和起拍价；7、组织现场踏勘和提供拍卖宗地信息咨询；8、竞买申请及竞买资格审查；9、现场拍卖与买受签订成交确认书；10、拍卖结果公布，签订《国有土地使用权出让合同》，颁发《建设用地批准书》；

11、协助办理有关土地开发建设的证照；12、支付土地使用权出让金，办理土地登记，取得出让土地使用权。

11、国有土地使用权拍卖应当注意的问题：

答：?营造良好的外部市场环境①强化建设用地集中统一管理和严格限制土地供应总量②严格限定划拨和协议出让范围，规范协议出让程序③公开土地市场信息

?拍卖宗地的选择必须以市场为中心；?部门协调与配合；?出让宗地应做到净地拍卖；

?对业务人员和拍卖师的要求?拍卖会前做好宣传推介工作①要根据国有建设用地使用权拍卖出让的特点，做 - 16 -

好拍卖公告编制和发布②宣传与推介包括对拍卖地块的包装、展示，对发展商的联络和咨询?精心组织拍卖会

第十三章 股权拍卖

1、股权：股东权利的简称，是指股份持有人由于对有限责任公司出资或向股份有限公司认缴股份而形成并享有的与其持股成正比的相应权利及需承担的责任。

2、股权转让的限制：

答：?封闭性限制；有限责任公司股东之间可以相互转让股权?对股权转让人的限制；发起人持有股份自公司成立之日一年内不得转让管理人员转让股份不得超25%离职半年内不得转让其股份?对受让人资格的限制；?股权转让场所的限制；应当在依法设立的证券交易场所或按照国务院规定其他方式进行?特殊股份转让的限制；?取得自己股份的限制。（减少公司注册资本“10日内注销”：与持有本公司的其他公司合并“6个月内转让或注销”：将股份奖励给本公司职工“不得超过5%一年内转给职工”：股东因对股东大会作出的公司合并、分立决议持异议，要求公司收购其股份的“6个月内转让或注销”；

3、有限责任公司股权转让中的法律问题： ★有限责任公司：指由50个以下股东共同出资设立的企业法人，股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

?、有限责任公司的法律特征：①有限责任、②人合与资合的有机结合、③永续存在、④可转让性；

?、有限责任公司股权转让中的优先购买权；?、拍卖程序中优先购买权的行使问题。?、拍卖程序中股东优先购买权的行使方式

4、股份有限公司股权转让中的法律问题： ★股份有限公司：指由一定数量的股东依法设立，全部资本分为等额股份，股东以其所持股份金额为限对公司债务承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。

(1)股份有限公司的法律特征：①是企业法人，依法独立承担民事责任②典型资合公司，公司信用完全建立在资本的基础上③公司资本总额平分为金额相等的股份④股份体现为股票形式；

(2)股份有限公司的股权转让与股权拍卖。 上市公司：指所发行的股票经国务院或国务院授权证券管理部门批准在证券交易所上市交易的股份有限公司。

上市公司的股权分割为流通股和非流通股。流通股在证券交易所和登记结算中心进行转让，因而不存在拍卖的空间。拍卖的股权为非流通股。非流通股：包括国家股、国有法人股和社会法人股。 国家股：指有权代表国家投资的机构或部门向股份有限公司出资或依据法定程序取得的股份。 国有法人股：指国有法人单位，包括国有资产比例超过50%的国有控股企业，以其依法占有的法人资产向股分有限公司出资形成或依据法定程序取得的股份。 社会法人股：是民营机构和外资机构等非国有法人资产投资于上市公司形成的股份，一般为发起时投资享有的或者受让国有股而来的非流通股。

5、有限责任公司股权拍卖应注意的六个问题

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答：?将股东优先购买权作为瑕疵告知竞买人?书面通知其他股东?查询标的股权公司章程?确定取得标的股权的股东应具备的条件?确定股东优先购买权的行使方?约定不违约责任

6、上市公司股权拍卖应注意的六个问题

答：?审查上市公司股权拍卖的法律依据?确定拍卖保留价?按照相关规定的要求发布拍卖公告?注意竞买人持有股份的限制?注意对竞买人资格的审核?上市公司股权拍卖的移交

7、国有股权拍卖应注意的七个问题

答：?国有股权转让首先在产权交易机构公开挂牌?拍卖是国有股权转让的重要方式之一?对股权的转让方有一定要求?委托人对受让方可以设定受让条件?外商外资收购竞买国有股权要符合《外商外资产业指导目录》的要求?注意与国有资产处置的其他环节相联系?注意处理好职工安置和债权债务问题

第十四章 债权拍卖

答：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人为

债权人，负有义务的人为债务人。

内容：是指债的主体所享有的权利和负担的义务，即债权和债务。

答：含义：债权是指作为债权人一方有 权请求作为特定的债务人的另一方为一定的行为或为一定行为的权利。 特点：①债权是请求权； ②债权是相对权； ③债权具有平等性； ④债权具有期限性

答：①合同之债与法定之债。②按份之债与连带之债。③可转让之债与不可转让之债

答：债权拍卖是一种特殊形式的债权转让行为，所以，法规、法律关于债权转让的规定自然适用于债权拍卖。拍卖成交后，买受人取得了后来属于委托人的债权人地位，获得了要求债务人履行义务的请求权。

答：①吸引民间资本，调动社会力量。②实现债权资产的价值最大化。③维护社会信誉，树立法治权威。

答：①实现程序具有不确定性；②买受人的高收益性与高风险性并存；③交接方式特殊性。

答：?鉴别核实债权。①鉴别债权是否属于可转让债权。②鉴别债权是否有效。③调查债权人是否有主张权利的依据。④调查委托人是否有债权人资格

?签订委托拍卖协议。?公告与展示?债权估价及底价确定。?拍卖推介。?债权移交

答：?了解债权瑕庇的特殊性：①迟延履行合同；②部分履行合同；③超过诉讼时效期间；④超过申请执行期间；⑤保证合同无效或超过保证期间；⑥抵押、质押没有办理相应的登记手续

?债权转让通知是债权转让的生效要件。?注意处理好“债权包”拍卖业务。

?金融资产管理公司的相关规定。①金融资产管理公司的通知义务简化；②金融资产管理公司最高额抵押所担 - 18 -

保的主债权在特定后可以转让；③金融资产管理公司诉讼时效证据简化；④关于地方政府等的优先购买权；⑤关于不良债权转让合同无效和可撤销事由的认定；⑥转让国有企业债权的通知义务⑦处置方式的变化

答：债权包是指委托人将原本独立的若干债权，合成一个整体，一并处理，这是近年来较为常见的一种拍卖方式。拍卖前一定要充分了解打包债权的全面情况，进行宣传推介时在客观，公正的前提下侧重好的债权，突出亮点、卖点。另外，要特别注意债权的瑕疵声明，尤其是不能忽略差的债权存在事实上的投资风险，应及时告知竞买人，不然，会因个别债权瑕疵告知不到位引起竞买人的风险而致使拍卖人承担责任。

第十五章 企业产权拍卖

1、企业国有产权：指国家对企业以各种形式投入形成的权益、国有及国有控股企业各种投资所形成的应享有的权益，以及依法认定为国家所有的其他权益。

2、企业国有产权的特征：

答：?所有权公有；?受国有资产管理制度辖制。

3、企业国有产权的范围：

答：企业国有产权与国有企业产权的区别和联系；企业国有产权与破产企业财产的关系。

4、企业国有产权与国有企业产权的区别和联系：

答：企业国有产权包括但不限于国有企业产权。企业国有产权不仅是国有企业产权，非国有控股企业中所包含的少部分国有产权也属于企业国有产权的管理范畴。 国有企业产权：是指国家或政府可以根据资本联系，对其施加控制和控制性影响的各种企业中归属国有的部分产权。国有企业产权的界定除了国有独资和国有资产出资超过50%的企业，还包括：几个股东对企业的出资份额大体相当，且都不超过50%，可以将国有资本在企业中超过25%者认定为国有企业；股权相当分散，除国有投资主体外，其他股东均为公众或持股不超过5%的小股东者，国有资本在企业资本中超过10%者，即应将其认定为国有企业。

5、企业国有产权与破产企业财产的关系：

答：企业国有产权和破产企业财产有所重叠，也有所不同。①企业国有产权和破产企业财产的范围很广泛，包括动产、不动产、知识产权、股权等企业相应的一切财产权利，有其共同之处，但对企业国有产权进行处置的原因包括却不限于对该企业的破产清算。②破产企业财产不仅限于国有产权，还包括了私营企业等其他所有权形式的破产企业财产

6、企业国有产权拍卖的特征

答：?交易方式市场化?交易过程公开化?交易行为规范化。

7、企业国有产权拍卖应注意的问题：

答：?明确企业产权法律主体的资格；?企业产权处置行为的合法性；?企业产权本身是否存在法律纠纷?拍卖程序的合法性

★9、企业国有产权拍卖的程序：

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1、接受拍卖委托。2、调查、了解拍卖标的。3、公告及展示。4、竞买人登记。

5、标的交接过户。

第十六章 拍卖中的资产评估

1、资产评估的概念

答：是指专业机构的人员，依据国家的相关法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

2、资产评估的基本要素

答：1.资产评估主体。即评估人2.资产评估客体。即就评估对象3.资产评估依据。4.资产评估目的5.资产评估原则6.资产评估程序7资产评估价值类型8.资产评估方法9.资产评估假设10.资产评估基准日11.资产评估结论

3、资产评估的目的

答：资产评估具有为委托人以及资产交易当事人提供合理的资产价值咨询建议的功能，是对资产在一定时间及一定条件约束下资产公允价值的判断。

4、资产评估的原则

答：是资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。

?真实性原则；?科学性原则；?公平性原则；?可行性原则；?简易性原则

5、资产评估中四个最基本的假设方法

答：?交易假设；?公开市场假设；?持续使用假设；?清算假设

6、资产评估方法的比较和选择

答：(一)资产评估方法之间的关系

联系：在对同一资产的评估中,如果使用这些评估方法的条件同时具备,评估人也具备相应的专业判断能力，那么采用多种方法进行评估得出的评估结果应该趋同。

区别：由于评估的特定目的不同，评估时市场条件的差别，以及评估对象使用状态设定的差异，被评估资产的价值类型也是不同的。由于评估方法自身的特点，在评估不同价值类型的资产价值时，就有了直接程度和效率上的区别。

（二）资产评估方法的选择

?资产评估方法的选择：当资产评估对象的价值类型为资产的市场价值时，可按市场法、收益法和成本法的顺序进行选择。?资产评估方法必须与评估对象相适应?评估方法选择的制约性?资产评估方法的适用性

7、资产报告的主要内容

答：㈠标题及文号㈡声明：?注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任。?提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用期限。?其他需要 - 20 -

声明的内容。㈢摘要：资产评估摘要应当提供所评估项目的主要信息及评估结论㈣正文：?委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；?评估目的；?评估对象的评估范围；?价值类型及其定义；?评估基准日；?评估依据；?评估方法；?评估程序实施过程和情况；?评估假设；?评估结论；⑴特别事项说明；⑵评估报告使用限制说明；⑶评估报告日；⑷盖章、签字㈤ 附件：?评估对象所涉及的主要权属证明资料；?委托方和相关当事人的承诺函；?评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件；?评估对象涉及的资产清单或资产汇总表。

8、 资产评估对拍卖的影响。

答：资产评估对于拍卖而言，无疑是十分重要的，法定拍卖、国有资产处置等，评估是拍卖必不可少的前置条件。资产评估有利于规范拍卖行为和提高行业公信力，有利于维护拍卖各方当事人的合法权益，有利于防范交易风险，评估结果是确定保留价的重要依据。我国公物、国有资产、企业破产资产、司法强制执行、抵税财物拍卖、国有建设用地使用权出让等拍卖或交易均需对标的进行评估。

第十七章 拍卖的项目策划

1、策划的概念

答：是对某件事、某种项目采取计划和谋策，然后综合实施运行使之达到较好的效果的行为

2、策划的常用方法

答：①新闻；②广告；③公关；④促销

3、商业和营销策划的概念

答：商业策划是指在商业活动中，通过与生产、管理、营销、公关机构等的紧密协调，运用广告、促销、公关、新闻等手段，综合实施运行，使商业活动达到较好的效果。 营销策划是指根据企业的整体战略，通过对企业内部条件与外部环境的分析，精心构思、设计和组合营销因素而高效率地将产品或服务推向目标市场的一种谋略。

4、策划人员的三个基本要求、应具备的三种素质和需要具备的的知识、能力

答：三个基本要求：①一个优秀的策划人员必须具有广博的知识，懂得管理，了解经营，熟悉各种媒介，具有各种综合知识，而且还具备新闻、广告、营销、公关等方面的专业知识，他应该是个“通才”②一个优秀的策划人员除了具有各方面的知识、扎实的功底、对策划项目有深入的了解，在此基础上，有效的、成功的策划才能从头脑中产生，因此，他同时又应是个“专才” ③一个优秀的策划人员除了具有各方面的知识、扎实的功底、对策划项目有深入的了解外，还应具有敏锐的眼光、灵活的思维和独特的见解等，同时还要求策划人有踏实、严谨的作风。 三种素质：?知识素质：①理论知识；②社会生活知识；③政策法规知识

?心理素质：①积极主动；②存疑与挑战；③独立与创造；④科学严谨；⑤宽容与灵活

?能力素质：①洞察能力；②想象能力；③分析能力；④执行能力

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5、拍卖项目策划报告的重要性

答：

6、拍卖项目策划应把握的特点和要点

答：?拍卖的项目策划要善于创新；

?拍卖的项目策划重在把握委托方的需要。

7、拍卖项目策划书编写的要点、原则

答：要点：?封面；?目录；?正文；?拍卖企业的简介及相关业绩；?附录 原则：?简洁朴实原则；?可操作原则；?创意新颖原则

8、拍卖项目策划书的五个作用。

答：?帮助拍卖策划人员整理信息，全面、系统地思考项目拍卖中面临的营销问题；

?帮助策划人员根据拍卖项目内外部环境和企业营销问题，提出解决问题的方法及其依据?帮助拍卖项目策划人员与拍卖委托方进行沟通?帮助拍卖企业决策者判断拍卖方案的可行性；?帮助拍卖企业管理者更有效地实施拍卖过程的管理活动

第十八章 拍卖师

1、拍卖师的法律定位：

2、拍卖师是我国法定的拍卖活动主持人。经全国统一考试合格，取得拍卖师执业资格证书，并经注册登记的人员。拍卖活动应当由拍卖师主持。

3、拍卖师应具备的基本素质：拍卖师应具备较为合理的知识结构、较强的行为能力、丰富的从业经验、良好的职业道德，这是拍卖师应具备的基本素质。

4、拍卖师的知识结构

答：?文化历史知识 ?法律、法规知识 ?商品及市场知识 ?心理学知识

5、拍卖师的组织能力

答：拍卖师应该具有丰富的社会阅历和工作经验，有协调与组织社会活动的能力和方法，有较强的号召力。拍卖师的协调组织能力应体现在拍卖活动的整个过程。?是拍卖的行家里手； ?能干净利索的主持完一场拍卖会。

6、拍卖师的表达能力

答：①表达清晰、准确 ②语言丰富、生动 ③报价快速、准确 ④能用英语表达

7、拍卖师的控制能力

答：是指控制自己及控制会场气氛两方面的能力。

8、拍卖师的应变能力

答：拍卖会可能有突发事件发生，且情况复杂，此时拍卖师不应慌张、乱了方寸，应本着《拍卖法》和《拍卖规则》的规定，以不影响拍卖会继续进行了为原则，快速、妥善地予以处理，平息事端，维持会场秩序。①对竞买人的报价接受的应变能力 ②现场突发情况的应变

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9、拍卖师的职业道德

答：拍卖师的职业道德应以社会利益为宗旨。其内容主要包括公正、客观和廉洁。

1、公正：?拍卖师不得以竞买人身份参加自己主持的拍卖活动的竞买，也应当制止拍卖人以竞买人身份参加拍卖活动。?拍卖师应当制止委托人以竞买人的身份参加竞买或委托他人代为竞买自己委托的拍卖标的的行为。?拍卖师应当制止竞买人之间串通、操纵竞价的不公正行为。?拍卖师应当公正对待竞买人，不应有厚此薄彼的不公正行为。

2、客观： 客观讲求的是真实、诚信3、廉洁： 杜绝收受贿赂和给予贿赂

拍卖师应具备较高的职业道德，应做以下四种人，即是热爱本职的人、遵纪守法的人、诚实信用的人、公平正直的人。

10、拍卖师的主持风格

答：?温文而雅型 ?热情活泼型 ?庄重朴实型 ?情绪激昂型 ?亲切柔和型

11、拍卖师的主持方法

答：1、主持要求：?头面整洁、着装得体；?备好槌具、持证上岗；?健步上台、注意站姿；?精神饱满、声音宏亮；?表达清晰、报价准确；?反应机敏，做到“三到”，即眼到（或耳到），口到和手到。?节奏得当、一气呵成； ?其他要求。

2、主持方法：

?开场致词的方法：开场仪式不宜繁琐，冗长，喧宾夺主?起价、报价的方法；拍卖师主持拍卖，其主要任务便是报价，他报的价第一口价是“起拍价”，竞买人应价后拍卖师依照一定的幅度增价，继续邀请竞买人应价。为了避免报错价，拍卖师应养成先报价格后报号牌数的习惯。?手到指向的方法：拍卖师拍卖时应做到“三到”即眼到、口到、手到?减价拍卖的方法；拍卖师应提槌报价，一旦有人应价马上落槌成交，不必给三次出价机会。?落槌成交的方法。①不应埋头敲槌；②敲槌幅度不宜过大；③不应在说第三次时敲槌。

12、拍卖师主持技巧

答：①语言表达的技巧；拍卖师主持拍卖时语言需要波澜起伏有节奏感，语调还要讲究轻重缓重，语言幽默化也是拍卖师应该掌握的技巧。②妙用竞价阶梯的技巧；妙用竞价阶梯可以成为渲染及调节竞买气氛的一种技巧；妙用阶梯，还可以成为影响竞买人心态的一个因素；妙用阶梯又可以成为拍卖师传递信息的和种手段③掌握节奏的技巧。拍卖师用语速语调作为调节场上气氛和价格的一种手段，用不同的节奏来渲染竞价气氛，用富有韵律的节奏来激发价格上扬，在节奏中谱写竞价的和谐之音，而非噪音。在低价位时，拍卖师的语速应该较快，但语调必须平缓，透出拍卖师对目前的价格很不以为然的信息。因此，拍卖师的语速语调节奏是应该有讲究的。

13、拍卖师通常使用的竞价阶梯：

答：?升价阶梯：①递升式；②非递升式?降价阶

第十九章 网上拍卖

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1、网上拍卖概念答：在网上公开准备出售商品或服务，通过竞争招标的方式将它们出售给出价最高的竞买者

2、网上拍卖的必要性及特点答：国外的拍卖参与者有很多是专门从事网上拍卖业务的人，他们以网上拍卖为职业，国外的拍卖网站有很多大量的使用者，他们非常关注网上拍卖的情况，对拍卖网站所提供服务的要求也比较高，这也促使了国外拍卖网站的发展。而国内的拍卖参与者几乎都有正式职业，并不完全以参与网上拍卖来维持生计，用户对拍卖网站认知程度不高，如果拍卖网站能做到使拍卖标的符合人们的要求，同时又能提供相应的乐趣，那么可以说，所有的网民都可能是拍卖网站的潜在用户，因此网上拍卖应该有更多的参与者，网上拍卖的发展潜力因此十分巨大。

3、网上拍卖的新特征答：?拍卖参与对象范围更加广泛?投标不、竞价过程复杂?网络欺诈的频频出现；?产品多，创新多

4、目前我国网上拍卖存在的主要问题答：?关于主体资格问题；?网上拍卖程序不符合《中华人民共和国拍卖法》；?拍卖人、竞买人、委托人之间的关系不符合《拍卖法》规定；?网站所使用的拍卖系统技术不成熟；?网上拍卖机制的理论研究缺乏

5、网上拍卖与传统拍卖的七个不同点答：?从地域上看，传统拍卖通常在固定的拍卖场所现场进行，而网上拍卖的竞买人分布于世界各地；?从时间上看，传统拍卖的时间通常比较短，一般在半天之内，而网上拍卖时间较长，从一天到两周不等；?从竞买结束的形式上看，以升价拍卖为例，传统拍卖一般是以拍卖师在三声报价或最后一次询问，无人应价时敲槌或宣布成交与否，而网上拍卖一般是在某个预先设定的截止时间结束；?从拍卖标的数量上看，传统拍卖的拍卖标的数量通常是固定的，而网上拍卖可能在拍卖过程中根据拍卖价格的变动情况，增加拍卖标的的数量；?从参与网上拍卖的成本结构上看，传统拍卖进入成本较高，而一旦进入拍卖程序，每增加一个拍卖标的的附加成本是很低的；而网上拍卖的进入成本相对较低，但由于网上拍卖持续时间长，监督网上拍卖过程造成的每次投标成本则相对较高?从拍卖品的范围上看，传统拍卖中的拍卖标的价值相对比较昂贵，而网上拍卖标的价格区间非常大，从几元到成千上万元不等，目前国内网上拍卖标的总体价值不高?从欺诈行为上看，传统拍卖的一些欺骗手段，在网上拍卖可能被视为正常的或者得到自然的避免，甚至得到解决鼓励。

6、网上拍卖的利弊分析答：优势：①网上拍卖加快了信息的传递；②网上拍卖增大了拍卖中买家、卖家的信息传递的数量；③网上拍卖使异地拍卖变得非常简单；④网上拍卖打破了时间限制；⑤网上拍卖能形成更合理的竞价；⑥网上拍卖扩大了拍品的资源；⑦电子采购 弊端：①网上拍卖不是面对面的交易，容易让人怀疑交易的真实性；②软件技术的不完美导致网上交易的安全性还有待进一步加强；③网上拍卖还没有健全的法律约束；④网上拍卖缺乏对欺诈行为有效的防范措施；⑤网上拍卖缺乏法律依据易产生经济纠纷

7、开展网上拍卖需要解决的八个难点

答：①明确网上拍卖的定义和从事网上拍卖的主体资格；②竞买人报价的发出（电子记录的发出）、拍卖人的接 - 24 -

受（电子记录的接受）以及确认的法律含义问题；③网上拍卖的成交（电子合约的成立）和有效性的条件问题；④网上拍卖成交后，拍卖人的站点自动向买受人发出E-mail，买受人是否需确认以及确认的方式问题；⑤拍卖人对拍卖标的是否有审查和信息披露义务问题；⑥竞买人在网上拍卖站点注册时缴纳保证金问题；⑦关于拍卖网站的每次拍卖的时间应规定一个法定区间的问题；⑧关于拍卖网站的时钟问题等

8、网上拍卖的风险防范。

答：?建立合理的拍卖机制；?建立合理的注册机制；?提供在线支付方式和信用评价系统：①网上拍卖买卖双方的资格审查；②建立信用评价系统；③拍卖网站的实时监督

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