第一部分：兰州市场概况分析

考察一个地区的房地产市场，应当与这个地区的社会经济状况联系起来，宏观经济指标是房地产市场发展的基本背景因素。首先，我们从宏观经济指标、房地产市场以及政策来分析一下兰州市整体市场情况。

1. 兰州市宏观经济概况

1.1 GDP及实际增长率

近年来，兰州市GDP逐年稳步增长。20##年，兰州经济保持较快增长态势，实现生产总值1360.03亿元，比上年增长15.0%。20##年上半年，兰州实现生产总值达715亿元，实际增长率高达13.4%，高于全国平均水平，这为兰州房地产市场发展提供了良好的经济基础。

数据来源：兰州市统计局及官方网站

20##年以来，兰州的GDP每年增长速度均保持在10%以上，高速运行的经济可以带动购买力和购买欲的提升，最终将转化形成兰州房地产市场持续发展的基础。

20##年兰州市人均GDP高达37609元，按照美元汇率（6.3680）兑换可换位5905美元，按照国际公认的经济周期对房地产周期的影响来看，兰州房地产已经入快速发展期。

1.2 人均可支配收入及增长率

从人均可支配收入来看，20##-20##年上半年兰州人均可支配收入持续上涨。20##年全年兰州市城镇居民人均可支配收入15952.57元,比上年增长13.45%；20##年上半年城镇居民人均可支配收入9094.52元,比上年增长14.3%。人均可支配收入的持续增长无疑成为房地产市场发展的有力支撑。

数据来源：兰州市统计局及官方网站

1.3 社会固定资产投资及增长率

兰州市城市基础设施建设步伐加快，各项服务功能逐步完善。兰州市20##年全年完成固定资产投资总额950.57亿元，比上年增长57.21%。其中，城镇固定资产投资完成856.35亿元，增长45.64%。房地产开发投资一直在稳步增长，20##年房地产开发投资159.67亿元，同比增长34.99%。

数据来源：兰州市统计局及官方网站

1.4 人口概况

兰州市20##年第六次人口普查数据分析，截至20##年年底，兰州市常住人口已高达361.61万人，其中城关区人口密集度最大，高达127.9万人，其次为七里河、西固区、安宁区。

20##年兰州市户籍人口高达323.54万人，也就是说兰州外来人口约40万人。外来人口的不断增多，也为房地产发展提供了一定的人口支撑。

数据来源：兰州市统计局及官方网站

1.5 小结

兰州是我国中西部连接的枢纽，已经成为知名地产公司全国性布局的重要一站，从兰州整体市场情况来看：

u GDP逐年快速增长，第二产业占重要地位，且第三产业加速发展，一方面催生了大批的私营企业，新富人群逐年增长，改善性住房需求产生；另一方面提供了大量就业机会，吸引了大批外来人口，其中不乏高素质人才，这批人经过一段时间的稳定发展，也会产生购房需求，因此外来人口的刚性需求也在增长。

u 经济发展促使人均可支配收入增长，收入增长会相应提升购买力，从而为房地产市场发展提供购买力基础。

u 社会固定资产投资稳定增长，社会基础设施建设发展迅速，为房地产发展提供大环境支撑；房地产开发加速，兰州房地产市场进入快速发展期。

u 兰州市人口稳步增长，20##年外来人口将近40万，庞大的外来人口为房地产市场提供的一定的需求支撑。

2. 兰州市房地产市场概况

2.1 商品房成交均价走势分析

（1） 兰州市商品房成交均价

兰州市商品房成交均价逐年稳步提升的态势。 20##年兰州市商品房成交价格由3300元/平方米到20##年上半年涨到大约5600元/平方米。其中20##年上半年受政策等多方面因素影响，房价与20##年全年价格基本持平。预计受政策影响，兰州20##年下半年房价以稳为主，不会有明显涨幅。

数据来源：依据兰州市房管局官方数据整理

（2） 兰州市重点区域商品房成交均价比较分析

近五年，兰州市各区域房价走势与兰州市整体房价走势一致。以20##年上半年为例，雁滩板块商品房成交价格最高，达到7000元每平米的价格；安宁区次之，商品房成交价格为6416元/平方米。可见，安宁板块的区域价值和认可度还是较高的。

数据来源：依据兰州市房管局官方数据整理

2.2 商品房成交量分析

（1） 兰州市商品房成交量分析

20##年到20##年这五年间，兰州市商品房年均消化量保持在100万平米左右。其中受 20##年第四季度地方政府和中央政府救市政策的刺激有关，楼市成交量大幅上升，20##年兰州全年成交量翻倍，高达200万平米左右。

20##年上半年，兰州市商品房成交量达38万平米，消化速度明显放缓，宏观政策调控效果开始显现。预计下半年兰州市商品房市场仍以消化库存为主，以价换量仍是开发商的主要任务。

数据来源：依据兰州市房管局官方数据整理

（2） 兰州市重点区域商品房成交量比较分析

兰州市各区域成交量以城关区为首，多为地处城关的雁滩板块的带动作用有关。安宁区商品房成交市场也相对活跃。这与安宁区域最近较多新盘入市有关。

数据来源：依据兰州市房管局官方数据整理

因为此次调研主要楼盘在雁滩板块，故详细说一下雁滩近5年的商品房成交情况。近5年商品房成交量上看，雁滩板块20##年成交商品房套数6073套，居过往5年之首，这与雁滩08年开发入市楼盘数量较多有密切关系，08年全年共有26个楼市在售，不乏鸿运润园、基业豪庭这样的单体规模达到20万平米以上的大盘，故全年整体成交面积高达67万平米，另外这与20##年第四季度地方政府和中央政府救市的政策刺激有关，楼市成交量大幅上升。

 20##年，雁滩板块成交量延续08年的火爆局面，全年共有24个楼市在售，成交面积在41万平米左右，雁滩楼盘进入楼市发展的高速期，大量开发商聚集雁滩，雁滩开发进程明显加快。

 20##-20##年随着雁滩板块的新入市楼盘的减少，且10年中央加大对房地产市场的调控，许多投资投机需求被遏制，调控效果初现，成交量开始放缓，全年成交量在17-19万平米水平。

   20##年上半年，雁滩板块商品房共成交7.1万平方米，成交量不足20##年全年成交水平的一半。雁滩板块新入市楼盘逐渐减少，开发速度逐渐放慢，与雁滩土地资源多已经开发有关。目前看来，区域商品房市场以消化市场库存为主，短期内入市新盘数量较少。

 2.3 小结

受国家宏观政策影响，调控效果开始显现。中海凯旋门在这个大前提下入市，必然面临的挑战更多。兰州市商品房价格短期内仍然以维稳为主，不会出现太大涨幅，以价换量是面临销售压力的主要手段。

3. 兰州市主要房地产政策影响分析

3.1 20##年5月26日，关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知

     政策要点：

商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定.

     影响分析：

将居民家庭住房套数以家庭为单位进行认定，限购范围及程度更为严格，更好的抑制投资投机购房需求。

3.2 20##年7月7日，兰州市人民政府关于坚决遏制房价过快上涨的实施意见

政策要点：

1) 实行严格的差别化住房信贷政策，限制炒房和投机性购房行为。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的11倍。第二套住房的认定标准依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。人民银行兰州中心支行、银监局指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。

2) 严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。非本地居民在兰州购买住房不得超过一套，本地居民家庭在兰州购买住房不得超过两套,超过规定套数的，各商业银行不得提供住房贷款，房地产管理部门不予办理房屋产权登记。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。

3) 市地税局严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对房价过高、涨幅过快，特别是20##年元月以来近郊四区房价超过8000元/平方米的楼盘进行重点清算和稽查。

影响分析：

本期调控政策最具特点的内容是“非本地居民在兰州购买住房不得超过一套，本地居民家庭在兰州购买住房不得超过两套”。此项规定对于投资、投机具备一定抑制效果。但由于兰州市场需求以“刚需”为主，供应量也十分有限，所以政策对于市场过热的调控作用有限。

“—次性公开全部销售房源”、“开发企业实际销售价格不得高于公示价格”等规定内容力度空前。但由于缺乏执行监管和有效惩戒，政策调控效应同样没有浮出水面。

3.3 2011年4月，兰州市房地产管理局对外发布兰州商品房实行限价

政策要点：

新申办和已办理商品房预售许可证的开发企业必须到物价部门核价，实施“一套一价”新政，最高每平不超万元。交易价超过最高限价将无法办理交易手续。兰州市相关部门已经制定出最高限价，报省政府批准，原则上每套房子的利润不得高于20%。

影响分析：

   限价令整体上还是有一定效果的。兰州城关中心区房价一般保持在1万元每平米一下，抑制了部分开发商打造高端住宅的想法。但一些开发商也试图开发精装房突破限价令，如嘉璐天保项目。但整体来看，还是有效地控制兰州房价过快增长。

3.4 外地人在兰贷款买房出示2年及以上缴税证明

 政策要点：

对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日算起，近3年内在本市累计缴纳2年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

影响分析：

限购令的加强版，外地人在兰州购房需要两年及以上的缴税证明，进一步遏制了投资投机性购房需求，但也不可避免地打击了一部分外来人口的刚性需求。

3.5 小结

新政打击的除了投资者外，改善型需求的客户一定程度上受到影响。特别是原先购买1房、2房过渡、目前计划换购3房的客户将被挤出市场。因此，市场供应将偏向支付能力较弱的初次购房者，即刚需客户（多偏向购买中小户型，首付30%，整体购买力不强，对总购房款敏感度高）或者购买力较强的改善换房客户以及富有阶层。在这个前提下，合理的结果是产品供应转向小户型和大户型，中间户型面临尴尬。

对于我们项目来讲，具备一定有利的影响。小户型，总房款低，使得刚需购房压力相对较小，必然会使部分释放的刚需转向新开发的居住区域，如九州区域，黄河北等外扩区域。

第二部分：分区域房地产市场调研报告（雁滩板块）

1、城关区市场概述

    城关区目前是兰州市中心城区，人口密集，政治、经济、文化、商业中心。

（1） 中心城区，兰州市最繁荣的区域；

（2）城关区是兰州市的中心城区区域，生活配套比较成熟，但整体路况陈旧，交通拥堵严重；

    A、 房地产项目正往外围发展

（1） 以前城关区中心房地产主要集中在东岗路、天水路沿线，以后此区域供应稀少；

（2）目前大型的板块项目开发主要在黄河北，如庙滩子改造项目、九州的天昱、大陆桥以及恒大项目、雁滩片区的天庆、亚太、中广等项目。

     B、未来开发空间充足

（1） 城关区板块可现有克开发地块存量稀少，主要是是城中村改造项目，拆迁难度大，开发成本较高；

（2） 随着万达、恒大分别强势进驻雁滩、九州，未来黄河北的区域价值将进一步提升；

（3） 城区整体供应量有限，房价仍然具备上涨动力，但受政策调控影响，整体房价在短期内不会有较大幅度的上升或下降，以稳定为主。

2、城关区雁滩板块市场概述

     雁滩90年代初开始发展lz.focus.cn，最初从城中村改造开始，开发了第一个大盘-新港城；继而天庆等开发商相继进入雁滩板块，开始雁滩楼市发展的新篇章。20##年以后雁滩进入快速发展期，聚集了多个楼盘，如御景东方，良志嘉年华，鸿运润园，天庆莱茵小镇等多个楼盘。随着雁滩楼盘的开发，周边配套也随之跟进，慢慢形成了以新港城为中心的大型居住片区，以天庆嘉园为中心的生活区，以及以天庆莱茵小镇为中心的新兴高档住宅片区。20##年雁滩楼盘大量入市，且多为知名开发商打造的高档住宅，价格接近8000-9000元/平方米,使得雁滩成为高品质住宅区的聚集地。

3、雁滩板块在售代表楼盘

 天庆格林小镇基本信息

中广宜景湾·尚城基本信息

兴隆滨河苑基本信息

亚太国际公馆基本信息

鸿运润园中日集成基本信息

个人分析：

兰州就城关区房地产市场来讲依旧需求大于供给，主要原因为整个城关区域人口密集，且新增土地供应较少，城中村改造拆迁难度大，导致新盘供应开始外扩性发展，集中到黄河北、雁滩片区以及九州片区。由于时间限制，且雁滩新盘较为集中，此次调研的重点区域为雁滩区域。

此次调研的区域雁滩区域为兰州市中高档住宅区的聚集地，楼盘均价多集中在8000-9000元之间，部分户型因所处楼层及位置的不同价格高达9800左右，整体价格处于较高水平。

雁滩20##年下半年新入市楼盘较少，仅有鸿运润园3期，兴隆滨河苑和格林的部分加推楼盘。

鸿运润园3期楼盘户型面积多在121-175平米的大中户型，毛坯房价格9000起价，精装11000起价，由于单平米价格较高，总房款较大，不适合首次刚需置业，比较适合二次改善型客户。但鸿运润园在绿化景观方面在雁滩板块做的比较到位，可以和格林小镇媲美。目前，项目暂未开盘，具体价格及入住时间尚未公布。

亚太国际公馆已开盘有段时间，目前售价起价为9300元/平米，但随着楼层增高售价不断增加至9800元/平米左右。亚太国际公馆现售楼盘为准现房，户型面积主打80-100平米左右的中小户型以及140平米左右的大户型，20##年10月即可入住。目前外立面已完工，正在进行内部装修。小区绿化率可达到46%，但现在很多绿化景观未做，仅有少量植物，效果不甚明显。亚太样板间采用毛坯房和样板间可同时对比参观的方式，但装修风格一般，且户型私密性有一定欠缺，入户即可看见厅，阳台为半封闭式飘窗设计，不适合兰州风沙天气。

格林小镇在售楼盘户型以100平米的三种户型为主，还有部分140平米的中大户型，目前售价8280元起价。样板间及售楼处装修风格比较显档次，且户型在细节设计上比较优秀，但100平米的户型都没有室外阳台设计，个人感觉有一定欠缺。格林小镇在商业配套上较有优势，地下商业配有7000平米的华润万家，有高级会所及沿街商业街。整体园林景观及绿化较好，有喷泉和绿树，景观优美。

兴隆滨河苑位于联合大厦一侧，楼盘规模较小，目前有7栋楼在建。预计九月底或十月初开盘，价格约8000元/平米左右。楼盘规模较小，整体实力相对较弱。据置业顾问介绍。已有3栋楼团购给机关单位，剩余楼盘将一次推售。楼盘样板间目前未出，户型面积主打100-110平米。该楼盘主要借助周边楼盘提升自身价值，项目自身商业配套及品质实力一般，预计价格会稍低于雁滩其它楼盘。

中广宜景湾·尚城目前是一期尾盘在售，8250元/平米起价，二期尚未开盘，目前最快的大约已经建到20层。中广宜景湾·尚城规模较大，一期园林景观及绿化初见效果，而且一期各楼楼间距较大，日照效果较好。中广售楼处仅有1套110平米的样板间，装修风格较为简约，户型私密性在客厅设计上欠佳，进门一览无余，整体效果一般但显得空间较为开阔。

整体来看，雁滩板块由于土地资源有限，且拆迁难度大，开始向雁西路以东扩展，出现整体向东部发展的趋势。虽然雁滩楼盘较为密集，且多为大盘，但雁滩板块的市政配套及商业配套有待进一步升级，整体表现出配套落后于楼盘发展的态势。

目前，雁北路路况一般，且到达这几个新盘仅有135路、82路以及149路三路公交线路。由于项目施工及道路整改，货车较多，经常发生交通拥堵的状况。雁滩的配套与楼盘的发展尚有一段差距，我个人认为雁滩如果要真正成为高品质住宅区，不仅楼盘内部要下功夫，楼盘外部也要下功夫，使内外均衡发展，真正变成高档宜居片区。

<完>

 

第二篇：房地产市场调研报告

房地产市场调研报告

第一部分 宏观环境篇

一、XX市概况

1、区位优势

XX地理位置居中，具有水运、铁路、公路、航空等综合交通优势，处于南北经济文化交往，东西资源要素对流的交汇处和过渡带，历来是重要的军事和物资重镇集散地。长江开放开发战略、西部大开发战略的实施和三峡工程的兴建，长江流域已形成了以上海为龙头，长江为纽带，上海、南京、武汉、XX、重庆“五城一线”的开放开发大格局，在这一格局中，XX作为三峡工程所在地，处于承东启西的战略部位，是重庆和武汉之间重要的区域性中心城市。

2、行政划分

XX总面积21084平方公里，地跨东经110°15'~112°04'，北纬29°56'~31°34'之间，东西最大横距174公里，南北最大纵距180公里。行政区划为5区、3市、5县，即西陵区、伍家岗区、点军区、猇亭区、夷陵区、宜都市、枝江市、当阳市、五峰土家族自治县、长阳土家族自治县、远安县、兴山县、秭归县。

3、人口与面积

XX市目前总面积为21083平方公里，总人口为399万人，其中市区人口122万人。居住有汉族、土家族、回族、苗族、满族、蒙古族、侗族、壮族、彝族、维吾尔族、白族、朝鲜族、藏族、土族、布依族、瑶族、仡佬族、黎族、畲族、锡伯族、拉祜族等30多个民族，其中汉族占人口比例的89.5％，土家族占人口比例的10.2％

区划名称 西陵区 五家岗区 点军区 猇亭区 夷陵区 枝江 宜都 当阳 远安县 兴山县 秭归县 长阳土家族自治县 五峰土家族自治县

人口（万人） 37 14 11 5 55 51 38 48 21 19 40 41 21 面积（平方公里） 90 69 546 118 3425 1310 1357 2109 1752 2328 2427 3430 2072

4、交通状况

XX市综合交通里程已达8810公里，其中公路7906公里，航道681公里，铁路223公里。长江黄金水道费通XX，西进万州、重庆、东达武汉、上海。火车幅射北（北京等）、东（南京等）、南（广州、深圳、湛江等）。夷陵长江大桥、西陵长江大桥、XX公路长江大桥、枝城长江大桥和已经建成的葛州坝水利柜纽的大坝，把XX的江南、江北融为一体，公路四通八达，其中318国通穿境而过，东进上海，西达西藏。航空运输已开通国内北京、上海、深圳等23即大中城市和国际临时飞机。

综合运输结构向适应型发展。公路运输为最主要的运输方式，年客运量占总运量的88%，年货运量占总量的84%，；水路运输主要以长江航运为主。客、货运量仍仅次于公路运输，航空运量虽远小于其它方式，但其发展速度较快，成为XX市交通发展的重要组成部分；铁

路运量不断回升，在综合交通运输中仍占据主要地位。

客运量构成比例为公路95%，铁路2%，水运3%，航空0.3%；货运量构成为：公路83%，铁路3%，水运13%。

二、宏观经济

? 国内生产总值－GDP

20xx年XX市实现GDP491亿元，比上年增长9.5％。20xx年XX全市实现生产总值（GDP）577亿元，增长17.5%，增长幅度创近几年来之最。经济的快速发展必将拉动居民的消费需求。

? 财政收入

财政金融运行平稳。20xx年财政收入53.66亿元，增长12.95％；地方一般预算收入16．74亿元，增长9.8％。20xx年财政收入达到79.7亿元，增长48.5%，其中地方一般预算收入19.13亿元，增长20%。

? 居民收入

20xx年XX市人均实现可支配收入7033元，比去年同期增长5.81%，城区收入继续保持较快增长幅度，达到7300.65元，增长7.80%；人均消费性支出5665.83元，增长2.44%，出现收支双增的良好局面。20xx年人均实现可支配收入7592元，比去年同期增长7%。XX市人均实现可支配收入的增加，刺激了消费需求，20xx年实现社会消费品零售总额197.8亿元，增长13.6%。

项目名称 2000 2001 2002 2003 2004

人均可支配收入 5854 6294 6773 7033 7592

在岗职工年人均工资 7905 8777 9299 13900

人均消费性支出 4934 5121 5797 5666

资源优势?

XX市资源丰富，有水能、矿产、林产品、旅游四大资源。

旅游资源?

XX旅游资源独具特色，既有秀丽的自然风光，又有丰富的人文景观，还有宏伟的现代建筑工程。境内的长江西陵峡是全国十大风景旅游名胜之一的“三峡画廊”的重要组成部分，葛洲坝水利枢纽工程为全国40个著名景点之一，还有屈原故里、昭君宅第、长阪坡、关陵庙、三游洞等众多的历史文化遗址。此外，以“百岛湖”清幽秀丽而著称的清江风光正吸引着越来

特色农业

以柑橘为特色的水果产业

以库区特种养殖为特色的水产业

以草食动物为特色的畜牧业产业

以无公害反季节蔬菜为特色的蔬菜产业

以乌红天麻为特色的中药材

以优质绿茶为特色的茶叶产业

? 水力、水能资源

XX境内水系属外流水系，以长江为主脉，河流多、密度大、水量丰富，年平均总水量4741.4亿立方米，市境内长度大于10公里的河流有99条，其中集水面积在50平方公里以上的河流有64条，总长3793公里，总集水面积占全市的83.9%。

XX水能资源可开发量达到3000万千瓦，是我国乃至世界水能资源最密集、开发前景最好的地区之一。目前，全市境内已经建成了葛洲坝、隔河岩等一批大型水电站；正在兴建的长江三峡工程，总装机容量1820万千瓦，年发电量847亿千瓦时，是世界上最大水电站。正在兴建和即将兴建的国家重点工程清江高坝洲、伴峡两座大型水电站，装机总量200万千瓦以上，再加上地方小电站450多座，全市水电装机总量达2300万千瓦，年发电量达1100亿千瓦时。

? 工业支柱产业

XX独特的地理位置和丰富的水电资源，决定了XX工业发展的重点是载电体工业，即以市场为导向，立足XX水电能源优势，依靠科技进步和技术创新，发展以高耗能、大耗水、环保型为特征的载电体工业。形成以输配电、电子元器件、磷化工、有机化工、生物及医药、新型建材等为支柱产业的载电体工业体系。为鼓励产业聚集，设有点军载电体工业试验区、猇亭台商工业园和XX高新技术开发区等。

三、城市规划

城市空间结构采用“沿江双边组团式”规划结构，城市建设以江北为主，同时开发江南沿江地带，通过长江公路大桥与夷陵长江大桥，加强两岸联系，形成沿江建设的城市形态。 西陵区重点完善商贸金融、科技信息、旅游服务功能，形成全市政治、文化、商贸服务中心。 猇亭区作为XX市未来发展的高耗能、高耗水、高耗电的重点工业区和城市对外交通枢纽之一。

开发区作为大城市建设的新区，重点发展高新技术产业。

夷陵区着重抓住“三峡牌”，大力开展对口支援项目建设，发展轻型工业、旅游业和科教产业，是直接为三峡工程服务的新城区。

三峡坝区及周边城镇依托三峡大坝、葛洲坝和长江三峡西陵峡（“两坝一峡”），重点发展旅游服务等第三产业。

第二部分 XX市商业市场分析

一、 概述

XX，是一座有着楚文化、三国文化、山水文化和三峡工程文化等丰厚历史文化积淀的城市，一座将定位于省域副中心城市、世界水电旅游名城。XX在长江中上游是具有优良的自然环境与人文环境的，是最适宜居住的城市，是鄂西渝东地区的中心城市和交通枢纽城市。但由于历史原因和地域辐射等条件的限制，XX市的商业市场一直不够发达，不但和武汉、重庆等大城市无法相比，就是比起同等规模城市来也有着一定的差距。市区商业网点基本都分布在市中心狭小区域内，形态也不外乎几个大商场、超市散落在二三条商业门面房集中城市主干道上。总来的说，XX的商业市场受地区发展速度的约束水平相对落后，成长水平不均衡；大型商业发展较慢；高端消费场所极少，消费者的选择余地不大；商业场所的功能极需进一步整合；而商业地产在XX更是起步很晚，人们对商业地产的概念都不是很清楚，20xx年5月推出的畔山星光广场应该算是XX市商业地产的第一家。

但是从去年开始，随着政府未来五年城市规划的出台，提出到20xx年要把XX建成省域副中心特大城市和最适宜人类居住城市，初步建成世界水电旅游名城。根据这一总体规划要求，

XX加快了商业市场的发展，20xx年XX商业步行街项目已经实质性启动。这是XX市最大的旧城改造项目和商业、旅游综合基础建设项目。建设总投资约15亿元，建筑面积约25万平方米；拆迁房屋约579栋、1482户、拆迁面积12.32万平方米。将老城区解放路、陶珠路核心商业圈进行拆迁、改造，并同步实施亮化；绿化和环境改造。截至目前，已搬迁约250多户，计划20xx年基本完成拆迁任务，并正式建设。今年1月18日XX最大的商业地产项目康莱特?商城又隆重开盘，这是是目前伍家岗乃至XX在建的最大的商业地产项目，占地2.87公顷，总投资１亿元人民币，规划有步行街、商场、购物中心、休闲中心等，共分五大购物区，涉及所有商业业态，是典型的一站式超大型商业业态。同时康莱特还将在康莱特?商城相邻处建造XX第一个美食街，将五一广场周边打造成一个真正的商业街。“中国地产百强之星”香港现代城市地产有限公司进军XX，大手笔投资XX现代城市广场，项目坐落于XX市西陵一路与人民路交汇处，面对浩荡的长江，与XX的外滩滨江公园和即将建设的XX商业步行街紧密相连，这个项目总投资额1.2亿元人民币。用地面积将达7200平方米，一至三层为商场。此外，还有中环广场、旅游广场、康龙福美家建材家居广场、盈嘉国际购物中心、上海春天等一批在建的商业地产项目。

二、 商圈划分

根据XX现有商业环境和区域特点，XX市城区主要就是二大商圈----国贸商圈和解放路圈，这二大商圈也是目前XX城区商业最有集中的地方，另外有一个潜在商圈，即伍家岗商圈，它由于离市中心有一定距离，目前还没有形成气候，无法和上面二大商圈相提并论，但随着伍家岗地区的发展，在未来三五年内它将成为XX的一个城市副中心。

主要商圈----国贸商圈、解放路商圈

潜在商圈----伍家岗商圈

1、 国贸商圈

范围：东山大道、夷陵大道、西陵一路、云集路四条城市主干道交汇区域、夷陵广场周边?

? 代表商场：国贸大厦、XX商场、九洲商厦、均瑶国际广场（在建）

? 特点：这一商圈是目前XX市区商业最为发达、集中的区域，人流密集，买卖兴旺；核心商场国贸大厦是目前XX规模最大、档次最高的大型购物商场、经营品种齐全、口碑较佳，堪称XX商场大哥大。附近聚集了一批大中规模的商场、超市，商圈内的夷陵广场是XX市区最大的绿化休闲广场，是老百姓休闲、散步、游乐的最佳去处，在夷陵广场四周分布着几条商业繁华道路，上面坐落着一大批专卖店、商铺、餐饮店等。此商圈堪称XX第一商圈。

2、解放路商圈

? 范围：解放路及环城东路及其周边

代表商业：时代财物广场、盛世天地底层商铺（在建）、沿解放路服装专卖店及沿环城东路五金灯具专卖店?

? 特点：这一商圈是XX市最老的商圈，也是XX老城区的中心地带，人气较旺，但一商圈内大型商场、超市很少，核心区域有一个时代购物广场；其余绝大多数是沿街门面，形成独具特色的沿解放路的服装、鞋帽一条街和沿环城东路的五金、灯具一条街。但沿解放路两边的商铺大多很破旧、道路也很狭窄，目前正在进行城市改造动迁，不久的将来这里将形成一条商业步行街。目前此商圈是XX第二主商圈，预计随着商业步行街的建成，这里将成为和国贸商圈并驾齐驱的XX最主要商圈。

3、伍家岗商圈

? 范围：伍家岗区桔城路、八一路交汇区域、五一广场及其周边

代表商业：康莱特?商城?

? 特点：这一商圈目前还没有形成，区域人口也不多、商业也不繁荣，但极具发展潜力。伍家岗是XX的东大门，同时也是XX宜万铁路、沪蓉铁路、沿江大道等交通要道的汇集点。随着五一广场和康莱特商城周边和“桔香花园”、“都市田园”、“东方名都”等诸多住宅小区的应运而生，必将汇聚商贸、创业、置业和休闲、娱乐、购物的巨大人流。伍家岗将会成为XX城市的副中心，这一商圈潜力巨大，值得看好。

三、 现有商业主要业态及分布状况

1、 大型商厦

XX共有7家大型商厦，国贸大厦、XX商场、百货大楼、葛洲坝商贸大厦、九州购物广场、陶珠商城、时代购物广场。基本集中在上述的两大商圈，其中又以国贸商圈最为集中。这些商厦一般规模都很大，经营面积都在1万平方米以上，品种丰富，从百货、时装、家用电器到娱乐休闲的餐饮、游戏室、影院一网打尽。基本上都称得上是“吃、喝、玩、乐”一站式服务，在商厦里待上个半天一天的，也没有任何问题。这些大型商厦的辐射面也很广，基本都辐射到整个XX市区，个别像国贸大厦还要以辐射到XX周边地区。经营品种的档次一般都是中高档，尤其时装，都是一些中高档品牌时装、价格不菲。

? 国贸大厦

地理位置：东山大道与广场路的交汇处，紧邻夷陵广场，地处市区最繁华的黄金商圈核心地段?

? 规模：共8层，单层经营面积7000平方米，总面积近5.6万平方米

楼层经营业态分布：

名称 经营业态 代表品牌

1F 都市魅力馆 化妆品、首饰、钟表、皮包皮具、眼镜、日用小百货 高夫、周大生、依波、罗西尼、凯撒、金利来

2F 绅士名品馆 男士精品、衬衫、男鞋、商务休闲、裤装 马克?华菲、铁狮丹顿、法兰诗顿、汤尼威尔、堡尼、鄂尔多斯、马仙奴、太子龙、九牧王、杰克?琼斯、卡宾、金狐狸、皮尔卡丹、老人头、欧王、步森

3F 淑女名媛馆 时尚休闲、淑女精品、运动鞋、仕女职装 玛丝菲尔、嘉可、艺之卉、杰西伍、慕托丽、PUNK、雪儿、紫兰门、卡莎布兰卡、ESPRIT、ONLY、贝拉维拉

4F 活力休闲馆 休闲装、运动装、运动鞋、内衣、妇用、羊绒毛衫 真维斯、格威斯、特步、美特斯邦威、李宁、361度、浪漫宣言、蓝色天空、南极人、恒源祥、佐丹奴

5F 时尚生活馆 数码通讯、照材、时钟、家居、床品、儿童用品、文体办公、琴行 梦洁、罗莱、华伦天奴、乔德、巴布豆、米奇妙、史努比、小猪班纳、派克兰帝、阳光鼠 6--8F 饮食文化 美食天地、游乐中心、美容馆、培训中心、粗粮王、咖啡厅 2008健身健美中心、精粮王、渝香园、国贸大世界咖啡厅

-1F 国贸家电旗舰广场、国贸超市 家用电器、百货、洗化、副食、粮油 索尼、松下、日立、三洋、西门子、康佳、TCL、飞利浦

? 租金价格：一楼 16—18元/平方米?天

二楼12—16元/平方米?天

三楼12—15元/平方米?天

四楼8—12元/平方米?天

五楼5—8元/平方米?天

由于每一楼层的经营种类都是商厦规定好了，而二楼、三楼是经营男装、女装的，利润较高，故租金水平也较高。

? 辐射范围：XX市区、下属县镇及周边地区

XX商场?

? 地理位置：东山大道和云集路的交汇处，国贸大厦东边，地处市区最繁华的黄金商圈核心地段

? 规模：地下一层、地上四层，单层经营面积在4000平方米左右，共2万平方米 经营业态：1? F----首饰、钟表、化妆品、烟酒、百货、皮具、保健品、药品、彩扩 2F----男士正装、商务休闲、名品男装、衬衫西裤、床上用品、儿童用品、布料

3F----淑女服饰、职业女装、布料

4F----休闲装、运动装、内衣妇用、羊毛绒制品、文体办公、五金、连锁折扣店

-1F----家电

? 租金价格：一楼 8—10元/平方米?天

二楼 6—7元/平方米?天

三楼 5—6元/平方米?天

四楼 2—4元/平方米?天

? 辐射范围：XX市区

时代购物广场?

地理位置：解放路和环城东路的交汇处?

? 规模：地下一层、地上五层，单层经营面积在5000平方米左右，共3万平方米

经营业态：1? F----护肤彩妆、金银钻石饰品、烟酒茶叶、医药、皮具箱包、男女鞋类、工艺品、钟表、肯德基

2F----男士西服、西裤、休闲茄克、精品男装、衬衣、美容

3F----时尚女装、职业套装、女士皮装、淑女装、袜品

4F----休闲运动装、床上用品、体育用品、内衣妇用、健身器材、童装、文化用品、玩具、羊毛衫、布料

5F----美食天地（目前还没有营业）

-1F----彩电、音响、音像、通讯器材、随身听、掌上电脑、小家电、燃具卫厨、空调、冰箱、洗衣机

? 辐射范围：XX市区

经营状况：每层都有空铺，生意一般?

九洲购物广场?

? 地理位置：夷陵大道上、夷陵广场斜对面，地处城市最繁华的核心商业圈

? 规模：地下一层、地上五层，单层经营面积在5000平方米左右，共3万平方米

经营业态：1? F----化妆品、金银珠宝、电子辞典、小五金、烟酒茶、音像、钟表眼镜、皮具鞋类、药品、快餐

2F----职业女装、时尚女装、淑女装、妇女用品、休闲装

3F----男士正装、男士休闲、衬衫、针织内衣、床上用品、羊毛衫、美容院

4F----家用电器、学生用品、童装童鞋、玩具

? 辐射范围：XX市区

2、 大型超市、连锁自选卖场

XX的超市业是近三年如雨后春笋，迅速发展起来的，迄今为止较有规模的超市已发展到100多家，其中有60%都是当地私营超市。雅斯和北山便是从这些私营超市中脱颖而出的两大巨头。雅斯超市19xx年5月在XX开办第一家超市---雅斯广场，现今分店开至湖北省远安、钟祥、京山等周边县市，连锁店共16家，以大型综合量贩超市为定位。而北山超市则定位于便民店，在XX市居民较密集的地方都有分店，此外在隶属XX的县市开办连锁，目前分店已达3 0余家。

赛马特超市是20xx年8月16日进驻XX市场的澳商投资超市，占地面积达到3200多平方米，且装修较为现代。赛马特以简单易记的“天天都省钱”为宣传标语，实行会员积分制管理等等完善、灵活的管理对XX的超市业带了强烈的冲击。“外来的和尚会念经”除却赛马特之外，外地投资超市还有宜美家、家润多等外地投资超市。它们统一的特点是营业面积大、经营品牌齐全、有完善的管理制度。在外来的压力下，当地的私营超市也在及时整改，赛马特在XX开店的当年，雅斯连锁超市便计划有序的改造了3家营业面积6000平方米左右。现在基本形成了外来和当地超市并驾齐驱、互有攻守的局面。外来超市在规模、品牌、品种上占有先机；当地超市在网点分布、数量、贴近百姓生活方面优势明显。

当地最大的超市是赛玛特超市，经营面积达10000平方米，供应产品以日用品、食品为主线，在超市市场中赛玛特为供应主力。

中百仓储XX购物广场

是XX首屈一指的大型

超市，经营面积近万平

方米，一层工贸家电是

它最大特色，也是XX

最大家电自选超市。

3、 特色一条特及专业市场

电信一条街?

地理位置：东山大道从XX商场至长途汽车站一段两侧?

? 租金价格：5元/平方米?天左右

经营状况：生意很好，XX市区座机、手机及配件交易最为集中的区域，基本没有闲铺?

? 茶叶一条街

地理位置：东山大道上长途汽车站以东一段两侧?

租金价格：2--3元/平方米?天左右?

? 经营状况：生意一般，有少量闲铺

XX茶叶批发市场：也坐落在这条街上，东山大道与果园一路交汇处；市场整体规模不大，生意一般，里面有不少闲铺，而且还混居着一些手机售后服务点，有些杂乱；市场内的铺位租金大约在1—1.5元/平方米?天左右。

夷陵茶城：同样坐落在这条街上，XX日报社斜对面；市场规模也不大，也有不少闲铺；经营户的生意一般，仅能维持；租金价格在0.8--2元/平方米?天左右。

? 服饰一条街

地理位置：西陵一路上从夷陵广场到珍珠路一段两侧?

租金价格：3--5元/平方米?天左右?

? 经营状况：生意很好，基本没有闲铺

? 特点：主要经营服装、鞋帽，专卖店较多，基本都是一些中档品牌，高档不多。

金轮服饰市场：也坐落在这条街上，西陵一路63号；市场整体规模很大，分成服装、鞋、箱包、配饰、童装等几大区；生意很好，人流兴旺，里面有少量铺位转让；市场内位置较好铺位租金大约在4元/平方米?天左右，位置差点的在2元/平方米?天左右。

? 家俱建材一条街

地理位置：西陵一路上从珍珠路至环城东路一段两侧及环城东路两侧?

? 租金价格：3.5—4.5元/平方米?天左右

经营状况：生意不错，只有少量铺位转让?

? 特点：主要经营建材、装饰涂料、五金灯具等，都是沿街一层商铺，铺位面积都不大。

恒昌装饰城?

? 地理位置：夷陵大道与江海路交汇处

租金价格：1.5—3.5元/平方米?天左右?

经营状况：生意不错，也有少量铺位转让?

? 特点：主要经营建材、装饰、家俱、涂料等，规模很大

美光家俱广场?

地理位置：长途汽车站2—4楼?

? 经营状况：生意一般，人流不多

? 特点：是一个国际家俱连锁卖场，投资商自己经营，不对外出租，直接面对厂家招商

四、 在售及在建商业楼盘分析

? 康莱特商城

开发商：XX康莱特房地产开发公司

地址：桔城路，八一路交汇处

销售价格：1层10000元/平方米（均价），2层5000元/平方米（均价），3层3000元/平方米（均价）

推广策略：位置较差商铺实行包租10年，1-3年7%的回报，4-6年7.5%，7-10年8%。 业态分布：-1层地下停车场，1层超市、餐饮、时尚天地、工艺品、生活馆等，2层服饰精品、儿童天地、休闲娱乐等，3层通信家电、影视、家居等，4层茶艺酒吧。

点评： 康莱特.商城是目前伍家岗乃至XX在建的最大的商业地产项目，占地２.８７公顷，总投资１亿元人民币，规划有步行街、商场、购物中心、休闲中心等，共分五大购物区，涉及所有商业业态，是典型的一站式超大型商业业态。同时，康莱特还将在康莱特.商城相邻处建造XX第一个美食街，将五一广场周边打造成一个真正的商业街。但目前周边居民较少，商业氛围不浓。

? 馨岛国际

开发商：XX馨岛物业公司

地址：东山大道14-1号

销售价格：整体招商（大型超市）

点评：该项目位置较好，商业规模2.48万平方米，2-3层超市，1层精品商场。 ? 上海春天

开发商：XX金羊房产公司

地址：西陵二路，星火路交汇处

销售价格：未定

点评：该项目位于XX数码一条街珍珠路西段，商场规模7200平方米，地理位置优越，交通便利，

但该项目为烂尾楼，时间较长，质量有一些问题。

? 东方杰座（在开发区）

开发商：杰出（XX）实业发展有限公司

地址：开发区中心转盘处、南朝西陵一路、东临东山转盘

销售价格：未定

点评：上面是酒店式公寓，下面三层是商铺，每层3000多平方米，目前没有销售，准备整体出售，

预计底层价格在15000元/平方米左右。

康龙福美家建材家居广场（在开发区）

开发商：XX市康龙实业有限公司

地址：开发区中心转盘处西北侧

销售价格：一楼均价9000元/平方米

二楼均价6000元/平方米

三楼不卖，开发商自用

四楼均价4000元/平方米

点评：商铺共600多套，每套20平方米左右；四楼可以由开发商包租，

包租三年第一年回报6.6%、第二年8%、第三年8%；经营业态是一、二

楼建材，三、四楼家俱。

? 中环广场

开发商：XX万达实业有限责任公司

地址：西陵一路18号

销售价格：1层 20000元/平方米

2层 6000元/平方米

点评： 主要是写字楼，底下1—2层为商铺，商铺规模不大，每层只有900平方米，1层共2个铺位，每个铺位300平方米，剩下的300平方米为通往上面写字楼的大堂；2层共900平方米，可整层销售也可以分割。

? 盈嘉国际购物中心

开发商：湖北盈加置业有限公司

地址：珍珠路66号

销售价格： 10800元/平方米（起价）；一层：14000—25000元/平方米，二层：10800--13000元/平方米

点评：上面是四星级宾馆，底下 1—2层为商铺，每个铺位大致在30—60平方米，1层24个铺位，2层49个铺位，规模不大。定位高档精品商厦，走顶级高端路线。销售了近60% ? 旅游广场

开发商：XX永邦置业有限责任公司

地址：云集路25号

销售价格：目前没有开始销售，预计价格在22000元/平方米，即每套商铺总价在200万以上

点评：位置优越，环境较佳，隔壁是四星级桃花岭饭店，对面是XX儿童公园。

底层为商铺，共1200平方米，分隔为10个左右铺位，每个铺位120平方米，铺位面积较大.

? 盛世天地

开发商：XX宏泰房地产开发有限公司

地址：学院街西侧，环城东路东边，时代购物广场旁边

销售价格：1层17000元/平方米；2层、3层一起卖，均价5000元/平方米。

点评：地理位置优越，坐落解放路商圈的核心位置，商铺三层，每层1030平方米，20xx年6月开盘，现已售完。

五、 消费者群体分析

XX市商业的构成可以划分为高、中、低三个档次，其相对应的消费群体也可以划分为三个档次。

? 高档商业对应消费群体

高端消费潜力巨大

XX市的高端消费群体虽然比例不大，但消费潜力巨大，XX市现有的商业环境和水平已远远不能满足他们的品位。主要是党政机关、企事业单位的管理阶层、企业的白领阶层，由于特殊的经济环境，导致本地的高端消费不仅仅是个人成分构成，还有许多公司公关办的节假日消费卡。他们属于XX市的上流阶层，数量虽少，但消费潜力巨大。?

消费特征研究：

这一类客户群通常是各企事业单位的中高级领导如葛洲坝集团、三峡总公司等或者是成功的商业经营者，他们对于消费的关注点不在商品的价格上，更注重商品的品位、购物环境和商场服务带来的附加精神享受。

? 中档商业对应消费群体

中档商业在XX市的主要消费群体是工薪阶层，特别是XX作为世界电力之都，拥有高于一

般行业收入的大量职工、及XX市年轻的时尚一族，在数量上占有相当的比例。

他们对流行服饰极为敏感，注重款式和个性，但由于经济所限，只能选择这些时尚，质量也尚可的品牌。对品牌有较大的依赖性，对某些品牌可形成一定的忠诚度。

? 低档商业对应的消费群体

低档商业对应的消费群体主要是绝大多数的普通居民，他们的收入来源于工薪，这部分人群的消费基本集中在日常消费、必需品消费比较注重方便、快捷；而商务消费、休闲消费的表现不明显。他们对价格极为敏感，消费习惯上趋向大型的商业氛围浓厚的零售商业圈。