沈阳市房地产市场调查报告

一、前言

中国房地产业的发展经历了三个发展期，从19xx年到19xx年大约10年的时间实现了从无到有、从小到大的第一次历史性发展；从19xx年到20xx年大约10年的时间，房地产经历了由弱到强，由不规范到理性发展的第二个发展期；随着国内市场的逐步完善和成熟，加入WTO及奥运会的成功举办等诸多因素的影响，为中国房地产业实现第三次飞跃提供了外部机会和内部条件，促使房地产业从主导产业变为支柱产业。可以说，从20xx年到现在房地产业进入第三个发展期。①

从80年代初开始，伴随着特区的建设，中国开始出现房地产业。这个时期许多开发商都是由建筑业转变过来的，深长城、深特发、北京城建等是第一代地产开发商的典型代表。九十年代早期，主要来自香港、台湾和东南亚的海外资金涌入中国房地产市场，引发了中国房地产的第一次投机浪潮。19xx年国家开始进行宏观调控，紧缩银根，全国房地产市场走入低谷。19xx年，国家取消福利分房制度，住房消费由集团消费转变为个人消费，市场化特色开始明显起来。房地产业保持了连续几年稳定增长的良好势头。从房地产销售额来看，19xx年比19xx年增长了39．6％，19xx年比19xx年增长了28．1％；从房地产销售面积来看，19xx年比19xx年增长了25．2％，20xx年比19xx年增长了26．9％，均呈现两位数的增长。②从20xx年开始到20xx年，房地产业一直以两位数的增长率快速发展，并且是供销两旺的良好势头。同时国家也加强了对房地产业的监管和控制。尤其在2004—20xx年，房地产泡沫之争成为业界讨论的焦点。国家出台了一系列宏观调控政策。稳步发展是未来房地产走势的主基调。③

改革开放20多年来，我国社会生产力得到了较大的解放和发展，曾经长期沉寂的房地产行业获得了空前的发展机遇，产业规模不断扩大，市场开发能力大大增强。自19xx年我国房地产热退去以后，我国的房地产开发企业数目基本呈现出稳定增长的局面，没有出现大起大落。从行业内企业的经济类型看，股份制企业已经居主导地位。近年来集体企业、外商投资企业和港澳台投资企业个数及百分比也都呈下降趋势。市场供给结构看，住宅开发已成为房地产投资建设的主要部分。统计数据显示，目前住宅投资一直呈较快的增长速度，其在房地产开发总投资中所占比重也呈上升趋势。同时从市场需求结构看，住宅消费也是房地产 - 1 -

产品需求的主导因素。从近几年房地产行业的销售情况看，市场的需求结构与行业的供给结构基本对应。住宅的销售增长较快，个人已成为市场需求的主力。

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二、正文

（一）、房地产市场环境调查

（1）政治法律环境分析

20xx年国家颁布了一系列房地产市场新政策，对房地产市场进行调控。

新政包括：1、物业税酝酿开征：物业税“空转”工作将推广至全国?。2、二手房营业税优惠取消：从1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年。?3、明确首次购房标准：从20xx年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。?4、存款准备金利率上调：今年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率?5、严格二套房贷：1月10日下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 ?6、国五条：1月10国务院发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五条措施。?7、七折利率优惠取消：中国银行2月3日记者证实，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折?8、首套房契税优惠收紧：3月9日，财政部、国家税务总局日前联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》?9、3月29日，银监会加强房贷风险防控,对违规房企停止新增贷款每一次政策调整和市场变革，都会带来一次房企洗牌。今年的新政策，也一样会拉开新的洗牌大幕。

“今后在土地出让中，拿地首付不低于全部土地出让款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目在两年内全部付清”这一五部委规定被业内称为“土地新政”。中国人民银行12日晚间宣布，从20xx年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，提前而至的“紧缩”，令市场相当意外。一系列新政出台不久，业内人士奔走相告：楼市新一轮洗牌开始了。今后土地资源将越来越集中在大企业手中，而金融政策，也将更有利于大企业发展。

对于“土地新政”对20xx年的楼市所造成的影响，沈阳某中型开发企业负责人表示，它只会让市场上的中小型开发商提前退出市场。而沈阳某知名策划公司负责人表示，土地新政的出台虽然警示的作用更大，但是并非业内认为的大型企业没有影响。从目前来看，不少大型企业在20xx年的布局会有一定的调整，而目前开发企业的战略转移也有了端倪，部分开发企业开始向二三线城市转移，同时，战略思维也会更加的成熟，看准了下手的可能性更大。据悉，目前的土地政策仅仅是一个发端，而从实际的效果来看，不论是“大进小退”，还是企业有序布局，这对市场都是一个优势资源逐渐集中的过程，有实力的企业将得到更多 - 3 -

的资源，而那些仅仅是想在房地产中用四两拨千斤来赚取“暴利”的企业将会被逐渐淘汰。随着紧缩货币政策的进一步落实，原本就身负巨大资金压力的房地产企业更加不安。央行此次提高存款准备金率后，部分房地产企业也开始做出自我调整，以应对即将开始的行业大洗牌。

虽然对于存款准备金率的再次上调，不少房企早有预期，但此次上调仍让他们感受到了巨大的压力。“盘子小了，给房地产企业的贷款自然也少了。房地产业是资金密集型行业，工程建设、土地拍卖都需要资金的支持，因此，金融机构发放的贷款少了，给房企带来的影响可想而知。”业内人士这样表示。20xx年，开发商的资金实力、开发能力决定了其能否生存下去，因此，他们中的相当一部分企业将会选择退出市场，还有部分中小企业可能在项目开发一半时，由于难以支撑而选择大的开发商合作。因此，接下来房企重组、兼并的现象也将陆续出现。洗牌之后，房地产业的队伍将更加纯净，专业的留下，不专业的淘汰。即便是大型的房地产企业，也需要做出战略性的调整。

对于20xx年面临的房企洗牌，业内人士认为，房地产企业重组整合将进一步提高市场集中度，并给房地产开发带来充裕资金。“过去依赖高地价、高房价的粗放式赢利模式将难以持续，高利润将变得更加困难，而且也将受到政府调控的密切关注。”②房地产企业的洗牌表明，不仅房地产市场内部进入调整期，而且房地产行业与外部的关系也进入调整期。这也是在市场规律作用下，一个产业走向成熟的必经之路。这种“洗牌阵痛”恰恰是行业升级的前奏。首先，房地产企业的重组整合将进一步提高市场集中度。目前，中国大小房企有将近6万家，资源过于分散，使用效率难以提高。比如，在很多房地产企业中，人才是一块短板，行业洗牌将逼出大量具备行业经验的各类人才，恰好为拥有资金、管理等优势的业外企业弥补人才短板提供契机。其次，企业整合将给房地产开发带来充裕的资金。此外，竞争的加剧也将促进商品房品质和物业服务质量的提升。无论是市场集中度的提高，还是企业管理素质的提升，都是一个行业再上一个台阶的标志，房企洗牌势必推动房地产业的升级。③

（2）经济环境分析

20xx年的保8%政策以及庞大的经济刺激计划，非常奏效。标准普尔首席经济学家戴维·维斯认为，20xx年中国经济有望增长9%，未来10年的平均增长率将至少保持在这一水平附近。在经济快速增长的背景下，不动产自然会发扬其“保值增值”的天性。

近五年沈阳市GDP的增长速度逐步升高，20xx年的经济增幅度达到了13．5％，已进入经济增长的快速通道。城市产业结构的特点：城市产业构成比例已达到了发达国家水平。第二产业占主导地位，占GDP的比重为49％，第二产业特别是工业快速发展，成为拉动经济 - 4 -

增长最重要的力量。

20xx年，沈阳市房地产开发投资完成730．4亿元，比上年增长35．7％，其中住宅投资558．9亿元，比上年增长40．8％，占房地产开发投资的76．5％。施工面积5019．8方米，比上年增长45．3％，其中住宅4019．8万平方米，增长51％；竣工面积1290．1万平方米，比上年增长8．8％，其中住宅1090．6万平方米，增长7．4％。商品房销售面积1462万平方米，比上年增长17．5％，商品房销售额539．3亿元，比上年增长28．4％。其中，商品住宅销售面积和销售额分别为1358．1万平方米和478．7亿元，分别比上年增长18％和30．7％。

（二）、房地产市场需求和消费行为调查

作为东北地区的核心城市，由于外来人员的大量流入目前沈阳市房地产需求依然巨大，而购房者的消费更加成熟理性化。他们不光关注楼盘的品质环境，也注重楼盘在未来的增值情况。

（1）跟期房说拜拜

无论市场怎么变化，行业如何洗牌，目的是为了让这个市场更加规范和成熟。楼市从过去的期房、现房、清水房到精装房，从过去刚拿地挖坑就开始销售逐步过渡到准现房、现房的销售时代。

准现房销售的丽江苑。“我们项目当初在施工的时候，就有人问为什么还不开始销售。”该项目的开发企业———沈阳兴和房屋开发有限公司营销总监商宇信心满满地说，我们的目标是专心做好产品，等房子出来之后让购房者自己评判买不买。

于洪区的泰华林庄园、大东区的幻景家园、浑南的金水花城、富力·赛格维拉、浑南白塔堡的郡原美村均是以现房的姿态亮相。于此同时，下半年即将推出新品的楼盘也是正在抓紧时间抢占工期，如皇姑区的中海·寰宇天下几栋高楼拔地而起、棋盘山的别墅项目宴山、首创棋盘山1号、和平区的九洲湾景汇等项目。

之所以会这样，沈阳新洲实业股份有限公司副总经理陆兴祥道出了原由，一是市场竞争越来越激烈，产品好才是赢得市场的有力法宝。另一方面来自于沈阳购房者越发理性成熟。

我们不得不承认的是期房的黄金时代渐渐远去，现房和准现房销售已经渐渐成为市场主流。这其中最大的受益者就是消费者，不用再担心我的房子什么时候建好、不用再担心开发商是否会延期交房。

（2）地铁成购房者置业风向标

将于今年开通正式运行的地铁一号线，让地铁楼盘再度火热，地铁的方便快捷性将现实 - 5 -

地呈现在市民面前，同时沈阳楼市也将因此发生翻天覆地的巨大变化，地铁沿线必将成为购房者追捧的新热点。

1号线今年运营带热地铁房

目前，沈阳开建的地铁1、2号线，都还正处于紧张的施工中，其中1号线将于今年正式运营，20xx年元旦期间，沈阳地铁一号线启工街站已经完成了全部装修工作，并免费对市民开放。“从这个角度来说，地铁一号线最先开通，沿线楼盘将成为最先感受沈阳地铁速度的幸运者，很多打着地铁旗号的楼盘已经成为购房者看好的香饽饽。”一位业内人士称。

地铁的方便快捷性已得到很多购房者的认同，从国内其他已经开通地铁的城市可以看到，地铁对周边居住市民交通出行的帮助非常直接，对沿线楼盘销售、保值的拉动也非常明显，特别是对地铁线路两端区域楼盘的拉动作用巨大，目前沈阳地铁1、2号线路所经过的市区沿线，其区域成熟度已经非常高，而地铁沿线两端的楼盘，将随着地铁的开通运行进一步得到极大完善。

沿线楼盘价值随地铁补涨

“地铁开通后在方便了市民出行的同时，也对楼盘的保值、升值作用非常明显。”铁西区某地铁楼盘负责人说，根据他们作的调查显示，很多购房者前期在咨询地铁沿线楼盘时，除了关注楼盘地铁站点的设置，是否有利于今后居家出行外，更关注这类地铁楼盘在未来地铁开通后三五年内的增值情况。他认为，地铁开通后沿线楼盘会有一次价值的补涨机会。

据许多权威专家的研究表明，距离地铁出站口半径为一公里以内的周边楼盘，为地铁的最佳辐射半径，特别是在地铁两端起点站、终点站区域，往往都是远离市中心的地方，因为地铁的到来，提升了区域的交通配套，区域的成熟度也会再次完善和显现，这类区域极有可能发展成为以后城市的新中心区域，区域的价值会因地铁的开通得到人们的重新认识，所以这类区域的楼盘在地铁开通后，价格和价值一般都会随之得到进一步的补涨。

将在今年开通运营的地铁1号线和将在20xx年运营的地铁2号线，现在已经成为许多购房者关心的大事，许多看好地铁楼盘的购房者均表示：“因为即将运行的地铁线路对今后生活质量的改变非常巨大，地铁线路的走向可以说是已经成为大家买房的风向标，地铁站出口在哪，附近的楼盘必定受关注。”

不少业内人士认为，从沈阳地铁开工那天起，沿线楼盘就开始不断受益，在地铁站点附近居住的市民更是心里乐开了花，一直都在默默地期盼地铁开通的那天，“因为只要地铁一开通，房屋无论是租还是售，其价值都将节节攀高，”由地铁所带来的人流物流、商机人气，都将进一步刺激沿线的住宅、写字楼、商铺等物业，带动价值的攀升。

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（三）、房地产产品调查

沈阳人未来的生活会是什么样的？通过近年来楼市的交易情况，我们已经可以略见端倪。

（1）精装成绝对主流。

精装房正迅速攻占楼市。精装房生命力愈加强大的信号已经非常强烈，从今年以来，万科、金地、中海??你能想到的国内品牌开发商几乎都不约而同地推出精装房。

国内一线开发商的嗅觉显然最为敏锐，他们明白当前住宅商品房市场已经开始向消费回归，房子终究将回归到遮风避雨上来，现代快速的城市生活节奏令大家喘不过气起来。“买房都已经相当不容易了，别再给我提装修。”80后现在没时间也没精力装房子。

“精装是行业未来发展的一个趋势，绿色环保不仅仅是对国家和社会负责，主要是与老百姓息息相关，这就是集团今年规模化推出精装的缘由。”沈阳万科房地产开发有限公司营销管理中心总经理赵海峰直言。

金地集团沈阳公司总经理张晓峰在2010沈阳金地创新产品发布会上表示，沈阳随着百姓收入的提高和对居住理念的认同，精装修产品会成为集团今年非常有竞争力的产品。 20xx年，中海国际社区领创3+全成品精装首发，中海地产（沈阳）有限公司营销策划部经理史东明说，相对于毛坯房而言，精装修房就是“成品房”。

除此以外，恒大、保利、碧桂园、万城·公园雅筑、新湖等在沈的40余个项目都不约而同地推出精装房。看来，雄心勃勃的地产大亨们共同的逻辑就是要将精装房进行到底。

（2）环保住宅将更受关注。

最大可能地追求“无排放、零能耗”，对地源热泵技术、光热技术，光伏发电技术、中水处理系统、直饮水系统、新风系统等等节能环保技术的集成化应用，使环保住宅成为楼市发展的必然趋势。据了解，许多购买保利上林湾的业主均对新风系统等环保技术赞口不绝，这也从另一个侧面反映出，20xx年，环保理念正在逐渐走进更多人的日常生活，环保住宅将会受到越来越多的购房者欢迎，并成为众多楼盘的新卖点。

相关专家曾表示，未来住宅的发展方向是以高科技支撑的环保住宅。它具有高质量的环保标准，节能、舒适，符合健康要求。从长远看环保住宅将会真正为市场所接受：“其实这是很有前途的市场。第一这种房子的舒适度高，因为舒适健康是无价的；第二这种房子节能水平非常的高，长期的使用成本会大幅下降。尤其考虑到未来我们能源价格肯定要上升，所以一方面是舒适健康，另外一方面是省钱，这两点是核心价值，这个市场应该是非常好。 - 7 -

（四）、房地产价格调查在市场经济条件下，房地产（商品房）作为一种商品，必然受到各种经济规律和经济素的作用与影响。尽管影响商品房价格的规律还有待于进一步分析，20xx年沈阳房价走势仍可将其大致归纳如下：

（1）价值规律

在市场经济条件下，商品的价格是由其价值而决定的。因此，包括开发商购地、拆迁、缴费、规划、设计,以及建筑安装工程、管理、营销、纳税等在内的项目开发成本以及开发商的预期利润是决定商品房价格的关键资源要素。

相信在竞争激烈、逐渐公开的市场条件下，开发商的暴利时代行将结束，而规范、透明的成本构成也将有利于抑制房价的无序上涨。

（2）市场供求规律

在市场供求规律，即竞争规律的作用下，房价可以影响地价，而且开发商供应价格与购房者需求价格博奕的结果是双方以形成有效需求的成交价格达成一致。沈阳经济的稳步发展、人均可支配收入的不断增加、房价收入比的逐渐下降等，将有助于提高市民的购房能力，而且沈阳城镇居民较低的人均住房面积，伴随着城市化进程而新增的城市人口、原有住房大量进入更新周期以及人们对于居住环境、文化要求的不断提高等，由将产生相当的购房需求。进而对于稳定房价起到重要的推力作用。

（3）周期波动规律

房地产业与其它行业的发展类似，也应具有自身规律。通常认为，我国房地产业的一个周期可能持续5～8年。尽管受到市场经济条件下相关数据、方法等制约，目前尚难对于沈阳房地产的波动周期做出精确的描述。但从图3可以发现，沈阳滞后全国20xx年的大约3～4年，于20xx年或20xx年开始进入新一轮的发展周期。

而且，由于沈阳市场健康、房价未曾暴涨，国家宏观调控、平抑房价等政策措施，反倒有利于促进房地产市场的发展更趋理性。而且，人们有能力采取包括必要的措施，适当地拉长“周期”、压扁“周期”，进而通过“反周期政策”达到“熨平波动”的目的。

因此，在上述规律的共同作用下，未来沈阳房地产市场、商品房价格，仍然具有一定的发展空间。

回望2009：同比增幅扩大

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（1）按房产局合同备案数据，20xx年沈阳商品房的销（预）售均价4188元/平方米，同比增长10.92%；其中，商品住宅销售均价3928元/平方米，同比增长14.24%。其中，20xx年各月的均价走势，由于“房产新政”和通胀预期等的作用，从20xx年2月份起，沈阳商品房价格有所上扬，并在较高的区段运行，而且全年的销售均价较往年涨幅偏高。具体分析可以发现，2000～3000元/平方米和4000～5000元/平方米区段商品住宅的销售面积在总量中占据主导地位，即中档价位以及自住型住房需求仍然是市场的主体。

（2）房地产销售价格指数

据“发改委”的有关数据，20xx年12月，沈阳房屋销售价格指数和新建住宅价格指数分别为102.3和102.8，即比上年增长2.3%和2.8%。

（3.）主要区域的价格分析

如果按照主城区（沈河区、和平区、皇姑区、铁西新区、大东区）、近郊区（东陵区、于洪区、苏家屯区、浑南新区、沈北新区）和县域（新民市、辽中县、法库县、康平县）将沈阳划分为“三大区域”，则20xx年主城区的商品房、商品住宅价格分别为4997元/平方米和4596元/平方米，近郊区的商品房、商品住宅价格分别为3747元/平方米和3598元/平方米，县域的商品房、商品住宅价格分别为1917元/平方米和1814元/平方米。可以发现沈阳商品房价格随着远离核心区，呈现出明显的衰减特征。而且，相关分析发现，9月以来沈阳房价同比涨幅较高，其中主城区的涨幅最为突出，自8月份以来，连续4个月涨幅在20%以上。

以20xx年1～11月份的不同行政区划为例，商品房均价最高的沈河区为6193元/平方米，其后是和平区的5856元/平方米，大东区的4766元/平方米，最高者的均价为最低者的3.87倍；商品住宅均价最高的和平区为5531元/平方米，其后是沈河区的5250元/平方米，大东区的4647元/平方米，最高者的均价为最低者的3.62倍。

综上，20xx年沈阳商品房和商品住宅销售均价涨幅较往年明显增大，GDP、人均可支配性收入的增长幅度，已经达到了本世纪以来的最高水平。但是，房价在总体上，仍处于可控制的状态。

预测2010：运行平稳稳中略升

20xx年沈阳房地产市场的发展既受有利因素的推动，也受不利因素的制约，比较而言，有利因素仍然居主导地位。基于沈阳市房地产市场的特殊性，国家宏观调控措施对沈阳的房地产市场会产生一定的影响，但影响不大，不会引发沈阳房地产市场格局发生大的转变。而且，可以对20xx年沈阳房地产市场做一个比较谨慎乐观的估计，即20xx年沈阳房地产交易市场可能是一个“平稳发展年”。

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目前沈阳的房价构成比较合理，基本上属于以成本和需求为导向的架构，价格比较稳定。但是20xx年房价上涨的压力比较大。

（1）推动房价上涨的因素分析

展望20xx年，推动沈阳房价上涨的主要因素包括：

第一，开发成本不断提高

《物权法》实施后，尤其是人们对于《拆迁条例》的关注，将导致拆迁成本加大；土地涨价、开发融资成本加大，环境质量投入不断增加；受国际原油价格上涨因素影响，建材成本不断加大，人工费用成本也在逐步上升。最终势必导致商品房开发成本、销售价格的不断上涨。

第二，外地人购房比重较大

按本市和外地居民分析，20xx年外地人购房分别占全市商品房销售面积、销售套数的30.3%、34.5%（注：外地人购房是按购房人身份证件号码区分的，其中包括在沈工作的外地大学毕业生）。其中，境外人士购房162套，平均房价7852元/平方米。而且，随着沈阳经济区战略的不断推进、住房公积金异地贷款的通行，在未来的几年，沈阳理当发挥更大的集聚作用，吸引周边城市人群来沈购房置业，进而形成新的需求，并推动房价上扬。

第三，住房需求，尤其是对中小户型和中低价位住房需求旺盛。而且，由于自住型需求为主和通胀预期的交互作用，也将成为拉动房价上升的力量。

第四，中高档大盘今年陆续上市高峰，并将拉高全市房价。

（2）制约房价上涨的因素分析

20xx年，制约房价上涨的主要因素包括：

第一，沈阳居民收入水平总体上偏低，居民对高房价的承受能力有限；

第二，政府采取的抑制投机、增加普通商品房供给、保障经济适用房建设等一系列调控措施，制约了房价快速上涨趋势；

第三，当前商品住宅的主体转移到近郊区，而且沈阳土地储备充足，必将拉动全市房价的平均值降低。

（3）基本预测

综合考虑上述房价上涨的推动因素、制约因素，税收、土地、信贷等政策动态，以及在15个副省级城市房地产价格中的排名等，预计20xx年沈阳市房价既不会大涨也不会大跌，只是涨幅下降，仍会平稳运行，并保持稳中略升的态势，涨幅约在5～10%区间。

具体地说，不同区域的房价会有不同表现：

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主城区，商品住房的供应量会越来越少，但需求仍然十分旺盛。所以尽管20xx年升幅较大，20xx年房价也不会回落，但大幅上升的可能性也不大，可能会出现平稳上升的态势。地铁沿线，20xx年地铁1号线将正式开通，地铁2号线的开通也将指日可待，地铁4号线即将上马，由此会推动地铁沿线住房抢手，房价也会相应的快速上升。

近郊区，20xx年近郊区的商品住房上市量会有较大幅度增加。受供求关系影响，该区域的房价将会趋于平稳运行。个别大盘集中区域由于开发商相互竞争激烈，房价也可能出现上下波动。因此，沈阳20xx年的总体房价还是在上涨。

（五）、营销推广手段调查

房地产营销手段策略纵观目前整个房地产行业的营销手段，虽然各开发商、代理商、策划商都在不断地推陈出新，力求创新，但是总的来说都离不开以下几种方式。

（1）文化营销：

现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是“钢盘水泥的森林”，他们更渴望居家之是的文化内涵。开发商必须把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流。另一方面，开发商应尽量提升小区的文化价值，给人展现一种高品位的美好生活蓝图。

（2）诚信营销：

目前，虚假宣传已使购房者不太轻易相信购房广告，冲动型购房永远成不了楼市特征，而对物业这一支出巨大的消费品，消费者关心的不是概念新奇，而是房屋质量过硬、产品物有所值、合同信守兑现、物业管理到家。因此，开发商必须树立诚信经营的理念，塑造出开发商的良好社会形象。

（3）特色营销：

消费者特别是新成长起来的一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个标准。因此，开发商必须认识到特色经营的重要性，在各方面努力做到突出居住者个性，努力成为市场亮点。

（4）环保营销：

随着环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境。开发商应该以环境保护为经营理念，改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园。

（5）网络营销：

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随着信息时代的到来和电子商务的发展，房地产市场营销将出现渠道创新，其一就是利用INTERNET网络资源，进行网络营销。现在，不小开发商都有自己的网站，为企业和产品进行推广和宣传。不仅信息量大，同时还可以图文并茂全方位的展示自己的产品。可以预见，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。

（6）知识营销：

知识经济时代的来临使企业的经营法则开始发生变化，企业营销活动不再只关注物质分配，更强调为消费者提供更多的应用支持，引导消费者对新产品的现实需求。开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，在增加消费者知识的同时，也增加消费者对开发商的认同感，这必然会在引起社会极大反响的同时，也使销售业绩得到提升。

然而，在竞争日益激烈的今天，光靠这些手段是远远不够的。在消费者需求个性化、多样化的面纱下，其实也掩盖着消费者需求的感性化和难以驾驭的一面。因此，构筑房地产营销创新体系已经是迫在眉睫，营销手段的深化更是任重而道远。面对新的形势，在基础较为薄弱的条件下，中国的房地产营销手段正朝着多元化的方向发展，逐渐形成了多种特色营销方式的市场趋势。

（六）、房地产市场竞争情况调查

沈阳房地产市场化之初，楼市上绝大部分都是沈阳本土企业，几年过去，如今放眼沈阳楼市，已经是全国性大品牌企业为绝对主导了。

(1)新恒基(沈阳)置业有限公司

建筑面积超过百万平米的第一城项目是该公司在沈的主要项目。新恒基(沈阳)置业有限公司是香港新恒基集团的全资子公司，堪称背景实力雄厚。第一城项目是香港新恒基集团在沈阳继成功开发新恒基国际大厦之后的又一跨步力作。位于铁西新区行政、金融、贸易、文化、休闲的核心区，处于建设大路卫工街、北四路、建设公园的围合地块之中。项目宗地规整方正呈矩形，建成后总建筑面积可达120万平方米。项止融高品质住宅、SOHO写字楼、集中商业、兰贵坊商业街、社区幼儿园以及五星级酒店为一体复合型地产项目，堪称沈阳市铁西区最大的旧城改造项目。

(2)沈阳浅草绿阁房屋开发有限公司

沈阳浅草绿阁房屋开发有限公司，前身为沈阳煤气房屋开发有限公司。公司成立于19xx年11月。20xx年以来，浅草绿阁房屋开发有限公司也积极投入，先后开发建设了浅草绿阁(一期)、浅草绿阁．夏日风情(--期)、浅草绿阁．郦水枫霖(三期)、浅草绿阁．水墨林溪(五期) - 12 -

等精品住宅小区及浅草绿阁商务中心(四期)。小区规划方案合理、施工品质优良、园区景观别致、物业管理优秀。

(3)沈阳保利盛华房地产开发有限公司

沈阳保利盛华房地产开发有限公司是中国保利集团旗下企业保利房地(集团)股份有限公司(上市公司)的控股子公司．专业从事房地产项目开发经营。保利．百合花园于沈阳市铁西新区北二路商务中心区，距XF房产开发公司的“鑫丰国际’’项目仅500米。都处于“曼哈顿商贸中心"规划中心之地，皇姑、和平、铁西三区交界，紧邻太原街商圈和西塔商圈。近拥地铁一号线出入口，东依沈阳站，该项目总建筑面积近30万平方米，拥有完备的生活配套和商业配套，小区设有会所、空中花园及区内风情商业街。

(4)沈阳新湖房地产开发有限公司

沈阳新湖房地产开发有限公司系新湖中宝股份有限公司(上市公司)全资控股的专业房地产公司，成功开发了百万平米文化大盘“新湖北国之春"。新湖中宝是一家在上海证券交易所上市的公司，是浙江省最大的A股上市公司之一。新湖中宝以“新湖地产“为核心品牌，旗下拥有20余家房地产开发公司，在上海、浙江、江苏、江西、安徽、山东、辽宁等地开发总量达1000余万平方米。其开发的“新湖北国之春”，“新湖中国印象’’，“新湖明珠城"项目在购房者中有不错的口碑。

三、参考文献

①曹振良．房地产经济学通论．北京：北京大学出版社，2003．

②国家信息中心中国信息网．CEI中国行业发展报告：房地产业．北京：中国经济出版社，2004．

③贾毓琪．房地产市场宏观调控的必要性．法制与社会．2006，6：66-66

④巴曙松，2010下半年一次章鱼式的沈阳楼市猜想，财经，2010.6

⑤李季然，沈阳地产猜想 20xx年新楼势大预言，沈阳日报，2010.1

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四、附录

1..近年来沈阳房地产开发建设累计完成投资

沈阳市房地产市场调查报告