房地产经济学复习要点总结

房地产市场的概念：

广义：指房地产交易或房地产交换关系的总和

狭义：指房地产交易的场所

房地产市场的特性：

（1）产品价值高，流动性、变现性差

（2）产品非标准化、不可分割

（3）交易周期长、费用高

（4）交易活动法律性强

（5）投资性、投机性并存

房地产市场既是消费性市场，又是投资性和投机性相结合的市场

房地产业在国民经济中的地位：

1、房地产业在国民经济中的基础作用

（1）提供生产、生活的物质空间

（2）国民财富的重要组成部分

（3）城市建设的物质基础、资金来源

（4）固定资产投资的重要部分，促进国民经济发展的动力之一

（5）人们消费的重要部分，促进社会进步的重要因素

2、房地产业在国民经济中的带动作用

（1）产业关联度广泛

（2）提供更多的就业机会

（3）加速国民经济发展

3、房地产业对国民经济的不良作用

（1）日本地产泡沫

（2）东南亚金融危机

（3）美国次贷危机

房地产市场分析的四象限模型：

房地产市场机制的形成：

市场运行机制

（1）供求机制

（2）价格机制

（3）竞争机制

宏观调控机制

（1）城市规划控制和土地供应计划机制

（2）财政税收机制

（3）信贷及利率机制

空置率：

指某一时刻空置房屋面积占若干年内已竣工的新房面积的比率。

蛛网模型：

收敛式：

扩散式：

封闭式：

房地产价格的影响因素：

微观（自身）：实体、区位、权益

宏观（外部）：社会稳定状况、经济发展水平、国家制度政策、人口状况、居民收入水平、心理因素、国际因素

房地产价格的形成机制：

影响城市土地利用模式的因素：

1、贴近性

2、城市的起源

3、政治因素

4、经济因素

5、资源分布情况

6、地形

7、运输

8、通讯

城市土地利用模式的理论：

1、冯· 杜能的<孤立国>理论（1826年）

2、贝格斯的同心圆理论（1920年）

3、霍默· 霍伊特的楔形（扇形）理论（1939年）

5、理查德﹒纳尔逊的4种都市模式（1958年 ）

6、巴洛的方格模式（1972年 ）

7、阿隆索的城市租金梯度曲线和同心圆利用模式（1964年）

竞价租金的形成：

1、在存在要素替代时的住宅竞价租金曲线

2、距离城市中心越近，土地竞价租金上涨得越快。（要素替代使得住宅竞价租金曲线的凸性变得更加明显）

土地市场与房地产市场的关系：

1、地价高源于当时的房地产价格高

2、房地产的价格是当时房地产市场的供求关系和前一时期地价的共同作用结果

住宅供应体系的内容：

1、谁提供住房

2、我国的住房制度改革经历

3、政策性住宅发展经历

4、我国的住宅供应体系形成

5、廉租房VS经济适用房

商业房地产的特点：

1、复杂性

2、投资巨大

3、开发、运营期长

4、对区位要求很高

5、高风险伴随着高收益

6、价值与商业经营活动密切相关

商业地产与工业地产的区别：

1、运营模式

2、盈利模式

3、商业经营的专业化、大型化、集中化催生商业地产；工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产

4、商业地产与工业地产内涵截然有别

房地产市场宏观调控的目标：

1、促进经济增长（最主要）

2、增加就业（社会环境）

3、稳定物价（重要保证）

4、保持国际收支平衡（积极作用）

国家宏观调控的手段：

1、经济手段（政策和计划）

2、法律手段（维护秩序）

3、行政手段（直接、迅速）

4、教育手段（持续）

5、技术手段（辅助）

市场失灵理论：

就宏观经济而言，失业威胁、导致投资失误的不确定性、过度的收入差距、周期性的经济波动和危机，都是市场不能维持资源高效率配置的结果，这就是市场失灵。

我国房地产金融体系构成：

1、银行类

2、保险公司类

3、信托投资公司类

4、证券公司类

5、其他类

房地产企业融资方式：

1、股票融资

2、债券融资

3、信托融资

4、基金融资

住房消费融资现状：

1、政策性贷款、商业性贷款

2、住房储蓄贷款

3、存单抵押贷款

房地产税收体系：

现状：我国房地产税收主要有：

1、取得环节

2、转让环节

3、保有环节

问题：

（一）不动产保有环节税制存在的问题

1、税种少、收入规模小

2、征税范围窄，免税项目多

3、税种老化，计税依据不合理

4、内外资税制不统一

5、税权过度集中于中央

（二）不动产流通环节税制存在的问题

 1、税负偏重、逃税现象严重

 2、收费项目多、费大于税

 3、税种设计重叠

 4、以评估市场价格为计税依据

 5、下放管理权限，培养县市级地方税主体税种

税收负担原理：

1、财政收入原则

2、公平原则

3、收益原则

4、能力纳税原则

5、效率原则

6、效益原则

注：若有错误，自己更正，不保全对，只保不挂！不能再简洁了，博主已经很懒了。最后祝君考试成功。

 

第二篇：房地产派单情况汇总及总结

金润3期派单情况汇总及总结

一、基本情况介绍

1、执行时间：20xx年x月x日（周六）下午3;30-6:30 2、执行地点：开发区及金州市区范围内21个点位（执行计划中列入25个点位，实际执行中撤掉4个点位），具体点位见（附表1）

3、派发总量：实际派发4.5万（计划总量6万，剩余1.5万份左右派单）

二、派发执行情况

1、人流量：各区域整体情况基本相似，人流较密集，时间段集中。其中开发区农副产品批发市场人流最散，其他各区域基本持平。

2、接单率：50%-80%，平均在70%左右。其中开发区农副产品批发市场、红梅市场、快轨站、接单率较低，金州大商新玛特、苏宁电器、向应广场接单率高。

三、咨询情况及反馈

1、现场咨询率：

派发接触的客群中，现场咨询的比例约为15%。现场咨询问题较集中的如下：（注：按咨询数量的多少从高到低依次排列） 1.单价是多少？ 2.期房还是现房？ 3.什么时候开盘？ 4.位置在哪？ 5.均价多少？

2、售楼处来电量：

派发当日（周六）售楼处来电34组，次日（周日）又有20多组。

3、客户信息收集：

派发现场收集到4个购房意愿很浓的顾客的手机号码。

四、执行中出现的问题

1、人员问题

由于同步几个地产商家在搞活动，人员调配产生困难，所以启用了部分新人。但由于新人的经验及素质参差不齐，致使部分点位派发速度较慢，并有7人表现不好，被当场开除。

2、派发量不足的问题

开除上述7人直接致使开发区闹市区比计划中少派发了11000份。最终开发区、金州共剩余15000份派单。

五、下一阶段执行计划

首先，针对7月x日派发剩余的15000份左右单子指定补充计划（详见附表2），再根据两次派发的情况推进下一阶段的执行方案。

六、下一阶段派发建议及注意事项

1、建议：

开发区农副产品批发市场人员主要集中在上午，所以此点位的派发建议在上午执行，另外此点位中商铺具有购买潜力，建议在商铺中进行派单铺设。 2、注意事项：

（1）强化人员选拔及培训

优先选用有经验的发行人员，并且根据每一次执行后的人员评估决定下一阶段的人员选用情况；另外，特别加强对新人的选拔，严格把关，加强培训。

（2）继续加强现场监督并提前准备好备案

在发行过程中继续发挥监督作用，果断采取措施，并对可能产生的人员调整作好提前的备案。

金润3期补充派单计划

1、数量：15000份

2、时间:7月x日15：30-18:30 3、地点:开发区(具体点位见表)

4、派发人员：共10人

5、车辆保障：本公司面包车全程执行派发工作供应

6、注意事项：

（1）培训：对派发人员进行提前选拔及基本培训，保证派发过程中的专业性。

（2）监督：委派专人进行全程监督，具体负责人： 么杭

弘元传媒

20xx年x月x日