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20xx年04月02日09:55 我来说两句(0)

今年1月26日“国八条”给不平静的房地产行业再起波澜，也使的原本不太清晰的市场形势变得更加模糊。如今，两个月已经过去，整个一季度市场运行情况如何？从中又能看出什么样的端倪？以下从政策调

控、全国市场、区域市场三个层面给予总结。

第一部分，调控政策的梳理与解析

一、出台背景

20xx年一轮又一轮调控政策出台之后，抑制了部分需求的释放，绝大多数城市成交面积同比下降明显，但一、二线城市20%～47%的房价年度涨幅，依然无法达到起初“遏制部分城市房价过快上涨”的调控要求，

在此背景之下，20xx年初有史以来最严厉“国八条”政策正式出台。

二、政策内容

梳理本次调控政策及地方细则，发现“国八条”在深化“促供应、抑需求、调结构、重监管”这一纵向基

本调控思路的同时，又在横向调控思路上明确了调控政策落实结果的“问责制”。

横向“问责制”体现在：“国八条”在明确地方政府责任的同时，量化落实目标，界定处罚措施，旨在强化地方政府的执行效果；截止目前已有36个城市相继出台细则，共有60多个城市现已公布了地方房价调

控目标，这与20xx年4月“国十条”政策后各地保持沉默形成鲜明对比。

四方面的“纵向深化”体现在：

“促供应”：量化保障房和商品住房用地的年度供应要求，同时引导土地出让形式弱化地价对房价的负

面影响；

“抑需求”：禁购、限购、限贷、税收等调控政策范围扩大、力度加强；截止目前已有36个城市出台限购细则，重庆、呼和浩特、拉萨、合肥四个应出台限购实施细则的城市目前仍未落实地；“限购令”的严厉

程度在购买资格和限购范围两个方面存在差异；

“调结构”：加大并量化保障房尤其是公共租赁住房的建设目标，进一步构建“租售并举”的住房体系，

同时对保障房的融资、建设、运营及管理等方面的地方落实方式进行细化；

“重监管”：要求各部门各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、个人信息在内的房地产监管信息系

统，加大信息审核与信息公开的力度，减少市场环节的执行漏洞；

三、政策目标

由此可见，“国八条”既有广度、又有深度、还有执行约束，政策本身似乎已经无懈可击。但社会各界各种质疑绵延不断，他们疑惑一味抑制需求能否解决最终的供需问题？他们疑惑“限购”“禁购”这类带有明

显的计划经济色彩是否是历史的倒退？

深入分析可以发现，政策目标并非只“限供应”不“促需求”，而是不同时期各有侧重：

短期政策调控目标是 “遏制部分城市房价过快上涨”，目前主要通过“限贷”“限购”等行政手段压制购房需求，避免短期内市场非理性繁荣，为长期各种供应的顺利推出争取时间；若近期房价控制效果不明显，

不排除更为严历政策继续加码。

长期政策调控的目标是缓解行业内的供求矛盾，主要通过各类金融监管、市场监管措施促使商品房市场有效供应的形成，并通过加大保障房建设等手段，建立“商品房+保障房”双轨体系，最终实现数量上、结

构上的供需平衡。

第二部分，全国一季度市场分析

本部分从一级市场、二级市场、三级市场、租赁市场四个方面进行全方位解读。

为便于分析政策对市场的影响程度，现根据限购政策的落实细则，将目前已经出台限购细则的城市分

为三类：

一线城市：包括北京、上海、广州、深圳。

限购政策严厉的二线城市：主要指限购范围覆盖全市、限购门槛高、无明确限购截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、苏州、大连、厦门、宁波、无锡、银川、武汉、温州、西安、南昌、海口、西宁、

乌鲁木齐、佛山。

限购政策不太严格的二线城市：主要指限购范围仅限主城区、限购门槛低、有明确限购截止期限的城市，包括长沙、青岛、昆明、济南、贵阳、成都、长春、哈尔滨、太原、石家庄、南宁、福州、三亚、沈

阳。

一、一级市场

一线城市土地市场萧条，限购政策不严的二线城市交易相对活跃。不同季度数据比较发现，一季度一线城市、限购较严的二线城市土地成交面积同比下降最为显著，降幅分别为41%、43%；而限购较松的二线城市十分平稳，环比降幅不足1%；具体到一季度各月，3月与1月相比，一线城市、政策较严的二线城

市、政策较宽松的二线城市降幅分别为89.1%、38.8%和25%，一线城市下降更为明显。

究其原因，各类城市政策力度梯度形成了不同的市场预期，影响了开发商的决策，促使更多拿地需求

流向政策较松的城市，导致政策较松的城市总体成交状况较好。

在年度供地目标的约束下，随后几个季度土地供应会有较明显增长；政策宽松的二线城市土地市场将

会更加火爆，而调控压力巨大的一线城市土地市场恐难有突出表现，或将平淡收场。

二、二级市场

除限购不太严格的二线城市“量价齐升”之外，一季度大部分城市二级市场“量跌价滞”。数据显示，一季度一线城市二级市场成交量同比去年下跌4.9%，限购较为严格的二线城市微涨6.8%，限购不太严格的二线城市猛涨45.0%；一线城市和限购较为严格的二线城市成交价环比去年四季度分别下跌3.3%、5.0%，

而限购不太严格的二线城市价格反而上涨10.1%。

一季度二级市场成交量同比涨跌不一，源于地方执行政策松紧不同引起的供应、需求影响程度出现分化，导致限购政策较严的一线城市及二线城市成交量下降，限购政策宽松的二线城市成交量反而有所上涨。季度成交价格尚保持上升趋势，源于目前仍处于政策适应期，市场预期不明朗，开发企业对价格的调整非

常谨慎。

预计近期供应处于试探性释放阶段，需求或被抑制或观望而萎缩，成交回落，价格波动；之后，随着

供应进入实质性放量阶段，需求阶段式跟进，成交将逐步回涨企稳，价格或在小幅调整后企稳。 在时间次序上，执行宽松的城市可能将很快进入上述“回涨企稳”阶段；而限购严格的一二线城市，或

还将经历至少1-2个月的试探期。

三、三级市场

一季度整体三级市场成交呈现量跌价升的态势。一季度各城市三级市场成交量环比降幅在22%-49%之间，同比降幅11%-37%之间。一季度成交均价同比均有上涨，最高涨幅达23%，环比杭州、苏州小幅下调。 一季度各城市成交量同比下跌，主要源于供应、需求双双萎缩：供应萎缩主要是因为禁购”措施使部分业主认为拥有房产显得弥足珍贵，持有或转售为租是当前通胀环境下保值的最佳途径；另一部分业主对市场预期不明朗，持房观望。三类需求也同时减少，拥有多套房产的投资性需求已被政策排出购房行列；改

善性需求多需先卖后买，谨慎观望；刚需迫于购房资格及对市场预期不明，有效需求减少。

一季度绝大多数城市成交价格同比上涨，主要源于过去一年各季度价格上涨的累计。而一季度部分城

市成交价格环比有所下降，多因郊区低价区域交易比重上升所致，实质性降价并未出现。

预计短期内供应惜售及观望双重情绪及需求的全面萎缩，将导致成交持续回落，价格波动；随着二级市场成交量的逐步回涨企稳，将带动三级市场供应将试探性释放，需求将选择性跟进，致使成交量缓慢回

升、价格企稳。

四、租赁市场

一季度各城市租赁成交量同比明显上涨。除北京仅微涨3%之外，其他城市涨幅在15%-61%之间。一

季度中，3月与1月相比，租赁成交大幅增长，北京、上海、天津、南京成交单数翻番。

一季度各城市租赁交易同比上涨，主要源于政策促使供应、需求大幅上涨：即短期房价上涨可能性不太大，大量待售房源流向租赁市场。而受资格限制及市场预期等因素的影响，部分购房需求或观望或失去

购房资格，大多转购为租。

鉴于租赁市场供需两旺的发展趋势，未来一段时间成交量仍将保持高位，且将继续呈季节性规律。 综合全国一级、二级、三级、租赁市场来看，“国八条”政策效果初显，成功控制了房价增长过快的城

市的市场热度。

第三部分，北京一季度市场分析

一季度北京各级市场的特征与全国一线城市市场表现基本一致：

一、一级市场

一季度北京一级市场极为冷清，仅有5宗住宅用地成交，3月份出现全月零成交，与去年3月一天产

生“三地王”的情况形成鲜明的对比。

二、二级市场

一季度二级市场成交呈现量跌价升的态势，其中成交量同比、环比分别下跌28.0%、41.0%，成交均价

同比、环比分别上涨14.5%、7.5%。

一季度中，“京十五条”效果显著，出台后日均成交套数、成交均价纷纷下滑，较“国八条”出台前，日均成交套数下降58.5%，成交均价下降11.2%；此外，“京十五条”出台后，六环外成交比重加大，呈向远郊发展趋势；低总价楼盘较受青睐，高端楼盘严重滞销，2000万以上的豪宅项目仅成交13套，同比缩减78%。

三、三级市场

一季度三级市场成交也呈现量跌价升的态势，其中成交量同比、环比分别下跌12.6%、22.4%，成交均

价同比、环比分别上涨19.0%、2.2%。

在一季度中，京十五条后环比“国八条”前成交量下降62.4%。此外，城八区成交比重有所下降，成交

均价小幅下调；低总价房源成交比重大，抗跌性较强。

四、租赁市场

一季度北京市租赁市场成交呈现量价齐升的态势，其中租赁成交同比、环比分别上涨3.1%、8.2%，租

金均价同比、环比分别上涨17.6%、1.8%。

“京十五条”出台后，整体成交量有了进一步上涨，周均涨幅达到21.1%，其中东、北部热点租赁区域

成交量上涨明显。

五、关联分析

随除以上各级市场的特征之外，北京市各级市场之间或之外还有以下关联特征：

三级市场需求流向二级市场：“新十五条”出台后，三级市场供应因惜售或观望快速萎缩，二级市场则

仍有部分开发商试探性放量，因此，部分三级市场购房需求被迫流向二级市场；

买卖市场需求流向租赁市场：因为购房资格问题以及房价上涨预期不高，部分二、三级市场需求转向

租赁市场；

住宅市场需求流向商住市场：被新政打压的投资性需求逐步转向不限购的非住宅市场，其中商住项目

吸纳大部分流出的需求；

北京区域需求流向周边城市：受限于限购政策的刚性、改善、投资类需求开始考虑周边燕郊、固安等

区域项目，大北京概念逐步增强。

六、市场预测

参考北京市场各级市场特征与联系，结合目前的供需发展形势，我们认为未来：

一级市场：

在《20xx年北京市土地供应计划》2550公顷住宅用地的指标下，随后几个季度土地供应会有较明显增

长，一级市场竞争的激烈程度取决于二三级市场的回涨情况。

二级市场：

短期内，供应处于试探性释放阶段，需求或被抑制或观望而萎缩，成交回落，价格波动——“京十五条”实施初期，供需均处于观望状态，仅有个别开发企业试探性推盘，导致成交量回落，价格因成交量较低而

呈现波动特征。

中长期来看，随着供应进入实质性放量阶段，需求阶段式跟进，成交将逐步回涨企稳，价格或在小幅调整后企稳——结合供应、需求发展趋势来看，随着成交下滑，企业资金压力加大，加之政策对供应的多方刺激作用，供应将大幅释放，以刚性为主的购房需求逐步跟进，成交量缓慢回升，价格企稳。期间，不

排除部分项目低价促销，导致成交价格回调。

三级市场：

短期内，供应惜售及观望双重情绪及需求的全面萎缩，将导致成交持续回落，价格波动——“京十五条”

实施初期，供需均处于观望状态，导致成交量回落，价格因成交量较低而呈现波动特征。

中长期来看，随着一手供应放量导致三级市场成交回涨，三级市场供应，尤其改善型供应将选择性跟进，成交量缓慢回升，价格企稳——结合供应、需求发展趋势来看，随着开发商实质性放量引起二级市场

成交量回涨，以置换性供应为主的业主将逐步跟进释放房源，成交量缓慢回升，价格企稳。

租赁市场：

鉴于北京租赁市场供需两旺的发展趋势，未来一段时间成交量仍将保持高位，且将继续呈季节性规律。

 

第二篇：佛山市南海区房地产市场20xx年上半年总结

佛山市南海区房地产市场20xx年上半年总结

（一）概述

20xx年上半年，佛山市南海区房地产业合计实现新建商品房合同登记销售额153.94亿元，其中，实现普通住宅销售107.40亿元，别墅销售3.11亿元，公寓销售1.26亿，车位销售8.21亿元，商业、金融和信息用房销售14.54亿元，其他用途房产（包括联排别墅）销售19.41亿元。与20xx年上半年、20xx年上半年的销售总额136.48亿元、110.63亿元相比，均有较大幅度上升。详细见表格:

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从上述数据我们可以看到，第一季度，我区实现新建商品房合同登记销售额品房合同登记销售额要是由于佛山市政府在3月18日实施了房产限购政策，导致从二季度开始压抑了大部分的投资需求和外来人员的购房需求。

从八大镇街的个别数据分析，我们可以看到，各镇街房地产业发展相当不均衡，桂城、大沥、里水三个镇街成交数据相当理想，分别为47.25、30.9、29.13亿元，三镇街107.28亿，占全区总成交153.94亿的的。而这三个区域刚好位于南海的东部板块。中部板块当中的狮山、罗村成交分别为20.07亿、5.44亿，两镇街道成交合计25.51亿，占区总成交的，西部板块当中的丹灶、西樵、九江成交分别为7亿、10.23亿、3.93亿，三镇街道成交合计21.15亿，占全区总成交的13.73%。房地产业呈现由东向西，东热西冷的 2

现象。

（二）影响今年南海区房地产市场供需的宏观因素 从上半年来看，宏观政策面出现了以下对市场供求有极大影响的因素：

第一， 随着国内CPI指数的不断攀升，国内市民担心通货膨胀而大量购房。今年上半年，承接20xx年末国内物价指数的不断攀升，群众的理材思路出现重大的变化，储蓄意愿急剧下降，纷纷将资金投放到贵金属、房地产（不动产投资）领域。从20xx年9月份开始，南海区的房地产市场出现持续销售异常畅旺的情况，销售数据屡创新高，今年一月份南海区新建商品房销售额甚至达到47.87亿（网签口径）和38.69亿（备案口径）的历史最高记录。这一数据已经相当于部分沿海发达地级市半年的销售金额。成交数据惊人!日光盘现象不断出现，个别楼盘甚至出现了买房要靠关系的局面。伴随着供不应求局面的出现，我区的新建商品房的价格也快速攀升。

第二， 中央为了控制通涨而收紧银根，提高存贷款利率，导致各行业贷款出现困难，房地产业也不能幸免，表现在开发企业很难申请到开发性贷款，居民申请房贷也出现了利率提高，申请难度加大等现象，随着银根的进一步收紧，个别银行连二手房贷也停止办理。为了控制通涨，人民银行分别在1月20日、2月24日、3月25日、4月21日、5月 3

18日、6月20日已经六次上调了存款准备金率各0.5个百分点，合计3个百分点，国内银行存款准备金率上调到历史最高记录21.5%。人民银行此举的目的是将紧缩银根、稳定物价放在今年工作首位。预计，今年整个国内的信贷将非常紧张，房地产行业也不能幸免。具体包括房地产开发贷款和房地产按揭贷款。佛山市的各大银行已经严格执行了第三套房产停止贷款，优惠房贷政策取消的政策；而房地产开发性贷款基本上很难申请得到。但是，我们也可以留意到，1-5月累计，全国财政收入46820.06亿元，比去年同期增加11349.67亿元，增长32%。人民银行可能会考虑到财政收入猛增对货币供给的挤出效应，预计在未来将减少对存款准备金的调整，甚至维持稳定。银根可能在下半年尤其是年底前得到轻微改善。在资金成本方面，中国人民银行从20xx年10月20日，开始，已经分别在20xx年10月20日、20xx年12月26日、20xx年2月9日、20xx年4月6日、20xx年7月7日，分五次上调存贷款利率各0.25厘，房贷利率达到了十年来的新高，中国的经济正式进入了加息周期，从而结束了自20xx年国家因为应对国际金融危机而实施的极度宽松的货币政策。加息将直接导致企业融资成本上升；购房人购买房产成本大幅上升。预示着从中期来看，中期房地产业发展将受到一定的抑制。

第三， 中央继续加大了对国内房地产业的调控，尤 4

其是对部分房价上涨过快的城市实施行政性限购；另外，在全国范围加大对保障房方面的投入，责任落实到各级政府。

按照今年1月26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议所提出的部署。“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；此外，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。会议要求，要调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。”这一政策部署实际上在资金支付方面大大地增加了今年整个房地产新建商品房的销售难度：消费者在进行改善型住房和投资性住房需求方面，不但要面对购房时大幅增加首付款的资金压力；而且还贷成本 5

也会出现相当大的提升。

而在佛山市政府的政策层面上，今年市政府也将房地产业作为重点行业对待。在三旧改革政策方面出台了佛府

[2011]1号文《关于通过“三旧改造促进工业提升发展的若干意见》，鼓励将三旧改造用地优先用于制造业的发展，而减少用于商住用途。该政策的实施，将在未来中期内压抑了开发商通过三旧改造拿地的热情，商住土地供给将会减少。

其次，3月18日，佛山市政府根据省政府的要求，出台了限制购房政策，“实施市行政区域内住房限购措施，原则上对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房（自发文之日起）。”

并且，在3月21日，佛山市领导在公开场合表态，今年佛山市整体房价最高升幅水平要控制在12%内，（）（02：54），与今年佛山GDP增速持平。

对于南海区，面对着今后中央要在5年内新建3600万套保障房的计划，今年南海将计划今年开始分批建设7037 6

套保障房；另外，配合南海区人才引进计划，预计还会兴建部分白领公寓，满足青年创业者的住房需求。

面对着上述政策方面的变化，南海区房地产业协会也深入学习中央的精神，向会员传达，将“稳定、和谐”列为今年的工作主题。所谓稳定，既是名词，是一种工作目标，也是动词，表示我们为实现这一目标而不断作出努力。协会希望南海房地产业协会各会员在下半年主动将房价小幅下调，实现新建商品房价格呈现稳中有降的局面；另外，建议会员为了制定中长期的定价策略，将新盘发售的房价主动调低，以此来保证形成中长期稳中有升的定价机制。

目前，南海区房地产业出现了以下几方面的好形势： 第一， 发展商流动资金相当充裕，抗风险能力大幅提高。经过20xx年、20xx年、20xx年第一季度的热销，发展商手头上库存的商品房已经消化得差不多，现金回笼较大。根据我协会四月底通过发函70家开发商调查，真正有资金需求的仅两家，显示出开发商在资金方面的充裕。另外，今年上半年因为国土部门在用地指标方面进行申报，南海区较少推出住宅用地供应市场，开发商新购用地的开支比较少，造成发展商现金相当充裕。

第二，发展商持续看好未来南海区房地产业，今年在施工方面的进度加快，投资加大；投放到社会的新房源持续稳定地增长，新盘销售持续增加，发展商无捂盘惜售现象，消 7

费者选择的机会大大增加。另外，在户型供给结构方面，发展商已灵活适应市场变化，大幅度增加中小户型房产的供给，在户型结构供给方面迎合了市场的需求。市场交投气氛活跃。

第三，越来越多的国内外一线知名发展商派人进驻南海调研项目，期待能参与到南海房地产建设的热潮当中。

第四，南海区目前的房地产业相当稳健。跟其他区域不同，南海区的房地产已经形成了非常丰满、多层次的价格体系。产品线从最便宜的3200元/平方米镇街带电梯商品房一直延伸到高达30000多元/平方米的高端别墅产品。消费者很容易在市场上找到适合自身条件的房产。

针对广东省十二五规划，广佛肇经济圈的建设已经进入实施阶段。其中尤其是广佛同城实施的深化更是实施了多年了。作为广佛同城的连接点，南海区的房产将在这个规划当中迎来了历史性的机遇。因此，南海区的房地产市场将受益该机遇，在未来的十年左右，整个南海区的房地产市场将处于价值发掘阶段。正是因为有这样的大趋势，佛山市政府实施的行政限购政策只会是在短期内（一至三年内）抑制南海区部分区域的房地产发展，但从五年或者十年这样的时间段来看，南海区的房地产市场潜力不可估量！

（三）区域分析

从区域上分析，今年南海区各镇街发展严重不均衡的现 8

象继续出现。主要表现在：

里水镇继续保持高速发展态势，1月份甚至创出单月成交9.62亿元的好现象。虽然里水镇的在售楼盘不多，但是属于金沙洲板块的恒大御景半岛、时代糖果雅苑销售理想。尤其是时代糖果雅苑，凭借在户型方面的创新和合理的定价，取得了市场的高度认可。显示出金沙洲板块的巨大发展潜力。同时，位于里水和顺的中信山语湖，凭借其超前的规划构思，面向全国的营销策略，在上半年也取得了不错的销售业绩，但实施限购后，销售受到较大影响。处于里水中心城区的里水第一城、碧桂园山水桃园、峰景湾以及海逸锦绣蓝湾等销售也不错，显示出里水本地居民目前城市化的意识在慢慢提高，另外本地消费力受国家政策影响较大。

大沥镇方面，热销楼盘有金域华庭，盐步的雅居蓝湾、领地海纳天河花园、黄岐的中海金沙湾、合生君景湾。由于大沥镇目前包括黄岐、盐步、大沥三个街道。其中黄岐、盐步在地段方面接近广州，一直是南海区房地产业发展活跃的区域。黄岐地段同样包含金沙洲板块概念，其中的中海金沙湾凭借其优良的建筑质量，独特的超宽楼距，和谐构思的户型设计获得了大量广佛市民的青睐，今年以来成交高居全区榜首。而万科在大沥镇的金域华庭项目也一直引领大沥镇的销售。

桂城方面，中海万锦豪苑东苑、创鸿水韵尚都、江南名 9

居、星晖园继续热售，价格平稳。位于季华东的万科金域道、金域蓝湾、怡翠世嘉、利海尖东半岛成交喜人。应该说，桂城区的楼盘处于供不应求状态。

狮山镇方面，小塘的上林苑凭借中小户型的优势取得成功；狮山镇水晶湾、中南海晖城、海逸锦绣桃园、穆天子山庄、嘉景华庭销售较好；官窑唯一带电梯商品房项目的豪景新城销售顺畅。保利位于东风水库的保利东语花园销售相当好。但是，整个区域呈现先扬后抑的态势，限购政策的实施对该区域销售带来了较大的影响。

丹灶镇方面，天晟海琴湾、和丰名苑、都市晴园和金莎蓝湾、南海祈福南湾半岛、融创理想家园等销售都不错，新盘桂丹颐景园低价位入市，成交相当活跃。但是，整个区域呈现先扬后抑的态势，限购政策的实施对该区域销售带来了较大的影响。

罗村方面，尚观御园和翠湖绿洲两大楼盘引领罗村楼市。但二季度之后限购政策的实施对该区域销售带来了较大的影响。

西樵方面，西岸的山林水语新城低价入市，成为西樵房产销售一大亮点，钜隆房产的凰朝圣堡、凰樵假日和新盘丽湖名轩销售畅旺。同样，二季度之后限购政策的实施对该区域销售带来了较大的影响。

九江镇方面，新盘誉江华府引领市场，销售火爆。而金 10

港湾、洛浦园、向明苑销售不温不火。

典型楼盘销售数据如下表：（价格为套内面积折算计算）

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从上述数据我们可以看到，南海区各镇街道主要楼盘6月底的均价与20xx年底的数据相比，价格升降参差不齐。但初步看到一个现象，低价盘出现了比较大的升幅，高价盘价格波动相对小。尤其是九江的楼盘虽然定价较低，但是升幅却是最大的，值得深思！

（四）预售情况分析

新增预售数据见下表：

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对比预售数据和销售数据，20xx年上半年我区住宅项目（含别墅）总预售套数10885套（不含金安大厦和鸿晖都市产业新城办公项目），总预售面积万方，总销售（按照备案口径）套数万方，呈现出销售远大于预售的情况，说明市场上供不应求的局面继续维持，市场上价格出现大幅下跌的可能性不大；开发商的隐忧只是因为第一季度和第二季度的成交反差太大而造成的。但是，预计在下半年，随着限购政策的继续实施影响，投资需求会出现压制，而供给持续增加，供不应求的情况会不断得到改善，并且在年底前会出现供略大于求的情况，因此，在年底前，不排除个别开发商因为销售任务的压力被迫采取局部降价。

（五）市场预测

针对广东省十二五规划，广佛肇经济圈的建设已经进入实施阶段。其中尤其是广佛同城实施的深化更是实施了多年了。南海区处于广东的第一大城市广州和第三大城市佛山之间，地铁的正式通车将以事实将南海完全融合到两大城市之 14

间。由于两大城市汇聚了将近25000亿的存款，消费力相当庞大。作为广佛同城的连接点，南海区的房产将在这个规划当中迎来了历史性的机遇。因此，南海区的房地产市场将受益该机遇，在未来的十年左右，整个南海区的房地产市场将处于价值发掘阶段。正是因为有这样的大趋势，佛山市政府实施的行政限购政策只会是在短期内（一至三年内）抑制南海区部分区域的房地产发展，但从五年或者十年这样的时间段来看，南海区的房地产市场潜力不可估量！鉴于20xx年、房地产企业开始大量购臵土地的好时机。

另外，两年来，CPI一直维持在高位，造成了群众在理财观念方面出现比较明显的变化，对不动产的投资倾向越来越大；即使今年年底前国家能够控制CPI的增长速度，但是，投资惯性依然会持续一定时间。所以，未来一年半载，群众投资性购房的需求依然相当大。

针对限购政策的实施，我们建议会员可转变销售策略，可把销售重点放在商铺、车位方面，这些产品不属于限购范围，而且回笼资金相当快。但是，必须要做好售前的解释工作，对客户解释好商铺40年土地使用权、车位50年土地使用权的政策性问题；另外，关于车位的价格也不适宜定得过高，注意消费者的承受能力。我们相信，南海区房地产业将在下半年出现成交温和回暖，价格出现稳中有降的局面。 15