实

践

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联系电话：考 核 综 合 评 定 材 料 *** 二00九年三月二十五日 ***房地产土地资产评估有限公司 ****************************

目 录

一、全国土地估价师实践考核申请暨推荐表

二、专业实践总结报告

三、案例分析报告

（1）某商住用地抵押贷款评估案例分析报告

（2）某工业用地抵押贷款评估案例分析报告

四、专业实践期内参与评估项目清单

五、工作经历证明

六、学历证书复印件

专业实践总结

***（单位：***房地产土地资产评估有限公司 资格证书号：****）

理论源于实践，实践是认知的基础。一名合格的土地估价师不仅要有扎实的理论知识，而且还要有丰富的实践经验及良好职业道德。实践是对理论知识的消化吸收与运用，丰富的实践经验源自平时工作积累。本人经过一段时间土地估价专业实践煅炼，对土地估价有了更新深的体会，现结合估价流程谈谈对土地估价的认识。

土地估价工作流程分为业务受理、制定估价作业计划、资料的收集与整理、现场查勘、综合分析和估算、估价报告撰写与审查六个阶段。

第一，业务受理。估价人员在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解（明确估价基本事项），来界定有关估价的一些重要问题。这些问题主要包括；估价目的、估价对象、估价期日、估价的作业日期等。估价目的主要是为了满足委托方的何种需要，本质上讲是由委托人提出并决定的。在实际中，主要有抵押、转让、司法鉴定、城镇基准地价更新、地价动态监测、作价出资或入股等。土地价格类别有买卖价格、租赁价格、清算价格、抵押价格、征收价格等。不同的估价目的，可能会有不同的估价结果，所采用的估价方法也有所区别。因此对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。估价期日是明确所要评估的价值是哪个具体日期上的价值，同一宗房地产在不同的时间价值会有所不同。估价期日的设定由委托人确定，或者由委托人与估价人员商定。一般采用公历表示，精确到日。估价的作业日期是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。完成估价的日期一般是委托估价者提出的，我们应尽量满足这一要求。但当估价难度较大

而委托人提出的时间太短以致不能保证较公平合理地评估出价格时，应向委托人说明原因，商定一个较合适的时间。从理论上讲，估价活动是受委托而进行的活动，应严格按照委托人的要求去做。委托人常会出于自身或局部利益的考虑而提出诸多具体要求，我们在进行估价可行性分析时，一方面要搞清对方的意图，另一方面要考虑委托人的要求是否有背于估价行业的行为准则，是否超越了自己的业务能力，对有异议的要求，可以通过沟通与协商来谋求双方达成共识。估价合同签订前，双方应说明收费标准和付款形式。如经审查分析，不能接受此项业务委托，应尽快通知委托人并说明理由。本人在工作当中就曾接待一委估客户，要求就水工建筑用地使用权抵押评估，按照担保法、物权法规定：以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施财产不得抵押。据此向客户说明不能受理估价。在决定接受委托后，应与委托人签订估价委托书。合同必须对估价的各种具体要求、委托人提供的有关证件与资料、估价费用、估价时点、估价完成日期等作出明确约定。

第二，制定估价作业计划 制定作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成。在规模较大的评估项目中，制定计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。制定估价作业计划主要包括：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查的搜集的资料及来源渠道；③预计所需要的时间、人力、经费；④估价作业步骤和时间进度安排。

⑴估价技术路线是评估出估价对象价值所遵循的根本途径，是指导整个估价过程的技术思路。选择估价方法的目的，是为了使后面的搜集资料和实地查勘工作有的放矢，避免不必要的无效劳动。因为不同的估价方法所需要的资料不完全相同，有些资料可能是某些估价方

法所不必要的。

⑵待估宗地估价所在地需要的资料主要包括四个方面：①对待估宗地价格有普遍影响的资料；②对待估宗地所在地区的房地产价格有影响到的资料；③相关实例资料；④反映待估宗状况的资料。

⑶土地估价是属于专业服务活动，随着待估宗地越来越复杂，估价目的越来越多，以及对估价精度的要求越来越高，有时还需聘请其他领域的专家协助，如建筑师、城市规划师、设备工程师、造价工程师、注册会计师、律师等。

⑷拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用线条图或网络计划技术。

第三，资料的收集与整理。资料的收集与整理是为准确估价寻找依据。资料收集的深度和广度很大程度上取决于在计划阶段初选的估价方法，一般应围绕着估价方法所赖以计算的资料数据进行收集。本人将资料收集分为三个阶段。第一阶段是在现场勘查前，进行初步收集资料，这样有助于对项目有个初步认识；第二阶段是在现场勘查时，根据对现场实地勘查的结果，结合项目具体情况进行分析收集项目的资料。同时，还需要根据收集对估价对象所在地区的土地价格有影响的资料、相关房地产交易、成本、收益实例资料、确定土地估价参数的相关资料；第三阶段，是在现场勘查后，根据技术路线对所缺项资料补充完善。在平时的工作中，注重基准地价信息、房地产交易信息、建筑工程各费用构成、前期费用构成及标准、税费资料、各项法律法规、经济金融政等一般性资料的搜集，并集中整理、汇总，建立资料库备用。与多家开发商、房地产经纪公司、拍卖公司以及国土资源管理部门等有关单位机构保持着良好的协作关系，建立多方的资料搜集渠道。

第四，现场查勘 现场踏勘有两个目的，一是查证待估宗地情况。亲临实地详细了解待估宗地的实体状况和权益状况，包括宗地坐落位臵、街道、街坊、地号、门牌号、面积、容积率、用途及土地利用效率等，对于地上建筑物还需要注意查看其结构、建筑面积、内外部装修及使用情况等，例如外墙、楼层高度、天花板、地板、客厅、卧室、卫生间、门窗材质及完损、内部装饰材料及档次等。二是对待估宗地所在地区的区域因素条件和个别因素条件勘查。亲临现场感受所在区域的环境景观、周围建筑物情况、道路通达程度、公交、市政配套、商服繁华程度、产业构成、人口状况、区域经济发展规模和经济收益水平等区域因素，以及了解对宗地形状、临街条件、进深、地质、地形条件等个别因素。“看现场”必须携带《土地状况现场调查登记表》、《房产状况现场调查登记表》和数码相机，在现场踏勘过程中必须按照估价机构制定的土地、房产状况现场调查表内容逐一详细填写，并对宗地全景、地上建筑物、周围环境（包括相邻地块或相邻建筑物等）进行现场拍摄，现场草绘待估宗地位臵示意图，以留档备查。

第五，综合分析和估算 综合分析和估算是土地估价的实质性阶段．根据较完备的资料，可选择适宜的估价方法，最终估算出土地价格。

1、资料综合分析。资料综合分析的目的是为了确定土地估价所需的基本数据（如估价过程中房屋出租率、资本化率等相关参数的确定），基本数据准确与否对估算的最终结果有直接影响。⑴估价参数的判断与确定。如市场比较法主要注意：①因素指数幅度要与公布或采用的基准价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度要参考基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度；②指标量化要科学合理：住宅用地，对公共交通便捷的要求较

高，修正幅度可定高些；道路通达度对住宅用地有影响，但影响程度不如交通便捷度大，即其权重相对较小，修正幅度可定低一些；工业用地道路通达度对地价影响程度大，公共交通便捷度对其地价的影响程度相对较小。收益法主要注意：①区分实际收益与客观收益及估价时采用的收益额和相应的条件：收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益；收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；示明确收益内涵、以得收益的方式；忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等；示考虑房屋的闲臵（即空房损失等）；②总费用中涉及到的项目和条项标准，如未考虑收益的方式，盲目地确定费用；确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时计算年折旧费时，对折旧年限把握不准；交利息计入总费用中。⑵进行适宜性分析、准确性分析、可靠性分析。适宜性主要判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。准确性由本身对资料、各种估价方法的估计、交易实例价格调整准确程度确定。可靠性由估价收集资料、估价方法选用及估价值的调整决定。

2、选定方法试算价格。土地估价方法主要有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法。以下是对各种估价方法运用的一些心得：

⑴市场比较法。市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并根据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估宗地的评估时日地价的方法。它适宜有交易实例地区的土地及不动产估价。尽管市场比较法无理论基础，但依实例地价

比求评估地价，评估结果与市价相近，最具有现实性，而且实践中也较容易操作。

⑵收益还原法。收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率将待估宗地在未来每年的纯收益折算为评估期日收益总和的方法。它适宜有收益的土地或建筑物的评估。收益还原法有较强的理论基础，但在实践操作中较难把握，个人认为特别是对非土地收益、还原利率和经营费用的确定须慎重。

⑶剩余法。剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定待估宗地价格的方法。它适宜有交易地区、且地产有开发或再开发价值的宗地评估。实践中，个人认为只有在资料充分且已有评估类似项目经验的基础上，运用剩余法才能准确地把握评估结果。

⑷成本逼近法。成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的方法。它适宜建筑物或新开发地的评估。由于成本逼近法是以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高，即土地的价格大部分取决于它的效用并非是它所花费的成本。在实践中，仅在土地市场不发育、土地成交案例不多、无法采用其他方法时才选用，而对于既无收益又少交易的学校、公园及公共建筑、公益设施则为首选。

（5）基准地价系数修正法。基准地价系数修正法是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系

数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。它适宜已有基准地价和基准地价修正系数表的宗地评估。实践中，由于大多数城镇规划范围内均有基准地价资料，故基准地价系数修正法经常被采用，个人认为运用此法需要把握当地基准地价的内涵及修正系数表使用要求。

3、确定估价结果。对2种估价方法估算出的价格进行综合，综合的方法有三种：①简单算术平均。②加权算术平均。即赋予每个价格不同的权重，然后再综合出一个价格。通常对于评估该房地产最适用可靠的估价方法所算出的结果，赋予较大的权重，反之则赋予较小的权重。③以一种估价方法计算出的结果为主，其他估价方法计算出的结果只供参考。最后，估价人员要根据自己的经检、时影响价格诸因素的分析以及市场行情，对综合测算出的结果再作调整，以最后综合评估决定出估价额。在实际工作中，最后决定的估价额，可能以计算出的价格为主，也可能以估价人员的其地判断为主，而计算结果只作为参考。

第六, 估价报告撰写与审查 土地估价报告主要是描述估价对象，记述估价过程，反映估价成果。类别有《土地估价报告》和《土地估价技术报告》，格式有文字式和表格式。估价报告应符合《城镇土地估价规程》中《土地估价报告规范格式》，撰写完估价报告首先是自审，对估价过程中的数字计算检验，同时检查文字是否存在疏漏，做到用词准确，语义鲜明，不含混不清或模棱两可，用词不带有较强烈的感情色彩且用词简练、标准，不堆砌、不生造；句子简洁、概括性强，搭配得当、逻辑严密；防止错别字和错漏等。再就是初检，请公司负责初审的土地估价师审查；最后是请公司总估价师审查。审查

合格后才能交委托人和土地管理部门备案。

本人在专业实践中，严格遵守职业道德，坚持独立、客观、公正的原则，在业务活动中实事求是，执行国家有关地价政策，自觉维护行业的信誉和利益，熟悉和掌握有关法律、法规、部门及行业规定，更新专业知识，增强专业技能，拒绝委估人的不合理要求，不为迎合委估人而出具失实的估价报告，不以任何方式从委估人接受或向委估人索取贿赂和其他好处，未经许可不泄露商业秘密和估价报告内容，遇与委估人或相关当事人有利害关系时主动声明并回避。

在本次专业实践中，经过注册土地估价师的精心指导，自己积累了许多估价经验，巩固了专业知识，大大提高了专业技术能力，同时也发现自己存在一些问题，如对国家制度和政策理解不够透彻、市场信息收集不全面、市场分析能力不强、对一些特殊宗地估价业务评估不熟练。在今后的工作中全方位地锻炼自己，做一名德才兼备的合格土地估价师，努力为评估事业发一份光、添一份热。

某商住用地抵押贷款评估案例分析

***（单位：***房地产土地资产评估有限公司 资格证书号：****）

一、估价项目简况

一、估价目的

为委托人以待估宗地为抵押物向银行申请抵押贷款提供价值参考。

二、宗地概况

待估宗地现登记用途为商住用地，土地总面积13372.98平方米，土地权属性质国有出让，地类(用途)商业、住宅。建设用地规划设计条件及要求：总建筑面积为29480平方米，其中营业房为10500平方米，住宅为18980平方米，容积率＜2.2，建筑密度＜40%，绿地率＞10%。

据评估人员实地踏勘及委托方提供的有关资料，至评估基准日期，待估宗地实际开发程度已达到“五通”通路、通电、供水、排水、通讯和场地基本平整，至估价基准日无他项权利存在。

三、地价定义

本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二00八年元月二十八日,评估设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地基本平整的开发程度，土地剩余使用年限分别为商业36.5、住宅66.5年的出让土地使用权价格。

二、评估项目估价方法的选定及技术难点与解决方案

一、估价方法的选定

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18358-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余

法、成本逼近法等。据评估人员的调查待估宗地周边有类似土地交易实例，在售楼盘有山田*御景城、恒春*星德城等，房地产市场比较活跃，且已给定侍估宗地规划条件。经研究委托方提供的及估价人员掌握的资料，在实地勘查、市场分析的基础上确定采用市场比较法和剩余法进行评估。

二、估价方法运用分析

1、市场比较法

市场比较法是根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并根据后者已知价格，参照该土地的交易情况、期日、使用年期、区域以及个别因素等差别，修正得出待估宗地的评估时日地价的方法。⑴可比实例的选取。本次估价选取了山田*御景城地块、恒春*星德城地块、星湖大厦地块三个可比实例，可比宗地与待估宗地属于同一供需圈内，用途都为商住用地，规划条件相似，交易时间与估价基准日未超过2年。案例选取符合估价规范。⑵比较因素选择与比较因素指数的取值。本次估价是按楼面地价进行比较分析，在区域和个别因素的选择上参归照了当地土地定级估价报告中的影响因素选择。①确定交易期日指数 由于当地未建立地价指数体系，且每年土地成交量相对有限，本次估价我们对从建设局房管科搜集到的每月各区域各楼盘房地产销售价格进行统计分析计算出房地产价格指数，结合市场分析确定交易期日指数。②交易方式 所选可比宗地皆为拍卖方式，不需修正。③土地使用年期修正系数 本次估价对象与比较实例土地使用年期指数，依据同用途法定最高使用年期为基础，确定指数为100，并进行年期修正。土地还原利率本次按中国人民银行公布的固定资产一年期存款利率2.25%加风险调整值取6%，较符合当地的实际情况。④区域及个别因素修

正系数 区域及个别因素修正本次估价参照了当地基准地价及修正体系结合估价经验进行修正，避免主观随意性，修正系数取值具有一定的说服力。

2、剩余法

剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定待估宗地价格的方法。计算公式：地价=预计开发完成后不动产总价-开发成本-投资利息-投资利润-销售税费。

采用剩余法评估的难点主要有①如何确定土地的最佳利用方式、开发周期和开发完成后的利用方式。②如何预计开发成后不动产总价③如何确定开发成本、投资利润率以及各项取费标准等。

⑴本次待估宗地规划条件较明确，但商业、住宅楼层如何分配并未明确，我们根据宗地所处区位，对所在区位的商业性房地产进行调查分析，确定商业用房以2层为宜，开发周期参照了当地同规模楼盘所需时间确定。

⑵预计开发完成后不动产价格

根据调查本次估价对象所在区域房地产市场活跃，近期类似的营业房、住宅成交较多，估价过程中采用了市场比较求取预期销售价格。 ⑶建筑开发成本的确定

当地的房屋重臵价为20xx年公布实施，到今尚未更新，而各项要素价格都发生了较大变化，故不能采用。本次估价根据金华市建设工程造价最新市场信息，并向工程造价公司、建筑公司咨询综合确定建筑开发成本。

⑷合理确定投资利息、正常利润、销售税金及费用

投资利息及销售税金按国家标准取定，对开发利润及销售费用的取定，我们根据当地行业利润率结合周边类似项目的调查，进行探讨分析，最终确定合理参数。

三、估价心得体会

估价测算过程要求方法正确、参数选择有理有据，针对估价实际情况应提前拟定估价技术路线、估价方法，并根据估价方法所需资料进行有目的的收集。该类资料包括对宗价格有普遍影响的资料以及宗地所在区域内房地产交易、收益、成本等实例资料。

在本项目中，我不仅仅学会了该种估价目的的土地估价方法和技术路线，更深一步的理解了土地估价中的合法原则和最有效利用原则。

某企业工业用地抵押贷款评估案例分析

***（单位：***房地产土地资产评估有限公司 资格证书号：****）

第一部分 评估项目的背景

本案例估价的是位于**经济开发区创业大道**号一宗工业用地国有出让土地使用权价格，为委托人以待估宗地为抵押物向银行申请抵押贷款提供市场价值参考。

据评估人员实地踏勘及委托人提供的有关资料，至评估基准日，待估宗地实际开发程度已达到了宗地红线外“五通”即通电、通路、通上水、通下水、通讯和宗地内平整，土地面积16228.9平方米。宗地内已建成二幢一层轻钢结构的厂房和一幢四层钢混结构的办公楼，总建筑面积7825.25平方米。

二、评估项目估价方法的技术难点及解决方案

对于工业用途的国有出让土地使用权抵押土地价值评估，估价方法用得较多的是基准地价系数修正法、成本法、市场比较法、收益还原法四种。结合待估宗地所在地方的实际情况分析，评估地价遇到的难题主要有：⑴当地厂房出租市场不发达，出租案例少，难于获得由房地产产生的纯收益，更难获得由土地单独产生的收益，收益法较难运用；⑵基准地价系数修正法。从理论上说，基准地价系数修正法应该是一种非常适合工业用地的估价方法，但基准地价是由地方政府组织制定和发布，地方政府从招商引资等各方面考虑，会有意压低基准地价；另一方面，基准地价的更新不及时，当地公布实施基准地价的基准期为20xx年10月1日时点的价格，距待估宗地估价期日20xx年1

月7已四年多了，期间国家一些新政的实施对地价的影响较大，特别是《全国工业用地出让最低限价标准》、农民失地保险政策的实施，工业用地出让方式的转变，使得基准地价与市场地价这间存在较大差异，使得基准地价严重滞后。⑶土地出让一级市场，其工业用地出让实行招拍挂制度后，表面上看，其成交价格是经过充分竞争后达成的市场价格，但事实上该价格属于非公平市价，需要进行一定程度的修正；房地产整体较让，由于当地工业用供地政策的趋紧，一般企业较难从一级出让市场拿地，从而活跃了一部分闲臵厂房的转让，难点是需要从转让价格中剥离出土地的价值。

经综合考虑各方法运用所在存在的难点，结合估价人员对估价相关资料掌握情况，最后选用市场比较和成本法估算。

1、市场比较法技术难点及解决方法

本次估价市场比较法主要难点是交易情况修正及如何从企业房地产转让中剥离出土地的价值。

因本人所在估价机构为当地财税过户评估指定机构，在企业转让过户评估过程中进行了实地查勘，并与买卖双方进行调查询问获取了一定的真实交易实例；以及与当地拍卖机构保有良好的合作关系，从中获得真实准确交易资料。我们所在机构为房地产土地资产类综合估价机构，在对土地外的资产进行剥离处理上获得了资产评估师、造价工程师等专业人士的协助，从一定成度上保证处理后数据的可靠性。对土地拍卖交易情况的修正根据当地市场行情结合

估价经验对比分析综合确定。

2、成本法技术难点及解决方法

成本逼近法是指以开发土地所耗费的各种费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。

在估价过程中土地取得费我们按当地制定最新的统一年产值标准及区片综合地价综合确定，新增建设用地有偿使用费、耕地占用税、耕地开垦费等有关税费就近国家规定的标准取费，不合理收费的不应作为收费依据，同时也不能按当地为招商引资返税优惠政策取定，在估价中我们进行了鉴别区分。土地的开发费用的确定，通过对当地目前同类土地开发状况与开发费用进行分析，结合宗地设定开发程度比较确定。投资利润率、土地增值收益根据当地的土地开发投资利润水平、同类工业用地土地出让金情况调查分析综合确定。

三、估价心得

估价是一项复杂的技术性工作，在估价过程有时需要依赖一些专业人士的协助，在一些基础数据的取定上需要估价机构长期的调查研究分析总结，在日常工作中应与房地产经纪公司、拍卖公司以及国土资源管理部门等有关单位机构保持着良好的协作关系，建立多方的资料搜集渠道。准确及时地了解掌握有关市场最新的估价相关基础资料，这是一项经常性、持久性的工作。

本次估价对待估宗地及地上建筑物是否存在他项权利进行了调查，查实宗地上房屋正在办理房产证，至估价时点不存在他项权利，在估价过程中尽到估价人员的勤勉责任。并在报告限制条件中设定房屋与土地与在同一银行抵押，并在报告中进行了提示，有效地防范房地产抵押风险。