2.1保险概念

1、保险的含义：保险是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限等条件时承担给付保险金责任的保险行为。

一般保险中的当事人包括投保人和保险人。

投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人。

保险人是指与投保人订立保险合同，并按照合同约定承担赔偿或者给付保险金责任的保险公司。 2、保险形成的条件

(1)可保危险的存在(危险的存在是保险产生的必要条件)

(2)多个经济单位的结合 (3)随机事件的科学化 2.2保险的职能

1、保险的基本职能：风险损失分摊和给付补偿。 (1) 风险损失分摊

保险是通过投保人缴纳保险费，建立保险基金，以有效的运作基金，来实现对遭受损失的被保险人或受益人提供经济保障。保险是将在一定时期可能发生的风险损失的总额，在有共同风险的投保人之间平均化，由所有投保人平均分担，从而把个别单位或个人难以承受的风险损失，变成多

数人能够承担的风险损失。这实际上就是把风险损失均摊给所有保险人。 (2) 给付补偿

保险基金的基本用途，就是根据投保人和保险人的约定，在特定风险发生后对被保险人所遭受的风险损失进行经济补偿。

2、保险的派生职能：融资职能、防灾防损职能、投资职能等。 (3) 投资职能

由于保险的补偿与给付的发生具有一定的时差性，这就为保险人进行投资活动提供了可能性。同时保险人为了使保险经营稳定，必须保证保险基金保值增值，这就派生了保险投资的职能。 2.3保险合同

保险合同是投保人与保险人约定保险权利义务关系的协议。

投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人。

保险人是指与投保人订立保险合同，并按照合同约定承担赔偿或者给付保险金责任的保险公司。 保险合同应当包括下列事项： （一）保险人的名称和住所；

（二）投保人、被保险人的姓名或者名称、住所，以及人身保险的受益人的姓名或者名称、住所； （三）保险标的；

（四）保险责任和责任免除；

（五）保险期间和保险责任开始时间； （六）保险金额；

（七）保险费以及支付办法；

（八）保险金赔偿或者给付办法； （九）违约责任和争议处理； （十）订立合同的年、月、日。

投保人和保险人可以约定与保险有关的其他事项。

受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人。投保人、被保险人可以为受益人。

保险金额是指保险人承担赔偿或者给付保险金责任的最高限额。

保险的基本原则包括保险利益原则、最大诚信原则、近因原则和损失补偿原则。

1、保险利益原则。是指在签订和履行保险合同的过程中，投保人和被保险人对保险标的必须具有保险利益。如果投保人对保险标的不具有保险利益，签订的保险合同无效；保险合同生效后，投保人或被保险人失去了对保险标的的保险利益，保险合同随之失效，但人身保险合同除外。

2、最大诚信原则。是指保险双方在签订和履行保险合同的同时，必须以最大的诚意，履行自己应尽的义务，互不欺骗和隐瞒，恪守合同的认定与

承诺，否则导致保险合同无效。

保险监督管理机构依照保险法和国务院规定的职责，遵循依法、公开、公正的原则，对保险业实施监督管理，维护保险市场秩序，保护投保人、被保险人和受益人的合法权益。

我国保险业的监管机构是中国保险监督管理委员会。

2、保险公司对于关系社会公众利益的保险险种、依法实行强制保险的险种和新开发的人寿保险险种等的保险条款和保险费率，应当报国务院保险监督管理机构批准。国务院保险监督管理机构审批时，应当遵循保护社会公众利益和防止不正当竞争的原则。其他保险险种的保险条款和保险费率，应当报保险监督管理机构备案。保险条款和保险费率审批、备案的具体办法，由国务院保险监督管理机构依照前款规定制定。

3、对偿付能力不足的保险公司，国务院保险监督管理机构应当将其列为重点监管对象，并可以根据具体情况采取下列措施：

（一）责令增加资本金、办理再保险； （二）限制业务范围； （三）限制向股东分红；

（四）限制固定资产购置或者经营费用规模； （五）限制资金运用的形式、比例； （六）限制增设分支机构；

（七）责令拍卖不良资产、转让保险业务；

（八）限制董事、监事、高级管理人员的薪酬水平；

（九）限制商业性广告； （十）责令停止接受新业务。

4、保险公司有下列情形之一的，国务院保险监督管理机构可以对其实行接管： （一）公司的偿付能力严重不足的；

（二）违反本保险规定，损害社会公共利益，可能严重危及或者已经严重危及公司的偿付能力的。

被接管的保险公司的债权债务关系不因接管而变化。

5、保险监督管理机构依法履行职责，可以采取下列措施：

（一）对保险公司、保险代理人、保险经纪人、保险资产管理公司、外国保险机构的代表机构进行现场检查；

（二）进入涉嫌违法行为发生场所调查取证； （三）询问当事人及与被调查事件有关的单位和个人，要求其对与被调查事件有关的事项作出说明；

（四）查阅、复制与被调查事件有关的财产权利登记等资料；

（五）查阅、复制保险公司、保险代理人、保

险经纪人、保险资产管理公司、外国保险机构的代表机构以及与被调查事件有关的单位和个人的财务会计资料及其他相关文件和资料；对可能被转移、隐匿或者毁损的文件和资料予以封存； （六）查询涉嫌违法经营的保险公司、保险代理人、保险经纪人、保险资产管理公司、外国保险机构的代表机构以及与涉嫌违法事项有关的单位和个人的银行账户；

（七）对有证据证明已经或者可能转移、隐匿违法资金等涉案财产或者隐匿、伪造、毁损重要证据的，经保险监督管理机构主要负责人批准，申请人民法院予以冻结或者查封。

保险监督管理机构采取前款第（一）项、第（二）项、第（五）项措施的，应当经保险监督管理机构负责人批准；采取第（六）项措施的，应当经国务院保险监督管理机构负责人批准。

保险监督管理机构依法进行监督检查或者调查，其监督检查、调查的人员不得少于二人，并应当出示合法证件和监督检查、调查通知书；监督检查、调查的人员少于二人或者未出示合法证件和监督检查、调查通知书的，被检查、调查的单位和个人有权拒绝。 2.6 保险公司

1、设立保险公司应当经国务院保险监督管理机构批准。

国务院保险监督管理机构审查保险公司的设立 申请时，应当考虑保险业的发展和公平竞争的需要。

2、设立保险公司应当具备下列条件：

（一）主要股东具有持续盈利能力，信誉良好，最近三年内无重大违法违规记录，净资产不低于人民币二亿元；

（二）有符合保险法和《中华人民共和国公司法》规定的章程；

（三）有符合保险法规定的注册资本；

（四）有具备任职专业知识和业务工作经验的董事、监事和高级管理人员；

（五）有健全的组织机构和管理制度；

（六）有符合要求的营业场所和与经营业务有关的其他设施；

（七）法律、行政法规和国务院保险监督管理机构规定的其他条件。

3、设立保险公司，其注册资本的最低限额为人民币二亿元。

国务院保险监督管理机构根据保险公司的业务范围、经营规模，可以调整其注册资本的最低限额，但不得低于本条第一款规定的限额。

保险公司的注册资本必须为实缴货币资本。 4、保险公司的业务范围：

（一）人身保险业务，包括人寿保险、健康

保险、意外伤害保险等保险业务；

（二）财产保险业务，包括财产损失保险、责任保险、信用保险、保证保险等保险业务；

（三）国务院保险监督管理机构批准的与保险有关的其他业务。

保险人不得兼营人身保险业务和财产保险业务。但是，经营财产保险业务的保险公司经国务院保险监督管理机构批准，可以经营短期健康保险业务和意外伤害保险业务。

保险公司应当在国务院保险监督管理机构依法批准的业务范围内从事保险经营活动。 3.1 证券

证券是各类财产所有权或债权凭证的通称，是用来证明证券持有人有权依据券面所载内容取得相应权益的凭证。

按其性质不同可将证券分为证据证券、凭证证券和有价证券。我们通常所说的证券一般指有价证券。有价证券是一种具有一定票面金额，证明持券人有权按期取得一定收入，并可自由转让和买卖的所有权或债权证书。比如说股票、债券、国库券、商业本票、承兑汇票、银行定期存单等等，都是有价证券。

有价证券可以按不同的标准做不同的分类。按发行主体来划分可以分为政府证券、金融证券和公司证券。按上市与否，可以分为上市证券和非上

市证券；按证券所载内容可以分为：货币证券、 商品证券、资本证券。

2、商品证券：对商品或货物等有提取权的证明凭证，它证明证券持有人可以凭证券提取该证券上所列明的货物，常见的有栈单、运货证书、提货单等。

3、货币证券：可以用来代替货币使用的有价证券则商业信用工具，常见的有期票、汇票、本票、支票等。

4、资本证券：它是指把资本投入企业或把资本供给企业或国家的一种书面证明文件，资本证券主要包括股权证券（所有权证券）和债权证券，如各种股票和各种债券等。

5、证券市场：

证券市场是证券发行和交易的场所。从广义上讲，证券市场是指一切以证券为对象的交易关系的总和。

一般来说，证券的发行市场称为初级或一级市场，证券交易流通市场称为二级市场。发行市场是证券原始发行者和原始购买者之间的市场，交易市场是已发行证券的再转让市场。

证券市场的构成要素主要包括证券市场参与者、证券市场交易工具和证券交易场所等三个方面。

3.2 股票

股票是股份证书的简称，是股份公司为筹集资金而发行给股东作为持股凭证并借以取得股息和红利的一种有价证券。

1、在我国上市公司的股票中，一般可将其分为流通股及非流通股两大类。

可流通股股票是指在上海证券交易所、深圳证券交易所可流通交易的股票。

非流通股股票主要是指暂时不能上市流通的国家股和法人股。

2、按投资主体的性质股票可发分国国家股、法人股和社会公众股。

3、按照股票的权利和义务为依据可将股票的种类分为普通股和优先股为主的两大类股票。

普通股是指在公司的经营管理和盈利及财产的分配上享有普通权利的股份，代表满足所有债权偿付要求及优先股东的收益权与求偿权要求后对企业盈利和剩余财产的索取权，它构成公司资本的基础，是股票的一种基本形式。

优先股是股份公司发行的在分配红利和剩余财产时比普通股具有优先权的股份。 股票的基本特征： （l）不可偿还性。（2）政策决策性。（3）收益性。（4）流通性。（5）价格波动性和风险性。

3.3 债券

债券的概念：债券是政府、金融机构、工商企业等社会组织等直接向社会借债筹措资金时，向投资者发行，并且承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。债券的本质是债的证明书，具有法律效力，是一种有价证券。 债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系，债券发行人即债务人，投资者（或债券持有人）即债权人。

按偿还期限：长期债券（10年以上）、中期债券（1年或1-10年，包含10年）、短期债券（1年以下）。

按发行主体分：

按利率确方式分：定利率债券、浮动利率债券。

企业发行企业债券必须符合下列条件：(1)企业规 模达到国家规定的要求；(2)企业财务会计制度符合国家规定；(3)具有偿债能力；(4)企业经济效益良好，发行企业债券前连续3年盈利；(5)企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值；(6)所筹资金用途符合国家产业政策。

公开发行公司债券，必须符合下列条件：(1)股份有限公司的净资产额不低于人民币3000万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币6 000万元；(2)累计债券余额不超过公司净资产的40％；(3)最近3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息；(4)筹集的资金投向符合国家产业政策；(5)债券的利率不得超过国务院限定的利率水平；(6)国务院规定的其他条件。

募集资金的投向。根据《企业债券管理条例》第二十条规定，企业发行企业债券所筹资金应当按照审批机关批准的用途，用于本企业的生产经营。企业发行企业债券所筹资金不得用于房地产买卖、股票买卖和期货交易等与本企业生产经营无关的风险性投资。而《证券法》第十六条规定，公开发行公司债券筹集的资金，必须用于核准的用途，不得用于弥补亏损和非生产性支出。

不得再次发行的情形：(1)前一次公开发行的公司债券尚未募足的；(2)对已公开发行的公司债券或者其他债务有违约或者延迟支付本息的事实，且仍处于继续状态的；(3)违反《证券法》规定，改

变公开发行公司债券所募资金用途的。

债券的特征：1．偿还性；2．流动性；3．安全性；4．收益性。

债券投资不能收回有两种情况：

第一，债务人不履行债务，即债务人不能按时足额履行约定的利息支付或者偿还本金。不同的债务人不履行债务的风险程度是不一样的，一般政府债券不履行债务的风险最低。

第二，流通市场风险，即债券在市场上转让时因价格下跌而承受损失。许多因素会影响债券的转让价格，其中较重要的是市场利率水平。

在实际经济活动中，债券收益可以表现为两种形式：一种是利息收入；另一种是资本损益。

证券投资基金是一种利益共存、风险共担的集合证券投资方式，即通过发行基金单位，集中投资者的资金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和运用资金，从事股票、债券等金融工具投资，并将投资收益按基金投资者的投资比例进行分配的一种间接投资方式。

根据基金单位是否可增加或赎回，投资基金可分为开放式基金和封闭式基金。开放式基金是指基金设立后，投资者可以随时申购或赎回基金单位，基金规模不固定的投资基金；封闭式基金是指基金规模在发行前已确定，在发行完毕后的规定期限内，基金规模固定不变的投资基金。

封闭式基金与开放式基金的区别：

1. 基金规模不同 2. 期限不同 3. 交易价格不同 4. 交易方式不同 5. 信息披露要求不同

根据组织形态的不同，投资基金可分为公司型投资基金和契约型投资基金。

根据投资风险与收益的不同，投资基金可分为成长型投资基金、收入型投资基金和平衡型投资基金。

根据投资对象的不同，投资基金可分为股票基金、债券基金、货币市场基金、期货基金、期权基金，指数基金和认股权证基金等。

根据投资货币种类，投资基金可分为美元基金、日元基金和欧元基金等。

基金的发行方式主要有两种：一是基金管理公司自行发行（直接销售方式）；另一是通过承销机构代发行（包销方式）。在基金的分销渠道方面，目前最新的发展是银行和保险公司参与基金的分销业务。

证券投资基金的特点：（1）集合投资。（2）分散风险。（3）专业理财。

享有的剩余权益。

公司的所有者权益又称为一股东权益。

所有者权益的来源包括所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等。 利得是指由企业非日常活动所形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的流入。

损失是指由企业非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出。

★收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。

★费用是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。

★利润是指企业在一定会计期间的经营成果。利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。

会计等式有以下三种形式： 资产=负债+所有者权益 收入-费用=利润

会计知识

会计的概念包括三个方面的重要内容： (1)会计是一种管理活动，是会计的本质；

(2)会计是对经济活动进行核算和监督，是会计的基本职能；

(3)会计以货币计量为基本形式，是会计的主要特点。

会计核算前提包括四个方面，即：会计主体、持续经营、会计分期和货币计量。

我国《企业会计准则》将会计要素划分为六类：资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。前三类是反映企业财务状况的会计要素；后三类是反映和计算企业财务成果的会计要素。

★资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。

在同时满足以下条件时，确认为资产：

(一)与该资源有关的经济利益很可能流入企业； (二)该资源的成本或者价值能够可靠地计量。 ★负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。 在同时满足以下条件时，确认为负债：

(一)与该义务有关的经济利益很可能流出企业； (二)未来流出的经济利益的金额能够可靠地计量。

★所有者权益是指企业资产扣除负债后由所有者 货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金（外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、在途货币资金等）。

按照企业投资对象进行划分，短期投资可以分为债券投资和股票投资。

短期投资只是企业利用暂时闲置的资金去谋取一定的收益，是作为货币资金的转化形式，在最低风险的前提下，保持资金的流动性。 短期投资的计价方法一般有三种：成本法、市价法、成本与市价孰低法。

按照我国《企业会计准则一投资》准则的规定，企业对短期投资的期末计价采用成本与市价孰低法。

商业汇票按承兑人的不同，分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。

票据按照是否计息划分，可以分为带息票据和不带息票据。

我国现行制度规定，应收票据按面值计价入账。

★存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和

资产=负债+所有者权益+收入-费用。

会计核算方法主要包括设置会计科目与账户、

复式记账、填制和审核凭证、登记账簿、成本

计算、财产清查、编制会计报表七种专门方法。 物料等。 存货同时满足下列条件的，才能予以确认： 1.与该存货有关的经济利益很可能流入企业 2.该存货的成本能够可靠的计量。

存货包括各种原材料、燃料、包装物、低值 易耗品、委托加工材料、在产品、产成品和商品等。

确定存货范围的基本原则是：凡是在盘算日期，法定所有权属于企业所有的一切存货，不管其存放地点或处于何种状态，都应视为存货；反之，凡法定所有权不属于企业的存货，即使尚未运出企业，也不应包括在本企业存货范围之内。

影响企业存货入账价值的因素主要有：采购成本计价、按重置成本计价、按净值计价。 盘盈的固定资产，按照同类固定资产的重置完全价值计价。

★除以下情况外，企业应对所有固定资产计提折旧：

① 已提足折旧仍继续使用的固定资产；

②按照规定单独估价作为固定资产入账的土地。 固定资产折旧的方法：平均年限法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法。

固定资产的折旧方法一经确定，不得随意变更。 成本、加工成本和其它成本。

《企业会计准则》规定，对发出存货的计价方法，企业可以选择使用先进先出法、加权平均法、移动平均法、个别认定法等。 存货核算方法有两种，即按实际成本核算和按计划成本核算。但在资产负债表日均应调整为按实际成本核算。

★固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（2）使用寿命超过一个会计年度。

作为企业主要劳动资料的固定资产具有以下特征：①使用期限长；②单位价值较大；③购置目的是为了使用而非销售；④能够多次参加生产过程而保持原来物质形态。

固定资产的计价方法主要有以下三种：按历史

① 平均年限法又称直线法。 年折旧率=

1?预计净残值率

折旧年限

?100%

月折旧率=年折旧率÷12

月折旧额=固定资产原值×月折旧率 ②工作量法

A、单位里程折旧额=原值×(1-预计净残值率)÷总行驶里程

月折旧额=本月实际行驶里程×单位里程折旧额 B、每工作小时折旧额=原值× (1-预计净残值率)÷总工作小时

月折旧额=本月实际工作小时×每工作小时折旧额

③双倍余额递减（先不考虑净残值） 年折旧率=2÷预计使用年限×100％ 月折旧率=年折旧率÷12

月折旧额=固定资产账面净值×月折旧率 采用双倍余额递减法计提折旧的固定资产，应当在其固定资产折旧年限到期以前两年内，将固定资产净值平均摊销。

④年数总和法又称合计年限法

年折旧率=尚可使用年数÷预计使用年限的年数总和 或： 年折旧率=（预计使用年限－已使用年限）/〔预计使用年限*（预计使用年限+1）/2〕*100％ 月折旧额=(固定资产原值-预计残值) ×月折旧率

固定资产折旧的会计处理

固定资产计提折旧时，应以月初固定资产的账面价值为依据。当月增加的固定资产，当月不提折旧，当月减少或停用的固定资产，当月照提折旧。

当企业计提折旧时，一般借记“管理费用”、“制造费用”等科目，贷记“累计折旧”科目。

★流动负债主要包括：短期借款、交易性金融负债、应付票据、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、一年内到期的非流动负债等。

★所有者权益：实收资本、资本公积金、盈余公积金、未分配利润。

资本公积金，是指企业由于接受捐赠、资本溢价、法定资产重估增值以及资本汇率折算差额等原因所形成的公积金。

销售商品的收入，应在下列条件均能满足时予以确认（销售商品收入的确认）：

(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；

(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；

(3)与交易相关的经济利益能够流人企业； (4)相关的收入和成本能够可靠地计量。 期间费用：管理费用、财务费用和销售费用。净利润按照以下顺序进行分配：

(1)提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按净利润的10％提取，盈余公积金达到注册资金的50%时可不再提取。

(2)提取公益金。提取比例可由企业自行制定。

(3)向投资者分配利润。在提取公积金、公益金之前，企业不能向投资者分配利润。

股份有限公司按下列顺序分配：①支付优先股股利；②按公司章程或股东大会决议提取任意盈余公积金；③支付普通股股利。

财务报告包括财务报表和其他应当在财务报告中披露的相关信息资料。财务报表至

少应当包括下列组成部分：（1）资产负债

表；（2）利润表；（3）现金流量表；(4)所有者权益变动表；（5）附注。

统计知识

从统计的认识对象看其特点：1、总体性；2、数量性；3、具体性；4、变异性。

统计的作用：1、提供信息；2、咨询服务；3、

分析法; 3）归纳推断法;

一般常用的统计指标有：平均指标、变异指标、总量指标等。常用的统计分析方法有：因素分析法、动态趋势分析法、相关分析和回归分析法、综合平衡分析法等。

查、抽样调查、重点调查和典型调查。 按统计调查的组织形式不同，可以分为统计定期报表调查和专门调查。

按涉及调查对象的范围大小不同，可以分为全面调查和非全面调查。

按统计调查是否连续进行，可以分为经常性调查和一次性调查。

统计整理的内容： (1)对调查资料的审核；

(2)对调查资料进行科学的分组； (3)对调查资料进行汇总计算；

(4)将汇总整理的结果编制成统计表。

总量指标是反映社会经济现象总体规模或水平的一种综合指标，又称绝对指标。表现形式为有计量单位的统计绝对数。

★常用的相对指标有：结构相对指标、比例相对指标、比较相对指标、强度相对指标和动态相对指标。

1、结构相对指标=总体部分数值/总体全部数值 结构相对指标（结构相对数）用于反映总体内部的组成状况，一般用百分数或成数表示。

例：铁路建设占用耕地占全国非农建设占用耕地的21%。

2、比例相对指标=总体中某组的总量指标值/总体中另一组的总量指标值

例：在全国非农建设占用耕地中，公路建设占用耕地4.1万公顷,独立工矿占用耕地1.5万公顷,则以公路建设占用耕地为基数的比值为36.6%或0.37:1。

3、比较相对指标=某一指标在一定空间条件下的数值/同一指标在另一空间条件下的数值

例：同是亚洲国家，新加坡的人口密度为4700人／km2，日本则为290人／km2，相比之下，新加坡的人口密度是日本的16．2倍。

4、强度相对指标=总体某总量指标数值/同总体另一有联系的总量指标数值

例如：国家人口密度为N人／平方公里。 5、动态相对指标=报告期（当期）指标值/基期（前期）指标值

例：某市20xx年新增住宅面积11．5万平方米，20xx年新增12．3万平方米。则该市20xx年新增住宅面积是05年的的107％。

★常用的统计平均指标主要有：算术平均数、几何平均数、中位数和众数。

1、算术平均数=标志总量/总体单位数（X=∑x/n） ①简单算术平均数 ②加权算术平均数

2、几何平均数是将n个比率值连乘后开n次方根而得的数值

★常用变异指标及计算方法 1、全距（极差）：极差=最大标志值-最小标志值 2、方差：实际值与期望值之差平方的平均值。

3、标准差（均方差）

标准差是方差的算术平方根。用σ表示。

时间数列按其使用的统计指标不同，可以分为绝 对数时间数列、相对数时间数列和平均数时间数列。

时间数列的水平指标：1）发展水平；2）平均发展水平；3）增长量=比较期水平-基期水平 4）平均增长量＝各逐期增长量之和/逐期增长量项数。

时间数列的速度指标：

1） 发展速度：环比发展速度和定基发展速度。 环比发展速度是本期水平与前一期水平之比；定基发展速度则是本期水平与固定基期水平之比。在数量上，定基发展速度等于相应各期环比发展速度的连乘积。

计算公式：发展速度＝比较期水平/基期水平 2）增长速度

增长速度，是增长量与基期水平之比，它反映客观现象增长的相对幅度。

由于采用的基期不同，增长速度又分环比增长速度与定基增长速度，两种增长速度之间没有直接的换算关系。

增长速度＝增长量/基期水平

＝（本期水平-基期水平）/基期水平 ＝发展速度-1

2） 平均发展速度与平均增长速度 平均增长速度=平均发展速度-1

根据参与分析的变量多少，分为一元回归分析和多元回归分析两种。

根据自变量的表现形式不同，又可以分为线性回归与非线性回归。

在地价分析中，较为常用的是一元线性回归、一元非线性回归和多元线性回归。

土地与房屋测量

形成测量误差的原因主要有以下几方面： 1） 影响误差; 2）方法误差; 3）人身误差; 4）仪器误差;5）测量对象变化误差。

测量误差主要分为三大类：系统误差、随机误差、粗大误差。

通常把精度区分为： 1）、准确度：它是系统误差大小的反映 2）、精密度：它是随机误差大小的反映 3）、精确度：它是系统误差和随机误差两者综合的反映

由此可见，精密度高未必准确度一定高，反之亦然。在以上两种情况下，精确度都不一定高。只有在精确度高的情况下，才表明准确度和精密度都高。

★中华人民共和国国家标准《房产测量规范》以中误差作为衡量精度的标准，以两倍中误差作为限差。

★土地与房屋测绘中的相关图纸：1．地形图2. 地籍图3．房产图。

地形图：地表起伏形态和地物位置、形状在水平面上的投影图。

地籍图是表示土地权属界线、面积和利用状况等地籍要素的地籍管理专业用图，是地籍调查的主要成果。

房产图是房屋产权、产籍、产业管理的重要资料。按房产管理需要，分为房产分幅平面图、房产分丘平面图和房产分户平面图。 (1)房产分幅图： 房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。它是测绘分丘图和分户图的基础资料，同时，也是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。房产分幅图以幅绘制。

(2)房产分丘图： 房产分丘图是房产分幅图的局部图，是反映本丘内所有房屋及其用地情况、权界位置、界址点、房角点；房屋建筑面积、用地面积、四至关系、权利状态等各项房地产要素。它也是绘制房产权证附图的基本图。房产分丘图以丘为单位绘制。

丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。 (3)房产分户图： 房产分户图是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋

权属范围的细部图。

它是根据各户所有房屋的权属情况，分幢或分层对本户所有的房屋的坐落、结构、产别、层数、层次、墙体归属、权利状态、产权面积、共有分摊面积及其用地范围等各项房产要素，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。房产分户图以产权登记户为单位绘制。 土地面积测算方法 不计入用地面积的范围

a．无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。 b．市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。 c．公共使用的河滩、水沟、排水沟。

d．已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。 e．其他按规定不计人宗地的面积。 土地面积测算方法：（1）图解法；（2）解析法 使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5c㎡，图上量距应量至0.2mm。 建筑面积和使用面积

(1)建筑面积：房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。

(2)使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内 房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

房屋面积的测算方法:坐标解析法 、实地量距法 、图解法等。

房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。 ★计算一半建筑面积的范围

a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。 c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

★（3）不计算建筑面积的范围

a)层高小于2．20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20m的地下室和半地下室。

b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 c)房屋之间无上盖的架空通廊。

d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 共有建筑面积的分摊 1）、共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙 (包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室，车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。 2）、共有建筑面积的计算方法

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共

有建筑面积。

经济学

供给与需求理论

影响商品需求的因素有：1)消费者偏好2)消费者的收人水平3)该商品本身的价格4)相关商品的价格5)消费者对商品未来价格的预期6)其他因素

影响商品供给的主要因素有：①商品本身的价格②其他商品的价格③生产技术的变动和生产要素的价格④政府的政策⑤厂商对未来的预期。

在价格形成过程中，除了理论上的价值外，还有许多因素决定或影响着价格，其中主要的是：

①市场供求关系②商品的稀缺程度③货币的币值④国家政策的影响。

产品均衡价格：是市场中一种商品的需求价格和供给价格相一致时的价格。

弹性:需求价格弹性、需求收入弹性、供给价格弹性。

1、弹性：需求量或供给量对其决定因素中某一种的反应程度的衡量。

2、需求价格弹性：一种物品需求量对其价格变动反应程度的衡量，用需求量变动的百分比除以价格变动的百分比来计算。 用数学术语就是：

需求量变化的百分比 需求弹性 ＝ ————————— 价格变化的百分比

（1）需求交叉弹性：指一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度。

（2）需求收入弹性：需求收入弹性被用来表示消费者对某种商品需求量的变动对收入变动的反应程度。

影响需求收入弹性的主要因素有：

某种商品被“需要”的程度、商品对人们欲望的满足程度、收入水平等。

（3）影响需求价格弹性的因素： ①商品的替代品数目和可替代程度。

②消费者对某种商品的需求程度以及商品在消费者家庭预算中所占的比例。 ③商品本身用途的多样性。 ④商品的耐用程度。 ⑤时间的长短。 3.供给弹性

（1）供给弹性的概念是指由于影响供给的诸因素发生变化后，供给量作出反应的程度。

（2）供给价格弹性：指供给量变化率对商品自 身价格变化率反应程度的一种度量，等于供给变化率除以价格变化率。

表示在一定时期内一种商品的供给量的变动对于该商品的价格的变动的反应程度。或者说，表示在一定时期内当一种商品的价格变化百分之一时所引起的该商品的供给量变化的百分比。

（3）影响供给价格弹性的主要因素：

1)是从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素；

2)是从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小。

市场出清：当价格确实能使需求等于供给，以至于任何人可以在那个价格上买到他所要买的东西，或者卖掉他所要卖的东西，这时，市场就是出清的。市场出清意味着供求均衡。如果市场没有出清，那么一定存在着短缺或者过剩。短缺意味着在现行价格下，人们想要买某些东西却买不到。过剩则恰恰相反，某种商品的广告满天飞但鲜有人问津就是对过剩的最好诠释。

当供给和需求达到平衡时，市场出清。否则会有供不应求或供过于求的现象。

收入分配理

1、生产函数、边际产量

(1)生产函数：生产函数是指在一定时期内，在技术水平不变的情况下，生产中所使用的各种生产要素的数量与所能生产的最大产量之间的关系。

它可以用一个数理模型、图表或图形来表示。也就是一定技术条件下投入与产出之间的关系，在处理实际的经济问题时，生产函数不仅是表示投入与产出之间关系的对应，更是一种生产技术的制约。 (2)边际产量：是指增加一个单位的劳动投入所带来的总产量的增加量。当增加一个单位产量所增加的收入（单位产量售价）高于边际成本时，是合算的；反之，就是不合算的。所以，任何增加一个单位产量的收入不能低于边际成本，否则必然会出现亏损；只要增加一个产量的收入能高于边际成本，即使低于总的平均单位成本，也会增加利润或减少亏损。因此计算边际成本对制订产品决策具有重要的作用。土地报酬递减是指在技术和其它要素不变的条件下，对相同面积的土地连续追加某种要素的投入所带来的报酬的增量(边际报酬)迟早会下降。

通过土地报酬递减规律我们可以确定土地利用的最佳集约度和最佳规模。通常生产需要投

入所有的生产要素，而每一种生产要素的投入 在达到一定限度后，其增加的收益就会递减。 市场失灵概念：是指市场无法有效率地分配商品和劳务的情况。对经济学家而言，这个词汇通常用于无效率状况特别重大时，或非市场机构较有效率且创造财富的能力较私人选择为佳时。另一方面，市场失灵也通常被用于描述市场力量无法满足公共利益的状况。

市场失灵的原因主要有以下几点：1、垄断; 2、外部影响; 3、公共产品; 4、非对称信息。 国民收入：是指一个国家在一定时期（通常为一年）内物质资料生产部门的劳动者新创造的价值的总和，社会总产品的价值扣除用于补偿消耗掉的生产资料价值的余额。国民收入在物质形态上表现为体现新创造价值的生产资料和消费资料两部分。

国内生产总值GDP、国民生产总值GNP、国内生产净值NDP

国内生产总值:国内生产总值是指在一定时期内(一个季度或一年)，一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标。它不但可反映一个国家的经济表现，更可以反映一国的国力与财富。

国民生产总值: 国民生产总值是一国国民一年内

所生产和提供的用货币表现的最终产品（包括物品和服务）的总和。所谓最终产品，是指最终供人们使用的产品，包括供人们消费的生活资料，也包括供投入生产的劳动资料。 个人可支配收入:

一个国家所有个人（包括私人非营利机构）在一定时期（通常为一年）内实际得到的可用于个人开支或储蓄的那一部分收入。个人可支配收入等于个人收入扣除向政府缴纳的所得税、遗产税和赠与税、不动产税、人头税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额。个人可支配收入被认为是消费开支的最重要的决定性因素。因而，常被用来衡量一国生活水平的变化情况。

乘数效应是一种宏观的经济效应，是指经济活动中某一变量的增减所引起的经济总量变化的连锁反应程度。在经济学中，乘数效应更完整地说是支出/收入乘数效应，是宏观经济学的一个概念，也是一种宏观经济控制手段，是指支出的变化导致经济总需求与其不成比例的变化。

经济增长率是末期国民生产总值与基期国民生产总值的比较。经济增长率也称经济增长速度，它是反映一定时期经济发展水平变化程度的动态指标，也是反映一个国家经济是否具有活力的基本指标。

经济周期是指经济运行中周期性出现的经济扩张 与经济紧缩交替更迭、循环往复的一种现象。是国民总产出、总收入和总就业的波动，是国民收入或总体经济活动扩张与紧缩的交替或周期性波动变化。过去把它分为繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。

失业率是指失业人口占劳动人口的比率(一定时期全部就业人口中有工作意愿而仍未有工作的劳动力数字)，旨在衡量闲置中的劳动产能。通过该指标可以判断一定时期内全部劳动人口的就业情况。一直以来，失业率数字被视为一个反映整体经济状况的指标。 失业可分为：（1）摩擦性失业（2）结构性失业（3）季节性失业（4）残余性失业（5）周期性失业。

通货膨胀率=(现期物价水平—基期物价水平)/基期物价水平

宏观经济政策：1.财政政策、财政收入政策、财政支出政策2.货币政策3.供给政策 货币政策工具

1.一般性货币政策工具（主要包括法定存款准备金、再贴现和公开市场业务）

2.选择性货币政策工具（主要有消费信用管理、不动产信用控制和证券市场信用控制等。）

3.其他补充性货币政策工具（包括直接信用控制

和间接信用指导两类。前者是指从质和量两个方面，以行政命令或其他方式，直接对金融机构尤其是商业银行的信用活动进行控制，其手段包括规定利率最高限额、信用配额管理、流动性比率管理和直接干预。后者是指中央银行通过道义劝告、窗口指导等办法间接影响商业银行的信用创造。）

目前我国使用的货币政策工具大体包括：中央银行再贷款、利率、公开市场操作、存款准备金、再贴现、指导性信贷计划和信贷政策等。

西方宏观经济政策目标有四个：经济增长、充分就业、价格水平稳定和国际收支平衡。

城市经济学知识

城市是工业、交通、商业等聚集的以非农业人口为主的居民点；是一定地域范围内社会、经济和文化的中心地；是由自然环境和人工环境多种物质要素组成的有机综合体；是区别于分散单一的农村居民点的复杂空间结构和社会组织形式。 城市与农村的区别主要体现在：产业结构、人口规模、人口密度、空间组织和社会组织形式以及居民所从事的活动等方面。

中国根据市区非农业人口的数量把城市分为四等：小城市：少于20万；中等城市：20万至50万；大城市：50万人口以上；特大型城市：达100万以上。

城市经济学以城市系统为对象，研究城市内外部 的经济活动，揭示城市形成、发展及城市化过程中的经济规律的应用性学科。

城市经济增长：是指城市经济作为一个系统的整体规模、数量的扩张与质量的提高。

城市经济增长包括城市价值的增长、城市物质财富的增长、城市人口的增长。 建筑密度（建筑覆盖率）＝

建筑基地面积

建筑用地面积

?100％

容积率＝

总建筑面积

建筑用地面积

*100%

在一定地块内，如果建筑物的各层建筑面积均相同时：

总建筑面积＝土地总面积?建筑密度?建筑层数容积率＝建筑密度?建筑层数

楼面地价＝

土地总价总建筑面积楼面地价＝

土地总价

总建筑面积

城市郊区化的概念：是指区域城市化水平达到一定程度，城市中心市区的发展平缓，城市居民更追求良好的自然环境和社会环境，形成的大城市人口、

服务业及相关的就业岗位由市区向外迁移的分散化过程。

城市向城市郊区转移扩散过程大致可划为三个阶段：第一阶段是城市居住功能郊区化；第二阶段是城市商业功能和产业功能郊区化；第三阶段是建立边缘城镇。

我国城市郊区化的主要表现有：人口郊区化、工业郊区化、服务业郊区化。

城郊次中心地带是指城市郊区化的发展，在郊区逐渐出现一些规模较小的居民和相关服务业聚集的中心地带或形成边缘城镇。

人口郊区化：是城市人口分布由向心集聚走向离心扩散的重要转变，表现为大城市的人口从城市中心区域向城市边缘郊区分散。

人口郊区化原因： 由于人们工作生活主要集中在市中心，随着城市规模急剧膨胀，居住环境严重恶化，原住在市内的中产阶级越来越愿意在郊区购房或建房，公路的发展使公交汽车和小汽车成为人们出行的便利工具，加上政府的相关政策支持，从而使他们愿意并有条件能够住到郊外。 制造业、零售商业及写字楼郊区化的原因

郊区城镇与市中心之间存在的土地差价也使许多企业纷纷向郊区城镇迁移，新兴产业在郊区城镇兴起，大规模的工业园和商业服务网点及写字楼落户郊区，具有完善城市功能的中心区域在郊区城镇逐步 形成。这一变化给郊区创造了大量就业机会，原来

往返于市区与郊区之间的工作生活方式大为改变， 郊区城镇成为许多中产阶级人士主要的生活工作空间。

土地利用分区是土地利用总体规划的重要组成部分。

城市土地利用分区：为指导土地利用的合理组织和科学管理，应在分析土地利用现状的基础上进行地域分区，并依土地利用结构的调整进行用地分区。

控制人口增长的途径：(1) 生育政策是关键；(2) 采取行政、经济等手段强制实行生育政策以降低出生率。

城市规划

城市发展是指城市是社会生产力发展到一定阶段出现的产物，在世界各国和其不同历史时期城市发展的情况有所不同，总体来说是城市的规模、人口规模等不断扩大、发展的过程。

城镇化，是指社会生产力在工业化和信息化的基础上，在经济结构、人居环境、人口素质等领域，由传统农业经济到现代化城镇经济、传统农业文明到现代城镇文明的转变过程。

城市规划是对城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署。它是一定时期内城市发展的蓝图，是城市建设和管理的依据。

城市规划的主要任务是：根据国家城市发展和建

设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系；确定城市性质、规模和布局；统一规划、合理利用城市土地；综合部署城市经济、文化、基础设施等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展，使城市的发展建设获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。

城市规划的作用: 城市规划是城市的发展计划，也是城市建设发展的蓝图和管理城市的依据。城市规划是一项科学性、应用性和综合性很强的工作，通过规划，可以合理确定城市的发展方向，规模和布局，统筹安排各项建设，协调各方面在建设中的矛盾，使之逐步发展成为设施比较“完善、环境清洁优美，有利生产、方便生活，并能适应人们日益增长的物质和文化需要的现代化新型城市。因此，城市规划对于城市经济的发展、特别是对于城市合理布局及城市的经济效益、社会效益和环境效益相互协调具有极其重要的意义。

城市用地的评价主要体现在三个方面，分别是城市用地的适用性评价、建设条件评价和经济性评价。

城市用地的适用性一般可分为三类：

（1）一类用地

一类用地即适于修建的用地。这类用地一般具有地形平坦、规整、坡度适宜，地质条件良好，没有被洪水淹没危险，自然环境条件较为优越等特点，是能适应城市各项设施的建设要求的用地。这类用地一般不需或只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。其具体要求是：（a）地形坡度在10％以下，符合各项建设用地的要求；（b）土质能满足建筑物地基承载力的要求；（c）地下水位低于建筑物、构筑物的基础埋置深度；（d）没有被百年一遇洪水淹没的危险；（e）没有沼泽现象或采用简单的工程措施即可排除地面积水的地段；（f）没有冲沟、滑坡、崩塌、岩溶等不良地质现象的地段。 （2）二类用地

二类用地即基本上可以修建的用地。这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。这类用地对城市设施或工程项目的布置有一定的限制。其具体情况是：（a）土质较差，在修建建筑物时，地基需要采取人工加固措施；（b）地下水位距地表面的深度较浅，修建建筑物时，需降低地下水位或采取排水措施；（c）属洪水轻度淹没区，淹没深度不超过1～1.5米，需采取防洪措施；（d）地形坡度较大，修建建筑物时，除需要

采取一定的工程措施外，还需动用较大土石方工

程；（e）地表面有较严重的积水现象，需要采取专门的工程准备措施加以改善；（f）有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，需要采取一定工程准备措施等。 （3）三类用地

三类用地即不适于修建的用地。这类用地一般说来用地条件极差，其具体情况是：（a）地基承载力小于60千帕和厚度在2米以上的泥炭层或流砂层的土壤，需要采取很复杂的人工地基和加固措施才能修建；（b）地形坡度超过20％以上，布置建筑物很困难；（c）经常被洪水淹没，且淹没深度超过1.5米；（d）有严重的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，若采取防治措施需花费很大工程量和工程费用；（e）农业生产价值很高的丰产农田，具有开采价值的矿藏埋藏，属给水水源卫生防护地段，存在其他永久性设施和军事设施等。 编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行。大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划基础上，可以编制分区规划。城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。

城市规划纲要的任务是研究确定总体规划的重大 原则问题，经城市人民政府同意后，做为编制城市规划的依据。

城市规划纲要的成果以文字为主，辅以必要的城市发展示意性图纸，其比例为1：2.5万-1：10万。 城市总体规划是城市在一定时期内发展的计划和各项建设（或各项物质要素）的总体部署。是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。

城市总体规划应当包括：城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署、城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业规划，近期建设规划。

国务院城市规划行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府应当分别组织编制全国和省、自治区、直辖市的城镇体系规划，用以指导城市规划的编制。

★★直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批。

省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在一百万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。

城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大

会或者其常务委员会审查同意。

城市详细规划由城市人民政府审批;编制分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。

城市分区规划由城市人民政府审批。

城市详细规划应当在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期建设区域内各项建设作出具体规划。城市详细规划应当包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。

城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。

城市详细规划应当包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平

面布置、工程管线综合规划和竖向规划。

1.控制性详细规划的主要内容

①详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界限，规定各类用地内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。

②规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求。

③提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求。 ④确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高。⑤根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界限。

⑥制定相应的土地使用与建筑管理规定。 2.修建性详细规划的主要内容

①建设条件分析及综合技术经济论证；

②作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图； ③绿地系统规划设计； ④工程管线规划设计； ⑤道路交通规划设计； ⑥竖向规划设计；

⑦估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。 居住区按居住户数或人数规模，分为居住区、居住小区、居住组团三级。

城市基础设施是城市生存和发展所必须具备的工

程性基础设施和社会性基础设施的总称，使城市中为顺利进行各种经济活动和其他社会活动而建设的各类设施的总称。

城市基础设施可以分为工程性基础设施和社会性基础设施。

工程性基础设施一般指能源系统、给排水系统、交通系统、通信系统、环境系统、防灾系统等工程设施。社会性基础设施则指行政管理、文化教育、医疗卫生、商业服务、金融保险、社会福利等设施。我国一般讲城市基础设施多指工程性基础设施。

城市基础设施工程规划的内容除了包含城市基础设施工程系统的各专业工程规划外，还应包含与其关系最为密切的城市工程管线综合规划和城市用地竖向工程规划。具体如下：⑴城市交通工程规划；⑵城市给水工程规划；⑶城市排水工程规划；⑷城市供电工程规划；⑸城市燃气工程规划；⑹城市供热工程规划；⑺城市通信工程规划；⑻城市环境卫生工程规划；⑼城市防灾工程规划；⑽城市工程管线综合规划；⑾城市用地竖向工程规划。

政府职能部门从城市规划法规制定和法规体系、城市规划的行政机关和行业管理、城市规划的编制和审批管理、城市规划的实施和监督检查管理等方面对城市规划进行管理。

地产开发与工程造价

土地开发从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动，包括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。从狭义的角度理解，土地开发主要是对未利用土地的开发利用，要实现耕地总量动态平衡，未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。

土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。 对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。 土地一级开发一般工作程序： 1、确定土地一级开发项目。 2、确定一级开发单位。

3、办理建设意见和交通评价文件等审批。 4、办理规划意见书。

5、办理土地一级项目立项核准和取得征地批复。 6、办理拆迁许可证（实施拆迁）。 7、编制市政基础设施实施方案。 8、组织验收，评估土地成本。

9、纳入土地储备库或直接入市交易。

根据一级开发实施主体的不同，土地一级开发可以分为以下三种方式：

1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。

2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主。

3、对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。 房地产开发，是在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

房地产开发程序包括八个步骤：即投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合作协议、工程建设、竣工投入使用和房地产资产管理。这八个步骤又可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工

作、建设阶段和租售阶段。

收集一手资料的方法：观察、专题讨论、问卷调查和实验四种方法。

调查手段：在收集一手资料时所采用的主要调查手段是问卷。

一般有邮寄、电话和面访三种联系方法。 不同类型房地产市场调研内容

（1）竞争者的调查分析、竞争产品的调查分析。 （2）社会文化环境。包括教育程度、职业构成、文化水平；价值观、审美观、风俗习惯；宗教信仰、社会阶层分布；妇女就业面大小等。 （3）人口环境。人口是构成市场的三大要素之一。 （4）经济环境。包括国民生产总值、国民收入总值以及其发展速度；物价水平、通货膨胀率、进出口税率及股票市值稳定情况：城乡居民家庭收入、个人收入水平、城乡居民存款额；通讯及交通运输、能源与资源供应、技术协作条件等。 （5）消费者和消费者行为调查：包括消费者类别（个人或企业、社会团体、民族、性别、年龄、职业、爱好、所在地区等）、购买能力（如收入水平、消费水平、消费结构、资金来源、用户的财务状况等）等。

房地产市场分析基本方法：（1) 销售人员意见综合法（2) 购买者意图调查法（3) 德尔菲（Delphi）法/专家意见法4) 相关分析法：包括回归分析法

和市场因子推演法。（5) 时间序列分析法：包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。

工程造价

工程项目也称单项工程，一般是指具有独立设计文件，建成后可以独立发挥生产能力（或效益）的工程。

工程建设项目按建设性质划分： 1.新建项目：有两种： （1）真正的新建；

（2）新增加的固定资产价值超过原来的三倍。 2.扩建项目：增加生产能力。 3.改建项目：改造建设。 4.迁建项目： 5.恢复项目： 按建设规模划分

基本建设项目可分为大型、中型和小型项目三类。 更新改造项目按照投资额分为限额以上项目和限额以下项目两类。 按项目规模分类

(1)建设项目(2)单项工程(3)单位工程(4)分部工程(5)分项工程。

工程建设项目是指经批准包括一个总体设计或初步设计范围内进行建设，经济上实行统一核算，行政上有独立组织形式，实行统一管理的基本建设单位。

单项工程即工程项目，是建设项目的组成部分。 一般是指具有独立设计文件，建成后可以独立发挥生产能力（或效益）的工程。

单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概(预)算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。如：土建工程，电气安装工程，工业管道工程，暖卫工程，通风工程等。

分部工程是单位工程的组成部分。它是按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品(如土石方工程、楼地面工程等)。

分项工程是分部工程的组成部分。它是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品，它是按照不同施工方法或材料规格，从分部工程中进一步细分出来的。 工程造价是指建设工程的建造价格。它有两种含义，一是指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，二是指工程价格，即为建成一项工程，预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建设安装工程价格或建设项目总价格，通常又称之为工程承发包价格。它们分别是从投资者和承包商的角度来定义的。

工程造价的构成：(1)设备及工、器具购置费用

(2)建筑安装工程费用(3)工程建设其他费用 (4)预备费、建设期贷款利息

设备及工、器具购置费用是由设备购置费和工具、器具及生产家具购置费组成。

（工具、器具及生产家具购置费，是指新建或扩建项目初步设计规定的，保证初期正常生产必须购置的没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具。一般以设备购置费为计算基数，按照不同行业选取不同的费率计算。计算公式为：

工具、器具及生产家具购置费＝设备购置费×定额费率）

我国现行的建筑安装工程费用由直接费、间接费、利润和税金四个部分组成。 ①直接工程费

由直接费（人工费、材料费和施工机械使用费）、其他直接费、现场经费（临时设施费和现场管理费）组成。 ②间接费

包括企业管理费、财务费用和其他费用。 ③利润 ④税金

预备费：

按我国现行规定，预备费包括基本预备费和涨价预备费两部分。

基本预备费=(工具、器具及生产家具购置费用+建 筑安装工程费用+工程建设其他费用)×基本预备费率

涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。

建设期贷款利息：指包括向国内银行和其他非银行金融机构贷款、出口信贷、外国政府贷款、国际商业银行贷款，以及在境内外发行债券等在建设期内所产生的应偿还贷款利息。建设期内贷款利息按照复利计算。

工程建设定额，是指在工程建设中单位产品中的人工、材料、机械、资金消耗的规定额度。 1.按定额反映的生产要素消耗内容不同，可以把工程建设定额划分为劳动消耗定额、机械消耗定额和材料消耗定额三种。

2.按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标和投资估算指标五种。

施工定额是以工序，即同一性质的施工过程，作为研究对象，表示生产产品数量和施加消耗综合关系编制的定额，是施工企业组织生产和加强企业管理而在企业内部使用的一种定额，属于企业定额形式。施工定额由劳动定额、机械定额和材料定额三个部分组成，主要直接用于工程的施工管理，作为编制施工组织设计、施工预算、施工

作业计划、签发施工任务单、限额领料单及结算计件工资或计量奖励工资等的依据，是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。

预算定额是以建筑物或构筑物各个分部分项工程作为对象编制的定额，包括劳动定额、机械台班定额、材料定额三个基本部分，并列有工程费用，是一种计价的定额。预算定额是以施工定额为基础综合扩大编制的，是进一步编制概算定额的基础。预算定额是在编制施工图预算阶段，计算工程造价和计算工程中的劳动、机械台班、材料需要量时使用的，是调整工程预算和工程造价的基础，同时也是编制施工组织设计、施工技术财务计划的参考。（后三项在后面介绍）

3. 按照投资的费用性质不同，可以把工程建设定额划分为建筑工程定额、设备安装工程定额、建筑安装工程费用定额、工器具定额以及工程建设其他费用定额。

工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单。是按照招标要求和施工设计图纸要求规定将拟建招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算拟建招标工程的分部分项工程数量的表格。

工程量清单主要包括工程量清单说明和工程量清 单表两部分。

概算定额是以扩大的分部分项工程作为对象编制的，计算和确定该工程项目的劳动、机械台班、材料消耗量所使用的定额，同时列有工程费用，也是一种计价性定额，概算定额是在预算定额的基础上综合扩大而成的，每一概算定额中综合分项都包含数个预算定额细目。概算定额是编制扩大初步设计概算、确定建设项目投资额的依据。 概算定额分为建筑工程概算定额和安装工程概算定额两大类。

概算指标是概算定额的扩大与合并，是以整个建筑物和构筑物为对象，以更为扩大的计量单位编制的，包括劳动定额、机械台班定额、材料定额三个基本部分，同时列出了各结构的工程量及单位建筑工程的造价，是一种计价定额。

投资估算指标是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用的一种定额。

它具有较强的综合性、概括性，往往以独立的单项工程或完整的工程项目为计算对象。它的概略程度与可行性研究阶段相适应。它的主要作用是为项目决策和投资控制提供依据，是一种扩大的技术经济指标。

投资估算指标是确定和控制建设项目全过程各项

投资支出的技术经济指标。其范围涉及建设前期、建设实施期和竣工验收交付使用期等各个阶段的费用支出，内容因行业不同而各异，一般可分为建设项目综合指标、单项工程指标和单位工程指标3个层次。建设项目综合指标一般以项目的综合生产能力单位投资表示。单项工程指标一般以单项工程生产能力单位投资表示。单位工程指标按专业性质的不同采用不同的方法表示。

设计概算是指设计单位在初步设计或扩大初步设计阶段，根据设计图样及说明书、设备清单、概算定额或概算指标、各项费用取费标准等资料、类似工程预（决）算文件等资料，用科学的方法计算和确定建筑安装工程全部建设费用的经济文件。

设计概算可分为三级概算，即单位工程概算、单项工程综合概算和建设项目总概算。

单位工程概算是确定单位工程建设费用的文件，是单项工程综合概算的组成部分。

概算定额法： 方法适用：要求初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确。

概算指标法： 方法适用：初步设计深度不够，不能准确地计算工程量，但工程设计是采用技术比较成熟而又有类似工程概算指标可以利用的情况。

单项工程综合概算是确定一个单项工程所需建设 费用的文件，是根据单项工程内各专业单位工程概算汇总编制而成的。

建设项目总概算是确定整个建设项目从筹建到竣工交付使用所预计花费的全部费用的文件。 施工图预算是根据施工图，按照各专业工程的预算工程量计算规则统计计算出工程量，并考虑实施施工图的施工组织设计确定的施工方案或方法，按照现行预算定额、工程建设费用定额、材料预算价格和建设主管部门规定的费用计算程序及其他取费规定等，确定的单位工程、单项工程及建设项目建筑安装工程造价的技术和经济文件。 施工图预算可以分为：单位工程预算、单项工程预算和建设项目总预算。 工程变更的概念：是指因客户要求、产品安全或可靠性问题、产品质量、环境问题、生产工艺或设备因素、成本方面的考虑等等原因而提出工程上的改正或改良行为。 工程变更的种类 （1）工程变更依据变更内容，可划分为：工作范围变更、施工条件变更、设计变更、施工变更和技术标准变更等。变更内容不同，存在不同的控制要求。 （2）工程变更依据其变更性质、变更费用及影响，划分为重大变更、重要变更和一般变更。对三种

重要性不同的变更，是通过设置不同的变更审批 权限进行控制的。

发包人、承包人应当在合同条款中对涉及工程价款结算的下列事项进行约定：

（一）预付工程款的数额、支付时限及抵扣方式； （二）工程进度款的支付方式、数额及时限； （三）工程施工中发生变更时，工程价款的调整方法、索赔方式、时限要求及金额支付方式； （四）发生工程价款纠纷的解决方法；

（五）约定承担风险的范围及幅度以及超出约定范围和幅度的调整办法；

（六）工程竣工价款的结算与支付方式、数额及时限；

（七）工程质量保证（保修）金的数额、预扣方式及时限；

（八）安全措施和意外伤害保险费用； （九）工期及工期提前或延后的奖惩办法； （十）与履行合同、支付价款相关的担保事项。 变更合同价款的主要方法

施工中发生工程变更，承包人按照经发包人认可的变更设计文件，进行变更施工，其中，政府投资项目重大变更，需按基本建设程序报批后方可施工。 在工程设计变更确定后14天内，设计变更涉及工程价款调整的，由承包人向发包人提出，经发包人审核同意后调整合同价款。变更合同价款按下列方法进行：

1、合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款；

2、合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更合同价款；

3、合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人或发包人提出适当的变更价格，经对方确认后执行。如双方不能达成一致的，双方可提请工程所在地工程造价管理机构进行咨询或按合同约定的争议或纠纷解决程序办理。

工程设计变更确定后14天内，如承包人未提出变更工程价款报告，则发包人可根据所掌握的资料决定是否调整合同价款和调整的具体金额。重大工程变更涉及工程价款变更报告和确认的时限由发承包双方协商确定。

收到变更工程价款报告一方，应在收到之日起14天内予以确认或提出协商意见，自变更工程价款报告送达之日起14天内，对方未确认也未提出协商意见时，视为变更工程价款报告已被确认。

确认增（减）的工程变更价款作为追加（减）合同价款与工程进度款同期支付。

建设工程索赔通常是指在工程合同履行过程中，合同当事人一方因对方 不履行或未能正确履行合同或者由于其他非自身因素而受到经济损失或权利损害，通过合同规定的程序向对方提出经济或时间补偿要求的行为。

索赔程序

(1)索赔事件发生后28天内，向监理工程师发出索赔意向通知。

(2)发出索赔意向通知后的28天内，向监理工程师提交补偿经济损失和(或)延长工期的索赔报告及有关资料。

(3)监理工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后，于28天内给予答复。

(4)监理工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后，28天内未予答复或未对承包人作进一步要求，视为该项索赔已经认可。 (5)当该索赔事件持续进行时，承包人应当阶段性向监理工程师发出索赔意向通知。在索赔事件终了后28天内，向监理工程师提供索赔的有关资料和最终索赔报告。

以上为：工程索赔产生的常见原因

竣工决算是建设工程经济效益的全面反映，是项目法人核定各类新增资产价值，办理其交付使用的依据。通过竣工决算，一方面能够正确反映建设工程的实际造价和投资结果；另一方面可以通过竣工决算与概算、预算的对比分析，考核投资控制的工作成效，总结经验教训，积累技术经济方面的基础资料，提高未来建设工程的投资效益。 竣工决算是由建设单位编制的反映建设项目实际造价和投资效果的文件。 竣工决算的内容应包括从项目策划到竣工投产全过程的全部实际费用。竣工决算的内容包括竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造价对比分析等四个部分。其中竣工财务决算说明书和竣工财务决算报表又合称为竣工财务决算，它是竣工决算的核心内容。 “竣工结算”与“竣工决算”是两个不同的概念： （1）工程竣工结算是确定工程最终造价，施工单位与建设单位结清工程价款并完结经济合同责任的依据。 工程竣工结算为施工单位确定工程的最终收入，是进行经济核算和考核工程成本的依据。 工程竣工结算反映了建筑安装工作量和工程实物量的实际完成情况，是统计竣工率的依据。

工程竣工结算是建设单位落实投资完成额的依 据，是结算工程价款和施工单位与建设单位从财务方面处理帐务往来的依据。

工程竣工结算是建设单位编制竣工决算的基础资料。

（2）工程竣工决算是在建设项目或单项工程完工后，由建设单位财务及有关部门，以竣工结算等资料为基础，编制的反映整个建设项目从筹建到工程竣工验收投产全部实际支出费用的文件，包括建筑工程费用、安装工程费用、设备工器具购置费用和工程建设其他费用以及预备费等。

工程保修及保修费用

项目竣工验收交付使用后，在一定期限内由施工单位到建设单位或用户进行回访，对于工程发生的确实是由于施工单位施工责任造成的建筑物使用功能不良或无法使用的问题，由施工单位负责修理，直到达到正常使用的标准。

在正常的使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、屋面和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修

工程为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

施工图预算有如下作用：

（1）它是确定单位建筑工程造价的依据。 （2）它是编制年度建设项目计划的依据。 （3）它是签订施工合同的依据。

（4）它是建设银行办理工程贷(拨)款、结算和实行财政监督的依据。

（5）它是衡量设计标准和考核工程建设成本的依据。

（6）它是施工企业编制施工计划和统计完成工作量的依据。