土地估价实践考核材料

商住用地抵押贷款评估案例分析

一、项目名称（备案号：4306213AA0036）

***委托的浯溪镇陶铸路一宗土地使用权抵押价格评估

二、项目简介

该宗地于20xx年6月重新办理了国有土地使用权证，证号为祁国用（1995）第104295号，土地坐落于浯溪镇陶铸路，土地使用权类型为国有出让，土地面积为449m2，其四至东、南、西、北以确权红线为界。登记用途为综合用地，最高使用年限为40年，剩余年限为32年，颜春茂依法对宗地拥有占用、使用和收益的权利。经评估人员实地踏勘和调查，待估地现已建成五层建筑物，系砖混结构，实际容积率约为4.0，宗地实际开发程度为“五通一平”（通路、通电、供水、排水、通讯和宗地红线内场地平整），评估设定开发程度与实际开发程度一致。

三、估价技术思路阐述

1、阐述一

估价对象位于浯溪镇陶铸路，土地实际用途为商服用地，所处地段出租率高,适宜采用收益还原法评估待估地地价。根据待估宗地同一供需圈内房地出租的平均租金水平，确定待估宗地的客观收益，从中扣除维修费、管理费、折旧费、保险费、税费等成本费用，即得房地纯收益，从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地年纯收益。根据剥离出的土地纯收益和土地还原利率、收益年限代入收益还原法公式测算土地价格。具体测算思路如下：

① 确定房地年总收益

调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的 1

房地产租金水平，确定待估宗地房地出租的总收益。则：

房地年总收益=月租金×12×收益总面积×有效出租面积比率×出租率

②、测算房地出租年总费用（包括管理费、维修费、房屋年折旧费、保险费、经营税费、空房损失费）

③房地年纯收益

房地年纯收益=房地年总收益-房地出租年总费用

④、房屋年纯收益

房屋年纯收益=房屋现值×房屋收益还原利率

⑤、土地年纯收益

土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益

⑥、计算待估宗地总地价

总地价=土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)n]

其中：r -----土地收益还原利率，取7.5%

n------待估宗地土地使用年期32年

⑦、计算宗地单位面积地价

单位面积地价=总地价÷总用地面积

2、阐述二

估价对象在县城建成区基准地价覆盖范围内，故可采用基准地价系数修正法评估。首先分析待估宗地地价的评估基准日与本次评估所采用的基准地价在评估期日方面的差异，测算经期日修正后所引用的基准地价；然后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异，评估修正系数由基准地价经一系列修正得到待估宗地的地价。最后分析待估宗地地价内涵与评估所采用的地价在地价内涵方面差异，经年期修正和宗地进深修正后得到待估宗地运用基准地价系数修正法的最终地价。即：

地价=基准地价×期日修正系数×容积率修正系数×区域及个 2

别因素修正系数×使用年期修正系数×宗地进深修正系数

具体测算思路如下：

①、土地级别及基准地价的确定

②、期日修正系数的确定

③、容积率修正系数的确定

④、区域及个别因素修正系数的确定

⑤、使用年期修正系数的确定

⑥、宗地进深修正系数的确定

⑦、计算待估宗地地价

四、关键技术要点分析

1、收益还原法中收益必须为长期可固定取得的客观纯收益。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后能够获得的一般正常收益，通常只有这种收益才可以作为估价的依据。因此，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益，除了有租约限制的以外，一般应采用正常客观的数据，为此除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的资料直接测算出了潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或者净收益进行比较。如果与正常客观的情况不符，应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。

2、收益还原法中的收益不胡忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等。

3、明确说明还原利率(土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率)的确定方法、依据和具体标准。还原利率的确定有多种多样的方法，其大小又因对象的不同类型、不同用途、不同时间、不同 3

地区而不同，其准确计算几乎是不可能的。在各种方法中，最直观的是采用行业基准收益率，但是，由于我们目前尚未建立这样的信息统计和发布制度，真正的行业收益水平难以从公开资料中获取，所以这这种直观方法的应用还存在圈套的障碍，根据还原利率与风险的关系，实践中最普通的用安全利率加上风险调整值的方法，不少估价师把安全利率定为一年期银行存款利率。我认为，这种做法值得商榷，实际上，根据收益类型的不同，安全利率的选择也应不同。比方说，房地产的收益数据来源于短期租赁资料，则安全利率可选取短期存款利率；如来源于长期经营或租赁资料，则应选取长期存款利率或长期国债利息率。对于风险调整值，除了考虑折旧外，主要依据估价人员对风险的预测与判断，我认为，下列因素都构成了对房地产风险的影响：1）、地质条件；2）、规划前景；3）、使用限制；4）、经济环境；5）、政策影响；6）、公共配套设施等等。这些因素的综合判断是估计人员确定风险调整值大小的主要依据，当然，这主要得依靠估计人员的经验和分析能力。

4、待估宗地各因素修正系数的确定。宗地地介是针对宗地具体的位臵、用途、权利、形状、面积大小、使用年限等基本状况而评估的价格，因些，利用基准地价系数修正法评估宗地地价时，需考虑估价期日、容积率、土地使用年限、土地开发程度、区域因数及个别因素待等进行系数修正。