第一部分 土地基础知识

第一章 土地概念

1. 土地的定义：

土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体,它包括人类过去和现在的活动结果.

需把握的要点:

1.1 土地是综合体.

1.2 土地是自然产物.

1.3 土地是地球表面具有固定位置的空间客体.

1.4 土地是地球表面的陆地部分.

1.5 土地包括人类过去和现在的活动结果.

2. 土地的特征:

(一). 自然特征:是指不以人的意志为转移的自然属性.

1. 土地的不可替代性.

2. 土地面积的有限性.

3. 土地位置的固定性.

4. 土地质量的差异性.

5. 土地永续利用的相对性.

(二). 土地的经济特性:指人们在利用土地的过程中,在生产关系方面表现出来的特性.

1. 土地供给的稀缺性.

2. 土地用途的多样性.

3. 土地用途的多样性.

4. 土地增值型.

5. 土地报酬递减的可能性.

6. 土地的产权特性.

7. 土地的不动产特性.

(三). 土地的产权特性:土地的产权是指存在于土地之上的排他性完全权利,包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利.

3. 土地的功能:

（一）. 人类生存的物质基础

（二）. 人类生产生活的场所

第二章 土地的分类

１.按地形特征分类包括：平原、盆地、丘陵、高原、山地。

２. 按土地用途分类包括：耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地、水域、未利用土地。

３. 编码方法分类：

０１－耕地

０１１－水田

０１２－水浇地

０１３－旱地

０２－园地

０２１－果园

０２２－茶园

０２３－其他园地（种植桑树、橡胶、可可、咖啡、油棕、胡椒、药材等其他多年生作物的园地）

０３－林地（包括迹地，不包括居民点内部的绿化林木用地，铁路、公路征地范围内的林木，以及河流、沟渠的护堤林）

０３１－有林地

０３２－灌木林地

０３３－其他林地（包括疏林地、未成林地、迹地、苗圃等林地）

０４－草地

０４１－天然牧草地

０４２－人工牧草地

０４３－其他草地

０５－商服用地

０５１－批发零售用地

０５２－宿舍餐饮用地

０５３－商务金融用地

０５４－其他商服用地

０６－工矿仓储用地

０６１－工业用地

０６２－采矿用地

０６３－仓储用地

０７－住宅用地

０７１－城镇住宅用地

０７２－农村宅基地

０８－公共管理与公共服务用地

０８１－机关团体用地

０８２－新闻出版社用地

０８３－科教用地

０８４－医卫慈善用地

０８５－文体娱乐用地

０８６－公共设施用地

０８７－公园与绿地

０８８－风景名胜设施用地

０９－特殊用地

０９１－军事设施用地

０９２－使领馆用地

０９３－监教场所用地

０９４－宗教用地

０９５－殡葬用地

１０－交通运输用地

１０１－铁路用地

１０２－公路用地

１０３－街巷用地

１０４－农村道路 １０５－机场用地 １０６－港口码头用地 １０７－管道运输用地 １１－水域及水利设施用地 １１１－河流水面 １１２－湖泊水面 １１３－水库水面 １１４－坑塘水面 １１５－沿海滩涂 １１６－内陆滩涂 １１７－沟渠 １１８－水工建筑用地 １１９－冰川及永久积雪 １２－其他用地

１２１－空闲地

１２２－设施农用地

１２３－田坎

１２４－盐碱地

１２５－沼泽地

１２６－沙地

１２７－裸地

第三章 土地实体特征

１.土壤类别：

１.１ 砖红壤

１.２ 赤红壤

１.３ 红壤和黄壤

１.４ 黄棕壤

１.５ 棕壤

１.６ 暗棕壤

１.７ 寒棕壤（漂灰土）

１.８ 褐土

１.９ 黑钙土

１.１０ 栗钙土

１.１１ 棕钙土

１.１２ 黑垆土

１.１３ 荒漠土

１.１４ 高山草甸土

１.１５ 高山漠土

其中，前四个是南方的土壤，其余是北方的土壤。（含“红” 、“黄”的为南方的土壤） ２.地质条件类别：

２.１ 岩石

２.１.１岩浆岩

２.１.２沉积岩

２.１.３变质岩

２.２地质构造

２.２.１褶皱构造

２.２.２断裂构造

３.土地基础设施类别：

３.１三通一平（水通、电通、路通和场地平整）施工队伍可以进场进入正常施工。 ３.２五通一平（上水通、下水桶、电通、路通、通讯通、土地平整）

３.３七通一平（上水通、下水通、路通、电通、通讯通、煤气通、热力通、场地平整）小区可以交付使用，住户可以入住进行正常的工作和生活。

第四章 土地产权

1. 土地产权内涵：

土地产权是指存在于土地之上的排他性完全权利，包括土地所有权、土地用益物权、土地租赁权、土地抵押权等多项权利。

2. 我国土地所有权:

土地的神会主义全民所有制，是由社会主义国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分等权利。

3. 我国土地用益物权

用益物权是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。我国目前的用益物权主要包括建设用地使用权、土地承包权经营权、宅基地使用权、地役权。

4. 我国土地担保物权

第二部分 土地管理知识

第一章 土地管理概论

1. 土地管理的内涵：

土地管理，是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用的生态、经济、社会效益，维护土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等综合性活动。其本质是对土地资源的行政管理。

2. 土地管理的目的：

2.1 维护土地公有制；

2.2 调整土地关系，提高土地利用的经济效益、生态效益和社会效益；

2.3 实现土地资源的可持续利用。

3. 土地管理的性质

3.1 自然属性（纯劳动过程）

3.2 社会属性（社会关系）

4. 土地管理的方法：

4.1 行政方法

4.2 经济方法（常用的经济杠杆：地租地价杠杆、财政杠杆、金融杠杆和税收杠杆，其中，地租地价杠杆可以实行土地有偿使用，使土地所用权在经济上得以实现，调节土地供需矛盾，指导土地的合理分配和利用，优化土地利用结构，鼓励对土地的投入，提高土地利用的集约度。）

4.3 法律方法

4.4 技术方法

5. 土地管理的任务：

5.1 依法维护土地权益

5.2 保护土地资源

5.3 合理利用土地

5.4 规范土地利用行为

5.5 健全土地管理制度

6. 土地管理的原则：

6.1 依法管理原则

6.2 统一管理原则

6.3 维护社会主义土地公有制原则

6.4 充分合理利用和保护土地原则

7. 土地管理的主要内容：

7.1 土地法规与政策的制定

7.2 地籍管理（土地管理的基础）

7.3 土地规划和土地用途管制

7.4 耕地保护

国土资源管理的根本目的，就是保护和合理开发利用资源。土地管理的核心问题之一就是保护耕地。

7.5 农地转用和土地征收征用

7.6 土地供应市场和市场管理（是土地管理的重要内容）

7.7 土地执法与监察（是实现国家土地管理职能，保证土地管理法律法规全面实施的基本途径）

8. 我国土地管理机构的的设置

8.1 政策法规司

8.2 规划司

8.3 耕地保护司

8.4 地籍管理司

8.5 土地利用管理司

8.6 执法监察司

9. 土地管理与可持续发展的关系

9.1 土地管理是协调社会矛盾的重要手段

9.2 土地管理是实现社会可持续发展的基本保障

9.3 土地管理是社会稳定的根本保证

10. 新中国成立以来我国土地管理的演变

10.1 1949-19xx年，标志性法规《农村人民公社工作条例》

10.2 1961-19xx年，标志性法规《中华人民共和国土地管理法》

1982-19xx年国家实行所谓城乡分管的体制

10.3 1987-19xx年，标志性法规《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

19xx年，修改《土地管理法》，确定了土地所有权与土地使用权相分离的原则；土地使用权可依法转让的原则；实行国有土地有偿使用制度。

10.4 19xx年以后

19xx年，修订了《土地管理法》，将“促进社会经济的可持续发展” 、“国家实行土

地用途管制制度”等内容以法律的形式确定下来。

20xx年，国务院发布了《关于深化改革严格土地管理的决定》，从严执行土地管理法律法规，加强土地利用总规划、城市总规划、村庄和集镇规划实施管理，完善征地补偿和安置制度。

第二章 地籍管理

1. 地籍概念

2. 地籍分类

按功能分：

税收地籍

产权地籍

多用途地籍

2.2 按建立时序分：

2.1.1 初始地籍

2.1.2 日常地籍

2.3 按所记载的对象分类：

2.3.1 城镇地籍

2.3.2 农村地籍

2.4 按表现形式分类：

2.4.1 常规地籍

2.4.2 数字地籍

3. 地籍管理概念

3.1 地籍管理的定义(地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地)

3.2 地籍管理的核心(是土地的权属问题，包括土地的所有权和使用权的确认和变更)

4. 地籍管理原则

5. 我国地籍管理的内容

5.1 土地调查（土地利用现状调查，地籍调查，土地条件调查，土地动态检测）

5.2 土地登记

土地登记是指将国有土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规需要登记的其它土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

 

第二篇：土地估价师个人专业实践总结

土地估价专业实践总结

自从20xx年开始接触土地估价至今，我从事土地估价一线工作已有4年多的时间，得到了不少土地估价的实践机会，对土地估价也有了一些自己的感受和认识，现就近几年专业实践过程中的主要工作、感受和认识做一简要总结，以便考评专家对本人的执业能力进行考核，也有助于自己业务水平的提高。

一、实践单位基本情况

本人目前所属的******，具有国土资源部中国土地估价师协会注册土地估价资质（全国范围执业）、土地评估中介机构A级资信、国家建设部一级房地产估价资质，是中国土地估价师协会会员单位、北京房地产估价师和土地估价师协会副会长单位。公司主要从事常规的土地及房地产估价业务、企业改制上市咨询、土地一级开发咨询、课题研究等业务。

二、专业实践情况介绍

本人自20xx年开始接触土地估价业务至今，期间有一年多时间在一家房地产开发企业就职，后因仍旧热爱土地估价工作，便重新就职于土地估价机构。目前我在***主要从事土地估价、房地产估价、土地一级开发实施方案等方面的工作。在这几年的实践工作中，我参与估价项目涉及的主要类型有土地使用权抵押评估、土地使用权出让评估、司法鉴定评估、土地使用权收购补偿价格评估、土地转让价值评估、企业改制上市中土地价值的评

估等，通过这些不同类型的土地估价项目，提高了我的估价理论水平和估价业务能力，也使我对估价行业有了进一步的认识。

1.对主要工作类型的认识

（1）土地使用权抵押价值评估：是涉及取得土地使用权后因融资需要而进行的抵押贷款评估。

土地抵押评估是土地估价的主要业务之一，一般情况是对国有土地使用权的抵押价值进行评估。在进行土地使用权抵押价值评估时，应特别注意风险的防范。在风险防范方面首先要严格审核土地使用权的合法性，要保证抵押人与土地使用权人的名称一致，对于评估地块的面积和四至，必须进行现场勘查，以确保其真实性；其次，对于估价对象的他项权利情况要进行核实，当存在优先受偿权时，抵押价值为假定未设立法定优先受偿款权利下的市场价值扣除优先受偿款后的价值，另外，当遇到未拆迁完成的地块进行贷款申请时，要对将要发生的拆迁成本进行测算，抵押价值也应在市场价值的基础上扣除拆迁成本和其他土地开发成本；再次，估价师应对土地市场发展情况和地产收益状况有一个预测，当预测估价对象未来可能发生减值时，要给予充分的重视，并给与抵押权人作出应有的提示。

土地使用权抵押估价因估价对象的土地使用权用途和类型较多，因此要根据估价对象不同的用途和类型选用估价方法，但在进行土地使用权抵押评估选用评估方法时，一定要充分重视保守性、谨慎性原则。一般来说，在地产交易活跃的区域里，以市

场比较法评估为主;商业用地可使用收益还原法;工业用地可选用成本法;在已完成基准地价及其修正体系的区域，也可考虑选用基准地价系数修正法，但要注意修正系数取值的合理性。

（2）土地使用权出让评估：土地使用权出让评估一般是补充地价款评估和招拍挂底价评估。

对于补充地价款评估，一般是指土地使用权进行出让、土地由划拨性质转为出让性质或者土地面积和用途发生改变时须向政府缴纳土地出让金数额的评估。在北京市，这类评估应遵循《北京市出让地价评估技术标准》的要求进行估价，估价时必选基准地价法和其他两种以上方法，在实际操作中除了基准地价修正法外，一般还选用市场比较法，市场比较法选取的案例是近期同级别同区域内地块的土地使用权出让案例，案例的价格应选用获得国土部门审定通过的地价。在土地使用权出让评估报告的估价结果中我们需要分别列出熟地价和毛地价或者出让金，在北京市，当估价对象是部分郊区的土地时，估价结果为熟地价和出让金。

招拍挂底价的评估是指招标底价以及挂牌、拍卖的保留价，即招标、拍卖、挂牌出让的最低控制价格的评估，这类业务开展时应遵循《北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法》。评估时可采用市场比较法、基准地价法、剩余法等，在这类评估业务中，一般还采用成本法进行评估，如果项目是已进行成本审计的，在运用成本法时可采用审计完成的数据，若还未经审计，也可采用项目自身的拆迁补偿安置方案的有关数据，其他数据可将该区域其他项目的同

类数据作为参考，这样计算的成本价格对单个项目来说会更为准确，因此成本法测算结果可作为比较重要的结果，另外再考虑市场因素对其价格的影响，得出较为客观的估价结果。

（3）司法鉴定评估：司法鉴定涉及的土地评估具有一定的特殊性，由其特殊性决定了土地估价师在执业过程中必须充分认识到司法鉴定评估业务的严肃性，从前期现场勘查、权属的调查认定、估价师签字等细节上都不能有半点疏忽。在实际工作中，司法鉴定的土地评估主要为确定土地拍卖底价、确定抵债协议金额等目的服务，土地估价师在估价时除应遵循《城镇土地估价规程》等有关规定、执业规范以外，作为司法鉴定人还应当履行出庭义务，就作出的鉴定结论接受法官、双方当事人的质证。

（4）土地使用权收购补偿价格评估：土地使用权收购补偿价格的评估一般是受土地储备部门或被收购单位的委托。

土地使用权收购补偿价格的评估一般情况都较为复杂，例如权属手续不够完善、地上物类型复杂多样等问题。在进行这类业务时，我们应当尽量核实权属的合法性，对于权属不清晰的应尽可能的进行认定，并对最终如何认定在报告中予以说明，对于地上物，除了拥有合法产权的建筑物外，其他一些房屋附属物、树木以及不可移动的设备，均要进行统计和测量，并作出相应的价格估算。此类估价的估价方法可采用成本法，在估价数据选取方面参考周边项目的补偿标准，计算地块的拆迁补偿价格以及补助等费用，得出地块的补偿总价，同

时使用剩余法、市场比较法或收益还原法计算地块的现状市场价值，通过综合考量后确定估价结果。在进行收购补偿价格测算的同时，我们也应该测算规划条件下该地块的价值，以期达到一种平衡，既能够使产权人得到最大程度的补偿，还可以得到土地整理储备部门的认可。

三、专业实践的感受及认识

估价行业是一个对理论和实践要求都较高的行业，并且因为行业的中介性质，更要求我们具备良好的职业道德素养，因此只通过了考试并不能够算是一个合格的土地估价师，我们还需要在实践工作中不断的积累经验，从自身做起，强化自己的业务知识和职业道德意识，规范执业行为，全面提高执业质量，切实落实土地评估行业管理的各项规章制度，并且作为一名估价师还需要不断的丰富自己各个方面的知识，例如经济、金融、建筑、规划等。在估价时我们还应当谨守估价的各项原则，尽最大可能做到公平公正。

通过这几年的专业实践，为自己积累了一定的估价经验，也巩固了专业知识，提高了专业技能，但仍然存在许多不足，以上是我对估价行业的一些自己的认识，希望能够得到专家的指点，以使我能够得到更好的进步。在今后的工作中我将不断的努力从多方面培养和锻炼自己，不断的提高自己的业务水平和人际沟通能力，力争成为一名优秀的估价师。

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估价师证书号：******