第二科 土地估价理论方法

（提醒：此总结知识要点都领会的话土地估价理论方法至少在70分左右）

第一章第一节 地价的概念

一、土地价格：地租的资本化。（从外延看：表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式） 我国土地价格：取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。以土地使用权出让、转让为前提，多年地租现值总和，土地所有权在经济上的实现形式。

二、地价的分类

1、按土地权利：所有权价格（土地征用价格）、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等

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3、按政府管理手段：申报地价、公告(示)地价（征收增值税和征用土地补偿依据）。

4、按土地价格表示方法：土地总价格、单位面积地价、楼面地价等。

5、按存在形态：生地价格（完成土地审批未进行或部分基础设施开发）、熟地价格（完成基础设施开发，具备建设条件）、毛地价格（完成基础设施开发未完成宗地拆迁平整）、净地价格

6、招标价格（标底）、协议价格、挂牌价格

7、按使用目的：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格

三、地价的特点

1．表示方式不同

2

3．形成时间不同。

4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定. 现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。实质是地价的附加。

5．地价主要由地产需求决定

6．地价具有明显的地区性和个别性

7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。由两方面的原因：首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。

8．市场结构不同：土地价格受主观因素影响很大。

9．折旧现象不同

四、我国土地价格主要类型：

1、基准地价：反映城镇地价整体水平，政府宏观管理和控制标准。

2

3、交易评估价：不同市场条件、不同交易形式下地价水平

4、成交地价。5、衍生地价：如土地出让、税收、资产核算等方面使用的地价。

第二节 土地价格影响因素

一、土地价格的影响因素

(一)一般因素（影响价格的一般、普遍、共同的因素）

1．行政因素：土地制度、往房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。

2．人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成。

3．社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化进程等。

4．国际因素：国际经济状况、国际政治因素。

5．经济因素：经济状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入消费水平、物价变动、利率水平。

(二)区域因素（土地所在区域的自然、社会、经济条件）

地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量（人文、自然）、城市规划限制等。

(三)个别因素：面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制（宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途）、土地使用年限。

第三节 地租理论

一、地租的概念

1

2、资产阶级经济学：契约地租（商业地租）、经济地租（理论地租，即土地产品收入除去成本的剩余部分）两类。

3、广义地租：超额的工资、利息、利润和利用任何生产要素所获得的超额利润。

4

二、马克思主义地租地价理论（本章重点）

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2、级差地租理论的基本内容

（1）级差地租：指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。它和土地等级相联系。分析级差地租的前提假设。分为两种形式：级差地租Ⅰ（更肥沃、位置较好）和级差地租Ⅱ（追加投资）。

3、绝对地租理论：土地所有者凭借土地所有权垄断所获得的地租。产生原因是土地所有权垄断。

4、垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租，来自社会其他部门工人创造的价值。

5、矿山地租：为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。同样含级差地租和绝对地租。

6、建筑地段地租：为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。它以农业地租为基础，又与农业地租有区别。

A绝对地租和级差地租均来源于农业工人创造的剩余价值，即超额利润。

B垄断地租来源于社会其他部门工人创造的

三、地租理论在土地估价中的指导作用

1、绝对地租是土地价格存在的根源

2、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素

3、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因

四、西方地租地价理论

1、资产阶级古典经济学家的地租地价理论

（1）威廉·配第的观点：《赋税论》的地租概念，关于级差地租的最初概念，对土地使用权总价值的独到见解。

（2）弗朗斯瓦·魁奈的观点：重农学派的地租观表现为“纯产品”学说，“纯产品”的概念及存在条件。

（3）亚当·斯密的观点：《国富论》中的地租概念，谷物地租决定其他耕地地租的思想，关于级差地租的观点。

（4）大卫·李嘉图的观点：《政治经济学与赋税原理》中的地租概念，租金与地租的区分，李嘉图的地租实际上是级差地租，级差地租产生的条件，农产品市场价格的决定，不同条件形成的三种级差地租（丰度地租、位置地租、资本地租）。

2、资产阶级庸俗经济学家的地租地价理论

（1）法国的让·巴蒂斯特·萨伊的观点：理论基础是“生产三要素论”，目的是想证明地租来自土地的作用，而不是工人的剩余劳动。

（2）美国的托马斯·罗伯特·马尔萨斯的观点：反映在1815年发表的《关于地租之性质及其进步的研究》中，地租的概念，剩余部分产生的原因。

3、西方新古典主义城市地租理论

（1）新古典主义关于地租、地价论述的几个特点

（2）政策因素与地租和地价

包括土地利用规划（实质性规划政策和程序性规划政策）和城市基础设施政策

（3）地租模型——阿兰索的地租模型〔首次引入区位平衡〕

突出贡献：空间的考虑、区位平衡概念、城市地租计算的理论方法

通过基本公式、满意程度函数、买价曲线来分析家庭（企业）的区位平衡

土地市场取得平衡的条件以及平衡区位地价公式

重点公式自己总结：土地成本+利润+级差地租Ⅱ＝总价格 〔土地成本+利润＝绝对地租〕

第四节 区位理论

1、土地区位的概念 区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现

2、影响土地区位的主要因素

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（1）社会经济因素：繁华程度、交通状况或通达程度、基础设施和公用设施的完备程度、人口密度等

（2）自然因素：包括地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、公园与绿地、环境质量等

（3）行政因素：城镇规划

3、农业区位论——杜能〔自、林、谷、草、三、放〕

（1）杜能“孤立国”理论的前提

（2）杜能区位理论的基本经济分析：P最大利润+T运费=V市场价格-E生产成本=K（K表示常数）

（3）杜能圈：六种耕作制度（自由农作、林业、谷物轮作、草田轮作、三圃农作、放牧区）

3、工业区位理论——韦伯

（1）基本假设

（2）关于运输成本定向工业区位的分析〔原料指数＝限制性原料总重量/制成品总重量〕

（3）劳工成本影响工业区位趋向的分析

（4）聚集与分散因素影响工业区位的分析

4、中心地理理论（城市区位论）——克里斯塔勒

（1）假设条件：均质平原，城镇中心提供物品供应

（2）六边形市场区

（3）市场等级序列

（4）中心地体系的基本模型：市场原则K=3、交通原则K=4、行政原则K=7〔自足自给，封闭的系统〕

6、区位理论在土地估价中的作用

（1）区位是决定城市土地利用价值的重要因素

（2）区位是衡量地租、地价的主要标尺

第五节 土地报酬递减规律

1、含义：在技术和其他要素不变的条件下，在同一块地连续追加物化劳动和活劳动，达到一定限度后，增加收益就会递减的现象。2、重点：总报酬、平均报酬、边际报酬关系图

第六节 土地市场理论

1、 0。

2、 土地需求〔属于引致需求或派生需求〕：A生产要素需求B投资的土地需求C混合型土地需求

第七节 土地估价的原则与方法

一、土地估价概念

二、土地估价原则：〔前五个重点原则〕

（1）替代原则〔效用相同或大致相似〕。市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法。

（2）预期收益原则。剩余法、收益还原法。

（3）最有效使用原则。最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础。

（4）报酬递增、递减原则。这一原则与最有效使用原则密切相关。

（5）需求与供给原则。供需原则以预期收益原则、变动原则和竞争原则为基础。

（6）贡献原则。通过土地及建筑物等构成因素的贡献来估价，它是收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。

（7）变动原则。土地价格形成因素经常处于变动之中。

（8）竞争和超额利润原则。与供需原则、替代原则、最有效使用原则密切相关，是收益还原法估价的基础之一。

（9）协调原则。在土地估价时，应认真分析土地与周围环境的协调关系。

（10）合法原则：合法产权、合法收益、合法处分

三、土地估价方法：

1

2

四、小结：

A基准地价评估思路：先评价土地使用价值－－进行分等定级――基本一致归为同一类――测算价格 B判断是否最有效使用：最有效使用方式的持续性最重要。

第一节 收益还原法概述

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一、收益还原法（收益资本化法）

（1）年纯收益不变，使用年期无限：P=a/r 〔 P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率〕

（2）年纯收益不变，使用年期有限：P= a/ r·[1-1/（1+ r）^n] n- 使用土地的年限或收益年期

（3）纯收益在若干年内有变化：

（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式

（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式

土地使用年期无限时： p=(a/r) +- (b/r^2) b 为递增减的数额。

（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式

土地使用年期无限时： p=a/(r+s) 或 p=a/(r-s)

（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：

P= a1 /（1+ r1）+a 2/（1+ r1）（1+ r2）+?+ a3 /（1+ r1）（1+ r2）?（1+ r n）

本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。

二、收益还原法的特点与适用范围

（1）收益还原法的特点

A.以地租理论和生产要素分配理论为理论依据。 B.以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”

C.评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度

（2）收益还原法的适用范围

只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。 收益还原法缺点：稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。

第二节 收益还原法估价的程序和方法

一、估价程序：〔1〕收集资料。〔2〕测算总收益。〔3〕确定年总费用。〔4〕计算年纯收益。〔5〕确定还原率。〔6〕选择适合公式。〔7〕试算收益价格。〔8〕确定地价

二、计算方法

1、总收益计算方法：采用，确定客观收益一般要考虑三个条件。

A总收益产生的形式包括土地租金〔包括押金和担保金利息〕、房地出租的租金以及企业经营收益。

B计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益都应计入总收益之中。另外，还应充分考虑收益的损失。

2、总费用计算方法

（1）单纯土地租赁中总费用的计算：包括土地税、管理费和维护费

（2）房地出租中总费用的计算

包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋折旧费，都以年为期计算。

房屋年折旧费采用平均折旧法计算，分两种情况：

A. 房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，计算公式为

年折旧费 =〔房屋重置价–残值〕/年用年限＝房屋重置价×（1- 残值率）/耐用年限

B. 房屋耐用年限超过了土地使用权出让年限，需按土地使用权出让调整房屋可使用年限，并且计算时不考虑残值，相应计算公式为：年折旧费 =房屋重置价/房屋可使用年限

（3）土地纯收益计算方法： 房地出租土地纯收益计算

土地纯收益 =房地纯收益–房屋纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益

房屋纯收益 = 房屋现值 × 建筑物还原率

房屋现值 = 房屋重置价 × 房屋成新度 = 房屋重置价 - 房屋总折旧

房屋总折旧额 = 房屋年折旧额 × 房屋已使用年限

（4）还原率的确定

按照评估对象的不同，可以将还原率分为综合还原率、建筑物还原率和土地还原率三类。从纯理论上讲，还原率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率。其确定方法可采用纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。

（6）土地价格确定

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土地纯收益确定后，可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择适当的土地还原率和公式，求取土地的试算收益价格。常用公式是年限有限且土地年纯收益不变情况下公式：P= a/ r·[1-1/（1+ r）^n]

第三节、收益还原法应用

1、利用收益还原法评估土地价格

（1）基本思路：A.依其他方法求得建筑物的价格。B.从待估房地产纯收益中减掉建筑物的纯收益，得到土地的纯收益。C.再以土地还原率还原，得到土地价格

（2）计算公式：土地价格 =[房地纯收益-房屋纯收益]/土地还原率=土地纯收益/土地还原率

（3）例题：计算总收益—计算总费用—计算房屋年纯收益—计算土地年纯收益—计算土地使用权价格

2、利用收益还原法评估不动产价格：特别注意在总收益计算时，对押金和保证金运用收益的处理

基本思路依然是先计算待估不动产的总纯收益，再用综合还原率还原，求出不动产的收益价格。在实际中，根据纯收益内是否含有折旧费又分两种情况，区别在于综合还原率的处理有所不同。

4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格

（1）承租土地使用权的概念

（2）采用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理

采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。并且所选用的还原率一般比出让土地使用权还原率高一个百分点左右。

5、实际计算中常见错误

（1）项目和参数使用错误，收益或费用（出租方为取得收益而支出的费用）的项目判断不准或错误

（2）年期计算错误，主要错在折旧年限或房屋剩余使用年限

（3）有几个还原率时，还原率采用不准

（4）计算错误，如只算单价，不算总价，或相反；未能区分楼面地价与地面地价，建筑面积与土地面积等。 注：土地还原率中的利率取一年期银行定期存款利率或者一年期国债年利率。假设法中的利息率用银行贷款利率。

第四节 市场比较法概述

一、市场比较法的定义和基本原理

基本含义：根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。 市场比较法以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。还可以利用租赁实例，测算土地的租金，这就是租赁实例比较法。市场比较法更适宜于市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估。

二、市场比较法中基本公式：根据实际中比较基准的不同，可分为直接比较分析和间接比较分析。

（1）直接比较过程：以待估土地的状况为基准，用公式表示为，

公式1 PD=PB×A×B×D×E

（2）间接比较过程：以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，用公式表示为，

公式2 PD=PB×A×B×C×D×E

（3）有关指数的基值：可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100%，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则其条件指数〉100%，否则，其条件指数〈100%。

（4）公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母（C除外）。如A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比较进行加或减。

（5）对区域因素和个别因素修正，当因素内存在多个不同因子影响时，可根据因子条件指数确定的途径，分别采用积算（采用单因子与地价相关关系分析）或加和（在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解）的方式确定因素条件指数。

4、市场比较法的特点与应用范围

（1）市场比较法的特点：比准价格

（2）市场比较法的使用条件

仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。

（3）市场比较法的适用范围

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从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区；

从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，可用于评估土地或房地产的租金，可用于其他评估方法中有关参数的求取。

三、市场比较法估价的程序与方法

1、市场比较法估价的程序

收集交易资料——确定比较交易案例——进行市场交易情况修正——期日修正——区域、个别因素修正——使用年限修正——容积率修正——地价确定

2、市场比较法每个步骤介绍

（1）收集交易资料

（2）确定比较交易案例

明确5个具体要求，还应建立价格比较基础

（3）市场交易情况修正

是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。

修正方法：A=待估宗地情况或正常情况指数/比较案例宗地情况指数

（4）期日修正

交易案例的交易期日与待估土地估价期日是有差异的，可采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算，将交易价格修订为估价期日的价格。进行期日修正时，要特别注意价格指数的基期，要先调整到定基值数。 B=估价期日的价格指数/交易时期价格指数

（5）区域因素修正

区域因素的实质和内容。区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正。

修正方法：修正方法的三个步骤，及区域因素条件指数的计算。

D=待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数

（6）个别因素修正

个别因素的实质、内容和个别因素修正的目的。

修正方法程序及计算公式基本同于区域因素的修正方法。

（7）土地使用权年限修正

土地使用权年限属于特殊的个别因素，修正方法是先计算使用年期修正系数，再利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正。

年期修正系数K=[1-1/(1+r)^m]/ [1-1/(1+r)^n]

年期修正后地价=比较案例价格×K

（8）容积率修正 容积率属于特殊的个别因素，同样用修正系数来修正地价，要注意容积率修正的是楼面地价还是地面地价。 容积率修正后的交易案例价格=比较宗地价格×（待估宗地容积率修正系数/比较案例宗地容积率修正系数）

（9）土地价格的最终确定

通过各相关因素修正后，即可得出待评估土地的试算比准价格，然后对多个试算比准价格进行比较分析，综合确定待估宗地的合理比准价格。

对多个比准价格处理，综合确定地价的基本方法有三种：简单平均法、加权平均法、取中位数或众数。

四、市场比较法的应用范围及估价过程

1、市场比较法的应用范围

市场比较法可用于不动产的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定。条件是要有适合的具备替代关系的交易案例资料。

（1）利用市场比较法评估土地的价格

方法应用时要选择同类型的土地交易案例，修正时所考虑的因素也要以影响土地利用效益的因素为主。还要注意对建筑物价格的扣除。

（2）利用市场比较法评估建筑物价格

比较修正因素出要考虑一般因素以外，还要增加反映建筑物特性的因素。

（3）利用市场比较法评估土地及建筑物为一整体的价格

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注意考虑土地及建筑物的权属问题

（4）利用市场比较法评估租金

一般选择实质租金进行比较分析

2、市场比较法基本估价过程

（1）如交易情况不一致，进行交易情况修正

（2）计算当地地价指数或编制地价指数表

（3）计算容积率修正指数

（4）计算位置、形状、区域因素、个别因素、土地使用权年限等对地价的修正

（5）计算各案例宗地修正后的试算比准价格

第五节 成本逼近法

一、成本逼近法概述

1、成本逼近法的定义

即以土地开发所耗费的成本构成来推测土地价格的方法，是在我国目前应用很普遍的一种方法。 要区别成本逼近法与一般房地产估价的成本法，后者是假设地价为已知。

2、成本逼近法的基本原理与计算公式

基本思路：将土地取得费用和基础设施开发费用作为两大“基本成本”，加上“基本成本”所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，再加上所有权受益，求得土地价格。

基本公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两者计算公式形式类似。

3、成本逼近法与土地价格构成

土地价格的本质：现实地租包含了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分，土地价格相应就由地租的资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成。因此分析土地价值时，要把土地区分为土地物质和土地资本两个范畴。 开发后土地价格的主要组成部分：

（1）土地取得费，分国家征收、征用集体土地和取得已利用城市土地两种情况。

（2）土地开发费（包括相应的开发利润和利息）

（3）土地增值收益及土地开发投资现值

4、成本逼近法的特点和适用范围

一般适用于新开发土地、工业用地、特殊性土地估价，特别适用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地。但是，现实土地价格大部分取决于它的效用，而不是所花成本。

二、成本逼近法估价的程序与方法

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

1、土地取得费用：征地补偿费〔6－10倍〕、拆迁安置补助费标准〔4－6倍〕，总和不超过30倍

2、土地开发费用:开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费

首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象〈重点〉。 然后根据土地开发程度状况和当地土地开发费用标准，合理确定土地开发费，注意，土地开发费用的分摊问题。 分摊的基本原理：应分摊费用=受益程度×设施总费用

3、税费的计算〔耕地占用税等〕：有些地方跟土地取得费合在一起计算，题目给什么就算什么，不给不算。

4、计算投资利息〔贷款利息〕：跟剩余法中利息计算差不多，注意计息基数（前三项）、计息方式和计息期。

5、计算投资利润（计算基数也是前三项）:投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）×投资回报率

6、确定土地增值收益：土地增殖收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×土地增殖收益率

7、计算、修正和确定估价结果:个别修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正。成本逼近法计算出价格后，还需通过市场资料进行比较修正。

三、成本逼近法的应用1、应用成本逼近法应注意的问题

（1）土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用；

（2）各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析；

（3）评估结果一般作为投入成本价格分析，慎用于市场交易价格。

2、成本比较法例题

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估价步骤：（1）土地取得费（2）土地开发费（3）投资利息（4）开发利润（5）土地增殖收益（6）土地价格（注意一般算出的为无限年期土地使用权价格）（7）进行出让比率、年期等各项修正（8）土地单价和总价格

3、（1）新增建设用地有偿使用费：该费为中央或省级政府向市、县级政府受取的平均土地纯收益，实际属于土地收益在各级政府间分配的一种方式，在成本逼近法中不能算入土地取得费中，虽然地方政府可能还是将成本转嫁给企业，但计算时还是需要按照规定来。

（2）利息计算错误，特别注意开发费以基础设施配套费标准计算

（3）年期修正错误（4）注意单位的转换以及总价和单价的计算

第六节 剩余法

一、剩余法概述

1、剩余法的定义与原理

又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。

剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。

除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：

（1） 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格

（2） 确定具体开发项目的预期利润

（3） 确定开发项目中的最高控制成本费用

2、剩余法的计算公式

基本公式： V = A – ( B + C ) V—购置开发场地的价格 A—总开发价值或开发完成后的不动产价值 B—开发成本 C—开发商合理利润

实际估价中常用的具体计算公式：

土地价格 = 房屋的预期售价 - 建筑总成本 - 利润 - 税收 - 利息

计算时还需要考虑各项费用的时间价值

3、剩余法的特点与适用范围

（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。

（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀

（3）剩余法的适用范围

A.待开发土地的估价

B.待拆迁改造的再开发房地产的估价

C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价

D.现有新旧房地产中地价的单独评估

二、剩余法估价的程序与方法

1、剩余法估价的基本程序

（1） 查清待估宗地的基本情况；

（2） 确定土地的最佳开发利用方式；

（3） 估计开发完成后的不动产总价；

（4） 估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；

（5） 测算土地价格。

2、各道程序的内容与方法

（1）查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况

（2）确定最佳的开发利用方式

包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。

（3）确定开发完成后的不动产总价

可通过两个途径取得：习惯出售的不动产采用市场比较法，习惯出租的不动产采用市场比较法和收益还原法。

（4）估计建筑费、专业费等各项成本费用和开发商的利润

A.估算开发建筑成本费用，可采用比较法或建筑工程概预算法来估算。

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B.估算专业费用，一般采用建筑费用的一定比率估算。

C.估算不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。

D.确定开发建设周期，估算预付资本利息（这是一个难点），预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费，这些费用投入时间不同，计算时要根据各自的投入额、在开发过程中所占用的时间长短和当时贷款利率进行计算。

E.估算税金，一般以建成后不动产总价的一定比例计算

F.估算开发完成后的不动产租售费用，一般以不动产总价或租金的一定比例计算

G..估算开发商的合理利润，一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，有时也采用年利润率计算。

（5）计算和确定估价额

先将以上求取的数据直接代入原始公式算出开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用： 地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润（有两种计算方法，第一种要计入地价利息，第二种地价利息暂不计，但最后结果要贴现）

再从计算出的剩余值中扣除取得土地使用权的相关法律、估价及登记发证费用等，得到所估土地的地价额。最后经估价师确定。

三、剩余法估价的应用

1、利用剩余法评估土地价格

过程：（1）选择估价方法；（2）确定最佳开发利用方式；（3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等；

（4）求取地价测算方法一：直接计算地价利息

A.测算不动产总价，采用收益还原法

B.计算建筑费及专业费

C.计算总利息，注意，超过一年要采用复利计算

D.计算开发商利润

E.确定不动产出租税费，采用收益还原法计算不动产总价时已考虑在内

F.代入公式计算地价

G.扣除相关法律、估价及登记发证费用，得出开发商能支付的投标地价。 测算方法二：利息中不计地价款的利息

利息计算不同，算出开发完成时地价后，还需要贴现。

2、利用剩余法测算开发商的预期利润

基本思路和公式同评估土地价格，将公式稍加变换即可。

3、利用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准

将建筑费及专业费的最高控制标准假设为x元，代入基本公式进行计算，得出最高控制额，最后算出单位面积建筑费及专业费控制标准。

4、应用剩余法估价的常见问题

（1） 方法适用错误，步骤错误；

（2） 利息、利润计算错误；计算利息时要特别注意资金投放方式和计息方式

（3） 计算项目不准确、漏项，或步骤不全；

（4） 参数使用错误或前后不一致。

第七节 路线价估价法

一、路线价估价法概述

1、路线价估价法定义与基本原理

路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

路线价估价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出邻接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。它与市场比较法类似，基本原理是替代原理和区位论（可及性）的具体运用。

2、路线价估价法的基本公式

基本公式：宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积

修正公式：宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积+其他条件修正额

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或 宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正率×宗地面积

3、路线价估价法的特点与适用范围

仅适用于城市的估价，能快速评估多宗土地的价格。

4、路线价估价中涉及的有关概念

（1）标准宗地

（2）标准深度

（3）里地线：标准深度的连线

（4）深度指数修正表：以道路为基准、按距离道理的变化情况编制的地价变化表

（5）路线价区段

二、路线价及其修正体系的建立

1、路线价及其修正体系确定的基本程序

2、路线价区段划分与标准深度设定

设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。

3、路线价的评估确定

样点宗地单位地价求取方法：收益还原法、市场比较法等

平均这些标准宗地单位地价的方法：众数、中位数、简单算术平均、加权算术平均等

路线价评估确定的步骤：地价实例调查-宗地地价计算-宗地数据检验-确定地价区段-计算区段地价-划分地价等级

4、深度修正系数表的编制

深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。

（1）深度指数修正的原理

（2）深度修正的各种方法

慎格尔法则：四三二一法则

苏慕斯法则：100ft,前50ft占72.5％，后50ft占27.5％，再深50ft只占15％

霍夫曼法则：37.5％－29.5％－20.7％－12.3％

哈柏法则：土地的价值与深度的平方根成正比

（3）深度修正表编制：单独深度百分率、平均深度百分率、累计深度百分率

5、其他宗地条件修正系数表的编制

宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、出让转让年期修正、朝向修正、地价分配率修正

三、利用路线价估价法评估宗地地价

1、利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序

（1）确定待估宗地所处的路线价区段与路线价

（2）确定待估宗地的临街深度和其他因素条件

（3）确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数

（4）估算宗地地价

2、利用路线价估价法评估各类宗地地价的方法

重点理解教材中的几个图和31个计算（台湾标准）

（1）临街地：7种情况

临街深度未达里地线者，按深度指数表和基本公式计算；

平行四边形的宗地：以其高度为临街深度；

梯形宗地分两种情况：平行的、垂直的；

正三角形的宗地：以其高度的1/2为临街深度；

逆三角形的宗地：比照袋地计算；

街廓纵深在36M以下者：以中间线分前后两部分计算；

宗地深度超过里地线者：以里地单价与临街单价按面积比例平均计算。

（2）路角地：几种加成减成情况

（3）袋地：按起讫深度指数表，比照临街地方法计算

（4）其他土地：主要是里地按路线价四成计算

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（5）实例计算

第九节 建筑物估价方法

一、建筑物估价概述

1、建筑物的分类

按生产性质，可分为生产型建筑（即工业建筑、农业建筑）和非生产性建筑（即民用建筑，又分为居住建筑和公共建筑）

按建筑结构（通常依建筑物的主要承重结构所用材料进行划分），一般可分为五类：钢结构、钢筋混凝土结构（包括框架大板与框架轻板结构）、砖混结构、砖木结构、其他结构

2、建筑物估价的基本原理

A B不具备市场流动性的建筑物，用成本价计算的重置价格扣除折旧的方法估价。

3、影响建筑物价格的因素

分三类：建筑物重置价（最基本因素）、环境因素、其他因素

4、建筑物价格的特点，共五点

5、建筑物估价中的几个概念

（1）房屋建筑成本

（2）重建成本：目前的价格、原来的材料和标准

（3）重置成本：目前的价格、材料和标准，要与重建成本区别开来，同等效用的新建筑物正常价格。

（4）应计折旧：物理折旧、功能折旧、经济折旧〔求取方法：年限法、观察法、折扣法〕

（5）标准房价：同一等级房屋的平均价格

（6）建筑工程安装定额：单位建筑产品所消耗的数量标准，是编制概算定额的基础

（7）建筑安装工程概算定额：按扩大分部分项工程确定的消耗数量标准

（8）建筑物残值

二、建筑物估价方法

是成本估价法具体应用中的一种方法，适合对独立旧建筑物估价，及评估城市房屋拆迁补偿标准。

（1）基本思路与基本公式

建筑物价格=建筑物重置价格-已使用年限的折旧额

或：建筑物价格=建筑物重置价格×成新度

（2）房屋建筑物分类，分4类7等

（3）重置价格的确定

包括两种情况：一种以重建成本替代重置价格；另一种以重置成本替代重置价格。两者适用范围不同，得出的重置价格也不完全相同。

具体求取重置价格的方法有直接法和间接法两种，必要时两者可并用。

估价上通常将计算重置价格的方法分为三种：净计法、平方法、立方法。

（4）折旧额的计算

折旧的概念、影响因素（物理、功能、经济）

确定折旧的方法：

A. 新旧程度折旧法

B.平均年限折旧，又称定额法、直线法

C.定率折旧法，又称残存渐减法、递减折旧法、余额折旧法

D.年数合计法：利用分数的比率计算，分子为建筑物生于使用寿命在当年开始的数字N-(i-1)，分母为全部寿命的年数总和SN，要理解年折旧、总折旧和现值计算的三个公式。

E.偿还基金法，又称偿债基金法，每年的折旧额相同，但要按复利计算折旧额的利息额。也要理解年折旧、总折旧和现值计算的三个公式。

折旧方法比较：

平均年限折旧法使用最普遍，定率折旧法和年数合计法都属于加速折旧法，偿还基金法每年折旧额比平均年限折 - 11 -

旧法少。这四种方法与新旧程度折旧法相比各有优缺点。

计算折旧应注意事项：估价上的折旧与会计折旧的区别，耐用年限的确定、应区别建筑物主体与附属设备的折旧率（综合折旧率、分类折旧率、个别折旧率）。

对照法也称标准法，是指与标准房价要求的条件相对照。主要步骤：

（1）确定待估房屋建筑物结构等级。

（2）对照标准查房价：标准房价制定一般以房屋建筑成本为测算依据，注意标准房价制定的主要方法步骤。

（3）对基础房价进行调整：房屋新旧程度的修正、房屋朝向采光的修正、楼房层次的修正、共用部位的修正、时间的修正。

（4）确定房产评估价格，试算公式为：

房屋评估价格=[（标准房价×共用部位修正系数±朝向差价±楼层差价）×折旧率] ×评估总建筑面积

3、建筑物残余法

通过求出建筑物的纯收益，再根据建筑物的还原利率与折旧率，采用收益还原法计算建筑物的收益价格的方法。 估价步骤：（1）计算土地与建筑物总收益（2）计算土地的收益（3）计算建筑物的收益（4）确定还原利率

（5）估算建筑物价格 建筑物收益价格计算公式：p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a- p1r1 )/( r2 + d )

4、比较法

比较法是将待估建筑物与在较近时期内发生交易的类似建筑物加以比较，修正得出待估建筑物价格的一种估价方法。同市场比较法评估土地的原理基本一致，只是比较的因素、项目不同。

计算公式为：

建筑物价格=买卖实例单价×评估时建材价格指数/交易时建材价格指数×评估对象交易情况/交易实例交易情况×评估对象的比较因素条件系数/交易实例的比较因素条件系数×建筑面积

第十 我国的地价体系与地价评估的技术途径

一、我国的地价体系 1、地价体系的概念

2、作用：（1）公示作用（2）参考作用（3）税收和政策调控作用（4）对土地利用方式和利用强度的引导作用

3、我国地价市场中存在的地价形式

4、我国地价体系的构成

（1）基准地价 （2）标定地价 （3）交易底价或交易评估价 （4）成交地价

（5）由以上四种类型地价衍生出来的其他地价

5、基准地价的概念与作用

（1）概念：分用途、平均价格、最高年期。

（2）作用：宏观控制地价、征税依据、土地有偿使用收益中央与地方三七分成标准的依据、辅助评估宗地基准地价、引导土地利用流动、是协议出让国有土地的最低价依据。

6、标定地价的概念与作用

（1权价格。

（2）作用：土地出让金制定依据、土地作价入股依据、是否行使土地优先购买权的衡量标准、核定土地增值税和管理地产市场的具体标准、补交出让金的标准。

第十一 基准地价评估

1、基准地价评估的原理

（1）土地位置差异带来的不同土地收益是评估基准地价的依据。

（2）各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础。

（3）不同用地基准地价具有不同的空间分布规律。

（4）城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提。

（5）土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。

2、基准地价评估的基本任务和原则

（1）基准地价评估的基本任务：应是评估商业、住宅、工业用地的基准地价。

（2基准地价评估思路

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A.评估时的土地用途以现在实际用途为主。

3、基准地价评估思路

（1）以土地级别或土地条件均质区域为基础进行基准地价评估。

（2）建立宗地地价修正体系。

4、基准地价评估的基本要求：

1）土地等级评定或土地条件均值区划分以城镇土地现状为准。

2

3）要以级或均质区域为单位，分行业测算土地收益和评估土地价格

4）评估数据要符合数理统计要求

5）样本数据要准确

6）评估模型选择要合理

5、我国基准地价评估的资料条件

（1）能直接反映地租、地价的资料。

（2）房地交易、出租中包含的地价资料。

（3）企业经营活动中利用土地的效益资料。

二、基准地价评估的程序与方法

1、基准地价评估区域的确定

（1）两种划分方法 （2）两种划分类型 （3）划分评估区域的主要作用 （4））划分评估区域的依据

2、基准地价评估资料的收集与调查

（1）制定资料收集计划 （2）编制调查表格（3）人员培训（4）划分调查区（5）确定调查方法

（6）资料收集的一般要求（7）资料收集的途径（8）地价调查资料审核

3、资料整理

（1）市场交易资料整理（重点）

A.样点地价测算

根据11种市场交易资料评估地价。

B.样点地价的出让年期修正

修正到各类土地法定的最高出让年限。

C. 样点地价的交易时间修正 D. 样点地价的容积率修正

E. 样点地价资料的整理

包括样点地价的分类统计以及样点地价分布图的编制。

（2）土地利用效益资料整理

A.土地利用类型的划分 B.单元土地质量指数的计算 C.企业标准资本额的计算

D.企业合理工资量的计算 E.企业效益资料的整理

4、样点数据检验

（1）数据处理方法检验（2）样点资料归类

（3）样本总体分布类型检验（4）剔除异常数据

5、基准地价评估（1）评估模型选择（2）参数估计（3）基准地价评估

6、利用路线价评估基准地价

（1）应用范围（2）两个容易被忽视的问题

三、基准地价的确定

1、基准地价确定的原则

（1）以实际数据测算的结果为准，以比较评估结果为辅。

（2）土地市场发育的城镇，应以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行休整。

（3）土地市场不发育的城镇，可以收益测算结果为准，并用市场交易资料测算结果验证。

（4）要以评估结果为基础，并充分体现政府的地价管理政策。

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2、基准地价的确定

（1）方法

（2）结果要求

对已评定土地级的城镇，一般情况下每一级土地应有综合、商业、住宅、工业用地等四种基准地价；没有评定土地级的城镇，一般按区域确定基准地价，性质单一的区域只评估一种用途的基准地价，多用途区域应评估出多种用途的基准地价。

四、基准地价修正系数表的编制

1、编制基准地价修正系数表的目的

2、基准地价修正系数表编制的基础

基准地价与宗地样点地价的差异，一般是由于影响地价的区域因素和个别因素差异造成的。

3、影响地价的因素分析与基准地价修正因素

（1）影响地价的因素分类（需要掌握）

主要有区域因素和个别因素。

（2）商服业用地影响因素

（3）住宅用地影响因素

（4）工业用地影响因素

4、基准地价修正系数表的编制

（1）土地级别基准地价修正系数表的编制

A.确定级别内商业、住宅、工业用地的基准地价。

B.选择编制基准地价修正系数表的因素。

C.样点地价、土地收益资料的整理。

D.各级土地中各行业用地修正幅度的确定。

E. 基准地价修正系数表的编制及因素条件的说明。

（2）均质区域基准地价修正系数表的编制

A.确定区域基准地价。

B.选择修正因素。

C.样点地价的整理。

D.计算各区中的地价修正幅度。

E. 编制基准地价修正系数表。

（3）土地级别和均质区域基准地价修正系数表的编制

（4）土地定级总分值的基准地价修正系数的确定

5、基准地价修正系数表的验证（看一看）

五、基准地价评估成果整理及验收

1、基准地价成果的整理

（1）要求和方法（2）成果图件整理

基准地价评估资料图和基准地价评估成果图

基准地价图的编制要求、内容、表示方法、清绘和整饰

（3）基准地价表和基准地价因素修正系数表的整理

（4）基准地价评估报告的编写

编写工作报告和技术报告的目的、编写要求、主要内容。

2、基准地价成果的验收及公布

（1）基准地价成果的验收

检查验收的组织、程序、标准。

（2）基准地价与标定地价公布

基准地价与标定地价评估成果可采用图、表两种形式公布。

六、基准地价成果更新与应用

1、城镇基准地价成果的更新

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更新的目的和技术途径

2、城镇基准地价成果应用

（1）建立健全地价体系，完善地籍管理制度，为各部门和土地使用者、经营者服务。

（2）为制定土地管理的各项政策、法规、措施提供依据。

（3）充分发挥政府地价的控制和导向作用，合理引导投资方向和土地利用方式。

（4）为确定土地使用权出让价格，加强土地使用权出让和划拨土地使用权管理服务。

（5）为政府管理地产市场提供价格数据。

（6）在企业清产核资和组建股份制企业中，核定企事业单位所占有使用的土地资产量。

（7）为征收土地税费提供依据。

（8）在城市规划等工作中的应用。

第十三章 宗地地价评估

一、宗地地价评估概述

1、宗地地价的概念

(1)宗地地价与宗地地价评估

(2)宗地地价的特点：特殊性、目的多样性、公正性、时效性。

2、宗地地价评估的一般原理：基本原理为地租原理。

3、宗地地价评估方法

主要有5种方法，除了4种基本方法外，还有基准地价系数修正法

（1）基准地价系数修正法的定义

（2）基准地价系数修正法的基本原理：替代原理

（3）基准地价系数修正法的特点与适用范围

（4）基准地价系数修正法估价的程序与方法

二、宗地地价评估程序

1、接受估价任务

任务来源途径和接受委托遵循原则

2、确定估价的基本项目

3、拟定估价作业计划

4、资料收集与实地踏勘

5、一般估价资料调查分析

6、特定资料收集与分析

7、选择适宜估价方法，试算地价

（1）各种估价方法的比较 （重点看书！ P513）

（2）各种估价对象适宜的估价方法

8、试算价格调整与估价额确定

9、撰写估价报告书

10、交付土地估价报告，收取估价费用

三、宗地地价评估成果整理

1、编制宗地估价报告的目的

2、编写宗地估价报告的基本要求

3、宗地估价报告的格式与内容

宗地估价报告包括宗地估价结果报告和宗地估价技术报告

第三章 城镇土地分等定级 第一节概述

一、城镇土地分等定级的对象：城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。

1、分等对象：城市市区、城镇镇区。

2、定级对象：土地利用总体规划确定的城镇建设范围内的所有土地。

3、原理：分等反映城镇之间土地质量的地域差异。

二、土地分等定级与土地估价的关系：土地分等定级评定的是土地使用价值，土地估价是评定使用价值在市场上 - 15 -

反映出的价格。两者相辅相成，又未必一致。

三、土地分等定级体系与方法

（1）土地分等定级体系：城镇之间的土地等、城镇内部的土地级（综合定级、分类定级）。

50万非农业人口以上大城市要综合及分类定级，其他综合定级。

（2）城镇土地分等定级方法：多因素综合评价法（多因素分值加和法）

多因素综合评价法的常用公式：

城镇土地分等定级完整方法的两个步骤：

1）用多因素综合评价法初步划分土地等或级；

2）再通过数据进行土地收益测算进行校验。

4、土地定级原则： 综合性原则、主导性原则、地域分异原则、土地收益差异原则、定量与定性分析结合原则

第二节 城镇土地分等定级因素分析

一、确定土地分等定级因素、因子的基本原则及方法

二、因素因子权重确定方法：特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法（AHP法）、数理统计法。

第三节 土地分等的程序与方法

1、土地分等程序

（1） 开展城镇土地分等准备工作

（2） 进行城镇土地分等因素选取、资料整理及定量化

（3） 计算分等对象的综合分值，以初步划定城镇等别

（4） 验证、调整分等初步结果，评定城镇土地等别

（5） 编制城镇土地分等成果

2、土地分等资料收集与调查

包括基本资料、区位资料、聚集规模资料、基础设施资料、投入产出水平资料、经济发展水平资料、区域综合服务能力资料和区域土地供应潜力资料等八个方面资料的收集与调查。

3、土地分等因素因子分值计算

（1） 土地分等因子分值计算的基本原则

（2） 土地分等因子分值计算的标准化公式

土地分等因子分值计算需要采取标准化的方式，通常有位序标准化和极值标准化两种，两种标准化的公式。

（3） 涉及指数方式的因子指标计算

A．城镇交通条件指数计算

B．城镇对外辐射能力指数计算

C．区域经济发展水平涉及的有关因子指数计算

4、土地分等对象的综合分值计算和等别划分

（1） 土地分等对象的综合分值计算和等别初步划分

土地分等对象的综合分值计算是在因子、因素分值计算的基础上，采用多因素分值加和法进行。

城镇土地等别划分采用：数轴法或总分频率曲线法进行

开展城镇土地等别初步划分的原则

（2）土地等别的验证

A．采用聚类分析方法验证，保证参与验证范围占90%以上

B．采用市场资料分析方法验证，保证参与验证范围占50%以上

C．土地等别验证的基本思想：利用城镇基准地价验证时宜采用最高级别商业或住宅用地的基准地价为主要依据； 利用城镇主城区土地市场交易资料（或商品住宅交易资料、标准宗地资料）验证时，宜采用涉及相对应的平均价格为主要依据；

（3）城镇土地等别的调整与确定

A．行政建制协调原则B．城镇规模和职能调控原则C．近邻平衡原则

（4）特殊行政区域的土地等划分方法

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A、跨行政区域城镇土地等别平衡

B、市辖区（区级人民政府驻地）土地等划分：分三类（位于主城区、相邻、不接壤），第一类直接套用所在城市土地等别，后二者需等别调整

第四节 土地定级的程序与方法

一、土地定级程序

1、编写土地定级任务书，做好组织上、物质上的准备 2、收集资料 3、资料整理及分值表的编制

4、权重确定及因素选择 5、土地定级单元的划分 6、土地级别的确定 7、土地收益、地价测定

8、面积量算及土地级别图的编制 9、土地定级报告及成果验收归档

二、城镇土地定级资料收集与调查： 包括繁华程度资料、交通条件资料、基本设施状况资料、环境条件和自然条件资料、社会历史及人口资料、土地利用效益资料、产业聚集和城镇规划资料以及其他资料的收集与调查。

三、因素分值计算

城镇土地定级一般采用多因素综合评价法进行。在评级过程中，往往涉及面状因素和点、线状因素，二者在对土地质量影响的方式以及赋分处理上略有不同。

掌握几个概念：功能分（f）、作用分（e）、因素分值（F）、单元总分值（S）

1、因素分值计算原则：5原则

2、因素分值计算方法

（1）因素对土地质量影响方式及类型：分为两类：点、线状分布形式（有外溢影响）、 面状分布形式土地因素（基本无外溢影响）。

（2）面状土地因素分值计算方法

ei = 100（Xi-Xmin）/（Xman-Xmix）

（3）点、线状土地因素分值计算方法

求相对功能分——计算其作用或平均影响范围——计算各相对因素距离上的因素作用分

常用的计算模型有线性和非线性两种：线性模型表达公式：e = f·(1-r) 非线性模型表达公式：e = f (1-r)

3、商服繁华影响度的作用分值计算

（1）商业服务繁华影响度指标分析

商业服务可划分为4级（市、区、小区、街区级），商业服务繁华度遵从指数衰减规律，住宅工业用地定级时采用直线衰减方式。

（2）繁华影响度分值的计算与叠加

（1）道路通达度指标分析： d= s/2L（d影响距离、s建成区面积、L主次干道的总长度。 支路以下道路的影响距离确定在0.3~0.7km之间。

（2）道路通达度的分值：不低于4个方向（通达系数=1.00）； 3个方向（0.9）；2个方向（0.81）；1个方向（0.58）

5、公交便捷度分值计算

（1）公交便捷度分析： 按一般规律，每个站点影响半径在0.3~0.5km之间.

（2）公交便捷度的分值计算和修订

6、基础设施完善度作用分值计算

7、环境质量优劣度作用分值的计算

（1）衡量环境质量指标的三种类型

（2）环境质量优劣度分值计算

8、公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算：

公用设施的服务半径0.3~0.7km之间；对外交通设施0~20km；市级文体设施4~8 km、区级2~3 km。

9、绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算： 当一城镇最大人口密度超过2倍最佳人口密度时，按2倍计。

10、产业聚集影响度的作用分值计算

四、单元划分及取样

1、土地定级单元的概念

2、单元划分的原则：

A、单元内各定级因素优劣程度相当

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B、明显属于同一商业服务中心的区域，不能分割开。

C、除交通道路外，兼有商业等多种用途的道路，不能做为单元之间的分界线

D、商业用地定级时，商服繁华街道应按临街进深划分为条状单元；住宅用地定级应以小区和居住组团为单元保持其完整性；工业用地定级应以交通道路为单元界线。

3、确定单元界限的原则 4、单元大小的要求

5、单元的划分方法：叠加法、主导因素判定法、网格法（固定、动态）、均质地域法

6、单元内指标取样常用方法：以点代面、线性内插、面积加权

五、单元总分值计算与土地级别划分

1、城镇土地质量变化规律：土地质量的变化规律同城镇的复杂程度有关

2、土地质量与土地级别

3、单元总分值计算：采用因素分值加权求和法

初步划分土地级别的方法有：数轴法、剖面图法、多元统计的聚类——判别法、总分频率曲线统计判断法

六、土地收益测算与级别确定

1、土地收益测算的原则

（1）土地收益测算的原则： 1 以货币形态的土地收益为指标； 2 从企业利润入手； 3 统一以商服业利润作为计算标准； 4 宗地地价作为测算级别差异时，能较好地反映土地的经济特性。

（2）利用企业利润数据进行土地收益测算

（3）利用宗地地价测算土地级别收益

2、土地级别的最后确定

采用多因素分值加权求和计算总分确定的是初步的土地级别，还需对土地收益测算进行验证，然后将土地的级别进行修定和归并，最后确定土地级别。

七、考虑规划条件的城镇土地定级处理方法 分为规划模拟定级和规划修正定级两种。前者又分为规划模拟综合定级和规划模拟分类定级。都采用多因素综合评价法进行。

1、考虑规划条件的城镇土地定级资料调查

2、规划模拟定级

与针对现状的土地定级的主要区别在于对象不同。

3、规划修正定级

（1）规划修正定级的基本要求

（2）规划因素影响的量化方 法

点、线状因素的作用分析涉及现状功能分、规划功能分、增加功能分和修正功能分；面状因素的影响涉及现状作用分、规划作用分、增加作用分和修正作用分；

（3）规划折扣系数的确定：参数涉及规划实现率和贴现系数

第四章 农用地分等定级

一、概述

1、农用地等：全国范围，实际操作在国家、省、县三个层次进行。

2、农用地级：行政区（省县）内。

3、农用地分等的工作对象：是现有农用地和宜农未利用地，暂不包括自然保护区、土地利用总体规划中划定的永久性林地、牧草地及其他农用地。 二、农用地分等定级的原则： 〔6个〕

综合分析原则、分层控制原则、主导因素原则、土地收益差异原则、

定量分析与定性分析相结合原则、跟踪检验原则。

三、农用地定级与分等的关系：分等以全国范围可比为目标，成果有分层和集成的特点；定级以县域范围可比为基本目标，成果有整体性和具体性的特点。分等是修正法定级的基础；级别不是等别的续分，而是各自成为二个具有彼此相关性的不同质量表述体系。

四、农用地分等定级的方法：因素法、样地法

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第三节 农用地分等定级单元划分方法：叠置法、地块法、网格法、多边形法。

个人总结

2、杜能圈：自、林、谷、草、三、牧

3

4、区位＝自然+交通+经济〔有机组合〕

5、农用地分等根据农用地：自然+经济属性

6、土地定级原则：综合性原则、主导性原则、地域分异原则、土地收益差异原则、定量与定性分析结合原则

7、地产市场的核心是地价

8、三大基本估价方法：市场比较法、收益还原法、成本法

9、不动产项目市场分析包括：竞争对手、消费者分析

10、重置价格求取方法：单位比较法、分布分项法、工料测量法、指数调整法

地上附着物评估：

1、 建筑质量监测方法：感观法、理化试验法、量测法、无损检测法、局部破损检测法、资料分析法

2、 建筑物折旧：物理折旧、功能折旧、经济折旧

3、求取折旧方法：年限法、实际观察法、成新折旧法

4、建筑物估价方法：重置价格折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法

机器设备评估：

1、 机器评估方法：成本法、市场法、收益法

2、实体贬值估算方法：观察法、年限法、修复费用法

3、贬值分类：实体性贬值、经济性贬值

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