北京别墅

产品设计建议说明书

百人行·策动

总则： 别墅作为目前国内最高档住宅形式，其使用者的生活起居是国内最潮流，最奢华生活方式的代表。

对其居住环境，居住面积，使用功能，价格水平的研究和定位是成功开发别墅的关键因素。

本建议书分市场及销售对产品的建议及产品设计建议两部分：

第一部分：市场及销售对产品的建议

本部分将以市场人员和销售人员的认知为动线加以说明：

1． 市场认知：目前发售的别墅项目中，不乏1000平方米上下的豪宅，但其特点除面积过大外，功能、

布局和空间创意方面并无新意，仅仅是原有别墅简单的放大。因此别墅类豪宅的奢、豪应体 现在空间设计的巧妙和新空间的开发方面，而不是简单的大、小。究竟多大的面积就可成为 豪宅呢?根据我司多年从事高档住宅的策划经验，我司豪宅的一些基本要素总结归纳如下：

豪宅要素（以四室两厅为例） 使用面积（平方米）

玄关 9~15

客厅 60~80

餐厅 20~30

厨房 15~20

洗衣房 5~8

佣人房/WC 10~12 主卧 25~30 主卫 衣帽柜 次卧（1） 次卫（1） 次卧（2） 次卫（2） 书房 客卫 储藏 12~18 8~12 15~20 10~12 15~20 10~12 15~20 6~8 6~8

走道 20~30

主阳台 8~12

次阳台 6~8

（总面积） 350~377

以上各要素均为豪宅中不可或缺的功能空间，而后缀的面积也是经市场调研后得出的豪宅中各要素客 户接受的面积区间。以此类推，可以看出：别墅类豪宅的面积如作到350~380平方米即可得到市场认 同，面积再大，也只会是浪费空间。

2． 销售认知：别墅型豪宅的市场接受价格可在人民币20000元左右，但一般还赠送地下室和阳台等面积。

如果以上述面积为基数，再加地下室，阳台甚至赠送阳光暖房等，从销售角度可有如下计算方

式（以380平方米为例）：

房屋总价：20000元/平方米×380平方米=760万元 首付：7600000×20%=1520000元

月供（8成20年）：约40000元/月

但因有若干项目的赠送面积，客户实得面积：

房屋建筑面积： 380（平方米） 地下室： 170

阳台： 30

阳光暖房（假定）： 40

总面积： 620

实际购房单价：7600000÷620=12258元/平方米

此价格对于自用型客户而言是可以接受的，同时本物业的地理位置无论从作为第一居所还是 第二居所，从交通和绿化环境上说都是合适的。

而对于投资者而言，以目前的本地区的高档物业的租金水平来看：＄9~＄15/平方米/月，即： 月租金收入为：

9×8.28×620=46202元~15×8.28×620=77000元

减去月还款,其投资回报是较为可观的.

第二部分：产品设计建议

本部分将以一名未来社区居住者归家的动线加以说明：

1． 社区大门：目前的别墅区的大门基本采用繁琐的铁艺大门加石制或石膏制欧洲古典雕塑门柱并以宽

阔的门前广场以显社区的豪华与尊贵。而我司认为：大门的设计风格应是整个社区设计风

格的集中体现，即社区的整体设计风格决定大门的风格。门前绿化，门前广场应是根据社

区的格调，可奢可简，甚至可根据本案特点，以高绿化率来体现本案的优势。

2． 社区道路：别墅强调私密性和高绿化；因此，建议社区道路应尽量不破坏绿化的完整性和社区的整

体连贯性。建议社区道路尽量沿边缘设置，另考虑未来住户的驾车，道路宽度及转弯角度

应满足豪华车的特点。

3． 社区绿化：成熟的别墅社区的特征即是成熟的绿化。因此，本司首先建议园林绿化设计和施工应尽

量保留或适当移植项目区域内原有的绿色树木和自然地形地貌，再配以草地和花木。尽量

维系社区的自然而非人工的环境，以满足客户对别墅的本质的追求。

4． 社区公共休闲场地：作为儿童和老人的室外活动场所，必要的活动设施和休息座椅的设计也是值得

注意的，其风格也应与整体协调。

5． 会所：别墅的会所不仅仅是整个社区的配套服务设施，还应充分考虑到别墅社区业主的生活方式，

融入如会议，社交，商务等符合此类客户工作生活特点的设施，即会所的商务酒店化。在区域

划分上建议考虑如下功能：

A． 大堂：酒店风格，花费数百万元购置物业的客户理应享受到酒店式的会所。

B． 泳池：公共泳池所承担的功能和地位与私家泳池不同，其实用性，方便性和季节性是私

家泳池无法比拟的。

C． 医疗保健中心：高档医疗诊所在北京的兴起表明高收入阶层对健康和生活品质的追求更

加务实，别墅社区内设置高档医疗保健中心不仅为日后业主提供了应得的

便利，在物业销售期内也是值得强调的卖点之一。

D． 美容美发：引进知名高档美容店对于这样规模的别墅社区不应是困难的工作。

E． 健身中心：这已是任何物业必不可少的规定项目。

F． 超市：这也是任何物业必不可少的规定项目，但在经营项目和品种上还应考虑到业主的生

活水准和生活习惯，尽量作到“档次高，国际化”。

G． 餐厅：由于地处国际化程度最高的高档居住区域内，在餐饮类性的选择上应考虑中，西餐

甚至日餐厅同时配备。

H． 儿童室：公共室内儿童活动室对于家庭特别是女主人而言是选择住房的标准之一。

I． SPA：作为新兴的高档健身项目，深受欢迎（特别是本案的目标客户）也是销售时的话题。 J． 台球室：J—U项均为通过对本案的目标客户的生活和工作特点的综合调研后建议开发商

加设的普通社区或其他同档次社区所没有的设施，其目的在于增加本案的特殊

性和均好性，首先利于项目的销售，其次为业主日后提供真正的生活便利。

K． 网球场：

L． 室外篮球场： M． 高尔夫练习场： N． 按摩/足底按摩室 O． 雪茄吧： P． 视听室： Q． KTV： R． VIP包房： S． 书吧： T． 音乐室：

U． 茶艺/陶艺室：

V． 棋牌室：

W． 乒乓室：

X． 商务中心：

Y． 酒店客房：

Z． 多功能厅：

6． 独栋别墅：由于独栋别墅在本案中的重要性，以及北京历年来别墅开发和使用过程中所出现的问

题，我司建议开发商在产品定位和设计过程中对在如下细节方面加以控制和研究：

A． 车道：指交通主路至车库间的道路宽度，转弯半径。

B． 车位：建议双车库。

C． 户门：户门的开启方式，高度，质感。

D． 门前绿化：细节的把握体现开发商的专业素质。

E． 外墙材料：外墙砖的大小，质感。

F． 外墙灯光：目前北京别墅项目采用夜景照明的例子甚少，但适度的夜景照明可体现

出别墅的品质，建议设计时加以考虑。

G． 窗：窗的大小，开启方式，特别是是否加纱窗是以往别墅项目中暴露问题最多的地

方。

H． 阳台：阳台的大小体现别墅的品质，也是外立面出现变化的有效手段。 I． 室外泳池：建议在条件许可时加上。

J． 花园：由于是私人空间，所以在设计时建议投入更多力量，建议聘用酒店园林设计

公司设计。

K． 围墙：建议采用国际流行做法，即用绿色灌木或低矮木篱笆做私家花园的围墙。 L． 空调、热力：建议采用户式中央空调加暖气片的形式，采用暖气片的原因是根据我

司的问卷调查表明，对于高档物业的业主而言，在冬季，暖气片的采暖

效果要远远好于空调供暖。

M． 室内净高：对于别墅而言，净高设置在3米是比较普通的并且客厅的挑高高度在6

米以上。

N． 楼层：建议以2层为主要建筑形式，局部3层。

O． 网络，视频：O项和P项、Q项目前的发展速度很快，且由于竞争激烈，价格降

幅较大，故建议尽量在这些方面采用全面、先进的配套设备，为客户

提供有别于传统别墅、超出客户想象力的服务，为项目销售提供“高

科技”卖点。

P． 智能化：

Q． 保安监控：

R． 插座，面板：插座的设计和数量应尽量作到使用过程中的方便性，应充分考虑家具

的未来尺寸和摆放位置，特别是考虑如卫生间、衣帽间内使用电器的

种类、数量和位置，衣橱开启时灯光自动照明等细节。

S． 玄关，楼梯：玄关的高度（是否挑高），楼梯的形式（旋转、钢制，木制）是体现物

业品质的细节，也是客户关注的细节。

T． 厨房：建议采用双厨形式，特别建议厨房与后花园的位置关系。因为家庭主妇的使

用方便、舒适和购房意见不可小视。

U． 卫生间：可采光和看得见景色的大面积主卧卫生间是实现主人身份和提高自我满足

感的最佳空间。

V． 佣人房：以往的佣人房指的是保姆用房，可分析今后客户的生活工作方式不难发现，

除保姆外，常住此处的工作人员可能还有司机、护士等，因此适当增加工

人房的数量将会提高客户的认同感。

W． 储藏间：对于居住别墅的客户而言，闲置但有价值物品多是普遍现象，因此专门设

置一间面积较大的储物间是必要的，急人所需的。

X． 地下室：对于佣人房、储物间等，最好的布局就是地下室，同时地下室也可开辟出

如家庭酒吧、家庭健身、家庭影院等休闲空间。

Y． 阳光房：对于别墅阴面的设计是普遍存在的问题，因此我司建议在阴面设计出阳光

房，这样既可以使业主在冬季有一私人绿色空间，又丰富了别墅阴面的设

计。

Z． 家庭室：有别于客厅的体面和豪华，家庭室的空间设计应是有家庭的随和、自由气

氛。家庭室的布置应是距离卧室最近的位置。

7． 建筑风格：现代别墅是舶来品，因此西方的文化和风格是当代别墅的主题。我司建议在采用建筑

风格时，可采用任意风格，但要作到纯粹和统一，以求项目鲜明的主题。

8． 园林小品：整个社区的园林设计建议聘用酒店园林设计师设计，因为酒店园林设计师的细节处理方

法更成熟，在目前产品越来越占主导地位的时代，产品细节的处理往往决定项目的品质

和成败。

9． 建筑间距：作为别墅的客户而言，选择别墅的动机就是有较大的私家花园和较好的视野景观。因此，

对建筑物间距的合理布置至关重要。

10． 水景：水景对别墅项目而言非常重要，临水景的别墅通常是整个社区内最昂贵的别墅。但我司特别提

出在设计水景的同时应充分考虑到北京的气候，切实处理好水景、湖面的越冬问题，避免出现

如丽京花园冬季抽掉湖水后的脏、乱景象。

11． 服务：作为产品的附加值，物业服务的范围和质量是别墅品质的重要组成部分。我司建议引入酒店管

理公司进行物业管理，以酒店的人性化、周到、全面的管理形式在软件方面作到最好。

 

第二篇：北京某地区别墅设计说明

北京某地区别墅设计说明

一、项目名称

北京xx别墅设计说明

二、项目背景

xxx是由xx公司投资开发的高档住宅项目，地处xxx区域内地势平坦、气候温润。xxx宫占地xxx亩，总建筑面积约xxx万平方米，绿地率38.1%，由独栋别墅、双拼别墅、叠加别墅、多层花园洋房。

xxx建筑整体上延续欧式古典风格，传承文艺复兴人类生存价值和人文精神主张。在建筑外观和社区文化主题上，形成独特的、高贵的建筑品味；并且以法式古典建筑为蓝本，在建筑外立面、植物、河景、湖景、水景、园林、雕塑等方面均采用较为统一的风格，拟将其打造成欧式文化主题的高品质社区。

三、设计依据

1、xxx总平及鸟瞰；

2、相关图纸（建筑、结构、水电等施工图）；

3、外立面效果图；

4、甲方提供的部分参考意境图；

5、设计任务书；

6、国家和地方相关规范、规定和标准；

四、设计要求

1、了解项目“文化背景”,加深对项目的认识，清楚设计最终所需要表达的设计效果。室内装饰设计风格为“法式宫廷风格”,在设计上需强化主题，体现宫廷的“庄重、典雅、高贵、奢华”感，注重欧式中的“法式”文化内涵，挖掘出“宫廷文化”的真正“精髓”,做到所设计的产品具有超越感和国际化。设计面积按原建筑面积计算（含阳台、露台）xxx平方米，硬装造价成本控制在每平米xx - xx元（不含灯具、洁具、家具、家电）设计竟可能的保证后期效果。

2、在设计上首先强调“生活化”和“功能化，尽可能的满足功能需求，原建筑设计主要功能具体如下：

2.1地下一层主要功能有：厨房、早餐厅、正餐厅、酒吧、影视厅、公共洗手间、保姆房、洗衣房及卫生间等主要功能。

2.2首层主要功能有：客厅、休闲厅、娱乐室、老人房或客房、车库等。

2.3二层主要功能有：可设老人房、小孩房、客房、休息厅等功能。

2.4三层主要功能有：主卧室、书房、休息厅、衣帽间及主卫生间。

2.5所有露台、阳台位置需考虑其相对应的功能。

内装设计按原建筑图上布置的主要功能进行设计，若原功能不够完善，不能满足目前市场发展的需求，需要内装设计单位对原建筑功能进一步的深化设计，”完善功能“.完善功能应做到”应有尽有“的原则，应具备一定的商务功能（会客、休闲）。平面布局完整、大气，赋有贵族气质，杜绝虚假的奢华，体现真正的”高品质建筑“.功能与风格需紧密结合。设计时可按家庭成员的爱好、兴趣等设定为一个主题进行设计，反应真实、形象的生活场景。

3、对空间的处理要求：

3.1强调空间的整体性，风格的统一性。根据不同功能对相应的房间立面作出处理方案，提倡自然简洁和理性的规则，比例均匀、形式新颖、材料搭配合理、收口方式干净利落、维护方便。整个内部结构严密紧凑、空间穿插有序、围护体各界面要素的虚实构成要比较明显，通过虚实互换的空间形象，取得局部与整个空间的和谐。强调空间的完整性和高贵、典雅感。

3.2避免空间的狭窄、压抑感，繁杂、老套、呆板的造型，强调空间的趣味性。

3.3严格控制每种材质的色彩搭配，合理收口。

3.4风格的”纯粹“性。本次设计要求有典型的地域特色和深刻的文化内涵，有”浓郁“的宫廷生活气氛，强调主人鲜明的”个性“特点，把居室的”生活气息“和”生活场景“灵动地表现出来。

3.5设计需体现庄重、典雅、尊贵，完成古典和现代的交融，现代都市和宫廷的联系，建筑和环境的自然融合，处处见景、处处是景，注重生活品质和细节，在装饰设计中所采用的任何一个小件（线条、图案等）都要求清晰明确，毫不含糊，做到”细节重于上帝“的设计原则。

3.6色彩上达到背景色、主体色和点缀色的和谐统一，艺术、大气而有品质。关注照明设计，使灯光不仅满足照明要求更要营造一个生活、艺术氛围，符合整体风格。

3.7体现出时代、生态、环保、智能性。科技节能与艺术品质的完美结合，设置新风系统、地热系统、中央吸尘系统，声光等智能设计系统。

3.8室内陈设单纯，符合风格的整体性，局部可考虑雕塑、壁画、蔓藤植物和线型图案或锻铜饰件。细部装饰结合整体（天、地、墙面）考虑，不失庄重和优雅，做到”一个也不能多，一个也不能少“的原则。

3.9注重室内和室外空间的衔接，关注入户花园、阳台、露台、楼梯平台和各房间之间的公共空间、楼梯下空间、大门入口平台、回廊等灰空间的处理和应用，提供给业主一个优越的连接点，从视觉到心灵带给居者阔绰和通达的感受，让建筑和景观相映成趣，收放随意，动静皆宜，全面提升空间品质，体现生活场景和生活方式。

五、设计深度要求和阶段成果

1、方案阶段（2套文本+光碟1张）

1.1设计前应仔细研究建筑设计图纸（建筑、结构、水电等），清楚装饰工程设计有关的基本条件，收集必要的设计基础资料，认真分析相关专业图纸的基础上，再对现场进行实地踏勘。若牵涉到与其他专业有冲突的地方，应急时与甲方专项人员取得联系，得以解决。

1.2设计内容应真实、准确地反应设计特点，全面完整的表达方案设计意图。

1.2.1提供平面布置图和设计风格示意图。

1.2.2提交方案设计阶段的主要面层材料实物样板及细节处理的参考图片。

1.3提交的设计方案尽可能的全面（全面反应设计意图），避免时间上的浪费。

2、初步设计（2套文本+光碟1张）

2.1初步设计在方案设计通过后加以深化，整个设计能够接近实施阶段的需要。

2.2成果包括提供最终的平面布置图、地材铺装图、效果图（主要区域）、砌体放线图、天花造型及灯具布置图、立面图、开关插座布置图。

2.3提交正式方案所涉及到的面层材料实物样板及细节处理的参考图片。

3、施工图阶段（8套图纸+光碟1张）

3.1装修设计应符合城市规划、消防、环保、节能等有关规定。

3.2设计深度必须满足施工要求，所选用材料的品种、规格、性能应符合设计的要求及国家现行有关标准的要求，严禁使用国家淘汰的材料。

3.3装修设计必须保证建筑物的结构安全和主要使用功能。当涉及主体和承重结构改动或增加荷载时，必须由原结构设计单位或具备相应资质的设计单位核查有关原始资料，对既有建筑结构的安全性进行核验、确认。

3.4施工图的设计深度必须满足：

3.4.1应能编制工程概、预算和作为工程施工招标（清单报价）的依据；

3.4.2应能据以安排设备、材料订货和非标准设备的制作；

3.4.3应能据以进行施工和安装；

3.4.4应能据以施工验收；

3.4.5施工图设计文件封面应写明建筑装饰装修工程的项目名称、设计或施工单位名称、出图日期，封面应盖单位出图专用章。

3.5施工图成果包括：

3.5.1图纸目录

3.5.2施工图说明

3.5.3装修表和材料表（所有装修中所选用的面层材料表、产品、规格、型号、颜色等）

3.5.4平面图、天花图、地面图、立面图、剖面图、局部放大图、节点详图和提供本设计中选用的硬装及软装材料厂商详细地址、联系方式，方便甲方询价。

3.5.5图纸签署及盖章

六、设计时间安排

1、设计时间自20xx年 月 日 ~ 年 月 日止

2、方案阶段： 个工作日

3、初步设计： 个工作日

4、施工图设计： 个工作日

七、其他

按合同相关规定。要求提供为该项目配置的主创设计人员（作简单介绍）和配备的设计班子情况。

xx公司工程部

20xx年x月x日

本文转自：园林吧 /zonghe/text/5408.html