法律意见书

新疆恒达律师事务所（以下简称“本所”）就乌鲁木齐市天山区解放南路258号宝享商务港所有权转移一事依据现行法律、政策进行了专项论证。现出具本法律意见书，仅供参考。

一、新疆宝亨商务港地理位臵概述

新疆宝亨商务港位于乌鲁木齐全市人口集中的一个行政区也是乌鲁木齐的政治、经济、商贸、文化、科技、教育、金融中心的天山区。其天山区得天独厚的地理位臵,东临建中路，西临解放路，南临宝享大厦，北临乌鲁木齐市中医院,位于南门商圈。周边有金融一条街、二道桥商圈，商业规模和繁华程度较高，地理位臵优越。距火车南站3.5公里,距乌鲁木齐国际机场20公里,区域内有1路、101路、60路、104路、17路等几十条公交线路交通十分便利。周边医院、学校、购物场所等配套基础设施完备，居住环境良好。

二、宝亨商务港建筑本体现状概要

宝亨商务港开发商为原兵团农行下属的新疆金穗房地产开发公司(以下简称“金穗房产”)，原名“金穗综合楼”于20xx年11月竣工。该项目为高层商住楼，框架剪力墙结构，总层数为三十四层，其中地下二层，地上三十二层，总建筑面积36721.51平方米。宝亨商务港为高层商业综合楼。商业用房为地下二层，地上一至六层；设备层为第七层；住宅为八至三十层，住宅电梯间为三十一；水箱间为三十二层。

宝亨商务港占地范围内的土地所有权属国家所有，原开发商新疆金穗房地产开发公司以有偿出让的方式取得该土地使用权，土地用途为商住用地 。

三、宝亨商务港所有权变动

20xx年11月工程竣工后,由于新疆金穗房地产开公司无力支付工程款，乌市中院于20xx年对该房地产进行公开拍卖，新疆民街旅游有限公司（以下简称“新疆民街”）于20xx年8月8日以6500万元竞买成交。

由于该工程本体用于对中国银行新疆维吾尔自治区分行、中国农业银行新疆生产建设兵团分行营业部到期贷款的清偿。新疆维吾尔自治区高级法院于20xx年11月9日作出裁定，并于20xx年11月19日向金穗房产、新疆民街发出执行通知书，责令金穗房产、新疆民街依法履行生效法律文书所确定的给付义务。

金穗房产、新疆民街未能按期履行，吐鲁番地区中级人民法院将新疆维吾尔自治区高级法院查封的位于乌鲁木齐天山区解放南路258号的宝亨商务港，依法进行委托评估，评估价为9052.87万元。经征求债权人中国银行新疆维吾尔自治区分行、中国农业银行新疆生产建设兵团分行营业部的同意以物抵债，确定以物抵债财产价值为6215.9312万元。

20xx年12月12日、26日吐鲁番地区中级人民法院作出裁定，中国银行新疆维吾尔自治区分行、中国农业银行新疆生

产建设兵团分行营业部为申请执行人，金穗房产、新疆民街为被执行人。该房地产的地下一层、二层的一半，地上三层、六层、八层、14层、20层、24层，价值为23944533元的财产，由中国农业银行新疆生产建设兵团分行营业部所有[（2004）吐中执字第132-150号]；其余价值38214779元的财产，由中国银行新疆维吾尔自治区分行所有[（2004）吐中执字第131-150号]。中国银行新疆维吾尔自治区分行所有的宝亨港财产部分，目前由广州银辉资产服务有限公司负责处臵。

该房产土地使用证由金穗房地产开发公司以出让方式取得，并办理完毕，该房地产近年来未按法律程序多次变更产权所有人，现土地使用权证仍在金穗房产名下。

四、宝亨商务港建设审批事项

该房产工程本体施工完毕，经勘察、设计、建设、监理、施工单位五方验证，但因超规划施工至今未能实施整体竣工验收，故无法办理房屋所有权证书。

规划部门对规划评审后核发的《建设用地规划许可证》，建筑物本体为框剪结构、三十层、建筑面积28900平方米。现本体施工完毕后竣工验收报告为框剪结构、三十四层、建筑面积37349平方米。

该建筑物建设、施工按原规划取得乌建施许字[1996]第740号施工许可证，该建筑存在超规划建设，超建约8000平方米，此超建部分向原规划部门提出申请办理审批手续。

五、宝亨商务港现有商业价值及升值前景

20xx年3月10日新疆精宏房地产估价所对该房地产估价为9052.87万元。此估价范围包括地下一层、二层车库及库房建筑面积3469.63平方米,地上三层至六层商业用房建筑面积

9139.12平方米和地上八层至三十层住宅楼建筑面积17185.33平方米(19340.39平方米扣除第三人所有16套住宅面2155.06平方米)及附属物。

目前解放南路街道，该地址属于1级地,宝亨商务港所处地段同一土地级别，建筑类型为高层的新建商品住宅平均交易价格，均价为6750元/平米。

乌鲁木齐的房价依然有可上升的空间,目前的房价在全国来说，仍然比较低，只是涨幅将有所放缓。

六、现有法律风险

1、出让主体有待明确

建筑物本体经过拍卖、司法执行程序，所有权人的明确直接关系转让能否成立，否则，将导致受让人的巨大经济损失。

现有资料表明中国银行新疆维吾尔自治区分行、中国农业银行新疆生产建设兵团分行营业部作为人民法院生效法律文书确认，并经人民法院强制执行程序取得所有权。故该房产的所有权转让应对上述所有权人予以确认并取得其是否同意转让的书面确认函。

2、超规划建设的风险

超规划建设必须经规划部门审批后方能取得竣工验收备案并办理产权证书。

现行《中华人民共和国城乡规划法》第64条规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

第67条，建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报；逾期不补报的，处一万元以上五万元以下的罚款

七、法律意见

1、从司法机关取得建筑物现所有权人的确认文件；

2、取得建筑物现所有权人的同意转让确认文件；

3、从规划部门明确对超建部分的审批程序、处罚。 鉴于上述分析，该建筑物原有报建程序符合《中华人民共和国城市规划法》；超建部分二次报建，通过规划部门同意，接受处罚，建设报批手续合法,报建过程中存在的风险,罚款该房地产转让在出让方与受让方达成意向后，双方可签订转让合同。

新疆恒达律师事务所

二O一O年十一月二十五日

注:本法律意见书的依据（见下页）

1、法律依据为：《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权和转让暂行条例》《中华人民共和国城市国有土地使用出让转让规划管理办法》《城市房地产开发经营管理条例》《房地产转让管理办法》《房屋登记办法》《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》。

2、建筑物价值依据：新疆精宏房地产估价所（有限责任公司）新精宏估字（2004）第0191号（由委托人提供）。

3、现有建筑物审批文件依据：乌建施许字[1996]第740号。

 

第二篇：文薪所成立“同妻法律援助中心” 法律服务项目书

“同妻”法律服务项目计划书

项目名称： “同妻”法律服务

项目申报人： 燕 薪

联系电话： 136xxxxxxxx

电子邮箱： yanxin@wenxinlaw.com

第一部分 法律服务项目概述

? 项目名称：“同妻”法律服务

? 项目概述：男同性恋者走入异性婚姻，他们把家庭和妻子当成了社会舆论的挡箭牌，从而催生了“同妻”这一特殊的弱势群体。当她们得知真相后，如何看待自己的婚姻、如何维护自己的权利、如何面对“骗婚”的丈夫，甚至离婚后如何提醒其他女性不要被前夫“骗婚”等一系列问题都随之产生。由于我国现有法律对于同直婚姻的规范处在真空状态，以及现有社会环境对同妻的忽略，让“同妻”群体的自救维权行动举步维艰。为帮助这个事实上数量巨大的群体，本所正式成立“同妻法律维权中心”，面向“同妻”群体提供免费法律服务。针对同直婚姻内可能遭遇的冷暴力问题，离婚诉讼以及离婚过程中子女抚养权等问题提供相关咨询和服务。

? 服务团队：北京文薪律师事务所“同妻”法律服务中心全体成员 第二部分 社会现状与需求分析

? 社会现状：由于婚后同性恋者仍然保持着男男性关系，使他们的配偶遭受着婚姻生活中情感和生理上的双重折磨。从法律上说，同性恋者侵犯了其妻子的配偶权和健康权。婚姻应当建立在起码的道德和良知之上，夫妻之间应当相互忠实、相互帮助、体贴关怀，不得为了自己的个人享乐而伤害对方。同性恋者以形式上的婚姻关系掩盖其同性恋取向，违反法定配偶权规范和其他婚姻契约的规定，如不尽夫妻同居义务、不尽相互扶助义务、侵犯妻子一方的贞操权而使妻子的特定身份利益得不到实现。同时，同妻在婚姻家庭中遭受暴力和冷暴力，精神和肉体双重受伤害。同妻

不仅要忍受生理上的“不性福”，更面临被传染性病甚至艾滋病的风险等等，以上均是同妻权利受损的社会现状。

? 需求分析：同妻不仅面临上述权利受损的现实，而且在离婚诉讼中也面临着一系列困难。同妻沦为“弱势”的原因，核心的问题是立法的空白和司法救济的不完善。通过分析同妻离婚案件，可以发现同妻离婚诉讼司法救济的主要困境有两点，一是离婚理由与离婚损害赔偿方面法律没有明确规定，二是离婚诉讼取证困难的问题。由此更体现出“同妻”群体迫切需要专业律师提供法律援助的社会需求。

第三部分：法律服务实施方案

北京文薪律师事务所现已正式成立“同妻法律维权中心”，由律所主任燕薪律师担任该中心负责人，面向“同妻”群体提供免费法律服务。通过电话及面谈的方式，根据个人的不同需求提供有针对性的法律咨询，以及离婚诉讼、变更子女抚养权诉讼等法律服务。

第四部分：结语

“生活中，既有无性、无情、冷漠、敌视甚至是暴力，也有无知、无奈、无助、容忍、受骗，很底层，很边缘……难于启齿的不光是自身得不到性与情的满足，羞于见人的更是丈夫的同性恋身份……”这些是来自“同妻”群体的声音，由于受社会及传统观念的影响，她们大多选择了沉默，我们能够做的，就是帮助她们拿起法律武器，维护自己的权益。