编号       

                                                                           

河南省住房和城乡建设厅  监制

说明

    1.为了维护住房消费者的合法权益，加强商品住宅售后服务管理，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品住宅实行住宅质量保证书和使用说明书制度的通知》等法律法规，编制本书。

    2.房地产开发企业在商品房交付使用时，必须向商品房买受人提供质量保证书和使用说明书。《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用税明书》按套发放，一式三份，房地产开发企业持一份，商品房买受人持一份，房地产开发企业委托的物业服务企业等保修单位持一份，每个单位工程需由房地产开发企业另填报两份样本，报项目所在地房地产开发主管部门备案。《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用税明书》作为商品房买卖合同的补充约定。

    3.房地产开发企业应当按照《商品住宅质量保证书》和商品房买卖合同的约定，承担商品房保修责任。商品房售出后，房地产开发企业委托物业服务公司等单位维修的，应当在《商品住宅质量保证书》中明示所委托的单位，房地产开发企业仍是商品住宅质量第一责任人。

    4.商品房买受人或房屋使用人请仔细阅读《商品住宅使用税明书》中的内容，并按有关规定和要求进行装饰、维修，正确使用各类设施、设备，确保建筑结构、设施的使用安全，维护全体业主的共同利益。

    5.商品房买受人或房屋使用人自行添置或擅自改变、移动、改装、损毁房屋结构、设施等，造成房屋质量受损，给其他买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；房地产开发企业不承担相应的保修责任。因不可抗力造成的质量缺陷，不属于房地产开发企业的保修范畴。

    6.本书要求的附图及相关内容应清晰、工整，填写内容涂改无效。

商品住宅质量保证书

    本着对用户负责，对社会负责的原则，本公司对所销售的商品住宅在结构、部件、设施、配套、保修等方面作出以下质量保证和承诺：

    一、本商品住宅符合国家和本地区现行建筑设计标准、现行防火、抗震等设计标准。

    二、本商品住宅系委托具有相应资质的单位勘察、设计、施工、监理，并经政府有关部门审查。

    三、本商品住宅已按国家规定通过有关单位组织的竣工验收，已报建设主管部门备案，办理《房屋建筑工程竣工验收备案证书》。

    四、本商品住宅符合居住建筑节能设计要求。

    五、本公司按照承诺的保修范围与保修期限承担保修责任。

本套商品住宅交付情况

建设工程竣工验收意见书（或报告）复印件

                                                      （可缩印并粘贴在此页）

                                                      

                                                  （骑缝处加盖开发公司印章）

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房屋建筑工程竣工验收备案证书复印件

或住宅小区综合验收备案证书复印件

                                                     （可缩印并粘贴在此页）

                                                  （骑缝处加盖开发公司印章）

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住宅工程质量分户验收表原件

                                        （复印件需在骑缝处加盖开发公司印章）

 

    注：住房和城乡建设部建质[2009]291号文件要求，分户验收合格，建设单位必须按用户出具《住宅工程质量验收表》，并作为《住宅质量保证书》的附件，一同交给住户。

保修范围与保修期限

    自项目竣工验收合格交付商品房买受人之日起，在正常使用情况下，有如下部位、部件工程出现质量缺陷的，均由本公司在保修期限内免费承担保修责任。

   注：1.商品住宅保修期自房地产开发企业将竣工验收合格的住宅交付商品房买受人之日起计算，公用部位保修期自项目竣工验收合格之日起计算。以上保修项目和最低保修期限如遇国家和我省政策调整，按新的标准执行。

      2.涉及表内未列出的其他部位、部件的保修期限，可由房地产开发企业与商品房买受人自行约定。

   业主注意事项

    1.房地产开发企业向商品房买受人交付商品住宅时，应当有交付验收手续，商品房买受人验收合格后，应当对本商品住宅设备、设施的正常运行签字认可。商品房买受人验收后自行添置、改动的设施、设备，由买受人自行承担维修责任。

    2.商品房买受人或房屋使用人因使用不当或擅自改变、移动、改装、毁损房屋结构、设施等，造成房屋质量受损，本公司不承担保修责任，给其他商品房买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。因不可抗力造成的质量缺陷，不属于本公司的保修范畴。

    3.商品房交付使用后，商品房买受人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位或房屋安全鉴定机构申请核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，商品房买受人有权退房或要求调换，给商品房买受人造成损失的，本公司依法承担赔偿责任。

4.本保证书作为商品房买卖合同的补充约定，与商品房买卖合同具有同等法律效力。

   报修办法：

    房屋使用人在正常使用本商品住宅发现房屋出现质量缺陷时，应在保修期限内及时填写《商品住宅质量保修单》（见附页）向本公司或本公司委托的物业服务企业等维修单位报修，本公司在保修期限内免费承担保修责任。超过保修期的，商品房买受人或房屋使用人可向物业服务企业报修，物业服务企业应及时维修并收取相应的费用。

    保修处理：

    1.在接到用户《商品住宅质量保修单》后，本公司或本公司委托的物业服务企业等维修单位将及时到现场核查情况，在用户的配合下，按《保修范围与保修期限》表内所承诺的维修处理时限（大修时可视实际情况以书面形式约定）完成修复工作。保修完成后，由商品房买受人验收，涉及结构安全的，本公司将报当地建设行政主管部门备案。

    2.保修期内，因房屋维修导致其他用户受到影响的，本公司或本公司委托的物业服务企业等维修单位将出面协调；因房屋维修致使房屋使用功能受到影响，给本商品住宅买受人或其他用户造成损失的，本公司依法承担赔偿责任。

    3.如本公司或本公司委托的物业服务企业等维修单位不履行保修责任或超过约定时限未进行保修的，商品房买受人可以另行委托具有相应资质的其他单位维修，由本公司承担全部维修费用和相应责任。

 商品住宅质量保修单

商品住宅质量保证单位：      委托的商品住宅质量维修单位：

房地产开发企业（签章）：                    物业服务企业（签章）：

                                           或委托的住宅质量保修单位（签章）：

法定代表人：                               法定代表人：

公司地址：                                 公司地址：

联系人：                                   联系人：

  

联系方式：                                 联系方式：

日期：    年    月    日                   日期：         年      月        日

商品住宅使用说明书

尊敬的业主：

    欢迎您成为                                     住宅小区的业主，祝愿您在这里享受到安全、温馨和美好的家居生活。

    为了使您能充分了解您所居住的住宅结构类型、性能，正确使用各类配套设施，确保建筑结构、设施的使用安全，全面了解装饰、装修、维修的注意事项，维护全体业主的共同利益，特编制本说明书。请您在开始使用本住宅及其配套设施之前，仔细阅读说明书的有关章节，并按照有关规定和要求进行装饰、装修、维修和使用。

一、参与本商品住宅建设的主要单位

二、商品住宅概况

 

三、建筑物结构类型

    1、住宅类型：                □多层                    □小高层                   □高层

    2、结构体系：

      （1）基础类型：       □桩基础        □条形基础        □片筏基础       □箱型基础

      （2）上部结构：       □砖混结构      □框架结构        □剪力墙结构     □其它

    3、建筑层高（              ）米

    4、楼板厚度、楼面荷载设计值：

      （1）厅：     楼板厚度（          ）毫米，荷载（             ）千牛/平方米

      （2）卧室：   楼板厚度（          ）毫米，荷载（             ）千牛/平方米

      （3）卫生间：楼板厚度（          ）毫米，荷载（             ）千牛/平方米，防水材料（    ）

      （4）厨房：   楼板厚度（          ）毫米，荷载（             ）千牛/平方米，防水材料（    ）

      （5）阳台：   楼板厚度（          ）毫米，荷载（             ）千牛/平方米

    5、住宅设计抗震烈度（          ）度数

    6、建筑分隔系统：

      （1）墙体：外墙材料（                ），内墙材料（               ）

      （2）屋面：屋面板材料（                ），

                 保温材料（               ），

                 防水材料（               ）

      （3）门：  户门材质（               ），内门材质（               ）

      （4）窗：  材质（            ）、系列（           ）、玻璃（               ）毫米

    7、屋面：         □上人屋面                   □非上人屋面

    注意事项：

    （1）装修住宅过程中，应注意保护建筑物的墙、柱、梁等结构体系，防止危及住宅的承重、抗风、抗震及抗渗水能力，装修材料应分散堆放。

    （2）请不要在承重墙及公共分隔墙上做嵌入式装修；凿洞或拆除连接阳台门的墙体，扩大原有门窗或另开门窗；不要随意增加楼地面静荷载，在室内砌墙或超负荷吊顶。所有这些行为都会严重危及住宅的质量和使用寿命。

    （3）为了保证住宅外立面的美观和统一，请不要随意在院内、阳台、平台和屋顶等部位搭设各类违章设施。

    （4）在装修中若需要做分隔设施，应尽量采用轻质材料。不要任意刨、凿楼板或顶板。铺设地板或做吊顶时注意楼板的厚度，以免凿穿楼板。

四、住宅设施

  1、厨房设施：□灶台             □水斗                 □预留排烟道           □预留排气孔

  2、卫生设施：□坐便器              坑距           （              ）毫米；

               □浴缸                地漏离墙距     （              ）毫米；

               □洗脸盆              地漏离墙距     （              ）毫米。

  3、每户设施表：

 注意事项：

    （1）厨房、卫生间装修应注意保护好排水管和地漏，地面铺设地砖时要做好防水层，不要损坏管道防水设施。安装排气扇时应同时按装止回阀装置，不要轻易放弃排气管道。

    （2）不要随意拆装进户水管、阀门和水表。户内装修中如需要重新安装水管，应征得有关部门的同意，按要求施工。如果墙上已标明管道的走向位置，装修时应注意不要在距管道上下、左右10厘米范围内钻孔、凿墙，以免损坏管道。

    （3）不要拆装各类排水管道系统，以免损坏管道系统的完整性；不要向各类下水道投入垃圾、杂物，以免堵塞管道。装修中对管道的检修位置要留有足够的空间，以便疏通管道。

    （4）为了保证用电安全，不得擅自更改原设计电路，如需要更改应征得有关部门同意后按要求施工。当公共电路发生故障时，应及时通知有关部门检查维修，不要擅自触及配电设施。

    （5）为了确保用气安全，不要擅自拆装、移动燃气表具及管道，更不要将燃气管封死在墙体内。

    4、安保系统：

    防盗门或楼宇对讲系统及设备的使用，请向物业服务公司咨询或索取使用说明书。

    5、消防系统：小区设有消防栓（        ）只。

    注意事项：

    （1）室内不要长期存放易燃易爆的物品，以免造成危害。

    （2）发生火灾时切勿惊慌，应立即拨通火警119，并及时关闭电、气源开关，尽力采取补救措施或迅速离开住所。

    6、其它相关设施：

    （1）邮政通讯：

    信报箱：      □集中投放     □分散投放

    电话端口：    □一个         □两个

    （2）空调安装：

    预留孔：□有    □无；            冷凝集水管：□有     □无。

    （3）相关设施：

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    （4）其它设备按照产品使用税明书使用。

五、小区配套设施

    1、小区道路：主要干道路幅（        ）米，支路路幅（         ）米。

    2、路灯：    □照明路灯       □草坪路灯

    3、车库：

      （1）机动车停车方式：   □地面     □地下    □机械升降

      （2）非机动车停车方式： □地面     □地下

    4、垃圾收集方式： □集中收集      □垃圾箱（房）收集

    5、污水处理方式： □化粪池        □二级生化     □直接排放

    6、门卫室：（          ）座

六、住宅节能措施

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 七、其他注意事项

    1、住宅室内装饰装修工程开工之前，业主应当按照《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第110号）的规定向物业服务申请登记，经备案同意后方可自行或委托装修。申报登记应提交下列材料：（1）房屋所有权证（或证明其合法权益的有效凭证）；（2）申请人身份证；（3）装饰装修方案；（4）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书复印件；（5）装饰装修工程的实施期限；（6）废弃物的清运与处置等。

    在装修过程中不得破坏室内外结构，若因装修不当造成危及自身或邻里人身、财产安全的后果，由责任人承担相应的经济和法律责任。

    2、为维护全体业主的共同利益，不得在小区内乱搭乱建，不得在公共部位堆放杂物，不得凸出外墙安装防盗网和晒衣架等。

八、附图

    一、住宅小区总平面图

    二、套型结构平面图

    三、供电线路敷设图

    四、弱电线路敷设图

    五、给排水管线图

    六、采暖设施配置图

                                                                                                   

 

第二篇：商品住宅质量保证书和使用说明书

商品住宅质量保证书 （仅供参考，由房地产开发企业自行印制）

根据有关法律法规规定，本公司对销售的住宅，在其结构、部件、设施、维修方面作出下列质量保证和承诺。

一、保修对象

二、根据国家有关规定，在正常使用情况下，本住宅各部位、部件保修内容与保修期：

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上述保修期限除特别标注外均自 起计算。

三、工程质量保修程序

用户报修→物业公司受理→物业公司查看现场→物业公司告知保证单位→在承诺期限内予以答复→维修→验收

四、保修答复期限

承诺在用户报修后 日内给予答复和妥善处理。

五、本公司向住户交付本住宅时，已办理交房验收手续，并由住户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。住户验收后自行添置、改动的设施、设备，由住户自行承担维修责任。

六、因住户使用不当或擅自改动结构、设备管线位置和不当装修而造成的质量问题，本公司不承担保修责任；造成房屋质量受损或其他用户损失的，由责任人承担相应责任。

七、住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，本公司将直接或委托选聘的前期物业管理公司给予答复和妥善处理。对住宅质量仍有争议的，可向人民法院提起民事诉讼。

九、本公司愿承诺的其他内容（见附件）。

十、本保证书在住宅交付用户使用时提供，并作为商品房买卖合同附件，与合同具有同等法律效力。

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保证单位（公章）：

公司地址：

法人代表： 邮政编码： 保修负责人： 联系电话： 日 期：

前期物业管理公司：

公司地址：

法人代表：

保修负责人：

施工单位：

公司地址：

法人代表：

保修负责人：

- 4 - 邮政编码： 联系电话： 邮政编码： 联系电话：

商品住宅使用说明书 （仅供参考，由房地产开发企业自行印制）

感谢您惠购本公司开发的商品住宅。为了您更好地了解住宅的性能和使用要求，请认真阅读以下说明后，正确进行使用。

一、本住宅基本信息如下：

二、本住宅基本参数如下：

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三、为使住宅能安全、长期地为您服务，请您务必注意以下事项：

1、用户入住后不得随意改变住宅使用功能。

2、住宅室内地面、承重墙面、顶棚可进行表面装修，但室内地面不得凿除原砼保护面层。

3、楼板使用荷载（含设计未考虑在其上装修增加的天花板荷载）不得超过楼面均布活荷载标准值。

4、严禁拆除或损坏房屋的柱、梁、板、承重墙、上下水管、

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煤气管道、管道井、房屋防水隔热层等，进户门和外窗位置不得随意改动。严禁拆除或损坏建筑屋顶、外墙、外窗（含天窗）的隔热、保温结构。

5、阳台不得随意封闭，不得集中或超负荷堆放物品。

6、住户自行增加的木作部件和木制品，应进行白蚁预防处理。

7、空调安装位置应统一，使用空调不得破坏建筑外立面和影响他人正常生活。

8、防盗网应按小区物业管理规定的要求安装。

9、住宅装修有关注意事项：

（一）避免破坏卫生间、厨房的防水层。如对卫生间、厨房重新装修，应按有关防水标准施工，并做闭水试验检查防水效果。

（二）严禁拆除或者改变与消防安全有关的建筑设施或者建筑构件。

（三）装修中应选择符合国家有关产品质量、环保、消防等标准的材料和设备，禁止使用质量不合格、国家明令淘汰或者不符合国家室内环境污染控制、消防等相关标准的装修材料和设备。住宅装修完工后，应委托有相应资质的检测单位对室内空气质量进行检测。

（四）住宅装修中产生的废弃物和其他垃圾不得向户外抛洒，不得向垃圾道、下水道、通风孔、管道井、消防通道等处倾倒。

（五）住宅装修开工前应当告知小区物业服务企业或者房屋

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管理机构。中午12点到下午14点30分，夜间22点到次日早上6点，不得进行影响邻里正常休息的装修活动。

10、因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。

11、附图：

住宅建筑平面示意图

住宅水、电线路布置示意图

12、其他需注意事项

开发公司（公章）：

公司地址：

联系人：

联系电话：

邮政编码：

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填表参考：国家有关建设工程和商品住宅质量保修期限的规定条款：（一）《建设工程质量管理条例》第四十条

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

（二）《商品房销售管理办法》第三十三条

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《建设部商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

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