房地产开发项目建议书

第一章、项目概述

第二章、项目名称和选址

第三章、项目规划建设方案

第四章、项目建设条件

第五章、物料消耗与供应

第六章、环境保护

第七章、项目建设周期与日程安排

第八章、经营管理方式

第九章、投资估算

第十章、项目经营策划

第十一章、效益评价

第十二章、结论

第一章 项目概述

一、项目背景

为落实《北京城市整体规划》加快规划市区绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市生态环境改善和经济

社会可持续发展。北京市政府先后颁发了关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》关于加快本市绿化房地产开发项目建议书的内容隔离地区建设暂行办法》关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件，确定了以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿 ” 原则。随着北京市 “ 温榆河绿色生态走廊 ” 工程的启动，特别是中国正式加入 WTO 北京 2008 奥运会申办成功，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点 . 顺义区后沙峪位于温榆河流域，商机无限。

由北京 XX 房地产开发有限公司在北京市顺义区后沙峪镇开发建设低密度项目（以下简称 “ 该项目 ”

二．项目历史条件

1 宗地简介

宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村，规划用地性为二类居住用地，可用来开发别墅外事型的居住性建筑。宗地面积为 340 亩，北侧尚有 400 亩规划二类居住用地，因机场联络线未定而未有合作伙伴。宗地北临京承高速与首都机场北门的联络线，东临后沙峪玉马教练场，西南侧为后沙峪镇罗马湖，交通便捷。

2 项目概况

宗地由后沙峪政府与北京 XX 经济开发公司于 1993 年签订合作协议，历经十年，北京 XX 公司于 1996 年取得顺义政府核发的国有土地使用证。 2000 年 10 月 13 日， XX 公司与北京 XX 房地产开发有限公司签订了

338 亩土地转让协议。后由 XX 公司对其 175 亩地进行土地变性，计委立项和规委规划意见书工作。因多方面原房地产开发项目建议书的内容因后沙峪镇政府考虑收回该块用地。

3 合作方式

由我方出面与 XX 公司签订协议，该公司负责解除与 XX 公司的合作合同，与后沙峪镇政府的合作合同，此部分费用为 1350 万元（含 200 万元付政府定金）由我方与后沙峪镇政府重新签订土地开发协议。

三、项目建设单位

1 项目公司名称：北京 XX 房地产开发有限公司。

2 公司经营范围：

规划范围内从事 “ 该项目 ” 开发与建设、商品房销售、物业管理等。

3 项目建设规模和建设内容：

该项目 ” 开发建设总建筑面积约 13.5 万平方米。建设内容为 TOWNHOUS 低密度住宅和配套设施。该项目 ” 由北京当代投资集团有限公司投入全部建设资金。

四、可行性研究报告编制

1 编制单位：

由北京 XX 古德房地产开发有限公司编制北京顺义后沙峪项目可行性研究报告。

2 编制依据：

2 ． 1 北京市政府文件：京政办发（ 1994 7 号。

2 ． 2 北京市政府文件：京政办发（ 1996 55 号。

2 ． 3 北京市政府文件：京政办发（ 200房地产开发项目建议书的内容0 12 号。

2 ． 4 北京市政府文件：京政办发（ 2000 20 号。

2 ． 5 北京市政府文件：京政办发（ 2001 31 号。

2 ． 6 温榆河流域住宅项目市场调查资料。

第二章 项目名称和选址

一、项目名称：北京顺义后沙峪 项目。

二、地理位置：该项目 ” 位于顺义区后沙峪镇马头村北

三、项目占地面积：占地面积约 22 公顷（ 22 万平方米）

四、项目用地现状：项目用地范围内为瓜田。

第三章 项目规划建设方案

一、项目建设内容：

该项目 ” 建设内容为低密度 TOWNHOUSE 项目及配套设施等。

二、项目初步规划设计方案

1 规划建设用地面积： 22 万平方米。

2 总建筑面积： 15.5 万平方米。

3 居住建筑面积： 13.5 万平方米。

4 配套公建建筑面积： 1.5 万平方米。

5 非配套公建建筑面积： 0.5 万平方米。

6 建筑高度：高度控制在 12 米以内。 房地产开发项目建议书的内容 7 居住总人口：约 1000 人。

8 居住总户数：约 300 户

9 建筑层数：地上三层，地下一层。

10 绿化率： 60 ％。

三、项目规划设计特色。

1 规划设计：

规划设计上拟聘请新加坡、香港、美国，意大利，加拿大等国外著名设计大师通过招、投标形式参与 “ 该项目 ” 建筑、景观、人文等规划设计工作。该项目 ” 力求吸收当今国际先进的建筑艺术，体现首都风貌和时

代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合北京总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。

2 设施、设备、材料：

该项目 ” 建设将充分引入国际先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。

3 绿化：

该项目 ” 力求在项目周围建设大面积生态园林和生态景观设施，为入住 TOWNHOUSE 各级客户提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。

第四章 项目建设条件

一、地理条件：

该项目 ” 位于顺义区后沙峪镇（马头村）其北邻机场联络高速；东邻后沙峪村；南邻马头村，占地面积约 22 公顷。地理位置条件非常优越。

二、市政条件

该项目 ” 目前大市政条件不足，由于周围已经建成一批 TOWNHOUSE 和别墅项目，特别随着北京市加快绿化隔离地区建设，加大了对该区域市政投资，因此 “ 该项目 ” 所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施将会同期得到改善。

第五章 物料消耗与供应

一、建筑材料

该项目 ” 建筑内容为 TOWNHOUSE 及配套设施，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、木材等，根房地产开发项目建议书的内容据设计规范和本项目的总体规划设计，该项目 ” 所需的主要建筑材料估算为：

钢材： 8000 吨

水泥： 20000 吨

木材： 300 立方米

二、主要设备

该项目 ” 建设内容为 TOWNHOUSE 及配套设施，设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：

消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供暖设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。

三、水、电、气、热供应

根据初步计算，该项目 ” 水、电、气、热等用量为：

1 用电量： 60 瓦 / 平方米，则预测项目用电量为 12000 千瓦。 2 用水量：按 2 升 / 平方米 · 日，用水量为 40 万立方米／日。

3 热力量：按 80 大卡／小时 · 平方米计算，则预测用热量为 16 百万大卡／小时。

第六章 环境保护

按照国家环境保护局 “ 建设项目环境保护管理办法 ” 和 “ 北京市实施建设项目环境保护管理办法细则 ” 建设项目要采取严格的环境保护措施。该项目 ” 建设内容为 TOWNHOUSE 北京市建设 “ 温榆河绿色生态走廊 ” 工程，对环境的污染较少。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和北京市的环境保护法规。 环境保护措施如下：

1 污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和北京市的有关规定和标准。

2 生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。

3 噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库房地产开发项目建议书的内容的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。

4 汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全

可以达到国家和北京市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。

第七章 项目建设周期与日程安排

一、建设方式

该项目 ” 建设按照北京市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取招标或议标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。

二、建设进度安排

该项目 ” 总建筑面积约为 15 万平方米，预计建设周期为 3 年，即从 2004 年到 2007 年为建设期，项目建设实施进度为：

1 2004 年 6 月之前完成前期准备工作。

主要包括：协议签订、搬迁、规划设计、施工图设计 七通一平、工程招投标等。

2 2004 年 7 月至 2007 年 7 月为施工工期，竣工验收。

第八章 经营管理方式

一、经营设想

1 该项目 ” 拟采用目前国际流行的建设工程管理模式，按照国际通用建设施工条款。

2 该项目 ” 建成后将吸收国内外的先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的服务，使其成为国内具有一流管理水平的企业。

第九章 投资估算

一、成本构成

宗地占地 338 亩，为二类建筑用地，成本由以下几块构成： 1 土地费用

宗地因历史原因，需投入补偿清算费用 2000 万元

土地方拆迁等补偿费用： 3.5 万 / 亩 × 338=1183 万元

小城镇建设费用： 1 万 / 亩 × 338=338 万元

农民与乡镇补偿费用： 300 元 /m *338 =6760 万元

其中包含已付土地方费用 200 万元

总计：投入土地成本 10081 万元

2 土地出让金

3 其它投入

二、项目设计

方案 A 以 0.6 容积率做中高档 TOWNHOUSE 项目预计

1000 0.6=13.5 万 m2

销售按 6500 元 / m2 计， 13.5 6500=8.78 亿元

方案 B 以 0.8 容积率做中低档 TOWNHOUSE 项目预计

1000 0.8=18 万 m2

销售按 5500 元 / m2 计， 18 5500=9.9 亿元

方案 C 以 1.3 容积率做多层带电梯计

1000 1.3=29.3 万 m2

销售按 4000 元 / m2 计， 4000 29.3=11.72 亿元

三、成本测算：

A 以收入最低的方案 A 设计 房地产开发项目建议书的内容 项目 总额（万元）标准

1 土地费用 2 土地出让金 100814507 见上表述以 200 元 /m2 计 3 建安费用 33750 按建安平米造价 2500 元 /m2

4 勘测费 5 设计费 6 可研方案咨询 7 执照费 8 规划方案咨询 113830763876

9 基础设施 10 临时水电路 405076 300 元 /m2

11 监理费 12 质量监督费 13 标底招标费 14 绿化建设费 15 公共配套费 16 市政公用设施费 17 不可预见费 37895xxxxxxxxxxxx890 合计 58580

固定成本合计 58580 万元

2 经营成本

项目 总额（万元）标准

销售费用 管理费用财务费用 175617564686 销售额 2% 固定成本 8% 合计 8198

3 毛利：销售额 - 固定成本 - 经营成本

=87800-58580-8198=21022 万元

B 以方案 B 设计

1 因费用计算以建安费比率计，故分类为：

项目 总额（万元）标准

1 土地费用 2 土地出让金 100814507

3 建安费用 45000 建安单平米 2500 元

4 其它综合 2070 建安费 4.6%

5 基础设施费 6 公共配套 7 市政设施费 54005401800 300 元 /m230 元 /m2100 元 /m2

8 不可预见费 2250 建安 × 5%

合计 71648

2 经营成本

项目 总额（万元）标准

销售费用管理费用财务费用 198019805732 销售额 2% 固定成本 8% 合计 9692

3 毛利：销售额 - 固定成本 - 经营成本

=9.9-7.2-1= 1.6 亿元

C 以方案 C 计：

项目 总额（万元）标准

3 土地费用 4 土地出让金 100815860 以建安平米 200 元 /m2 计 3 建安费用 43950 1500 元 /m2 计

4 其它综合 2332 建安费 4.6%

5 基础设施费 6 公共配套 7 市政设施费 879010143380 300 元 /m230 元 /m2100 元 /m2

8 不可预见费 2535 建安 × 5%

小计 77942

9 销售费用 10 管理费用 11 财务费用 235023506235 销售额 × 2% 2% 固定成本 8%

合计 10935

12 毛利： 28323

第十章 项目经营策划

一、调查区域 TOWNHOUSE 项目综合评房地产开发项目建议书的内容述 本区域内在售 TOWNHOUSE 项目主要分布在八达岭高速公路、立汤路、京顺路附近，分布不均匀。随着北京市政府治理温榆河工程的逐步实施，沿温榆河两岸开发 TOWNHOUSE 项目将具有巨大的经济价值。从现有 TOWNHOUSE 项目的销售价格和销售进度情况看，市场需求还有一定的潜力。

二、 TOWNHOUSE 市场需求分析

中国正式加入 WTO 以后，世界 500 强企业有近 200 家在北京开设分支机构或办事处，外籍中高级雇员成为 TOWNHOUSE 市场的潜在客户群体；北京 2008 奥运会申办成功以后，据了解北京现有宾馆饭店的接待能力尚有近 50 ％的缺口，届时将会产生潜在购买和租赁客户群体；随着居民收入的不断增加，几年前还只能是富豪们享受的豪宅 TOWNHOUSE 已逐渐成

为中高收入家庭的住宅消费品。目前 TOWNHOUSE 市场需求结构日趋合理，主要分为以下几个层次 :

1 外籍购买群体 找房地产资料 中国地产商

1 ． 1 外交使馆高级外交官及资外大型公司的中高级雇员

北京作为中国的首都，汇集了众多国家的大使馆和世界跨国集团的分支机构或办事处，这些使馆高级外交官、跨国集团的外籍中高级雇员对北京 TOWNHOUSE 市场的需求在不断增加。尤其美国、欧州发达国家国内经济增长放缓，使得这些国家的大型财团和跨国企业不断增加在华投资，由于消费习惯和消费心理原因，非常钟情于外销 TOWNHOUSE

1 ． 2 港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士 这一群体是一支不容忽视的购买团体。由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷北京东北部地区的 TOWNHOUSE 2 国内购买群体

2 ． 1 中资企业家、高级经理人及 IT 业、金融业精英

这些行业的精英，积累了大量的财富，追求生活的品位和质量，改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式 TOWNHOUSE

2 2 大公司高级管理人员、文体名人、律师等高知人才

这些人员构成城市的中产阶级 ” 二次置业时多会选择物业档次、形象较高，价格优惠和付款方式灵活实惠的亲近自然又具有良好的人文环境的经济型 TOWNHOUSE

2 3 私营企业业主

国内经济持续增长，富有阶层将逐步扩大。随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档 TOWNHOUSE 购买者。

三、项目市场走向

目前影响 TOWNHOUSE 项目最大的因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。从 “ TOWNHOUSE 项目 ” 本身因素看，影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而 “ 该项目 ” 地理位置完全具备上述条件。

从近期北京的 TOWNHOUSE 项目变化特点看，影响项目市场和价格的因素除地理位置外，还有整体现划、户型设计、景观氛围等。

1 周边环境 房地产开发项目建议书的内容

本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部，地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路 2 公里，南部为北京嘉浩别墅城、北京名都园等别墅项目，该区域别墅项目具有较高的市场知名度。

2 建筑设计

本项目力求为单体 TOWNHOUSE 和联体 TOWNHOUSE 相结合，根据不同的户型，设计各种风格的 TOWNHOUSE 和花园景观。建筑设计由国外国及国内知名设计院共同完成，目标是建设成为北京市标志性的 TOWNHOUSE 建筑。

3 环境设计

将请国外专业公司设计绿化园艺广场，饰以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、适应北方气候、花期和的植物立体绿化。

4 户型设计

多种户型适宜不同需要，小到 150 平米经济型 TOWNHOUSE 大到 500 余平米豪华型 TOWNHOUSE 采用大客厅、大卫生间，根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。专门设有工人房、洗衣间，动静分开，功能分明，使用率高。

5 室内设施及功能

5 ． 1 充分引入智能化概念。综合布结入户，预 IDD 电话插口，国际卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。集中报警。

5 ． 2 分户供冷（暖）便于自主控制温度。

5 ． 3 高档装饰材料，进口高档洗浴洁具。

6 配套服务设施齐全，特设会员俱乐部

6 ． 1 康体设施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、台球室、练功房等。

6 ． 2 咖啡厅、餐厅。

6 ． 3 美容美发、阅览室、小型诊所、超市、洗衣房、商务中心、邮局等。

7 物业管理

聘请国外知名物业公司进行管理，同时提供多项有偿服务，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快专递等等。

四、项目优势分析

1 绝佳地理位置

本项目位于北京五大水系之一的温榆河的东北部，沿温榆河流域 TOWNHOUSE 项目具有较高的市场知名度。

2 便利的交通

地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路 2 公里。 3 独特的生态旅游环境

北京市以将 “ 温榆河绿色生态走廊 ” 规划为自然生态的保护和培育区、生态建设示范区及生态教育基地。

五、项目价格优势

本项目 ” 周围 TOWNHOUSE 项目市场价格大致在 7000-9000 元 / 平方米。从规划上看该地区是自然生态建设示范区及生态教育基地，北京市东北部地区绿色生态屏障。以开发 TOWNHOUSE 项目为主，地区规划实现后，可为居住于此的国内外各界人士创造方便、舒适、优美、清静、安全的居住环境。因而若整体规划实现后，项目价房地产开发项目建议书的内容格提高还有潜力。

六、该项目经营策划

1 项目定位

1 ． 1 项目定位依据

1 ． 1 ． 1 政府实施建设 “ 温榆河绿色生态走廊 ” 工程

北京市政府先后颁发了关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关文件，确定了以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿 ” 原则。随着北京市 “ 温榆河绿色生态走廊 ” 工程的启动，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点

1 ． 1 ． 2 中国正式加入 WTO 对本地区的影响

据悉，全球 500 强大企业中已有近二百家在北京设立了分支机构或代表处，随着中国加入世贸组织和改革进程的逐步推进，跨国大企业中会有更

多的公司看好中国市场。跨国大企业的外籍中高级雇员，尤其美国、欧州发达国家的高级经理，由于消费习惯和消费心理原因，非常钟情于外销 TOWNHOUSE 因此会促进北京 TOWNHOUSE 市场的进一步发展。

1 ． 1 ． 3 港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士

由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，以及鼓励港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学人员回国投资创业的政策，一大批港、澳、台地区商界人士、旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷北京北部地区的 TOWNHOUSE

1 ． 1 ． 4 国内金融业、 IT 业高级经理人文体名人、律师等高知人才

这些行业的精英，积累了大量的财富，追求生活的品位和质量，改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式 TOWNHOUSE

1 ． 1 ． 5 私营企业业主

随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档 TOWNHOUSE 购买者。

1 ． 2 定位设计

1 ． 2 ． 1 构思的原点：缔造 “ 真豪宅 ” 展现高尚生活的家居。 1 ． 2 ． 2 真豪宅理念：不是要用最贵的建材堆砌，而是要有创新的建筑设计理念，每一个细节上突显出 “ 名家风范 ”

1 ． 2 ． 3 本可研所应体现的价值

任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值，房屋也不例外，只是这种价值的意义更为富有，不再仅仅是居住的场所（最基本的含义）而是包含更为广义上的意义：实际价值和心理价值。

2 本项目的卖点

卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，心理上是带给客户一处价值感。以现有的产品特点可包装的卖点只有 2 点：

2 ． 1 地处北京 “ 温榆河绿色生态走廊 ”

2 ． 2 单体 TOWNHOUSE 和联体 TOWNHOUSE 相结合，多种户型适宜不同需要，小到 150 平米经济型 TOWNHOUSE 大到 500 余平米豪华型 TOWNHOUSE

卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是该房屋中所带来的各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取做到最好。使客户真正感到物有所值 ” 才是销售的根本动力。

好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。

3 竞争对策

对于竞争对手的竞争优势，包括在完善产品房地产开发项目建议书的内容中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目中整合运用。

4 增加项目的附加值

如果要以豪宅品质出现，必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下三大方面考虑：

4 ． 1 丰富专业化设计，聘请国外知名公司参与项目的各项设计，包括：

4 ． 1 ． 1 会所及样板间的装修套餐由酒店的室内设计师进行设计。 4 ． 1 ． 2 社区室外环境由境外设计公司设计。

4 ． 1 ． 3 建筑立面由一个外国建筑设计事务所担纲，推广时可以冠上该外国事务所名称。

4 ． 1 ． 4 物管公司由国际知名的物业管理公司担纲。

4 ． 2 使用高品质的建筑材料及设备包括：

4 ． 2 ． 1 卫生间采用进口原装高档洁具，例如科勒、摩恩等。

4 ． 2 ． 2 厨房采用进口成套橱柜、灶具，例如德高丽（ DEL TONGOL 4 ． 2 ． 3 外窗采用断桥喷塑铝合金中空窗，浮法玻璃配可平开上悬的五金件。

4 ． 2 ． 4 小型集中中央空调，实现 24 小时热水、制冷、采暖。 4 ． 2 ． 5 综合布线，每户强电按空调、电器、照明三路分线；弱电每个房间将电话、电视、电脑三线均安装到位。铺设 ISDN 光缆，建立社区局域网

4 ． 2 ． 6 家庭安全系统：每户设置可视对讲、紧急求助按钮、煤气泄露监视探头。

4 ． 2 ． 7 公共安全系统：社区及大楼周界防范系统；小区道路、楼宇大堂的公共保安监视系统；公共部分设置消防探头，集中消防报警系统。

4 ． 2 ． 8 卫生电线电视接收系统。

4 ． 2 ． 9 智能化物业管理：三表远程计量，停车、门禁的 IC 卡系统。

4 ． 3 采用高档次社区服务，规划好会所功能，包括：咖啡厅、酒吧、健身房、泳池、医疗室、美容美发室、家庭教室等。如此，本项目可增加卖点。

4 ． 3 ． 1 高质量的物业产品，使客户产生满意和知足的心理。

4 ． 3 ． 2 与客户心理上的价值尺度象吻合，通过提供足够的附加价值带来超值感受。

4 ． 3 ． 3 建设最现代化的都市高级 TOWNHOUSE

总之，塑造卖点的观点是设计上的投入比在材料上花钱更为重要。务必塑造出名师设计、品牌品质，名家管理的形象。这样才能达到促进预售效果的目的

第十一章 效益评价

一、经济效益评价

1 评价方法说明：

1 ． 1 该项目 ” 经济效益评价是通过对本市东北部的主要 TOWNHOUSE 项目的销售状况进行了调查，并参照了与 “ 该项目 ” 类似的经营单位经济效益的基础上做出的

1 ． 2 该项目 ” 建设内容主要为单体 TOWNHOUSE 和联体 TOWNHOUSE 建成后全部销售，并由物业管理公司统一经营管理，配套设施自营。 1 ． 3 效益评估贷币本位币为人民币。

2 该项目 ” 销售收入预算：

该项目 ” 可销售面积 13 5 万平方米，按 6500 元 / 平方米，销售收入总额为 87750 万元。

3 该项目 ” 总成本：

该项目 ” 总成本，主要包括两部分：

3 ． 1 固定成本：主要是地价款、前期工程费、建安工程费、综合费税、间接开发费、不可预见费等合计 58580 万元人民币。

3 ． 2 经营成本：主要包括管理费用、财务费用、销售费用、贷款利息、人员工资、经营费用、水电燃料费等为 8198 万元。

4 本项目 ” 利润：

4 ． 1 利润：利润 = 销售收入 — 总成本 =87750 万元 — 58580 万元 — 8198 万元 =20972 万元。

二、社会效益评价

该项目 ” 开发建设，不仅有经济效益，亦有社会效益，其社会效益主要体现在

1 该项目 ” 建设为北京温榆河流域提供了一定数量的 TOWNHOUSE 与旅游服务场所，满足了文化、旅游消费需要，对于繁荣首都经济，促进首都经济建设和城市发展，起了一定的推动作用。

第十二章 结论

一、北京 XX 古德房地产开发有限公司拟开发建设的顺义后沙峪项目，既加快了北京城市建设的发展，又满足了首都日益增长的物质文化生活房地产开发项目建议书的内容需要