房地产项目投资可行性研究分析报告写作格式（包括基本估算数据） 2009-03-28 02:22

第一部分 项目总论

1.项目概况

1.1项目名称

1.2项目建设单位

1.3项目位置（四周范围）

1.4项目周边目前现状

1.5项目性质及主要特点

1.6项目地块面积及边界长

1.7研究工作依据

1.8研究工作概况

2.可行性研究结论

2.1市场分析预测

2.2项目地块分析

2.3项目规划方案

2.4项目工程进度

2.5投资估算及资金筹措

2.6项目财务与经济评价

2.7项目综合评价结论

3.主要技术经济指标表

4.项目存在问题与建议

第二部分 项目背景

1.项目提出背景

1.1项目所在区域商业发展情况

1.2所在区域政策、经济及产业环境

1.3项目发起人及发起缘由

2.项目发展概况

2.1已进行的调查研究项目及成果

2.2项目地块初勘及初测工作情况

2.3项目建议书编制、提出及审批过程

3.项目投资的必要性

第三部分 市场研究

1.市场供给

1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查

1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查

1.3其他替代性产品供给量情况调查研究

2.市场需求

2.1所在区域内商业用房的租用情况调查

2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查

2.3其他替代性产品租售情况调查

3.市场价格

3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查

3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查

4.市场预测

4.1未来该区域内商业用房需求预测

4.2销售及租赁价格预测

5.市场推销

5.1推销方式及措施

5.2产品推销费用预测

第四部分 项目研究

1.地块特征分析

1.1项目区位分析

1.2项目交通分析

1.3项目人流分析

1.4项目周边规划

2.项目SWOT分析

2.1项目优势分析

2.2项目劣势分析

2.3项目机会分析

2.4项目威胁分析

3.项目定位方案

3.1项目产品方案

3.2主要功能建筑规模

3.3主要技术经济指标

第五部分 投资估算

房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括：

1.土地费用

2.前期工程费用

3.建筑安装工程费用

4.基础设施建设费用

5.公共配套设施建设费用

6.管理费用

7.销售费用

8.财务费用

9.各种税金支出

10.其他成本支出估算

第六部分 开发进度

第七部分 资源供给

1.资金筹集与使用计划

2.建筑材料的需要量、供应计划和采购方式

3.施工力量组织计划

4.项目施工期间的动力、水电等供应

5.项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应 第八部分 财务评价

1.获利性评价

1.1成本利润率

1.2销售利润率

2.效率评价

2.1经营比率

2.2资金利用率

3.信誉评价

3.1流动比率

3.2杠杆比率

4.静态获利分析

4.1投资收益率(R)

4.2投资回收期(Pt)

5.动态获利分析

5.1财务净现值（FNPV）

5.2财务净现值率(FNPVR)

第九部分 风险评价

1.盈亏平衡分析

2.敏感性分析

2.1变动因素一

2.2变动因素二

第十部分 综合评价

1.经济评价（定性）

2.社会评价（定性）

3.环境评价

4.存在问题与建议

5.总体结论及建议

通用估算情况,辨别使用。

估 算

一 土地费用

1 土地使用权出让金 土地评估拍卖价格的30%或以上 2 土地出让契税 出让金×3%

二 建安费用 810元/M2-1260元/M2含建设及基本安装

三 前期费用 中高档楼盘 约80元/M2-100元/M2 别墅 约180元/M2 1 规划设计费 建安费×3%

2 设计招投标管理费 总设计投资×0.02%

3 勘查费 设计概算×0.5%

4 设计监理 规划设计费×2%

5 施工监理 建安费×1.4%

6 施工证费

7 规划证费 建安费×0.6%

四 配套费用 190元/M2-230元/M2

1 住宅配套费用 用地红线外

2 大市政配套费 含红线外道路、上水、燃气、电话等

五 其它费用

1 管理费用 （建安+前期+配套）×3%

2 销售推广费用 按销售收入约1.5~3%计

3 不可预见费用 （建安+前期+配套）×3%或以上

六 营业税费 销售收入×6.1%

1 营业税 销售收入×5%

2 城市维护建设税 营业税×7%

3 教育附加税 营业税×4%

4 印花税 销售收入×0.05%

5 交易管理费 销售收入×0.5%

杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%×33%=4.95%

七 融资成本

清 单

序号 费用名称 取费标准

1 土地使用权取得费附加

1.1 国土契税 土地评估价格×3%

1.2 城市配套费 凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。

1.3 拆迁管理费

1.4 国土勘测费

1.5 拆迁代办费

1.6 现状实测费

2 前期工程费 中高档楼盘 约80元/M2-100元/M2 别墅 约180元/M2

2.1 方案设计费 多层1.8元/M2，高层2.2元/M2

2.2 水文地质勘察设计费 多层3.1元/M2，高层3.6元/M2

2.3 施工图设计费 多层18-22元/M2，高层35元/M2，别墅100元/M2

2.4 施工图图审费 多层1.8元/M2，高层2.2元/M2

2.5 基础设施设计费

2.5.1 市政工程设计费 多层1.8元/M2，高层2.5元/M2

2.5.2 电信设计费 1元/M2

2.5.3 有线电视宽带设计费 0.4元/M2

2.5.4 管煤/给水/给电工程设计费 3.4元/M2

2.6 施工用电供配电贴费 1.2 - 2.7元/M2

2.7 测绘定点费+灰线验费 0.85元/M2

2.8 晒图费 0.5元/M2

2.9 编标费及委托编制标底费用 3.2元/M2

2.10 工程招标管理费 0.42元/M2

2.11 环保费/日照分析费 0.5元/M2

2.12 建筑地方高等教育费 12元/M2

2.13 人防费 多层15元/M2 （旧城 10元/M2）

2.14 商品房测绘费 0.8元/M2(住宅) 1.2元/M2（商业用房）

2.15 白蚁防治费 1.6元/M2

2.16 散装水泥专项基金墙改 10元/M2

3 建筑安装工程费 810元/M2-1260元/M2

3.1 建安成本 多层800元/M2，高层1250元/M2

3.2 监理工程招标费管理费 多层0.1元/M2，高层0.14元/M2

3.3 土建工程监理费 多层8.4元/M2，高层10元/M2

3.4 土建工程质检费 多层1.5元/M2，高层2.1元/M2 4 基础设施建设费 190元/M2-230元/M2

4.1 市政工程建设费 多层70元/M2，高层100元/M2

4.2 市政工程质检费 多层1元/M2，高层1.5元/M2

4.3 小区供电工程费 22元/M2

4.4 小区给水工程费 供水基金 15元/M2 接水 15元/M2

4.5 小区供气工程费 14元/M2

4.6 有线电视宽带工程费 6元/M2

4.7 小区路灯工程费 双路 64万/公里 单路39万/公里

4.8 小区绿化费 25-30元/M2

4.9 小区通讯通邮费 16元/M2

 

第二篇：房地产开发项目投资可行性研究

褶合服铭声厂泌产含I:,一n几C:} .,nn,C4，认‘’、、·州叭.飞、、沪低。、，‘t t}Al \狂贝"郭il501I钱d祖IO日音OWR' Hu娜班湘币a书杀不公 v班波卫回研薰W迢目县 ll}裕架顶目A插得}M目:YIS l}#}车狂塔I}L目裕哥红拯钾纽浓迎干素体缪苯举净、瓦、丫毒寮瓷朴希谷，3栩10 VP有毋令‘时:Z, M:IOd0!坷幸'Y犷-V9El不布ASikl>哥$' k Q含*会柞于了要嚼一互布军斧肆下丫┌─────────────────────────────────┐│贫相压甲: ││TV日划:啥习日斋军口划:啥习目 ││妹某斋g:音log ││义目攀将杯 ││异El V:孙%t啥K}l %'d T'Sdv1: >tt*比小·。 ││"'k *--ag: aJ孤4-WRIg: \\Q}/V-} ││11wwix。”一“穿 ││狂:摆攀券仃件苦常聆攀嚼馆田冬*w杯湘 ││iW丫#iO徜律乍下亨’件释禽仃界丫叼子幼节砂令甲奢 ││V会朴' me6甫钾腮斋百钊奋坏烤啥犯跨券打俘丫犷丫日攀杠叻孤士丫鑫iaw ││ 令杯单杯信啥错万千丫叼沙哟赞护下斗5'苦枯*目291441911"v ││ 言仃络丫挥田格杯卡 │└─────────────────────────────────┘┌─────┬────┬──────────┬──────────┐│'ra o烤琴 │2- │4-CAW耻呆时iw │告习口 ││令T'格丫 │ │ │ │├─────┼────┼───┬──────┼────┬─────┤│会辞$ IF │还目县琢│音)WS │锵" │素布杯g │4`* │├─────┴────┴───┴──────┼────┼─────┤│ WS S7?p帐签蓄迢目杯落kd3怀rA策│琳 V豁婿│kill 4男 ││,is-"T9 11 ├────┼─────┤│ │令t?w划 │哑千 │└─────────────────────┴────┴─────┘;rg琢z丫今令仃毋丫那钊,R澡 e,9 ,w浑)fl 1"W卡素咨:500101,1P摘 要随着我国城市化发展步伐的加快，城市人口的增加以及国民经济的飞速增长带动了我国房地产行业的蓬勃发展，房地产项目投资的高收益也使其逐渐成为一种重要的

投资工具。然而，随着我国房地产价格经历的前所未有的膨胀，部分城市房价的非理性疯长，带来了诸多社会问题，也引发了国家一轮又一轮的宏观调控，尤其是2010 年“新国十条”、“国五条”的出台，对房地产市场影响越来越大。同时，作为一种高风险与高收益并存的投资，房地产行业还存在很多不完善的地方，尤其在投资可行性分析研究方面还比较落后。目前，在我国房地产市场中呈现的地区房产投资“过热”，空置房总量攀升，“烂尾”工程等问题，大多源于房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究，或是可行性研究流于形式。房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要环节，也是房地产开发项目投资决策，申请银行贷款，投资方与各有关外协单位洽谈合同的重要依据。通过对开发项目的全面分析、论证和评估，从而保证它在技术上可行、经济上合理、风险上可控、节能和环保效果明显、社会效益显著。在房地产开发过程中加强可行性研究的科学性与合理性，可以减少投资决策的盲目性，提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用，从而使房地产市场健康发展和不断完善。本文以我国中小城镇的城市化发展对商品住房的迫切需求为出发点，结合当前国家对房地产市场从紧宏观调控的新形势，以江西省石城县MZ 房地产开发项目为例，从三个部分（共9章）进行了阐述：第一部分（第 1-2 章）是本文的绪论和房地产开发项目可行性研究的概念和相关理论；第二部分（3-7 章）以石城县MZ 房地产开发项目的可行性进行实证研究，先是分析了我国、赣州市以及石城县房地产市场发展情况，并对项目所在地区的详细市场调查和分析，在深入研究的基础上进行了项目物业、住宅及客户群的定位。接着对MZ 项目分别从经济，节能方案、环境、生态、社会影响和风险方面进行了详细分析研究；第三部分（8 章）运用模糊层次分析法对MZ 开发项目实施的可行性进行了综合分析与评估；最后（第9 章）是本文的结论，项目总体可行。本文对于指导MZ 项目的开发具有重要的实践意义，对其他房地产企业开发项目时也具有一定的参考意义。关键词：项目管理;房地产投资;可行性研究;财务评价;模糊层次分析法IAbstractWith the urbanization development, urban population increase and the rapid growth ofnational economy in China, China's real estate industry is vigorous development. Real estateinvestment project of high yield has made it gradually become an important investment tools.However, as China's real estate prices the unprecedented expansion and some city hous

eprices irrational brought many social problems. The government has carried out macro-controlon real estate market. Especially in 2010, with the "New Country 10" and “Country 5”introduced, Macro-control has more and more influence to the real estate market. Real estate asa high risk and high benefits investment，real estate industry still has many imperfections ,especially in investment analysis of the feasibility study still lag behind. At present, manyproblems exist in China's real estate market, such as Regional real estate investment"overheating", unoccupied houses rising, unfinished projects and so on ,which are because realestate development enterprises in the investment decision-making before hasn't paid attention tothe feasibility study.Real estate project feasibility study is very important in the real estate development’sdecision-making analytical process, which also is the important basis of the real estatedevelopment project investment decision, bank loan applications, and contract negotiations.Through comprehensive analysis, argumentation and evaluation of project, to ensure that it istechnically feasible, economically rational, risks controllable. The feasibility study in real estatedevelopment can reduce investment decisions blindness, improve economic efficiency ofenterprises and promote the rational use of urban land. The real estate markets can healthydevelopment and continuous improvement.The thesis bases on the commercial housing demand in China’s small and medium-sizedtown, and combining the current state Government’s strict macroeconomic control in the realestate market. Shicheng MZ real estate project is as a case, and three parts (9 chapters) isdiscussed in the thesis. The first part (1-2chapters) is the introduction of this paper and theconcepts and related theory in real estate development project feasibility study. The second part(3-7 chapters) study the Shicheng MZ estate project, analyzes our country, Ganzhou city andShicheng the real estate market development, and the project area detailed market investigationand analysis. The economic impact, energy-saving schemes, environmental and ecologicalinfluence, social influence and risk analyses of MZ project are detailed researched. The thirdpart (chapter 8) comprehensively analyzes and assesses the feasibility of MZ project by useFAHP, and the end is the conclusion of the paper.This thesis has important practical significance in guiding MZ project development, andhas certain reference significance for other real estate projects.Key words: Project Management; Real Estate Investment; Feasibility Study; FinancialEvaluation; Fuzzy Analytic Hierarchy Process (FAHP)II目 录第一章 绪论……………………………………………………………………………………11.1 选题背景及意义………………………………………………………………………11.2

国内外相关研究的发展………………………………………………………………31.2.1 国外可行性研究的发展………………………………………………………31.2.2 国内可行性研究的发展………………………………………………………41.2.3 国内外可行性研究综述………………………………………………………51.3 本文的研究内容、方法和技术路线…………………………………………………61.3.1 研究内容………………………………………………………………………61.3.2 研究方法………………………………………………………………………61.3.3 技术路线图……………………………………………………………………7第二章 房地产投资可行性研究的相关理论…………………………………………………82.1 房地产开发项目投资可行性研究的相关概念………………………………………82.1.1 房地产投资概述………………………………………………………………82.1.2 房地产开发项目投资可行性研究概述………………………………………82.1.3 房地产投资可行性研究的必要性和作用……………………………………92.2 房地产开发项目投资可行性研究的主要依据……………………………………102.3 房地产开发项目投资可行性研究的主要内容……………………………………102.4 房地产开发项目投资可行性研究的步骤…………………………………………11第三章 MZ 房地产开发项目概述………………………………………………………………123.1 项目单位及开发项目简介…………………………………………………………123.1.1 项目单位简介…………………………………………………………………123.1.2 开发项目简介…………………………………………………………………123.1.3 项目建设规模…………………………………………………………………123.1.4 项目规划设计原则和方案……………………………………………………123.1.5 项目建设进度安排……………………………………………………………133.1.6 项目资源占用情况……………………………………………………………133.2 项目地方、行业综合政策分析………………………………………………………133.2.1 地方发展规划分析……………………………………………………………143.2.2 产业政策分析…………………………………………………………………153.2.3 行业准入分析…………………………………………………………………15第四章 MZ 项目市场分析与定位……………………

…………………………………………174.1 房地产市场分析……………………………………………………………………174.1.1 我国房地产市场总体行情……………………………………………………17III4.1.2 赣州市房地产市场发展现状…………………………………………………174.1.3 石城县房地产市场分析………………………………………………………184.1.4 开发项目市场分析……………………………………………………………204.2 开发项目市场定位…………………………………………………………………204.2.1 物业定位………………………………………………………………………204.2.2 目标客户定位…………………………………………………………………214.2.3 销售价格定位…………………………………………………………………21第五章 MZ 项目经济评价分析…………………………………………………………………225.1 成本利润率分析……………………………………………………………………225.1.1 静态成本利润率………………………………………………………………225.1.2 动态成本利润率………………………………………………………………235.2 现金流量分析………………………………………………………………………245.2.1 现金流量表……………………………………………………………………245.2.2 财务净现值（FNPV）…………………………………………………………255.2.3 动态回收期……………………………………………………………………255.3 财务内部收益率分析（IRR）………………………………………………………265.4 盈利能力与不确定分析……………………………………………………………285.4.1 盈利能力分析…………………………………………………………………285.4.2 项目不确定性分析……………………………………………………………28第六章 MZ 项目节能方案、环境和生态影响分析……………………………………………306.1 节能方案分析………………………………………………………………………306.1.1 用能标准和节能规范…………………………………………………………306.1.2 能耗状况和能耗指标分析……………………………………………………306.1.3 MZ 项目节能措施和节能效果分析……………………………………………316.2 环境和生态影响分析………………………………………………………………326.2.1 项目环保参考标准……………………………………………………………326.2.2

项目生态环境影响分析及保护措施…………………………………………326.2.3 项目地质灾害影响分析………………………………………………………34第七章 MZ 项目社会影响和风险分析…………………………………………………………357.1 社会影响分析………………………………………………………………………357.1.1 社会适应性分析………………………………………………………………357.1.2 社会效益分析…………………………………………………………………357.2 风险与对策分析……………………………………………………………………367.2.1 政策风险与对策分析…………………………………………………………367.2.2 市场风险与对策分析…………………………………………………………36IV7.2.3 经营管理风险与对策分析……………………………………………………377.2.4 金融财务风险与对策分析……………………………………………………37第八章 MZ 项目可行性的综合分析与评估……………………………………………………388.1 模糊层析分析法……………………………………………………………………388.2 模糊层析分析法的具体步骤………………………………………………………388.2.1 建立 MZ 房地产开发项目可行性分析因素集和评语体系…………………388.2.2 进行 MZ 房地产开发项目可行性分析单因素评估…………………………398.2.3 构建递阶层次结构模型并计算权重向量……………………………………398.2.4 MZ 房地产开发项目可行性分析的综合评价及结果分析……………………398.3 MZ 房地产开发项目可行性分析评估指标体系构建………………………………408.4 MZ 房地产开发项目可行性分析评估应用案例分析………………………………418.4.1 用 FAHP 确定模糊一致矩阵及各指标的权重…………………………………418.4.2 逐层计算各节点的评语隶属向量，确定判断矩阵……………………………428.4.3 对第一子层指标进行评价……………………………………………………438.4.4 对总系统层指标进行评价……………………………………………………438.4.5 评价结果分析…………………………………………………………………44第九章 结论……………………………………………………………………………………45参考文献…………………………………………………………………………………………461第一章 绪论1.1 选题背景及意义随着我国城市化发展步伐的加快，城市人口的增加以及国民经济的飞速增长

带动了我国房地产行业的蓬勃发展，房地产项目投资的高收益也使其逐渐成为了一种重要的投资工具。20xx年以来，我国房地产进入了加速发展的时期。20xx年和20xx年的特征最为明显，这两次都是由于强烈的通胀预期，流动性过剩，房价的快速增长，市场交易异常火爆。20xx年由于国际金融危机的影响，市场交易量下滑。在国家4万亿救市和宽松的货币政策推动下，20xx年房地产市场热情再度高涨，房价再度走高。中国率先走出金融危机的阴影，经济再次走上快速增长的轨道。20xx年上半年，我国房地产延续20xx年的市场热度，交易量再度高涨，房价继续攀升，社会各界反响强烈。据统计[1]，20xx年我国全年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%；办公楼投资1807亿元，增长31.2%；商业营业用房投资5599亿元，增长33.9%。表 1.1 2010 年我国房地产开发和销售主要指标完成情况指标 单位 绝对数 比上年增长%投资完成额亿元 48267 33.2其中：商品住宅亿元 34038 32.9其中：90 平方米以下住宅亿元 10665 27.4房屋施工面积万平方米 405539 26.6其中：商品住宅万平方米 314943 25.3房屋新开工面积万平方米 163777 40.7其中：商品住宅万平方米 129468 38.8房屋竣工面积万平方米 75961 4.5其中：商品住宅万平方米 61216 2.7商品房销售面积万平方米 104349 10.1其中：商品住宅万平方米 93052 8.0本年资金来源亿元 72494 25.4其中：国内贷款亿元 12540 10.3其中：个人按揭贷款亿元 9211 7.6本年购置土地面积万平方米 40970 28.4完成开发土地面积万平方米 21254 -7.7土地购置费亿元 9992 65.9数据来源：中华人民共和国20xx年国民经济和社会发展统计公报然而，20xx年4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的2通知》（即“新国十条”），被称为史上最严厉的房地产调控。一段时间以后，市场交易量有所下滑，但房价却依然坚挺。在经历了短暂的调整之后，从20xx年8月开始，市场交易量逐步回升，9月份出现恢复性增长，房价又开始逐渐攀升。房地产市场的持续回暖似乎在挑战政策的底线，房地产调控面临再次失败的危险。为此，国家有关部委于20xx年9月29日出台五项措施（即“新国五条”），以巩固房地产市场调控的成果，促进房地产市场健康发展。“新国五条”的出台被喻为20xx年房地产市场的“二次调控”。“二次调控”之后，市场热度有所下降，市场交易量也下降明显。随着限购令、首套房七折利率取消、加息、契税调整、限外令、预售门槛提高等“

组合拳”的陆续出台，对市场影响越来越大。在20xx年最后两个月，市场交易量逐渐萎缩，有些楼盘出现了打折促销现象，房地产开发企业也放缓了开发建设步伐，政策效应逐渐显现出来。然而，在强烈的通胀预期下，由于居民缺少投资途径，房地产仍然是重要的投资渠道。在这种情况下，未来房地产市场调控形势仍然不容乐观，市场有可能再次触底反弹。在以后的日子里，楼市不确定因素仍然存在，调控仍将趋紧，市场变得更加令人琢磨不定。宏观调控背景下，尤其是在国家宏观调控较为密集的20xx年以后，房地产行业是否还处于国民经济中的支柱产业地位？房地产行业某专家认为[2]：国家无论对房地产如何调控，在中国经济这个大家庭中，房地产业是长子，在我国相当长的城市化进程中，房地产业的支柱性地位是不可改变的。20xx年3月，我国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要中提出[3]:优化城市化布局和形态，加强城镇化管理，不断提升城镇化的质量和水平。通过构建城市化战略格局，科学规划城市群内各城市功能定位和产业布局，缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民作为推进城镇化的重要任务，稳步推进农业转移人口转为城镇居民。根据我国社会主义现代化建设“三步走”的总体战略部署，到20xx年达到中等发达国家水平。现在的韩国、中国的台湾省都属于中等发达水平，目前这两个地方的农业人口都是12.5%，我们现在的农业人口按国家统计局的统计还有55%左右。要达到中等发达国家水平，就必须把我国农村人口降到和韩国、台湾地区差不多。若在以后的40年把我国农村人口降到20%，按照中国科学院的预测，20xx年我国人口规模是15亿左右，也就是说，平均每年要转移农村人口1400万以上。我们在改革开放三十年当中，农村人口大概转移了三亿六千万，平均每年转移1200万人口。但是这1200万人口并没有真正实现转移，要真正实现转移必须在城市有相对固定的工作岗位，有住的地方。因此，我国城市化的任务还很重，我国居民对于商品住宅的需求也很大，在我国城市化快速发展几十年里，房地产业无疑会得到更进一步发展。但与此同时，房地产行业也是一个高风险的行业，风险因素复杂，难以量化，尤其是对于初涉房地产开发项目的开发商更是如此。在经历20xx年因美国次贷危机引发的全球金融危机以及国家对房地产行业进行宏观调控后，自20xx年下半年以来，房地产销售进入了低迷状态

，严重影响了房地产开发3企业的项目开发策略、开发进度和未来发展。在房地产行业发展低潮中，政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等不断收紧的宏观政策下，众多资金实力和竞争力不强的开发企业面临着生存难题，如何在大背景下对拟投资开发项目进行良好的可行性研究，控制项目开发面临的各种风险，促进企业健康快速发展具有重要意义。1.2 国内外相关研究的发展1.2.1 国外可行性研究的发展[4-9]现代意义上的可行性研究是对工程项目进行分析、方案比较、综合评价的方法，是为投资决策提供依据。可行性研究产生于20世纪30年代，是随着经济、管理和技术的发展而产生并日益完善，日趋成熟起来的一门综合性科学。纵观国外可行性研究，主要有以下研究成果：20世纪初，美国颁布的《河港法》以法律的形式规定了河流和港口项目的分析方法，涉及了一些现代意义上的可行性研究的基本原理。20世纪30年代初期, 美国就把可行性研究列入在开发田纳西河流域的开发程序，成为项目开发的重要阶段，在促使项目开发顺利进行，提高项目的投资效益，优化项目开发方案中起了重要作用。20世纪30年代后期,可行性研究在许多工业发达国家的经济重建中获得了广泛应用,并得以发展和充实，形成一套比较完整的理论工作程序和评价方法。在19xx年，美国颁布的《全国洪水控制法》正式规定了运用费用效益分析方法分析评价洪水控制和水域资源开发项目，认为：一个项目只有当其产生的效益大于其投入的费用时才算是可行的。随后，美国、英国和加拿大等国政府相继规定了可行性研究的原则和程序。到了20世纪60年代，随着宏观和微观经济理论的逐步完善、计算技术和计算机的进一步发展，可行性研究已渗透到许多领域，不仅仅是西方发达国家把可行性研究作为工程项目投资决策的重要手段，一些发展中国家也都开展了对项目可行性的研究，把它作为项目投资前的重要工作内容。可行性研究的理论和方法体系得到了进一步完善，并日臻成熟。20世纪70年代以来，国际经济组织、专家出版了许多有关可行性研究的著作：19xx年联合国工业发展组织编写出版了可行性研究的第一本重要著作《项目评价准则》，19xx年英国海外开发署编写出版了《发展中国家屏幕评估—经济学家指南》，19xx年世界银行专家林恩·斯奈尔和赫尔曼·G·范德塔克合著了《项目经济分析—影子价格的推导和估算》，19xx年，为了向发展中国家提供一个提高投资建议质量的工具，为发展中国家的工业项目可行研究的标准

化作出贡献，联合国工发组织编著出版了《工业可行性研究编制手册》，19xx年联合国工发组织又与阿拉伯工业发展中心联合编著出版了《工业项目评价手册》。上述经典著作不但对可行性研究理论和方法的进一步完善做出了巨大贡献，而且对可行性研究的具体应用，特别是对在发展中国家的应用起到了巨大的推动作用。随着房地产项目可行性研究的不断深入发展，一些专家和学者分别从房地产项目可行4性研究的重要性评价、经济效益评价、项目准则、投资风险的不确定性、投资成本、收益以及社会影响等多方面对房地产项目投资的可行性进行了前沿研究与分析。如Gaglon.E.GreerAndMicher.D认为在房地产项目可行性研究中对风险的分析和认识上应进一步提高。W.BehrnesAndP.M.Hwranaek认为可行性研究是一个系统的综合工程，是房地产投资决策的重要环节，应不断优化、细化。美国摩利.赛尔丁出版的《房地产投资策略》对不同类型房地产的收益和风险进行了评价分析。Arhtur.J.Koe认为在房地产项目可行性研究中对不确定性因素分析，应采用概率分析法，此种方法对测算风险及对项目的影响程度有明显效果。1.2.2 国内可行性研究的发展[10-24]20世纪70年代末，随着我国改革开放的实行，作为工程项目决策工具的可行性研究被逐步介绍到我国，并在工业项目建设前期的技术经济分析中得到应用。19xx年，应原国家建委设计局的邀请，联合国工发组织可行性研究处处长W·伯伦斯来华举办了第一期可行性研究班，参加学习的大多是各大设计院的工程师，通过这期培训班使我国开始对可行性研究有了一定的了解。19xx年，国务院发布的关于《技术引进和设备进口工作暂行条例》中明确规定所有新建，扩建大中型项目，都要经过详细的论证和比较，并提出项目可行性研究报告。19xx年，原国家计委颁布的《关于建设项目进行可行性分析的试行管理办法》，对可行性分析原则、编制程序、编制内容、审查方法等做了详细规定，使可行性研究成为我国投资项目建设前期不可缺少的环节。19xx年，我国工程项目管理领域权威人士马洪同志提出投资和项目决策的科学化就是要经过可行性研究和科学的论证，遴选最优化的方案，使决策的结果符合科学决策检验的标准，达到经济效益、社会效益和环境效益的统一与最优化。投资和项目决策的科学化又进一步强化了可行性研究在工程项目决策中的作用。19xx年，《可行性研究词典》的出版对我国建设项目可行性研究工作的标准化、规范化起到了有益的促进。20世纪90年代后期，随着我国社

会主义市场经济体制的逐步建立，住房制度改革的深入开展，房地产业作为国民经济中的一个支柱产业，对国民经济的推动作用日趋显现。20xx年，国家建设部颁发了《房地产开发项目经济评价方法》，对房地产投资项目的经济可行性研究指出了研究框架和研究方法, 指出开发项目的经济评价是可行性研究的重要组成部分, 是房地产项目科学决策的重要手段。这对引导房地产业健康发展，减少房地产开发投资的盲目性以及提高房地产项目经济评价工作质量、效率起到重要作用。20xx年，《投资项目可行性研究与案例应用手册》的出版，全面系统地介绍了项目可行性研究与经济评价工作的基本理论、具体业务内容和方法，并编入了大量不同类型项目的可行性研究和项目评估案例。520xx年，《最新环境工程造价计价与投资项目经济评估分析实物全书》的出版，对环境工程项目投资做了比较详细的论述。20xx年，《最新建设项目可行性研究与经济评价方法参数及环境影响评价标准实用手册》的出版，对项目的评价方法和可行性研究进行了不同项目的列举，做出了分析和总结。近年来，我国的一些学者和相关人员也对房地产项目投资的可行性从不同方面进行了研究。曾祥瑞在《房地产投资可行性分析方法研究》中对房地产投资可行性分析投资资金比例的确定方法进行了深入研究，提出用租金平均水平估算出总收入，对照投资成本来判断投资是否可行；阎小燕在《房地产投资可行性研究中的区位分析》中，认为房地产投资回报的主要来源是房地产价值的增加，而房地产的增值，主要是土地增值，土地增值与否则完全由区位决定，文中就房地产开发项目可行性分析阶段，如何作好区位分析进行了研究分析；安力在《房地产开发可行性分析售价预测方法浅析》中提到合理、正确的预测房地产售价是房地产可行性分析不可缺少的环节，采用收益还原法和市场比较法来确定房地产的销售价格是合理可行的；濮励杰等在《房地产项目可行性研究中信息系统的应用探讨》中认为，房地产项目可行性研究信息数据不可缺少，而其中很多数据的不确定性和变性较强，为了提高可行性分析的准确性和科学性，建议采用先进的手段和方式，如计算机等高科技手段，并且提出了可行性分析计算机软件程序的开发设计思路；李明启等定性分析了房地产融资和投资风险，对房地产的基本评价方法和投资风险的定量分析做了深入阐述；马鑫等在《试论如何加强房地产项目可行性研究》中就房地产项目投资可行性研究的必要性、工作核

心和改进措施等做出了详细分析；徐冬梅在《房地产项目管理和造价控制浅析》中对我国房地产项目开发建设过程中存在的风险管理和造价控制进行了研究；梅贤在《房地产开发的规划与城市发展的研究》中对房地产建设与城市规划的关系作了研究；杜方方在《金融危机下房地产投资可行性分析》中通过房地产业的自身性质来分析在金融危机影响下，投资房地产行业的可行性；王小平等在《财务评价在房地产投姿可行性研究的应用》中以某房地产公司拟投资建设青年公寓项目为例，介绍了财务评价的基本方法和步骤，通过运用投资成本、收入、税金和利润等基础数据，计算出相应的技术经济指标，对照相关标准，判断项目是否可行或从中选择最佳方案。1.2.3 国内外可行性研究综述6综上所述，国外可行性研究已经走过了80多年的发展历程，目前已发展成为投资与项目管理中重要的理论分支和系统科学的理论体系；同时在众多的投资领域，尤其是在工程项目的投资实践中，国外可行性研究广泛地被采用并相当成熟规范，已成为各个行业投资与决策科学化的重要内容。我国可行性研究的理论研究产生于20世纪80年代，实践应用就更晚，而且在过去相当长的一段时间内，处于极不科学规范、相当粗放的阶段，到90年代后期，才逐渐被人们所重视和广泛地采用。但目前可行性研究在国内仍然存在很多问题，与国际先进的理论与实践仍存在差距。随着20xx年我国正式加入世界贸易组织和中国市场经济的快速发展，与国际接轨、按照国际惯例办事已经成为时代发展的重要主题，而目前我国房地产投资正以较快的速度增长，在房地产业发展的同时，呈现出个别地区房产投资“过热”、空置房总量攀升、“烂尾”工程不断出现等问题，究其原因，很多问题都源于房地产项目的可行性研究流于形式。因此，房地产业健康可持续发展就迫切需要投资与决策的科学性，社会资源利用的有效性，目前关于可行性研究的理论与实践探索的课题，具有重要的理论与现实意义，也具有广泛的应用价值。1.3 本文的研究内容、方法和技术路线1.3.1 研究内容论文通过广泛查阅房地产开发项目可行性研究的相关书籍和资料，先阐述了房地产开发项目可行性研究的概念和相关理论，包括可行性研究的概念、理论以及房地产开发项目可行性研究的必要性、作用、主要依据、主要内容和研究步骤等；然后结合江西省石城县MZ 房地产开发项目可行性分析的实践，分析了我国房地产市场总体行情、赣州市房地产市场发展现状、石城县房地产

市场发展情况，并对项目所在地区的详细市场调查和分析，在深入研究的基础上进行了项目物业、住宅及客户群的定位；接着对项目的经济影响，节能方案、环境与生态影响，社会影响与风险进行了详细分析研究；最后运用模糊层次分析法对 MZ 开发项目实施的可行性进行了综合分析与评估。1.3.2 研究方法（1）理论分析与实证分析相结合。在论文中先从理论上对房地产项目可行性研究进行分析，并结合MZ房地产开发项目进行实证分析，让理论与实践有机融合在一起，使问题的阐述更加有力度。（2）微观分析与宏观分析相结合。房地产投资受所在城市及国家的经济、宏观政策环境影响较大，同时开发企业自身情况也会影响到投资项目的实施。因此在本论文中对宏观环境和项目区域环境运用宏观分析法对赣州及石城县地方发展规划、房地产产业政策以及房地产开发建设的行业准入进行了分析，用微观分析法对企业的投资经济评价情况进行了阐述分析。7（3）定量分析与定性分析相结合。论文对项目的社会影响，节能方案、环境和生态影响，社会效益与风险进行了定性分析，对项目开发的经济效益进行了定量分析，并运用模糊层次分析法对项目实施可行性进行了综合评估，通过定性与定量分析可以更系统生动的将可行性研究进行论述。（4）动态分析与静态分析相结合。在房地产开发项目的经济评价中运用了动态和静态两种分析方法，从多个方面对项目的投资情况进行论证分析，从而为投资决策提供更为客观和科学的依据。1.3.3 技术路线图 1.1 MZ 房地产开发项目可行性研究的技术路线房地产投资可行性研究的相关理论MZ 房地产开发项目概述绪 论MZ项目市场分析MZ项目经济评价分析MZ项目节能方案、环境和生态影响分析MZ项目社会影响和风险评价分析结 论MZ项目可行性的综合分析与评估8第二章 房地产投资可行性研究的相关理论2.1 房地产开发项目投资可行性研究的相关概念2.1.1 房地产投资概述[25-27]房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产投资可分为直接投资和间接投资：直接投资是指投资主体以房地产为直接对象，把资金直接投入房地产开发经营项目中的经济活动，如土地开发投资、住宅小区和商服中心投资等；间接投资是金融机构、国家企事业单位或个人等投资主体进行的非直接性房地产开发和经营投资，它主要包括信用渠道的房地

产投资、房地产项目股权和期权投资及房地产股票和债券投资等。本文主要研究的是房地产开发项目的投资，即开发商对房地产开发经营项目的投资，属于直接投资。随着房地产投资体制改革的不断深化，房地产投资日益呈现出投资主体多元化、投资行为复杂化、投资渠道多源化、筹资方式多样化的趋势；同时，投资环境和市场条件也在不断变化。因此，对房地产投资者来说，投资时机和市场信息显得格外重要，投资者只有充分掌握房地产市场信息，把握投资机会，做好投资决策，才能取得良好的投资效果。2.1.2 房地产开发项目投资可行性研究概述可行性研究是关于项目是否可行的研究，是指在投资决策前，对与项目有关的资源、市场、技术经济、社会环境等各方面进行全面的分析论证，综合论证拟建项目在市场发展的前景，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法。简单地说，就是研究、评价一个项目从技术、经济以及社会、环境等多方面看是否可行，从而为开发项目的投资决策者提供决策参考依据。房地产开发项目投资可行性研究是在房地产开发项目投资决策前，运用可行性研究理论和方法对拟开发项目的必要性、项目实施的市场条件（供给和需求）、项目选址、开发规模、项目开发企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究，并对项目开发的技术经济，社会、环境效益等进行科学的预测和分析论证。它是决定一个开发项目是否应该投资，以及以最小的开发成本取得最佳效益的一种科学分析方法，由此考察项目经济上的合理性、盈利性，技术上的先进性、适用性，实施上的可能性、风险性以及是否具有良好的社会、环境效益。可行性研究是开发商投资决策和项目策划的科学参考依据，是开发项目立项的必要文件，是环保等政府职能部门进行社会、环境评价的依据，是房地产开发项目实施的指导性文件。2.1.3 房地产投资可行性研究的必要性和作用[28-30]9房地产投资决策前，进行可行性研究和分析：一是保证房地产投资决策的科学性和合理性。自 1998 年我国取消实物分房、实行货币化分房制度以来,我国房地产业发展迅猛,对国民经济的拉动效应越来越大,逐渐发展为国民经济的支柱产业。然而房地产投资具有资金投入量大、回收期长，经营风险高的特点。投资决策失误不但浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，给开发商带来致命性打击，还会导致银行贷款沉淀，甚

至影响城市合理性开发进程。现实社会中呈现出区域性房地产投资“过热”、全国空置商品房总量的上升、“烂尾”楼盘此起彼伏的态势,究其原因,除了客观因素外,还有一些主观原因，如投资者以供给为导向、市场定位不准、选址不当、产品定位失误、规划设计落后等决策失误,而这些正是房地产开发项目可行性研究的主要内容和重点分析对象。因此，进行深入的市场调研和全面的可行性研究工作显得尤为重要，尤其是目前房地产企业处于强烈的市场竞争中,要在竞争中求生存求发展,只有对投资项目进行详细可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能对项目所面临的主要技术经济问题进行全面评价和分析，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，使项目具有一定的可行性。二是房地产投资过程中资源配置、资金筹措、相关立项审批工作中必不可少的依据。房地产项目投资的可行性研究过程，实质上就是对项目的实施进行周密安排的过程。尤其是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流量、还贷能力等一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与使用、原材料和设备的供应、配套工程实施步骤等，使整个项目的实施有条不紊的进行，以达到预期目的。开发商向银行申请贷款，投资方与各有关外协单位商谈合同及协议，房地产企业向政府有关部门办理规划许可、申请征地、环境影响评价、安全预评价、消防审核及申请享受国家优惠政策等，都需要提供可行性研究报告为依据。因此,在国家投资体制改革及取消审批之后,房地产项目的可行性研究环节仍尤为重要且必不可少。三是能够在一定程度上降低房地产开发企业的非理性投资。近几年，我国各大城市房地产投资迅猛增长[31-34]：2007 年我国全年完成房地产开发投资 25280 亿元，同比增长 30.2%，2008 年同比上年增长 20.9%，2009 年比上年增长 16.1%，2010 年同比上年增长 33.2%。投资高速增长的背后是房地产开发企业商品房待售面积的不断增长，根据国家统计局公布相关数据显示,2005 年以来全国房地产开发企业商品房待售面积绝对数量总体呈增加态势,2008 年末商品房待售面积增幅最多。截至 2010 年 6 月末,全国商品房待售面积一共为19182 万平方米,接近 2 亿平方米,同比增长 6.4%。假设按照每套住房 100 平方米,那 2 亿多平方米全国住宅待售面积意味着有 200 万套左右的商品房待售。待售商品房总量的攀升，除了国际金融危机的影响外，更深层次的原因反映出有些房地产建设项目的前期可行性研究薄弱。经过 10 多年的发

展，我国大中城市的房地产市场逐步走向了成熟，房改初期的"暴利岁月"已一去不复返，理性的房产需求迫切要求房地产开发企业理性开发，要求开发商必须作好房地产建设项目的可行性研究，切忌盲目投资。102.2 房地产开发项目投资可行性研究的主要依据一般来讲，房地产开发项目投资的可行性研究主要依据如下：（1）国家相关法律法规；（2）国家经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划以及行业发展规划；（3）国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；（4）城市规划行政主管部门出具的规划意见；（5）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；（6）地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；（7）有关工程技术方面的标准、规范、指标等资料；（8）国家颁发的评价方法与参数，如国家基准收益率、行业基准收益率、外汇影子汇率、价格换算参数等；（9）项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。2.3 房地产开发项目投资可行性研究的主要内容房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。主要内容如下：（1）项目概况。项目概况主要包括项目名称，开发建设单位，项目的地理位置， 项目所在地周围的自然、水文、地质等环境状况，项目的性质及主要特点，项目开发的背景，项目开发建设的社会、经济意义，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。（2）开发项目用地的现状调查。包括: 土地调查、人口调查；项目用地范围内建筑物的种类，各类建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积; 生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、年营业额；各种管线的现状及规划目标和其可能实现的时间。（3）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、市场交易数量、销售对象及开发周期、销售期等。（4）规划设计方案的选择。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。（5）建设工期及实施进度计划的说明。包括开发项目总进度总工期的统筹安排，各组

团的主进度、工期安排，以及前期准备工作的计划立项、规划设计、拆迁等；主体工程、环境工程、配套工程的进度安排，建成后的销售周期计划安排。（6）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求11布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。（7）资金的筹集方案和筹资成本估算。包括资金的来源及所占比例，贷款的偿还时间及方式，与项目进度相配套的投资、拨款计划的具体安排等。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。（8）环境影响评价。主要内容包括: 建设地区的环境现状, 主要污染源和污染物, 项目可能引起的周围生态变化, 设计采用的环境保护标准, 控制污染与生态变化的初步方案,环境保护投资估算。（9）项目经济及社会效益分析。包括: 项目总投资估算；项目投资来源、筹措方式的确定；财务评价；国民经济评价；项目环境效益、社会效益及综合效益评价。（10）风险分析。通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。风险分析主要采用盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等方法。（11）结论及建议。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。2.4 房地产开发项目投资可行性研究的步骤（1）组织准备阶段。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员应包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。（2）现场调查与资料收集阶段。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。（3）开发方案的设计、评价和选择阶段

。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。（4）经济社会效益及风险评价阶段。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，环境、节能、社会效益评价以及风险性分析，从而分析项目的可行性。（5）编写可行性研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同，且全面、翔实。12第三章 MZ 房地产开发项目概述3.1 项目单位及开发项目简介3.1.1 项目单位简介MZ 项目开发单位为越秀房地产开发投资有限公司，该公司系江西省石城县城市建设投资发展有限公司下属的股份制合资子公司，公司实行自主经营、自负盈亏，其中总公司占40%股份，自然人股东占 60%股份，主要从事石城县主城区内住宅、商业、写字楼及其它社会公共服务设施等房地产项目的开发建设。3.1.2 开发项目简介石城县“MZ”房地产开发项目位于石城县东城区迎宾大道南侧，项目所在地西面为县城行政中心，有政府办公大楼、市民广场、县人民医院、县五中、工业园、配套实验小学以及迎宾大道、清华大道、东环路三条道路横纵交错直接通往老城区。项目规划用途为住宅、商业、办公。3.1.3 项目建设规模项目总用地面积：58500 ㎡，总建筑面积：158912 ㎡，容积率<2.8，建筑密度<35％，绿地率>35％，建筑限高为 45 米。项目规划设计方案：“MZ”房地产开发项目用地面积 58500 平方米，地上建筑面积130450 平方米，其中住宅面积 100965 平方米，商业面积 16954 平方米，商业办公面积 11850平方米，物业管理及服务用房面积 681 平方米设计；地下停车库（位）28462 平方米。采用下车库（位）上住宅格局，户型有四室二厅、三室二厅、三室一厅、二室二厅、二室一厅、一室一厅等多种配合。3.1.4 项目规划设计原则和方案根据石城县社会、经济、城市发展各方面现状情况分析，按照实用、经济、美观的总体要求，结合拟建设地条件和项目的具体要求，设计构思遵循以下原则：（1）总体布局在满足规划设计条件的前提下，力求做到功能分区明确，住宅与商业人流互不干扰；（2）减少本项目对城市交通的干扰，考虑城市人、车流的主要方向；（3）协调好高层住宅结构柱网与商业大空间的矛盾；最大限度地保证停车空间、结构柱网的简洁合理；沿街部分开敞，通透；（4）在保证

合理经济利益的前提下，尽可能多地提供公共广场休闲空间，创造良好的建筑外部空间；（5）总体布局要为创造高品质的室内外居住空间提供可能，要考虑住宅住区物业的封闭管理；13（6）充分利用裙楼屋顶空间，设计为住宅露台；（7）总体布局必须满足消防、交通等安全要求；（8）在满足使用功能要求和结构技术合理的前提下，要十分注重建筑外部形象的美观，并考虑与周边环境的协调。本项目开发的房产全部为普通住宅，普通住宅是根据面积划分的，规定 120 平方以下为普通住宅（标准允许上浮 20％），主要是给石城及周边新兴富有阶层、在本地经营生意的小企业主和个体户、公务员及事业单位的高收入人群、以及在本地投资或生活的商人等消费者提供居住用房。本项目符合石城县房地产行业整体规划和城镇体系建设规划的要求，套型户型以一室一厅、二室二厅建筑面积 90 ㎡以下住宅为主，配套部分四室二厅（建筑面积 110 ㎡以上）和三室二厅（建筑面积 90-110 ㎡）户型，其中 90 ㎡以下面积占整个建设面积比例较大，符合国家建设部普通住宅的规定，也符合石城县房地产开发建筑面积总体性规定。3.1.5 项目建设进度安排本项目计划于 2010 年 10 月份开工建设，期间完成项目的土建，设备安装调试等项工程，预计 2013 年 9 月工程全部竣工，建设总工期 3 年，建设工期情况如下图：时间2010 年 10 月————2013 年 9 月项目10 11 12 … … … 7 8 9项目立项施工准备施工图设计工程施工竣工验收图 3.1 MZ 房地产开发项目建设工期图3.1.6 项目资源占用情况本项目为房地产开发项目，所用资源主要为土地资源、水电及施工材料。项目地位于石城县中心城区，地理位置得天独厚，南邻县长途汽车站，西至老城区，城南加油站，北侧县行政办公大楼，中间为连接新、老城区的迎宾大道。水电资源丰富，城区内有充足的供应。本项目施工所需如砖、砂、砂砾、钢材、木材、水泥等材料可以就近购买，材料供应量充裕。其它材料可在赣州、南昌等周边市场上采购。143.2.1 地方发展规划分析[35-36]“十五”末，赣州市全年实现生产总值 940 亿元，增长 12.8％。实现财政总收入 111.29亿元，增长 11.1％，其中地方财政收入 68.09 亿元，增长 22.8％。全市财政支出突破 200亿元，达到 208.24 亿元，增长 32.5％。社会消费品零售总额 316 亿元，增长 18.5％。农民人均纯收入 3870 元.，增长 8.4％。城镇居民人均可支配收入 12900 元，增长 9.0％。《赣州市国民经济和社会发展”十一五”规划纲要》指出，“十一五”期间

，随着国家宏观政策将更加取向于统筹发展，更加关注社会发展薄弱环节和欠发达地区，加上我国中部崛起战略的实施，长珠闽等经济区域的壮大和扩张，为我市带来更多的发展机会，经过五年的努力，基本形成与人口大市较相适应的发展格局，初步确立赣粤闽湘四省通衢区域性现代化中心城市地位。“十一五”期间赣州市经济社会发展的主要目标是：全市生产总值年均增长 12％，经济总量到 2010 年翻一番，人均生产总值超万元；财政总收入年均增长 15％，2010 年翻一番；固定资产投资年均增长 20％，城市居民人均可支配收入年均增长 9％，期末达到 12600 元，农民人均纯收入年均增长 8％，期末达到 4050 元；居民消费价格总水平年均控制在 103％左右；城镇人均使用面积达到 30 平方米，努力把赣州市中心城区建成最适宜人居和创业的山水园林城市。2009 年，石城县县委、县政府坚持以科学发展观为统领，紧紧依靠全县人民，围绕年初制定的工作目标和思路，深入贯彻落实科学发展观，抓住“保增长、保民生、保稳定”不放松，抢抓机遇，开拓创新，克难奋进，抗击国际金融危机取得重大胜利，积极应对复杂多变的宏观经济形势，工业发展提速增效，工业经济不断壮大；农业农村经济稳步发展，农村面貌不断改观；第三产业加速发展，财税结构不断优化；基础设施日臻完善，发展平台不断夯实；改革开放卓有成效，体制机制不断创新；民生工程全面落实，和谐稳定不断巩固；社会事业协调发展，可持续发展能力不断提升；政府建设有效加强，行政效能不断提高。根据有关数据，2009 年石城县主要经济指标如下：完成生产总值 20.5 亿元，增长11.0％，首次突破 20 亿元。财政总收入 1.73 亿元，增长 21.1％，增幅列全市第 3 位，其中地方财政收入 1.26 亿元，增长 24.8％；财政总收入和地方财政收入均实现三年翻番；完成财政支出 6.77 亿元，增长 35.5％。全社会固定资产投资额 14.98 亿元。增长 142.7％，其中 50 万元以上固定资产投资额 7.1 亿元，增长 42.5％，增幅列全市第 2 位。全社会消费品零售总额 5.3 亿元，增长 17.5％。城镇居民人均可支配收入 7270 元，增长 5.5％。农民人均纯收入 2598 元，增长 1.0%。2010 年，综合石城县经济社会发展的内外部环境，充分考虑石城县发展的现状和潜力，本着既积极稳妥又切实可行的原则，提出石城县国民经济和社会发展主要预期目标为：实现生产总值 24.0 亿元，增长 12.0％，力争增长 14.0％；工业增加值 3.7 亿元，增长 15.0％，力争增长 20.0％，其中规模以上工业增加值 1.6 亿

元，增长 30.0％，力争增长 35.0％；财政总收入 2.0 亿元，增长 15.7％，力争达到 2.09 亿元，增长 21.0％，其中地方财3.2 项目地方、行业综合政策分析15政收入 1.49 亿元，增长 18.5％，力争增长 24.7％；50 万元以上固定资产投资 11.0 亿元，增长 55.0%；城镇居民年人均可支配收入 7742 元，增长 6.5％，农民年人均纯收入 2696 元，增长 3.8％；人口自然增长率控制在 8.0‰以内；化学需氧排放量削减 6.0％；社会各项事业有较大发展。3.2.2 产业政策分析[37]《赣州市国民经济和社会发展”十一五”规划纲要》指出，要大力开发中低价位、中小套型普通商品房，适度发展高档商品房，重点发展风格多样、功能完善的商务住宅小区，推动住宅区配套设施和环境建设同步完成。在保护国家历史文化名城的基础上，加快老城区危旧房改造。“十一五”期间，力争把房地产业培育成为我市服务业领域的新兴主导产业。《石城县国民经济和社会发展”十一五”规划纲要》指出，县城建设方面以旧城改造与新区开发相结合，沿道路轴、一江两岸绿轴、产业发展轴向外滚动发展，由风景区、郊外休闲绿地和自然林地组成的楔形绿地向城市内部延伸，构成一个能适应未来石城县经济社会发展，与自然环境和谐共处的绿色生态县城。房地产业要抓住消费结构升级和城市化加快的有利时机，进一步提升城市品位，合理开发一批设计新颖、功能配套、布局合理、管理规范的精品住宅区和中高档商品房，吸引周边县市人口到石城县安家落户。稳步推进石城县房产开发，建立合理的住房供给体系。解决中低收入人群的住房问题为重点，积极发展经济适用住房、廉租房和普通商品住宅，促进房地产市场健康有序地发展。3.2.3 行业准入分析（1）资金和人力资源有保障。在资金方面，该项目的立项主体单位是石城县城市建设投资发展有限公司，土地证已经过户到项目公司。2008 年，石城县城市建设投资发展有限公司与自然人联合成立越秀房地产开发投资有限公司，该公司系石城县城市建设投资发展有限公司下属的股份制合资子公司，公司实行自主经营、自负盈亏，其中总公司占 40%股份，自然人股东占 60%股份，立项主体单位注册资本金为 1200 万元，项目公司实收项目资本金 10600 万元人民币。项目由自筹资金、银行贷款、施工单位部分垫资和预售款等方式融资，有财力保证项目的顺利实施。在人力方面,该公司组织结构规范，各类管理人员齐备，规章制度健全，公司各职能科室均由具有相应职称的人员担任，并具有多年管理实践经验，完全具

备本项目工程施工、营销和综合管理能力，拥有良好的信誉度，有人力实施本项目的建设。（2）选址合理，区位优势明显。本项目位于石城县东城开发区，项目的西面为县城行政中心，有政府办公大楼、与市民广场，县人民医院、县五中、工业园，配套试验小学等。方圆一公里内，云集各色高端娱乐、餐饮、商务楼宇，主要有金城大酒店、广和楼、名典咖啡、紫禁城、中国红、温坊大酒店、东城大酒店等。（3）交通便利，出入通畅。县城所在地琴江镇位于石城县的腹地，素有“闽粤通衢”16之称。其地理位置在赣州、抚州、三明、龙岩四个中等城市的中心点上，承东接西。206国道贯穿全境，宁（化）兴（国）公路横贯东西，由琴江镇通往全县各乡镇公路已全部硬化，交通十分便捷。项目用地交通路网畅通多维，北侧有迎宾大道，西侧有东城大道可快速通达老城区，出行极为方便，为新老城区的东西贯通起到了纽带效应。东侧有清华大道，该大道是石城县的城市主干道，也是连接省、市、县等地的重要交通要道，地理位置优越，交通便捷，利于人群的及时疏散，施工材料能直达现场，交通运输条件良好。（4）基础设施和公共配套资源丰富。本项目位于城市核心区域，属石城县东城开发区的核心区，基础设施和公共配套系统十分发达、完整。休闲、购物、娱乐便利，出行极为方便，可享受的基础设施和公共配套资源极其丰富：上水，本地块西南侧已建有 DN300D 的市政上水管线，已建管线接自清华大道主干线，可从预留口直接接管；污水，在本地块正北侧己建有 DN880 的市政污水管线，亦可就近接管；雨水，本地块中间的迎宾大道两侧已建有 DN800 的雨水管线，该雨水管线经变径为DNl000，本工程可直接排入 DN400 的管线中；电力，该区域电力配套设施已经沿着清华大道布设，本工程可以在迎宾大道与清华大道交汇处进行架空对接；教育和医疗配套设施完善，通讯光缆等基础设施完备，随时可以进户实现通水、通电、通讯和闭路电视。（5）地形地貌和工程地质适宜。建设用地的地形规整，地势平坦；建设场地的工程地质情况良好，无地下水，无不良地质作用，场地稳定性和适宜性较好；建设用地范围内没有珍稀树木及居民住宅。项目用地内除有广电缆外无特殊管线、电缆、暗渠，没有地下构筑结构；地上没有受保护的历史文物古迹以及可利用的构建物；“三通一平”基本完成。综合以上分析，本项目完全符合相关法律法规、宏观调控政策、发展规划及产业政策的规定，满足行业准入标准。17第四章 MZ

项目市场分析与定位4.1 房地产市场分析4.1.1 我国房地产市场总体行情分析[38-48]我国的房地产市场从 2003 年开始随着经济高速增长和资产的升值而开始产生泡沫，近年来，国家陆续出台了相关政策对房地产业进行调控。但是，由于房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业，它的繁荣与否不仅直接关系到 GDP 的增长率以及就业率，而且直接关系到国家的财政收入，尤其是地方政府的财政收入；同时又与银行的信贷紧密相连，牵一发而动全身；加上这个时期大量国有企业进入房地产业，从而使得政府调控房地产业的政策和手段都大打折扣，难以达到预期的调控目标。从短期看，城市住房价格的迅速攀升，对房地产开发商、政府财政和已经拥有住房的居民都有好处，既拉动了内需，也为社会游资找到了出路。不利之处是一方面增加了无房和准备购房居民的成本，不仅增加了城市化的阻力，也加剧了社会矛盾；另一方面，则使得大量投资由生产性行业转向房地产业，助长了社会资本由生产领域转向投机领域，从而导致新型工业化落空。在上述情况下，2010 年，国家接连下发了“新国十条”、“新国五条”等一系列政策措施遏制房价过快上涨。楼市调控新政，从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”。在国务院调控房价“组合拳”的出击下，中国一路飞涨的房地产价格出现了下降趋势。目前，我国的房地产在部分城市确实存在泡沫，当前也显现了很多危险的信号，在国家宏观调控政策下，房价也出现了调整的趋势。但是如果房地产价位跌得太快，对引起经济增长速度下滑、银行信贷危机、失业率急速上升、社会稳定等影响也会更大，国家在房地产调控上已面临“两难”境地。其实，只要宏观调控适当，不会出现太大的问题。因为我国只有部分城市有泡沫，或者说泡沫比较严重，主要在北京、上海、深圳、广州、杭州等一线城市，区域经济发展的不平衡，每年把上亿的农民工引向珠三角、长三角和北京、上海这样的大城市，不仅带来了很多问题，还不利于可持续发展。通过多轮政策调控，一线城市房地产市场逐渐被控制住，外地购房者的门槛也相应提高，与“大城市”相比，中、小城市房地产尤其是住宅（商品房）开发具有更大的发展空间，而且伴随着我国城市化进程的不断加快发展，居民对于商品住宅的需求空间很大，小城镇、中等城市的崛起，将会促进我国城乡的均衡发展，使得各个地区的经济得到均衡发展。

因此，房地产业尤其是房地产住宅开发项目在我国中小城市还属于朝阳产业，具有澎湃发展的空间。4.1.2 赣州市房地产市场发展现状分析近年来，赣州市为了更快推进“对接长朱闽，建设新赣州”发展战略，力争用 3-5 年的建设时间拉开赣州特大城市框架，用 20 年左右的时间把赣州建设成为面积 200-300 平方公里、人口 200-300 万的特大城市，确立区域性现代化中心城市的地位，最近几年房地产18市场得到迅猛的发展。在国家宏观调控政策影响下，各大城市商品房价格增长速度减缓，部分城市出现商品房价格回落，但赣州商品房价格保持稳中有升，发展势头良好，呈现出以下主要特点：（1）开发规模不断扩大。近几年来房地产开发企业看好赣州市场，不断扩大投资规模，商品房屋施工面积、住宅竣工面积均保持了快速增长的势头，房地产市场开发投资整体表现出持续增长势头。（2）房屋销售整体比较旺盛。2010 年受到税费减免优惠政策取消，以及宏观调控政策，购房门槛及成本大幅提高，有效抑制了部分投资投机性购房，也制约了一些改善性购房需求，造成开发商的观望心理，开发商纷纷放缓建设步伐和销售节奏，使得商品房供应量减少，市场供需不平衡，造成商品房销售形势和销售规模有所回落。但是，近年来随着生活水平的提高，消费者的消费观念、消费需求在不断变化，对住房的要求除了位置、面积、楼层外，更加注重户型结构、小区环境、物业管理等更高层次的需求。随着开发质量的提高，商品房屋交易量上升，房屋销售面积、销售规模整体呈现稳中有升的态势。（3）房价稳步上扬。2009 年第二季度开始，赣州房价一路攀升，并在 2010 年第二季度达到历史新高，出现“量跌价升”现象。尽管市场形势不明朗，观望气氛加重，但受到房地产开发成本提高等因素影响，2010 年，赣州中心城区商品住宅销售均价整体保持稳步上扬态势。根据调研，部分楼盘最新售价情况如下：“跨越·帝怡江景”位于赣州滨江板块，与繁华的章江北大道隔江相望，西邻赣州首座五星级假日酒店，和杨梅渡森林公园互相呼应，售价 6518 元/㎡；“国际时代广场”位于红旗大道西侧，项目占地面积 216 亩，总建筑面积 46 万㎡，由2188 套住宅及 10 万㎡大型商业组成，住宅售价 7000 元/㎡；“中廷·森林公馆”项目位于赣州市新城区中心主干道长征大道西侧(市政府北侧)，项目占地 64 亩，总建筑面积为 13 万平方米，由小高层住宅、高层住宅和叠加式别墅组成，拥有住宅 610 套，是一个低容积率、高绿化的纯住宅小区，售

价 9800 元/㎡；“富升大厦”位于赣州市站北区站前大道，交通便利，占地面积为 6311.42 平米，地上建筑面积为 22005.60 平米，公寓、商业合计 16000 平米，地下停车库面积 4138.14 平米，售价 6800/㎡；“80 公社”项目位于赣州市章江新区，南临赞贤路，东面为赣州三中，西邻规划中的实验小学。项目由 12 栋设计现代简洁、新颖独特的多层和小高层电梯洋房组成，设计规划454 户，停车位 320 个，售价 8500 元/㎡左右；“滨江·爱丁堡”雄踞城市滨江板块，对望新城区，俯纳章江公园，得享赣州市区独有的天然山地资源，半坡地规划布局，在保留原始地形的基础上，依城市而建，依风景而建，打造赣州顶级坡地园林品质社区。售价 7600 元/㎡。4.1.3 石城县房地产市场分析19石城县位于江西省东南部，赣州的东北部，东邻福建宁化，南抵福建长汀县及本省的瑞金市，西毗宁都，北靠广昌。自古以来，石城县都是江西进入闽西粤东必经之地，素有“闽粤通衢”之称。独特的区位优势，使石城县的房产不仅吸引本地人购买，更吸引了大批周边县市的居民前来购置，多年来，石城县的房地产行业一直保持良好的发展态势。（1）石城县房地产开发大型楼盘简介赣江佳苑：该楼盘总用地面积 30000 ㎡，规划总户数近 362 户，绿化率达 30％，13 栋多层住宅楼和一个准四星级宾馆及一栋高级公寓，其中住宅户型以 120 ㎡三房、139 ㎡四方及电梯三房、商业为 4.7 米层高约 60 ㎡大小沿街商铺，建筑类型以多层、小高层、商业为主，销售均价在 2800 元／㎡左右。财富广场：该项目集大型超市商业步行街、酒店、高档住宅、酒店、娱乐城为一体，倡导“一站体验式”消费模式占地 1660 多平方米，建筑面积 6.2 完平方米，建设最高层为60 米共 19 层，其中商业分为地下一层超市、1—3 层为 30-60 ㎡，4-6 层为酒店公寓，住宅户型为 82 ㎡两房、111-130 ㎡三房、140 ㎡四房。推广主题：城市地标、商业龙头。销售均价在 3000 元／㎡以上。体育花园：该项目占地较小，仅 5000 ㎡，为 2 栋多层住宅，总建筑面积为 l1000 平方米，依托石城县体育馆以及周边的学校配套。其中沿街为商业，住宅主要户型为 90—140㎡三房、四房。销售均价在 2300 元／㎡以上。碧水嘉园：该项目占地 22680 ㎡，采用欧式建筑，主要以套房、商业为主，小区依琴江河而建，小区内打造 1800 ㎡的中心广场，2500 ㎡的大型休闲花园，打造石城县首个外墙亮化建筑，小区正前方为客家大道延伸段，主要以沿街商铺及多层住宅为主，销售均价2560／㎡。客家风情商业城：该项目与

琴江大桥相邻，交通十分便利，拥有徽派的建筑风格，坐卧着城市中心的命脉，享受着秦江河的风情，品味着宝福寺的悠久文化历史，项目占地16836.38 ㎡，总建筑面积 35237 ㎡，独立式街边店铺，商业城的建筑以三层建筑为主，在商业城的北端拥有两栋五层的标志性建筑，是一座集休闲、娱乐、餐饮、购物、高品质住宅为一体的客家风情特色商业城，该项目以黄金地段财富之城为主题推广，销售均价为住宅 2900 元／㎡、商铺为 12000 元／㎡。金福花园：该项目位于 206 国道，项目占地 28465 ㎡,是今后县行政中心主要规划和发展区域之一，以三房、四房为主，石吉高速通车之后 206 国道为出行必经之路，交通便利,售价均价 2200 元/㎡。（2）房地产开复工面积环比增加如下：202007 5.67 1.0 0.28 4.5 11.452008 7.36 1.3 0.53 3.9 13.092009 7.36 2.0 0.7 3.9 13.96（3）根据普查，石城县 2009 年底城区常住人口 6.89 万人。2001 年原琴江镇、观下乡和长乐乡三个乡镇合并正式组建了新的琴江镇。现在琴江镇辖 27 个村，9 个居委会，人口9.3 万，面积 270 平方公里，是全县地域、人口大镇和经济、文化重镇。根据中心城区人口、经济变化趋势，商品住房市场发展态势，以及本地中低收入家庭住房状况预则，未来石城县将加大房地产建设的投入，住宅总需求为 58.07 万平方米。根据以上需求石城县将加大房地产建设的投入，石城县房地产市场后市看好。（4）石城县房价走势上涨。近几年来，石城县城市规划主要围绕“一河三路三区”做文章，按照“优化老城区，聚集新城区，提升结合部”的指导思想，坚持统筹兼顾、协调发展，科学调整城区规划控制范围，扩大城区面积，改善城市功能，努力推进城市现代化和乡村城市化步伐，随着城市化进程的加快，转移到城镇的居民对商品住房需求量的增加会推动房价的上涨；另外，在国家宏观调控下，处于垄断和计划供给方式下的土地资源的稀缺、交易税费的增加，原材料与劳动力成本的增长，金融环境与政策性措施导致筹措资金成本的上升都将促进房价上涨。据统计，石城县主城区的新盘成交价 2006 年—2010 年一直处于上涨趋势。4.1.4 开发项目市场分析县城区域，虽然现房和存量房的价格水平仍较低，但上涨趋势明显，根据本项目所处的区域和地段，本文选择了赣江佳苑、财富广场、体育花园、碧水嘉园、客家风情商业城、金福花园等可比性项目 6 个。根据对 6 个项目的调查分析，一个共同点就是在项目操作中突出地段的显赫，强调区域“尊富”的现代价值，充分挖掘稀缺地块的区域价

值。从区域距离、项目素质、产品结构、推出时间进行竞争指数界定，财富广场和碧水嘉园存在强竞争关系。MZ 项目区域，该区域目前建设项目少，市场供应匮乏。价格处于稳中有升的状态中，区域居住物业平均成交价格集中在 2400—2800 元／㎡之间。4.2 开发项目市场定位4.2.1 物业定位本项目所处的地段为石城县传统的城市区域和新兴的现代商业区域的融合之地，根据对区域市场的调研分析，为有效建立和实现项目的差异化竞争优势，项目物业定位——新一代贵族宅邸。只有财富的积累，不能体现厚重；惟有财富的积淀，方能有厚重；既富且贵是新一代贵族的显著特征。政策性住房用地（%）建设年份（年）商品住宅用地（%）经济适用住房 廉租房农民自用房（%）合计（%）214.2.2 目标客户定位（1）住宅客户群概述。根据项目物业的定位分析，本项目的目标客户群是：35 岁上下的人群，有相当的财富积累和人生积淀，具有一定的社会身份和地位，属自身领域的成功人士。这群人的投身参与，创造了中国经济的奇迹，他们当属时代的精英，他们铸造了这个时代特有的理念和精神。社会应该认可他们，他们需要标志性的东西彰显自己的成就，满足自我实现的最高需求。家对于他们，不仅是安身休息之处，更是精神的回归之处。拥有贵族宅邸，不仅是这群人的需要，更是社会应该给予他们的认可和回馈。主要是给石城及周边新兴富有阶层，包括公务员、事业单位以及在本地投资生意的企业主或个体工商户等高收入消费者提供居住用房。（2）商业客户群概述。本项目的主力物业是居住，商业物业的定位服从于居住物业定位。商业物业的目标可群主要有三类：大型集团或投资机构；部分中小业主；以西餐、精品购物为主要商业形态。4.2.3 销售价格定位根据批准过的规划方案，考虑一定程度的市场不确定性，本文对项目的定价采用积极的定价策略，定价如下：序号 项目 预期销售目标均价1 住宅 3500 元/㎡2 商铺 9800 元/㎡3 商业办公 4800 元/㎡4 地下泊车位 2800 元/㎡销售价格走势:采用低开高走，小幅频涨为原则。开盘时定价考虑为期房销售，价格折扣可以较大；在现房阶段，房屋形象已经显露，消费者购买欲望和购买信心增强，价格适当上涨。22第五章 MZ 项目经济评价分析本项目静态总投资约为 25090.4 万元（根据表 5.1 估算），其中建设单位已自筹资金10600 万元，拟申请银行借款 4000 万元（期限 2 年），另外约 10490.4 万元由预售房款和施工单位部分垫资等方式融资.本章拟选取成本利润

率、现金流量、财务内部收益率、盈利能力及不确定性等指标分别进行评价分析[49]。5.1 成本利润率分析利润率是剩余价值与全部预付资本的比率,利润率是剩余价值率的转化形式，是同一剩余价值量不同的方法计算出来的另一种比率。成本利润率=利润/成本费用×100%该指标越高,表明企业为取得利润而付出的代价越小,成本费用控制得越好,盈利能力越强。成本利润率分为静态成本利润率和动态成本利润率。5.1.1 静态成本利润率（1）项目开发成本：根据近年来赣州市房地产开发的实际情况，各项成本费用归纳为六大类:土地成本、开发成本（勘察设计和前期工程费用、报建费、建安工程成本、工程监理费、绿化、硬化、亮化等配套费）、企业管理费、财务费用（贷款利息）、销售费用及不可预见费。本项目开发成本（即支出总费用）为 25090.4 万元，计算见项目开发成本测算表。表 5.1 “MZ”房地产开发项目开发成本测算表序号 项目及费用名称 数量（㎡） 金额（万元） 备注一 土地成本 58500.00 5880.00 包括土地购置款、拍卖佣金、契税二 开发成本 158912.00 16668.60（一）勘察设计和前期工程费158912.00 186.02规划勘测设计费 124.84 万元；三通一平费61.18 万元（二） 报建费 158912.00 1083.66 报建费按 68.19 元/㎡测算（三） 建筑安装工程费 158912.00 13666.43根据石城县建筑安装工程经济指标，按照860 元/㎡测算（四） 工程监理费 158912.00 80.00 按照 5.03 元/㎡测算（五）绿化、硬化、亮化等配套费用158912.00 1652.49按照相关工程造价指标，结合本工程实际情况，按 103 元/㎡测算三 管理费 342.21管理费用率按 1.5%测算（土地成本+开发成本）×1.5%四 贷款利息 758.40贷款 4000 万元，贷款期限 24 个月，月利率按 7.9‰测算（4000 万元×24×7.9‰）五 销售代理费用 984.91销售费用率按 1.5%测算（销售收入×1.5%）六 不可预见费 456.28费用率按 2%测算（土地成本+开发成本）×2%七 合计 158912 25090.4 测算出单方成本为 1578.89/㎡23（2）项目开发价值：本项目开发价值（即销售总金额）为 65660.43 万元，计算见项目开发价值测算表。表 5.2 “MZ”房地产开发项目开发价值测算表序号 项目建筑面积（平方米）销售单价（万元）销售金额（万元）备注1 住宅 100965 0.35 35337.752 商铺 16954 0.98 16614.923 商业办公 11850 0.48 56884 服务用房 681 0.00 0.005 泊车位 28462 0.28 8019.76销售金额=建筑面积×销售单价6 合计 13450 65660.43（3）项目静态成本利润率=（65660.43—25090.4）÷25090.4×100％=161.7％5.1.2 动态成本利润率项目开发

动态成本需计算财务费用（利息）和税金，按季计息，季利率按 3.0％计算，税金按销售额的 15％计算，资金动态投入，详见下表表 5.3 “MZ”房地产开发项目动态开发成本评估计算表前期 建造期 后期完工后第一季度销售后期时间费用名称第1-3月 第4-33月 第34-36月 第37-39月 第40-51月小计（万元）1、土地费用 5880 58802、报建费用 1083.66 1083.663、勘察设计和前期工程费用 109.58 76.44 186.024、建安费用 13666.43 13666.435、工程监理费 80 806、绿化、硬化、亮化等配套费用 1652.49 1652.497、管理费 11.51 278.65 52.05 342.218、不可预见费 9.95 405.89 40.44 456.28小计 7094.7 14427.41 1824.98 23347.09季度末累计值 a 7094.7 21522.11 23347.09 23347.09 23347.099、利息 i=0.79%(月） 94.8 663.6 758.4季度末累计值 b 7189.5 22185.71 23347.09 23347.09 23347.0910、销售费用 59.09 334.87 196.98 393.96 984.9111、销售税费 3719.01 2479.34 6198.3512、开发成本累计 31288.74上表计算，动态成本为 31288.74 万元。24项目动态成本利润率=（65660.43-31288.74 ）÷31288.74 ]×100％=109.85％从上述计算可知，本项目的成本利润率都比较高，表明项目盈利能力较强，项目实施可行。5.2 现金流量分析现金流量分析，现金净流量是指现金流入和与现金流出的差额。现金净流量反映了企业各类活动形成的现金流量的最终结果。现金净流量是现金流量表要反映的一个重要指标。现金流量分析主要包括现金的流入与流出分析以及在此基础上编制现金流量表。投资项目可行性评价方法有动态法和静态法，动态法以资金成本为折现率，进行现金流量折现，若现金净流量大于 0 或现值指数大于 1，则说明该投资项目可以接受，反之该投资项目不可行。静态法投资项目的回收期即原始投资额除以每年现金净流量，若小于预计的回收期，则投资方案可行。否则，投资方案不可行。（1）现金流入的预测。根据石城县房地产的市场销售行情，估计建造完成后，即可售出可售面积的 40％（该部分房价款在建造期内取得预售许可后只能收取定金按房价的 15％计算，剩余 85％在完工后第一季度内收取），完工后第一季度内可售出可售面积的 20％，接下来一年内售完剩余的 40％。（2）现金流出的预测。预计至竣工的开发建设期为 3 年，前期工作 3 个月，建造期30 个月，后期工作 3 个月。土地取得费用一次性投入，前期工程和报建费用在前期（3 个月）投入，土建、安装工程费在建造期（30 个月）内均匀投入，管理费在开发建设期内均匀投入，销售费用在开工后至销售完均匀投入，不可预见费在开发建设期均匀投入

，销售平均税费按销售额的 9.44％计（算）在后期投入。5.2.1 现金流量表表 5.4 “MZ”房地产开发项目开发现金流量计算表前期 建造期 后期完工后第一季度销售后时间期名称第1-3月 第 4-33 月第 34-36月第 37-39月第 40-51月小计（万元）一、现金收入 3939.63 22324.55 13132.09 26264.17 65660.43二、现金流出1、土地费用 5880.00 5880.002、报建费用 1083.66 1083.663、勘察设计和前期工程费186.02 186.02254、建安费用 13666.43 13666.435、工程监理费 80.00 80.006、绿化、硬化、亮化等配套费用 1652.49 1652.497、管理费 11.51 278.65 52.05 342.218、不可预见费 9.95 405.89 40.44 456.289、小计 7171.14 14350.97 1824.98 23347.0910、销售费用 59.09 334.87 196.98 393.96 984.9111、销售税费 3719.01 2479.34 6198.3512、开发成本合计 7171.14 14410.06 2159.85 3915.99 2873.30 30530.34三、净现金流 -7171.14 -10470.44 20164.70 9216.09 23390.87 35130.091、基准收益率 ic=3%（季） 0.985 0.85 0.712 0.691 0.6242、净现值 -7063.57 -8899.87 14357.26 6368.32 14595.903、累计净现值 -7063.57 -15963.45 -1606.18 4762.14 19358.04 19358.044、财务净现值（万元） 19358.045、动态回收期（月） 36.755.2.2 财务净现值（FNPV）财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个给定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。本项目设定的目标收益率为季度 3％，经上述现金流量表计算，财务净现值为 19358.04万元，财务净现值大于为 0，说明项目的盈利能力较强，项目实施是可行的。5.2.3 动态回收期投资回收期是指从项目的投建之日起，用项目所得的净收益偿还原始投资所需要的年限。投资回收期分为静态投资回收期与动态投资回收期两种。动态投资回收期是把投资项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来推算投资回收期，这就是它与静态投资回收期的根本区别。动态投资回收期就是净现金流量累计现值等于零时的年份。求出的动态投资回收期也要与行业标准动态投资回收期或行业平均动态投资回收期进行比较，低于相应的标准认为项目可行。投资者一般都十分关心投资的回收速度，为了减少投资风险，都希望越早收回投资越26好。动态投资回收期是一个常用的经济评价指标。动态投资回收期弥补了静态投资回收期没有考虑资金的时间价值这一缺点，使其更符合实际情况。（1）计算公式。动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：P＇t ＝

（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值（2）评价准则。P＇t ≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；P＇t ＞Pc 时，则项目（或方案）不可行。按静态分析计算的投资回收期较短，决策者可能认为经济效果尚可以接受。但若考虑时间因素，用折现法计算出的动态投资回收期，要比用传统方法计算出的静态投资回收期长些，该方案未必能被接受。根据表 5.4 所计算的现金累计净额，计算其动态回收期为 3.06 年。房地产开发项目的基准回收期一般为 3 到 4 年，本项目的动态回期在基准回收期内，从动态回收期这一评价指标来看，本项目开发是可行的。5.3 财务内部收益率（IRR）财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。本文拟利用 EXCEL 计算内部收益率，计算函数为 IRR（values,guess）,其中 values：可以是一个数组，也可以是对数字单元格的引用。它至少包含一个正数和一个负数。IRR 函数根据 values 参数中数字的顺序来解释现金流量的顺序，所以输入的现金流量也必须按照正确的顺序排列，每期现金流量不一定相等，但必须是等间距发生的，如每月一次或每年一次。现金流量的第一个值必须为投资成本后接几个属于收入的现金流量。Guess:内涵报酬率的猜测值。EXCEL 从 Guess 猜测数开始，IRR 反复计算，直到误差值小于 0.00001%。为了测试出该项目的内部收益率，作以下假设：（1）由于 values 必须是等距相等的现金流量，本项目的现金流分析分为了建造前期（1-3 月）、建造期（4-33 月）、后期（34-36 月）、完工后第一季度（37-39 月）、销售后期（40-51 月）。本项目以一个季度为现金流计算的间距。假设在 4-33 月、40-51 月期间现金流入、流出都是均匀发生的，则在 4-33 月、40-51 月期间现金流的计算按季度计算平均值。这与费用的发生是均匀的，也相匹配。（2）由于项目的资本投入与收入的实现都是均匀的，所以在本投资项目中 values 的数组是各个季度的净现金流量，即结合假设 1 假设的各个季度的净现金流量。内部收益率的计算过程如下：27第一步：在 EXCEL 表格中计算出 values 数组。图 5.1 MZ 项目 values 数组说明：图 5.1 中的 1047.04 是根据假设 1 将 4-33 月

份的净现金流量看成是均匀发生的，即每个季度的现金=4-33 月份期间总净现金流量/10= 10470.44÷10=1047.04。同理可得40-51 月份各个季度的净现金流量=40-51 月份期间总净现金流量/4= 23390.87 ÷4=5847.72。第二步：在 EXCEL 中利用内部收益率函数 IRR（values,guess）计算本项目的内部收益率如下图：图 5.2 MZ 项目内部收益率28说明：本项目设定的目标收益率为季度 3％，一般情况下，财务内部收益率大于或等于基准收益率时，项目才可行，所以赋予内涵报酬率的猜测值为 3%。由图 5.2 可知：本项目的季度财务内部收益率为 13％，而本项目设定的目标收益率为季度 3％，财务内部收益率大于设定的目标收益率；并且，我国房地产行业的平均年内部收益率在 15%左右，本项目的年内部收益率为 52%，说明本项目的内部收益率（IRR）评价指标可行。5.4 盈利能力与不确定分析5.4.1 盈利能力分析经测算，项目动态总投资为 31288.74 万元，项目计划于 2010 年 10 月份开工建设，期间完成项目的土建，设备安装调试等项工程，预计 2013 年 9 月工程全部竣工。项目投资回收期为 3.03 年，利润总额 34371.69 万元，成本利润率为 109.85％，项目盈利指标属于房地产开发项目的较好水平。5.4.2 项目不确定性分析（1）项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下：本项目开发价值为 65660.43 万元，动态成本为 31288.74 万元。则项目销售率盈亏平衡点=（31288.74÷65660.43）×100％=48％即当本项目的销售率达到 48％，就可保本；如果低于 48%，则为亏损，需要加强营销宣传和促销工作，以提高销售率。如果高于 48%，则可盈利，可以调整营销策略，是销售量情况可采用惜售、调高销售价格以获得更大利润。（2）项目敏感性分析我们针对销售收入的变化进行了敏感性分析测算，见敏感性分析表，由下表 5.5 可知，销售收入对项目效益各个评价指标都有影响：第一，当销售收入为-5%时即总销售额下降 5%时，尽管对于该项目的内部收益率没有影响（项目内部季收益率均为 13%），但是动态投资回收期却更长了，动态投资回收期更长则风险更大，所以为了减小投资项目的风险，在其他条件一样的情况下应选择动态投资回收期更短的投资方案，即选择本方案比价合理。第二，即使当销售收入总额下降 10%时，项目的财务净现值为 14887.36 万元，项目财务内部季收益率为 12％，动态投资回收期为 37.94 个月，财务评价指标仍可行的。第三，当销售收入增加 5%时，项目的财务内部收益率均有所提高

，投资回收期也有所缩短，如果销售收入增加幅度达 10%，效益更客观。29表 5.5 “MZ”房地产项目敏感性分析表销售收入项 目 基本方案+10% +5% -5% -10%财务净现值（万元） 19358.04 23828.73 21593.39 17122.7 14887.36财务内部季收益率（%） 13 15 14 13 12动态投资回收期（月） 36.34 35.94 36.28 37.3 37.9430第六章 MZ 项目节能方案、环境和生态影响分析6.1 节能方案分析[50]节能是指加强用能管理，采用技术上可行、经济上合理以及环境社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源，提高能源利用效率和经济效益，以保护环境，保障国民经济和社会可持续发展，满足人民生活需要。目前，我国政府高度重视节能环保，承诺到20xx年二氧化碳排放量再降低45%左右，首当其冲的就是城市规划和房地产开发项目规划设计走在前面。我国的房地产业开始探讨和试验建造绿色环保的住宅，并寻求太阳能光伏发电、风力发电、潮汐发电甚至垃圾发电等新方式，最大程度地开发替代能源，走低碳经济发展模式。低碳经济实质是能源高效利用、清洁能源开发、追求绿色GDP的，核心是能源技术和减排技术创新、产业结构和制度创新以及人类生存发展观念的根本性转变，北京CBD就已经明确要求采用低碳理念，这必将影响全国的建筑行业。6.1.1 用能标准和节能规范本项目用能和节能主要参照下列标准、规范：（1）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；（2）绿色建筑评价标准（GB／T50378—2006）；（3）绿色建筑技术导则（建科[2005]199 号）；（4）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JCJl34—2001）；（5）夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JCJ75-2003）；（6）民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分，JCJ26-95）；（7）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；（8）外墙外保温工程技术规程（JGJl44—2004）；（9）建筑照明设计标准（GB50034-2004）；（10）建筑采光设计标准（GB／T（50033-2001）。6.1.2 能耗状况和能耗指标分析随着我国经济的高速发展，节约能源和保护环境已成为我国的基本国策之一。在各种能耗当中，建筑能耗比例最大、增长最快，已占到全国总能耗的 27.8％。目前，我国建设高潮持续不断，每年建成的房屋面积高达 16 亿至 20 亿平方米，超过所有发达国家建成建筑面积的总和。遗憾的是，不仅既有的近 400 多亿平方米城乡建筑 99％为高耗能建筑，新建建筑中 95％以上仍属于高耗能建筑，单位建筑面积采暖能耗为发达国家新建建筑的 3 倍以上。按照目前的建筑能耗

水平发展，到 2020 年，我国建筑能耗将达到 10.89 亿（吨标准煤），超过 2000 年的 3 倍。因此建筑节能已经成为了当前建筑刻不容缓需要解决的问题。目前，我市每年有 400 万余平方米的建筑兴建，如何结合本地实际情况发展建筑节能技术，31成为了我市建筑行业以及许多有识之士热切关心的问题。就目前石城县的建筑来说，大部分建筑墙体太薄、窗户关不严，夏季来临，即使将空调、电扇等驱热的电器开到最大，能量也会通过墙体和窗缝很快散发出去，室内温度还是下不去，能源浪费较为严重。另外，在施工时也存在各种浪费水、电等能源的情况。6.1.3 MZ项目节能措施和节能效果分析根据项目建设的不同阶段，采取相应的措施进行节能，严格按照《节能法》等相关法律法规的要求进行设计和施工。（1）石城县的整体环境是处于冬冷夏热和冬暖夏热的交界区域，气候偏暖，节能建筑最主要的是如何驱热。因此，在进行规划设计时，该项目从节约能源和提高居住舒适度的角度出发，充分考虑当地主导风向，组织好小区及建筑室内外的自然通风和园林绿化，本工程采用适当提高建筑层数，降低建筑密度，绿化率>35％，改善小区内外的热环境，减少空调开机时间，降低建筑物的实际使用能耗。同时，设计人员在进行设计时，在符合间距、密度等基本条件的同时，还根据实际情况，建筑物选择南北向布置，采用遮阳技术，对外围护结构外墙采用新型保温隔热墙材，外窗（包括阳台门的透明部分）的面积适中，设平开窗，少设凸窗，利用窗户本体遮阳。（2）采用合理的配电方式，电气设备选用节能产品，照明设计推广绿色照明工程产品，采用高效节能的光源、灯具、灯用电器附件和光控开关等，以节约电力能源：配电线路选用高导电率的铜芯线，配电房尽量设置在靠近负荷中心位置，以便减少线路的损耗；合理地确定配电系统的运行方式，选用高效节能变压器，降低配电变压器损耗；考虑选择高效、节能的光源和灯具如高效荧光灯，金属卤化物灯等，荧光灯配电子镇流器等；气体放电灯内应配以补偿电容，补偿后的功率因数 COS>O.85；合理利用自然采光，将自然采光和人工采光巧妙结合，既要照亮和美化环境又需充分地节约能源。（3）给排水系统采用新型材料的节能设备，并合理设计控制系统，以达到节能水源的目的。（4）建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，提高新技术和新材料以节省建筑材料，节省土建施工时间，减少工作量。（5）所有项目一律选用质量高、密闭性能好的阀门，公共

厕所考虑设置节型卫生器具，提高水资源利用率，降低水资源无效耗散。（6）制定施工节能和节约方案。建设工程施工前，施工单位应根据工程实际情况，制定施工节约方案，并组织实施。施工节约方案主要内容包括施工辅助用房、现场冲洗和防尘用水的利用、雨水收集利用、施工组织的节能、建筑材料的节约和回收利用、施工机械的选用等方面。（7）加强现场管理，降低施工现场能耗和材耗。大力推广利用太阳能加热施工现场淋浴和厨房用热水，加强施工现场雨水、污水的收集利用和循环利用，施工现场要安装节能32灯具、节水器具和先进高效的节能机械设备，并设专人负责节能降耗工作，避免长流水、长明灯等浪费现象，合理安排物流，降低施工机械能耗，减少建筑构配件的破损率。施工现场的围挡、厕所、厨房要实现装配化和周转使用，现场建筑垃圾要集中分拣、就地利用或回收利用。（8）鼓励施工技术和现场管理创新。鼓励施工企业技术创新，改进施 Z_T 艺，提高施工工业化水平，缩短施工工期，节约建筑材料和施工用能。推广计算机辅助管理，对现场材料和能源消耗情况进行实时监控和动态分析，及时修订施工节约方案。基于上述措施的落实，本项目在建筑节能、隔热节能、亮光节能、节水节能等方面部采取了有利措施，选用先进的工艺及材料，以达到 50%的节能降耗，使项目成为石城县城市低碳经济的有机组成部分。6.2 环境和生态影响分析MZ 项目用地周围没有环境污染、大气污染、水污染以及噪声等污染，是一个理想的宜居场所。6.2.1 项目环保参考标准按照国家环境保护有关规定，本项目主要采用如下标准：（1）《开发建设项目水土保持方案技术规范》（SL204—98）；（2）《污水排放综合标准》（GB8978-1996）；（3）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）；（4）《水土保持综合治理技术规范》（GB／T16453.1—6—1996）；（5）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；（6）《城镇区域环境噪声标准》（GB3096-1996）；（7）《大气污染物综合排放标准》（CDl6297-1996）；（8）《锅炉大气污染物排放标准》（GWPB3-1999）；（10）《饮食业油烟排放标准》（GBl8483-2001）；（11）《建筑施工场界噪声标准》（GBl2523—90）及其他有关标准。6.2.2 项目生态环境影响分析及保护措施（一）项目施工建设期环境生态影响及保护措施（1）项目施工建设对环境生态的影响及保护措施施工扬尘对环境的影响：在整个施工期，产生扬尘的作业有土地平整、打桩、回填、道路灌注、建材运输、露天堆放、装

卸和搅拌等过程，如遇干旱无雨季节，加上大风，施工扬尘将更严重。保护措施：对运输黄砂、石子、建筑垃圾等车辆应严密覆盖，绝对防止散落；对施工场地和道路应实施洒水抑尘：对露天砂石等建筑材料堆场必须用帆布或塑料纺织布封盖。33施工噪声对环境的影响：施工的噪声源主要有挖土机、推土机、装卸机、打桩机、水泥搅拌机、吊车、沙轮机、电钻、电梯、切割机及各种车辆等。保护措施：施工过程中尽量选用低噪声设备；加强高噪声施工设备的维修管理，减少设备非正常的噪声；施工车辆的运行路线和时间尽量避开噪声敏感区和噪声敏感时段；除抢修、抢险、施工工艺或特殊要求必须连续作业外，尽量不在夜间进行产生环境噪声污染的施工作业。因特殊要求需夜间施工的，报环保部门审批，并且告示附近居民及在校师生，施工噪声标准执行 GBl2523-90《建筑施工场界噪声限值》中的标准的规定。施工排水、弃土及垃圾对环境的影响：施工期间，施工人员日常生活需排放一定量的生活废水；施工过程中将产生一定量的建筑废弃物，同时在建设施工期间需要挖土、运输弃土，运输各种土筑材料，如砂石、水泥、砖瓦、木料等。保护措施：施工排水、弃土及垃圾施工过程中的泥浆废水、机械清洗废水、施工队伍和生活污永应经处理后方可排放；不能综合利用的建筑垃圾及多余建筑材料，不能随意堆放，应及时清运、妥善处理。（2）项目水土流失影响及保持方案项目在施工建设中的地基开挖及施工车辆的频繁往来将不可避免地损坏原土地的自然地貌和地表植被，损坏水土保持设施，导致水土流失，这种土壤侵蚀和水土流失现象尤其是在梅雨季节和台风频发的强降水季节变得更为突出，因此要严格做好各项水土保持措施，处理好场地的排水，防止发生水土流失，并接受水土保持监督管理机构的监督检查。施工建设过程所需石料填方拟商业采购，同时在石料运输途中，应防止石料抛洒路面造成新的水土流失；施工过程中，应尽量做到挖填同步；完善排水设施，筑好排水沟，有效汇集水流，避免水流冲走砂土，破坏周边水土，施工结束后，应及时对场地进行平整和复原：按照要求及时建设好草皮及植树绿化工作，以保护当地的天然生态环境。（3）项目施工对周边居民的影响及保护措施项目施工期为减少施工噪音等污染对周边居民的影响，项目应严格按当地有关标准及规定进行安全、文明施工。将项目区用临时围墙隔离，现场周边设立围护设施，严格按规定设置施工标牌，施工人员、材料及工

程机械以公园路为出入通道；做好施工组织设计，将高噪音等对模周边居民影响较大的施工项目安排在居民白天上班时间施工：施工现场与周边现有建筑的距离设置应符合国家有关标准，以确保安全文明施工，减少项目施工对附近居民的影响。（二）项目运营期环境影响分析及保护措施（1）水环境影响分析本项目产生的污水为厕所、厨房含油废水。厕所污水经化粪池处理，厨房含油废水经隔油处理后，可合并纳入城区排污管道，对周边水体环境无直接影响。（2）声环境影响分析本项目投产后，各主噪声基本在 55—85dB 之间。变配电采用无油设备。柴油发电机纽设排烟消音器并将管道引至屋顶，机组及其排烟系统安装采取抗震降噪措施。各声源中分34体式空调及配电等声源经墙体隔音后，对外界环境影响较小；厨房设备噪声经厨房内合理布局和隔声处理，对外界基本可以控制在 50dB 以下：居民活动噪声主要在白天，噪声执行《工业企业厂界噪声标准》（GBl2348-90）Ⅱ类区标准：昼间：60dB（A），各边界昼间噪声叠加值均可达标。（3）大气环境影响分析本项目废气排放主要为厨房油烟，油烟经净化处理装置达标后排出，因此本项目废气的排放对周边的环境基本无影响。（4）固废物影响分析本项目产生的固体废弃物主要是生活垃圾，本项目生活垃圾集中收集后交由环卫部门处理，固废经合理处置后对周边环境影响较小。6.2.3 项目地质灾害影响分析（1）地质影响项目所在地土壤类型以山地红壤和山地黄壤为主。成土母质有石英岩、混质岩、第四纪红色粘土及河流冲积物等多数土层深达 1 米以上，PU 值 5—6.5，呈微酸性。场地中无地表水。地下水贮存在砾卵石夹层之中，但因粘粒含量较高，约为 10--20％，且孔隙度的连通性较差，所以含水量较贫乏。水位埋深一般为 2.80m，水位标高在 117.40—125.80m 之间。据场地所处水文地质环境及邻近场地施工经验，综合判定其地下水对基础砼无腐蚀性影响，基础砼的防护等级为常规防护。（2）地震影响根据国家地震烈度分区图的划分，江西省石城县地震基本烈度为六度，可按四级六度考虑抗震投入。（3）气象、水文影响项目地气候温和，雨量充沛，无霜期长、四季分明，属亚热带季风温润区。全年日照计 1942.1 小时，（日平均为 5.3 小时。年平均温度在 15.5—19.1℃之间。年平均自然降水量为 1400-1900 毫；毫米之间。温和的气候为项目的建设提供了良好的条件。据历年洪水调查资料显示，项目建设地不会受到洪水威胁。35第七章 MZ 项目社会影响和风险分析

7.1 社会影响分析江西省石城县 MZ 项目的建设及运营带动了本地及周边建筑、家政服务、物业管理、社区服务、商业投资等行业快速发展，为本地区劳动就业提供了大量的机会。该项目的建设既是石城县加快老城区改造及新城区开发的需要，也是提高当地居民居住水平、居住环境和生活质量的需要，同时还是促进石城县地区经济增长的需要。7.1.1 社会适应性分析近几年来，江西省石城县城市规划主要围绕“一河三路三区”做文章，按照“优化老城区，聚集新城区，提升结合部”的指导思想，坚持统筹兼顾、协调发展，科学调整城区规划控制范围，扩大城区面积，改善城市功能，努力推进城市现代化和乡村城市化步伐。MZ 项目的规划符合石城县城市规划的总体布局要求，土地通过政府组织的公开拍卖程序竞价取得，涉及土地的征地拆迁工作已由政府妥善解决，被征用土地单位和个人对政府组织实施的征地拆迁和安置工作总体是满意的，未发生因利益问题或其它问题的上访事件，政府和相关利益群体对该项目的实施是支持的。MZ 项目的开发建设符合石城县房地产市场的需求，在国家住房制度改革等一系列方针政策逐步贯彻落实的大环境下以及石城县城市化快速扩张、城区人口迅速膨胀、当地居民人均收入迅速提高的背景下，本项目的建成将有效缓解当前石城县实施城市化进程中百姓想买房而房源不足或档次不高的现状，体现了政府以人为本，着力改善民生的良好愿望和实际行动。另外，建设该项目能够提高所在地区居民居住水平、消费水平、消费结构，增加就业机会，吸纳就业人员，提高就业率，在一定程度上对改进石城县城区基础设施、增加社会服务容量和加快城市化进程等方面起了积极的作用；同时 MZ 项目建设注重节能和环境综合治理，符合人们希望得到既安全、方便、舒适和美观的物质功能，又能满足提高生活质量等精神需求。在增强住宅适应性的前提下，充分搞好室内与室外、局部与整体、人工与自然、功能需求与观瞻效应的协调。MZ 项目的实施将得到石城县政府和相关职能部门的支持，项目所在地的社会环境、人文条件均适宜项目的建设。7.1.2 社会效益分析（1）建设“MZ”房地产开发项目是加快石城县老城区改造及新区开发的需要。石城县城老城区原先在布局时，工业、商业与住宅都集中在一起，随着县城城市建设步伐的加快，以及城市规划、功能的定位，该项目的建设，将使这一带待开发的荒芜之地展现新姿，为人们营造一个环境优美、交通便捷、闹中取静的好居所，是加

快石城县县城老城区改造开发的需要，也是响应县委县政府建设“五新石城县”的号召下切实行动的典范。36（2）建设“MZ”房地产开发项目是提高居民住宅水平和居住环境的需要。随着石城县县城开发建设的步伐加快，加上国家对国有土地资源的严格控制，近年来石城县房地产市场越来越景气。当今住宅不紧紧用来满足居民的居住需求，更重要的是要满足不断提高的消费观念、审美观念和生活质量，石城县”MZ”房地产开发项目的规划设计、环境设计和建筑设遵循“以人为本、环境为先，营造高水准的居住文化”这一指导思想进行的，不同户型的科学配比，各式各样景观的设计将进一步提高居民的居住水平和居住环境。（3）建设“MZ”房地产开发项目是促进国民经济增长的需要。项目的建设，将会给建筑业、建材业、金融、保险等多个行业创造就业机会。项目建成后，将增加工作岗位，为部分劳动力提供新的机会。根据目前物价水平测算，每投入 100 元住房建设就可获得大于15 元直接税费收入，同时，能带动相关产业发展增加值大于 250 元，提供 0.16 个就业机会。因此；建设石城县“MZ”房地产开发项目对于调整投资结构，有效拉动内需，促进国民经济持续、快速、健康增长具有十分重要的意义。7.2 项目风险与对策分析[51-52]7.2.1 政策风险与对策分析2010 年，中国政府接连下发了“新国十条”、“新国五条”等一系列政策措施遏制房价过快上涨。楼市调控新政，从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面作了严格规定，被称为“有史以来力度最大的一次楼市调控”。在国务院调控房价“组合拳”的出击下，中国一路飞涨的房地产价格出现了下降趋势。从 2010 年 4 月开始，房屋销售价格指数、新建住宅价格指数、二手住宅价格指数均有所下降。而一直成为全国焦点的北京和上海在国家对房地产价格调控的政策下，房价也出现了调整的趋势。2010 年 5月，南京、广州等城市都出现了一定幅度的下降。国务院对房地产业的调控初见成效。一线城市房地产价格的下降是在已经过高的价格基础上的下降，要彻底解决房地产问题还需要一个过程，国家宏观调控还没结束，本项目所在地为我国欠发达地区，在国家平衡区域经济发展以及地区城市化过程中是机遇与风险并存。但是，以历史的眼光看，我国城市房地产业多年来经历着螺旋式上升过程，政府的职能和作用也由过度控制到放任自由，再到规范管理。目前我国房地产价格的迅速攀升和资产泡沫，是中国经济双重转型中必然出现的

乱象。对于这个乱象，中央政府不是没有能力调控和规制，而是需要权衡利弊。从短期看，不仅地方政府不愿意，就是中央政府也不愿意看到房地产价格急速下降以及由此引起的经济增长速度下滑、银行信贷危机等连锁反应。因此，谨慎出手，走一步看一步，松紧结合，将是中央政府宏观政策调控的一项长期任务。7.2.2 市场风险与对策分析从赣州市和石城县目前住宅市场来看，出现了住房结构有价无市的情况，市场有效需求不平衡。本项目定位于中高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有37较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定的风险。按照国际惯例，房价一般是居民收入的 3-6 倍，而目前石城县房价每平方米为 2200 元（一般市区住宅）左右，一套 100 平方米的住宅总价在 22 万左右，相当于家庭收入的 15 倍左右（2009 年石城县城镇居民年人均可支配收入 7270 元），难以形成有效需求。虽然目前石城县房地产市场总的趋势是有价无市，价格走高，销售不理想，但经过一段时间的严控政策调控后，随着国家采取的稳健的货币政策和开放的财政政策的成功，扩大内需取得成效，居民实际购买力处于上升趋势，从长远看商品房销售前景看好。为保证项目成功，应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。做好方案规划，项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。以完善的配套功能、合理的户型设计赢得消费者，减小项目的市场风险。7.2.3 经营管理风险与对策分析本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目的市场销售风险。在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。在项目建设过程中，要注意掌握施工时间，防止噪声对周边群众正常工作和生活的干扰。作为项目的实施方，要切实加强对做工人员的管理，防止破坏行为和扰乱社会治安事件的发生。7.2.4金融财务风险与对策分析本项目资金分为三块：一部分银行贷款、一部分自有资金、一部分预售房款。如果国家宏观调控加大，随着金融环境与政策性措施的推动，金融政策中的升息会改变贷款资金使用成本，利息上浮大大提高了资金成本，另外，从公司自有资金使用成本和开发资金（预售款）回收考虑，应减少占用资金回收风险。为消减金融财务风险，在销售价格走势上可采用

低开高走，小幅频涨为原则。开盘时定价考虑为期房销售，价格折扣可以较大；在现房阶段，房屋形象已经显露，消费者购买欲望和购买信心增强，价格适当上涨；在付款方式上可采用多种付款方式促销，可以选择采用：一次性付款方式；分期付款方式；建筑分期付款＋银行按揭；特惠免息付款方式等多种付款方式，使开发资金按预期回笼。38第八章 MZ 项目可行性的综合分析与评估本文前面几章（4-7 章）运用定量和定性的分析方法分别从 MZ 项目实施的行业政策、经济评价、节能方案、环境和生态影响、社会效益以及存在的风险等六个方面进行了单项分析，从各个独立的单项指标分析来看，本项目的实施均为可行。为了使 MZ 项目可行性研究更科学和准确，本章将结合上述单项指标的分析，采用模糊层次分析法对 MZ 项目实施的可行性进行综合分析和评估。在对房地产开发项目的可行性进行评估时，运用模糊层次分析法对项目可行性进行综合分析和评估，不但可以知道项目可行性分析指标中各单项指标之间的相对重要性及存在的薄弱环节，还能够从系统整体角度对其可行性进行排序，使项目的实施与国家、地区的经济和社会发展规划相一致，并有效契合。本章提出的 MZ 房地产开发项目可行性综合分析和评估指标体系，反映了房地产开发项目的整体特点，运用模糊层次分析法对项目实施的可行性进行综合分析和评估，具有较强的可操作性和实用性，便于评价者对房地产开发项目可行性分析的构成要素进行识别，并进行有效地分析并为决策者提供更为科学合理的依据。8.1 模糊层析分析法[53]层次分析法(analytic hierarchy process,AHP)是美国运筹学家 T.L.Saaty 等人于 20 世纪70 年代提出的一种定性与定量相结合的多准则决策方法，其基本原理是把一个复杂问题中的各个指标通过划分相互之间的关系使其分解为若干个有序递阶层次，使决策问题通过简单的两两比较形式导出。由于现实环境中的许多决策的情境通常是模糊的，而层次分析法主要是应用在非模糊决策上，不能涵盖对事物认知的不确定因素，加上决策者的主观判断、选择及偏好，会对 AHP 法评估结果产生偏差，因此传统的层次分析法并不能有效处理真实情境中的模糊性问题。模糊层次分析法（FAHP）借助 AHP 的分层细化思想，用隶属程度来描述客观事物差异的中间过渡，基于模糊集合理论的模糊一致关系和模糊一致矩阵的建立，使决策模型与人们的思维习惯相一致，在检验判断矩阵的一致性时更为容易。模糊综合评估法是以专家对风险的主观判断为

基础,利用模糊数学原理综合各位专家的评估意见,从而获得总体评估结果。在大学生创新素质评估中，若能将模糊层次分析法和模糊数学综合评估方法相结合，即首先用模糊层次分析法计算各指标权重,然后是用模糊数学中的综合评价方法进行综合评估，其结果将会更为有效。这一方法具体应用如下：8.2 模糊层析分析法的具体步骤8.2.1 建立MZ房地产开发项目可行性分析因素集和评语体系全面分析 MZ 房地产开发项目可行性分析环境并识别其影响因素是评估该房地产开发项目可行性分析的基础。笔者将该房地产开发项目可行性分析影响因素的集合称为 MZ 房地产开发项目可行性分析因素集。另外，本文采用 5 级评语体系1 25V = (V , V , ???, V)，依次表示39很好、较好、一般、较差以及很差等 5 个评语等级。8.2.2 进行MZ房地产开发项目可行性分析单因素评估MZ 房地产开发项目可行性分析评估的目的是建立从该房地产开发项目可行性分析因素集到评语集V的模糊映射，一般采用专家打分法。根据打分结果，计算出 MZ 房地产开发项目可行性分析的评语隶属向量iR 。8.2.3 构建递阶层次结构模型并计算权重向量首先，根据 MZ 房地产开发项目可行性分析影响因素的逻辑关系，构建递阶层次结构模型。笔者将 MZ 房地产开发项目可行性分析评估总系统层的节点记为η ，其下有 X 个子层，第i 个子层有 j 个节点，将第i 子层的第 j 个节点记为ijX ，然后，计算各节点的权重向量。为此，笔者采用如表 8.1 所示的模糊标度系统。表 8.1 模糊标度系统标度 评价等级(定义 rij)0.1 因素 j 比i 极端重要0.2 因素 j 比i 重要得多0.3 因素 j 比i 明显重要0.4 因素 j 比i 稍微重要0.5 因素 j 和i 一样重要0.6 因素i 比 j 稍微重要0.7 因素i 比 j 明显重要0.8 因素i 比 j 重要得多0.9 因素i 比 j 极端重要最后，根据模糊一致矩阵的性质,求得各层元素模糊权重值iW 。11( 1 )2niijjnW an== ∑+ ?其中， i = 1,2???n8.2.4 MZ房地产开发项目可行性分析的综合评价及结果分析MZ 房地产开发项目可行性分析评估采取分步计算的原则，逐层计算各层的评语隶属向量R。最后，计算 MZ 房地产开发项目可行性分析评估系统节点η的评语向量Rη，并利用40最大隶属度原理获得 MZ 房地产开发项目可行性分析评估结果。8.3 MZ 房地产开发项目可行性分析评估指标体系构建进行 MZ 房地产开发项目可行性分析评估必须筛选出能够全方位、多角度地该开发项目可行性分析评估指标。我们根据我国房地产开发项目的特点，在定性分析

MZ 房地产开发项目可行性因素的基础上，按照层次分析法的层次结构建立评估指标体系。笔者将 MZ 房地产开发项目可行性分析评估指标体系作为总系统层（目标层），下设第一子层和第二子层，第一子层为准则层，第二子层为指标层，如表 8.2 所示。第一子层包括综合政策分析、经济指标分析、社会影响分析和节能与环境分析四部分。项目市场分析主要包括发展规划分析、产业政策分析和行业准入分析，形成第二子层的第一部分。经济指标分析主要包括成本利润率分析、投资回收期分析、盈利能力分析和项目不确定性分析，形成第二子层的第二部分。社会与环境影响分析主要包括社会效益分析、社会适应性分析、节能方案分析和地质灾害分析，形成第二子层的第三部分。项目风险分析主要包括政策风险分析、市场风险分析、经营管理分析和金融财务风险分析，形成第二子层的第四部分。组成“MZ”房地产开发项目可行性分析的各构成要素之间是彼此依存、相互驱动的，对于决定该项目是否可行的评估有不可或缺的作用。表 8.2 “MZ”房地产开发项目可行性分析评估指标体系η第一子层 第二子层发展规划分析11X产业政策分析12地方综合政策分析X1X行业准入分析13X成本利润率分析21X投资回收期分析22经济指标分析X2X盈利能力分析23X社会效益分析31X社会适应性分析32X节能方案分析33X社会与环境影响分析3X地质灾害分析34X政策风险分析41X市场风险分析42X经营管理风险分析43X项目风险分析4X金融财务风险分析44X418.4 MZ 房地产开发项目可行性分析评估应用案例分析我们请 5 位专家，进行基于模糊层析分析法的 MZ 房地产开发项目可行性分析评估。为获得相关数据，笔者向 5 位专家发放了咨询表对 MZ 房地产开发项目可行性分析进行评价。8.4.1用FAHP确定模糊一致矩阵及各指标的权重表 8.3 是第一子层指标之间的模糊一致矩阵及其关于系统层(即 MZ 房地产开发项目可行性分析评估层η )的权值。表 8.3 第一子层各指标之间模糊一致矩阵及权值η1X2X3X4X W1X0.50 0.40 0.55 0.65 0.272X0.60 0.50 0.65 0.55 0.303X0.45 0.35 0.50 0.65 0.244X0.35 0.45 0.35 0.50 0.19由表 8.3 可见,W =(0.27,0.30,0.24,0.19),即第一子层指标之间的相对权重分别是:0.27，0.30，0.24，0.19。依此，可分别求得第二子层指标关于第一子层级指标1X 的相对权重,1W =(0.41,0.33,0.26 )(见表 8.4)。表 8.4 第二子层指标 1X之间模糊一致矩阵及权值1X11X12X13X1W11X 0.50 0.60 0.75 0.4112

X 0.40 0.50 0.60 0.3313X 0.25 0.40 0.50 0.26表 8.5 第二子层指标 2X之间模糊一致矩阵及权值2X21X22X23X2W21X0.50 0.55 0.70 0.3922X0.45 0.50 0.65 0.3523X0.30 0.35 0.50 0.2642表 8.6 第二子层指标3X之间模糊一致矩阵及权值3X31X32X33X34X3W31X0.50 0.45 0.60 0.70 0.2932X0.55 0.50 0.55 0.55 0.2833X0.40 0.45 0.50 0.60 0.2434X0.30 0.45 0.40 0.50 0.19表 8.7 第二子层指标 4X之间模糊一致矩阵及权值4X41X42X43X44X4W41X0.50 0.55 0.65 0.55 0.2942X0.45 0.50 0.60 0.40 0.2443X0.35 0.40 0.50 0.55 0.2244X0.45 0.60 0.45 0.50 0.25同理可得，2W =(0.39,0.35,0.26),3W =(0.29,0.28,0.24,0.19),4W =(0.29,0.24,0.22,0.25),8.4.2逐层计算各节点的评语隶属向量，确定判断矩阵111= 12130.2 0.4 0.4 0 00 0.6 0.4 0 00.2 0.2 0.6 0 0RR RR? ? ? ?? ? ? ?=? ? ? ?? ? ? ?? ? ? ?其中的含义是,如1R 中第一行,表示专家组中有 20%的成员（即 1 位专家）认为发展规划非常好,2 位专家认为发展规划较好,2 位专家认为发展规划中等,没有专家认为发展规划一般或较差。同理可得，212= 22230 0.6 0.2 0.2 00 0.4 0.6 0 00.2 0.6 0.2 0 0RR RR? ? ? ?? ? ? ?=? ? ? ?? ? ? ?? ? ? ?4331323=33340 0.4 0.4 0.2 00 0.2 0.8 0 00 0.4 0.6 0 00 0.6 0.4 0 0RRRRR? ? ? ?? ? ? ?? ? ? ?=? ? ? ?? ? ? ?? ?? ?41424=43440.2 0.6 0.2 0 00 0.4 0.4 0.2 00.2 0.4 0.4 0 00 0.6 0.4 0 0RRRRR? ? ? ?? ? ? ?? ? ? ?=? ? ? ?? ? ? ?? ?? ?8.4.3对第一子层指标进行评价对第二子层指标的评判矩阵iR 与其各自的权重向量iW 作模糊矩阵运算,得到第一子层对于评语集的隶属向量iN 。且iX =iW ×iR (i=1,2,3,4)其中iW 是已由前面 FAHP 确定的权重向量。把1W =(0.41, 0.33,0.26 )和1R 代入上式可算得:1X =1W ×1R =（0.134，0.414，0.452，0，0）其中的含义表示专家组认为该房地产项目在可行性方面非常好、较好、一般、较差和非常差的隶属度分别为 13.4%、41.4%、45.2%、0%和 0%。同理可得其他第一子层指标对于评语集的隶属向量,依此为：2X =2W ×2R =（0.052，0.530，0.340，0.078，0）3X =3W ×3R =（0，0.382，0.560，0.058，0）4X =4W ×4R =（0.102，0.508，0.342，0.048，0）8.4.4对总系统层指标进行评价记1 2 3 4( , , , )TX = X X X X,对 X 进行模糊矩阵运算,即得目标层对评语集的隶属向量AR =W × X 。把前面算得的 X 和W =( 0.27,0.30,0.24,0.19 )代入上式,

可得该房地产开发项目可行性一级指标的模糊向量:AR =W × X =(0.071,0.459,0.423,0.046,0)。8.4.5评价结果分析评价结果分析可以通过两种方法进行。第一种方法是根据最大隶属度原则分析总系统层η =(0.071,0.459,0.423,0.046,0)，可以看出认为 MZ 房地产开发项目可行性很好、较好和一般的专家的比例分别为 7.1%、45.9%和 42.3%，因此，总体可以认定该房地产开发项目的可行性良好。第二种方法，可以令P =(很好、较好、一般、较差、很差)=(90，80，70，60，40)，计算出评语集P 与该房地产开发项目可行性分析评估目标层η 的隶属向量的乘积44值V =AR ×TP=75.55，V 值越大，表明该房地产开发项目可行性越高。从计算结果可以看出，该项目的最终评分为 75.55 分，再次说明了该房地产开发项目的可行性指标上的综合评价是良好。需要指出的是，在采用模糊层次分析法进行综合分析和评估时，不同决策者考虑的因素和侧重点可能会存在一定差异，因此，在实际进行评价时，可依据本章给出方法的基本原理和思想，针对不同项目的具体情况，对指标体系予以适当的调整与修正，以适应具体项目的实际情况。另外，随着计算机的广泛运用，评价单位可以开发专用的有针对性的评估软件对房地产开发项目的可行性进行评估，以达到简化计算的目的。45第九章 结论本文以我国中小城镇的城市化发展对商品住房的迫切需求为出发点，结合当前国家对房地产市场从紧宏观调控的新形势，以江西省石城县 MZ 房地产开发项目为例，分析了当前房地产市场发展情况，对项目所在地区进行了详细的市场调查和分析，在深入研究的基础上进行了物业、客户及销售价格定位，分别从 MZ 项目实施的行业政策、经济评价、节能方案、环境和生态影响、社会效益以及存在的风险等六个方面进行了详细分析，最后运用模糊层次分析法对 MZ 房地产开发项目实施的可行性进行了综合分析与评估，得出结论如下:（1）项目所处的地理位置是石城县新城区的黄金地段，在我国大力推进城市化进程中，尤其是随着石城县城市化建设加速发展，MZ 房地产开发项目的发展前景比较诱人，预期经济效益和社会效益都存在比较大的想象空间。（2）根据项目销售价格的定位，按照商铺、住宅、停车场（位）销售预期均价计算，即使考虑销售情况存在的不确定性，运用定量分析法得出项目的财务指标仍比较理想；通过对项目的市场环境、节能方案、环境和生态影响、社会效益以及存在的风险等方面的定性分析，项目实施的可行性也较好。（3）从系统整体的角度出发，运

用模糊层次分析法对 MZ 房地产开发项目实施的可行性所进行的综合分析与评估，也可以认定该房地产开发项目实施的可行性良好。（4）由于石城本地居民的家庭收入水平有待提高，MZ 房地产开发项目的潜在客户群不能仅仅局限于石城县，项目需要异地营销，吸纳周边地区高收入客户群，并且项目存在消费者对项目物业高端定位的认同度问题，对此应做进一步的市场调查研究，在营销策略、宣传手段等方面也将面临新的挑战。（5）MZ 房地产开发项目有很大的发展潜力，但从目前国家房地产市场宏观调控和应对通货膨胀所使用的趋紧经济政策，现有投资项目在短期来看还存在一定的风险。（6）MZ 房地产开发项目的销售定价可能较高，在国家宏观调控下，短期从紧的调控政策可能对项目的销售和成本带来一定压力。经过一段时间的开工建设后，如果国家严控房地产政策有所松动，石城县高端市场如果能继续保持旺盛的势头，项目的收益还是会超出预期估算。46致 谢光阴似箭，岁月如梭，转眼间三年的硕士生涯过去了，回想这几年来的学习、工作和生活，感慨万千。尤其是在为期一年的论文撰写工作中得到了很多人的帮助，值拙文定稿之际，特向给予我关心、理解和支持的老师、同事和家人致以衷心的感谢!感谢我的母校-江西理工大学，是它给了我学习、工作和深造的机会。感谢我的导师谢英亮教授，论文是在谢老师的谆谆教导下完成的，从选题、目录、结构到组织，其中每一个环节都凝结着导师的汗水和心血，他站在学术理论的前沿，在我的论文撰写过程中提出了许多建设性的意见。回首在经管学院学习、工作和读硕生涯，方方面面都得到了恩师太多的照顾。在此，向他致以最衷心的感谢和最崇高的敬意!感谢邹坦教授、谢忠镖教授、肖勇教授、黄顺春教授、郑晓副教授以及所有未提到的授课老师，是他们赋予我系统理论和实践知识；感谢周霞老师、廖珍珍同学对我论文的指导和帮助，以及所有一一不能提及的朋友们，感谢你们给予的关心和支持!此外，我要感谢我所引用文献的所有学者，前人铺路，后人受益，他们的研究成果值得吸收、借鉴，对我的论文具有很强的指导意义。47参考文献[1]中华人民共和国 2010 年国民经济和社会发展统计公报.国家统计局, 2011 年 2 月[2]陈云峰.“十二五”房地产业还是支柱产业[J]. 中国建设信息,2011,(1):54~57[3]新华社.中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，2011 年 3 月[4]尼尔卡恩(美).房地产市场分析方法与应用[M].北京：中信出版社，2005 年[

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