商品房使用说明书

一、该商品住宅（商业用房）位置

。

二、参与该商品住宅楼建设的有关单位

开发单位：

设计单位：

勘察单位：

施工单位：

监理单位：

三、本商品房的结构类型/抗震设防基本裂度为六度

本商品住宅的结构类型为框剪结构；抗震设防类别为丙类建筑，抗震设防烈度为6度。

四、本商品房各部分结构性能、标准及使用须知

1、地基基础：本住宅楼采用桩基础（另设有地下室）。要处理好房屋周围的排水，防止地表水渗入地基内。不要在基础边乱挖及取土等。

2、墙体：墙体部分为钢筋混凝土剪力墙/框架填充墙墙体采用多孔页岩砖，且部分墙体内设有钢筋混凝土梁（圈梁）及构造柱；地下室外墙为钢筋混凝土墙体。为避免破坏房屋结构，影响房屋整体稳定、刚度、抗震和安全使用，所有钢筋混凝土的墙体、梁、柱等严禁重物撞击、打孔、开洞、改动或拆除；主要纵、横向砖墙严禁拆、改、开洞或拆除。

3、墙面：本住宅楼外墙面采用面砖、部分为花岗岩或涂料装修饰面。请勿重物撞击，在上面打洞、开孔乱刻乱画，以免损坏墙面装修。不得凸出外墙安装防盗网、晒衣架、空调室外机和其他设施等。内墙

4、门窗：户门使用钢质成品门，内门预留门洞；外窗与阳台/露台门采用断桥隔热铝合金。门窗在使用时请勿用力过大，应轻开轻关，以免损坏零部件；门窗不得随意拆装、改动。

5、屋面：采用钢筋混凝土现浇板；屋面防水采用SBS防水卷材加刚性防水层；屋面活荷载为2.0 kN／m2/ 0.5 kN／m2（上人/不上人）。 禁止在不上人屋面安装任何设施；在上人屋面安装太阳能或其它设施时，严禁破坏屋面结构和防水层。严禁在屋面上堆放物品，以免破坏屋面防水层或影响屋面排水及造成屋面超载。注意保护落水管并经常清理屋面漏水斗，以免造成堵塞。

6、阳台、露台：活荷载为2.5 kN／m2，使用中不得超过此限值；阳台结构形式不得有任何改动（包括拦板降低或外伸)。

7、室内楼地面：住宅房间使用荷载不得超过设计标准2.0 kN／m2；卫生间活荷载为4.0 kN／m2；商业用房使用荷载不得超过设计标准3.5 kN／m2.除厨房、卫生间地面设有防水层外，其它室内楼地面一律不准用水直接冲刷。切勿用重物撞击地面。

五、室内主要设施类型、使用材料、性能、标准及使用须知

１、上水：厨房、卫生间 1 条上水管道，采用PPR管；每户在管道井内设水表 1只，水表严禁拆换。室内阀门及水龙头宜轻开轻关。请节约用水。不得动用消防水源。

2、排水采用PVC材料的下水管；水管应防止外力打击；装修若拟将下水管包封，应在适当位置预留检修孔。便器内及地漏口不得扔放手纸、卫生巾、塑料袋、杂物及垃圾等易堵物，排水口的污物应经常清除，以免造成堵塞，影响您及他人的正常使用。

3、面积144m2以下的住宅室内供电采用 1 路供电，为二相三线220伏电压。进户线10平方毫米，其余线为2.5平方毫米；暗线敷设。进户线最大允许负荷均为8千瓦。商业用房及住宅面积144m2以上的1 路供电，采用三相四线380伏电压。进户线10平方毫米，其余线为2.5平方毫米；暗线敷设。进户线最大允许负荷为13千瓦。以上每户均设电表一只。住户要做到安全用电，不得超过线路及户表的最大允许负荷量，不乱动电表及室内线路，以免造成线路和电器设备的损坏，影响安全及正常使用。

4、取暖及供热（冷）：用户根据需求自理。

5、燃气：采用城市管道天然气，使用时请详细阅读相关使用说明书。燃气管道不得私自改装移位；计量表。阀门不得拆卸、乱动。以免漏气，影响您及家人的安全。

6、室内设家庭智能电箱 1 个；箱内接广电、通讯终端，请不要随意改动，以免影响正常使用。

7、住宅室内设可视对讲终端 1 个，请不要随意改动位置，装修完成后请联系物业管理服务中心进行安装与开通。

8、室外配有消防管道及消防栓；地下机动车停车处设消防栓和喷淋装置；消防紧急启动按钮，平时严禁乱动，遇有火灾紧急情况，由消防或专业人员方可启动。楼层电梯前室/公共走道部位配有消防栓箱和消防紧急报警按钮，平时严禁乱动，遇有火灾紧急情况，方可启动报警。。

9、室外设有避雷装置，请注意保护，不得拆卸和截断避雷天线和地线的连接。

10、住宅卫生间作局部等电位联结，装修时不得拆卸和截断。

11、不得在公共部位、公用走廊等部位违法搭建及堆放杂物。室内外严禁存放易燃易爆等危险品。

12、空调安装位置应统一，使用空调不得破坏建筑外立面和影响他人正常生活。

13、商品房室内地面、承重墙面、顶棚可进行表面装修，但室内地面不得凿除原砼保护面层。楼面荷载及在其上装修的天花板荷载之和不得超过设计使用荷载。

14抽油烟机管应接入烟道内、不得封堵或拆除烟道。

因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，建设单位不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。 六、物业管理

小区设有物业管理服务中心，专门为本住宅小区居民服务。另在《业主手册》中已标明小区物业管理单位、通讯地址、联系电话、联系人，有事可直接联系。

七、注意事项

(一) 本商品房使用过程中，禁止下列行为：

1、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

建筑主体：指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

承重结构：指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、柱、框架柱、剪力墙、支墩、楼板、梁等。

2、将没有设计防水要求的房间改为卫生间、厨房间或者阳台/露台；

3、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

4、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

5、损坏和拆改消防管道和设施；

6、其他影响建筑结构和使用安全的行为。如在阳台/露台、平台和屋顶等部位搭设各类违法建筑物、构筑物。

上述行为都会危及房屋的承重、抗风、抗震及抗渗水能力。甚至危害住宅的质量和使用寿命。

(二) 本商品房使用过程中，未经有关行政机关批准，不得有下列行为：

1、改变建筑物外立面(包括原设计立面、色彩、外观格式)，以及在外墙上开门、窗；

2、拆改燃气管道和设施；烟道拆改、封堵或拆除。

(三) 室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。

(四) 改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。

(五) 用户经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及上列第(二)、(三)、(四)项内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。

商 品 房 质 量 保 证 书

尊敬的用户：

本着对用户负责、对社会负责的原则，我公司将您所购商品房的主要证件办理情况

如实提供给您，并对本商品房的质量及保修作以下承诺：

一、质量保修范围与保修期限： 质量保修期从我公司将经竣工验收合格的房屋交付使用之日起计算，保修期不低于国家规定的最低保修期限。

二、用户注意事项：

1、因用户使用不当、擅自变动建筑主体和承重结构、设备位置以及其他违反装饰装修规定进行装修造成的质量问题，我公司不承担保修责任；造成房屋质量受损或其他用户损失的，由责任人承担相应责任。

2、用户使用后，有关商品房质量的来信来访、投诉，我公司将直接或由本公司委托的物业管理公司及时给予书面答复和妥善处理。 3、如对我公司的答复或处理有争议，凡有关商品房工程质量问题，可根据国务院《建设工程质量管理条例》及建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定执行。 三、保修处理办法：

当您正常使用本商品房发现存在质量问题时，请及时填写《商品房质量维修联系单》，交给我公司或受委托的物业管理公司。对危及安全和影响使用的紧急情况，我公司或受委托的物业管理公司将立即予以处理。

我公司或受委托的物业管理公司在接到用户维修联系单后，将于24小时内派维修人员与用户联系，并根据维修项目的具体情况与用户商定完成维修工作的期限。对用户提交的维修事项因我公司或受委托的物业管理公司未及时采取有效措施而造成的损失，我公司将出面进行协调处理，并酌情依法承担赔偿责任。

《商品房质量维修联系单》

商品住宅质量保证书

本着对用户负责、对社会负责的原则，本开发商对销售的商品房，在其结构、部件、设施、配套、维修等方面作出下列质量保证和承诺：

一、本商品房系委托具有相应资质单位设计、监理和施工，并经政府有关部门审定。

二、本商品房经建设单位组织竣工验收合格，并已经（或未经）建设行政主管部门备案。

（一）本套商品房交付情况

（二）本商品房工程验收情况：

三、《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》（见附件，复印件加盖开发商公章）。

四、开发商的房地产开发《资质证书》副本复印件（当年有效，见附件，复印件加盖开发商公章）。

五、保修范围与保修期限：

本商品房自签约后交付之日起，在正常使用情况下，本公司根据企业和项目情况对本商品房的保修项目和保修期限作如下承诺：

备注：保修期从交付之日起计算，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（建设部建房[1998]102号，以下简称《规定》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限（保修项目中保温工程、白蚁防治的最低保修时间从工程竣工验收合格之日起计算）。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。

六、保修委托单位

房地产开发企业作为商品房质量第一责任人，按照质量保证书和商品房买卖合同的约定，承担商品房保修责任。为方便业主保修，房地产开发企业委托 公司等单位对住宅进行保修，具体事项详见《商品住宅质量保修委托书》。

七、用户注意事项：

1、因用户使用不当或擅自改动结构、设备管线位置和不当装修而造成质量问题，本公司不承担保修责任；造成房屋质量受损或其他用户损失的，由责任人承担相应责任。因不可抗力造成的质量缺陷，不属于房地产开发企业的保修范畴。

2、用户使用后，有关商品房质量的来信来访、投诉，本公司将直接或委托物业管理公司及时给予书面答复和妥善处理。

3、如对本公司的答复或处理有争议，凡有关商品房工程质量的，向市建设工程质量监督部门申请协调；凡有关商品房配套建设质量的，向市商品房建设行政主管部门申请协调。

4、本公司愿承诺的其它内容（见附页）。

八、报修办法：

当您正常使用本商品房发现存在质量问题时，应在上述保修期限内及时填 写《东莞市商品房质量报修联系单》，向我公司或委托的物业管理公司进行报修。

九、保修处理期限：

在接到用户《东莞市商品住宅质量报修联系单》后（紧急事故须立即处理），经现场核实属于保修范围和保修期限的，由我公司或保修委托单位，在用户的配合下，小修在日内，大修在日内（届时可视实际情况以书面形式约定）完成修复工作。保修期内维修时导致其他用户受到影响造成损失的，我公司将出面进行协调处理，并依法承担赔偿责任。

十、保证单位及物业管理公司：

本商品房的保证单位必须由负责建设本商品房且有开发资质的开发商承担。商品房竣工后，委托的物业管理公司也必须有相应物业管理资质。

保证单位（开发商盖章）： 物业管理公司（盖章）：

开发资质证书号： 物业资质证书号：

法定代表人： 法定代表人：

公司地址： 公司地址：

联 系 人： 联 系 人：

联系方式： 联系方式：

邮政编码：

签定日期：

附件：

1、《建设工程质量管理条例》第三十九条至第四十二条；

2、《商品房销售管理办法》第三十二条、第三十三条；

3、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条、

第四条、第六条、第七条、第十一条、第十三条；

4、《中华人民共和国节约能源法》第三十六条；

5、《民用建筑节能条例》第二十二条、第二十三条；

6、《商品住宅质量保修委托书》；

7、《东莞市商品住宅质量报修联系单》。

升华·奥体壹号 东区

升华·奥体壹号 东区

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东区

 

第二篇：建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知(建房〔19xx〕第102号,1

建设部

关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的

规定》的通知

建房[1998]第102号

各省、自治区、直辖市建委（建设厅），计划单列市建委，北京市政管委、上海市住宅局，深圳市国土规划局、住宅局：

为了保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，促进住宅销售，决定在房地产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。现将《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》印发给你们，请遵照执行。并就有关事项通知如下：

一、各级建设行政（房地产）主管部门要认真组织实施《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，加强房地产开发企业的管理，在商品住宅销售中明确质量责任、确保商品住宅质量。

二、房地产开发企业要结合《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的实行，建立和完善企业内部的质量管理制度，加强对施工及材料、构配件和设备采购的管理，使用优质产品，并明确与设计、施工、监理、材料、构配件、设备供应等相关单位的质量责任。

三、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由房地产开发企业自行印制，各地建设和房地产管理部门可以根据实际情况制定《住宅质量保证书》的样本。

19xx年5月17日

附件 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定

（19xx年9月1日起实施）

第一条 为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住宅消费者的合法权益，制定本规定。

第二条 本规定适用于房地产开发企业出售的商品住宅。

第三条 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。

第四条 《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。

商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

第五条 《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

1、工程质量监督部门核验的质量等级；

2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；

屋面防水3年；

1

墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

门窗翘裂、五金件损坏1年；

管道堵塞2个月；

供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

卫生洁具1年；

灯具、电器开关6个月；

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

4、用户报修的单位，答复和处理的时限；

第六条 住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。

国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。

第七条 房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。

第八条 《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；

2、结构类型；

3、装修、装饰注意事项；

4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；

5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；

6、门、窗类型，使用注意事项；

7、配电负荷；

8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；

9、其他需说明的问题。

第九条 住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

第十条 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。

第十一条 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套(幢)发放。每套(幢)住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第十二条 房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。

第十三条 其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执行。

2

第十四条 本规定由建设部负责解释。

第十五条 本规定从19xx年9月1日起实施。

附：关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知 各省、自治区、直辖市建委(建设厅)，计划单列市建委，北京市政管委、上海市住宅局，深圳市国土规划局、住宅局：

为了保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，促进住宅销售，决定在房地产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。现将《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》印发你们，请遵照执行。并就有关事项通知如下：

一、各级建设行政(房地产)主管部门要认真组织实施《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，加强房地产开发企业的管理，在商品住宅销售中明确质量责任、确保商品住宅质量。

二、房地产开发企业要结合《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的实行，建立和完善企业内部的质量管理制度，加强对施工及材料、构配件和设备采购的管理，使用优质产品，并明确与设计、施工、监理、材料、构配件、设备供应等相关单位的质量责任。

三、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由房地产开发企业自行印制，各地建设和房地产管理部门可以根据实际情况制定《住宅质量保证书》的样本。

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