五、市场预测可能遇到的风险与对策

1、可能遇到的风险

（1）由于房地产行业发展的迅速，国家经常出台政策，容易受到国家政策的左右。

（2）由于老龄化社会的加速，是具有购买力的年轻人的比例减少，影响楼盘的销售。

（3）房地产价格增长过快，楼盘的销售容易受到房地产大环境的影响。

（4）当代人很注重小区的环境，楼盘的销售很容易受到周边工业园区环境的影响。

（5）现在的人们很注重服务，售楼人员的态度对楼盘的销售也有很大的影响。

（6）楼盘入市时，与其他周边楼盘的开盘时间冲撞，造成看房、选房人群的分散。

（7）楼盘价格制定不合理，与其他同等楼盘价格差距太大，竞争力减弱。

（8）楼盘位于郊区，容易受到小区距市中心较远的影响，从而容易丧失部分在市区 工作的购买人群。

（9）楼盘容易受到周边同等楼盘（如：富力湾、花溪苑）的影响，从而被其他楼盘吸引客户，影响销售业绩。

（10）楼盘的绿化对小区的销售有很大影响，很多人注重的是生活环境，绿化不到位容易是客户丧失对楼盘的兴趣。

2、对策

（1）开盘之前，要认识国家之前制定的房地产政策，充分分析对楼盘的具体影响从而对不同的国家政策做出不同的销售反应，尽量减少已经出台的政策对楼盘销售的影响。开盘之后，时时刻刻关注国家出台的政策，根据国家出台的不同的政策，不断地适时调整销售计划，还要充分的了解和理解国家出台的新政策，从而调整自己的楼盘，不但要做到不要使政策影响楼盘的销售还要聪明的做到让政策推动楼盘的销售。

（2）在楼盘开盘之前要意识到老龄化社会对楼盘的影响，主打年轻人群，要抓住年轻人的心里，不要失去年轻人这一主打群体，做一系列的以年轻人为主的推广。开售之后充分分析来看房群体的年龄，做出不同年龄不同对策的反应。

（3）由于近几年房地产的快速发展，楼价在不断的攀升，在楼盘开售之前销售人员要充分的了解房地产的大环境，并且要对这个大环境有一定的抵抗能力，和自己的认识。在楼盘开售之后，销售人员要有一定的稳定性，在销售的过程中不要受到房地产产业环境的影响。

（4）在楼盘推向市场之前，充分调查和了解楼盘周边的具体环境和拥有设施，最好

能排除周边的污染源，是楼盘不要受到周边污染源的影响，楼盘开卖后还要不断注意和留意楼盘周边的环境，做到早发现早处理，是楼盘的销售不要受到周边环境的污染。

（5）在楼盘开售之前要对售楼人员进行专业的服务培训，让售楼人员真真正正的体会到服务的重要性，在售楼正式开始后，要是时刻监督售楼人员的售楼态度，要不断的督促和让其改正在售楼时出现的服务问题。

（6）开盘之前，充分的了解其它相同周边楼盘的开盘时间，从而制定比较科学的开盘时间，不与周边和相近楼盘发生冲撞，宣传时突出与附近楼盘相比下自身的特点，和自身的优势，把自身的与众不同和优点传播出去，从而起到聚拢人群的作用。

（7）在楼盘开盘前，首先要了解同档次楼盘及附近楼盘的具体报价和具体户型，从而经过对比和根据自身的特点制定一个符合自身楼盘的价格，开卖之后要不断的关注房地产讯息和同档次楼盘的价格浮动，不断地调试价格，从而增强自身的竞争能力。

（8）楼盘开售之前加大楼盘附近拥有便利交通的宣传，让有选房、购房意向的人群了解小区虽然远离市区但是有便利的交通，不会影响平时的出行与生活。楼盘开盘之后，销售人员在介绍楼盘时要加大对交通方面的介绍，把“便利的交通”作为楼盘一大特色，让这一特色深入人心。

（9）开盘之前要充分对比自身楼盘与周边相同楼盘的不同，把一些优于其他楼盘的特色作为卖点加大宣传，主打小区的“西班牙风格”和“12城”的特色。开盘之后销售人员要适时抓住来看房人群的心里，把楼盘与众不同的特色宣传出去，让购房人群记住我们的特色，并被楼盘特色吸引住。

（10）要实现小区宣传时候所承诺的绿化率，做一个有诚信的销售商，让小区的绿化为小区整体加分，，在楼盘开盘之前小区销售人员要详细了解小区的绿化特点，最好身临其境，把自身的感受传达给有购买意向的客户们。楼盘开盘之后，销售人员要对小区的绿化做出重点的介绍，把小区的绿化率传达给客户，让客户明白绿化率对于小区的的环境很重要，小区的绿化到位，同时小区的环境也就会得到提升。

 

第二篇：房地产评估报告(实习范文)

房 地 产 评 估 报 告

估价项目名称：上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房屋转让价值评估

估价委托人：陈   晨

估价机构：上海市金地房地产评估公司

估价人员：陈 欧（注册号：888888）、张 诚（注册号：666666）

估价作业日期：20##年5月2日至20##年5月10日

估价报告编号：金地房估字[2012]第88号

目      录

一．致委托方函…………………………………………………  

二．估价师声明…………………………………………………  

三．估价的假设和限制条件……………………………………  

四．估价结果报告………………………………………………  

五．估价技术报告………………………………………………  

六．附件…………………………………………………………  

致委托方函

陈  晨：

本公司接受你的委托，我们对位于上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点20##年5月5日。价值类型：估价对象的公开市场价值。

在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：1089569元，大写（人民币）：壹佰零捌萬玖仟伍佰陆拾玖元整，单价：8381.3元/M²。

                               

上海市金地房地产评估公司

   法定代表人：陈欧

                                　　　  20##年 5月10日

注册房地产估价师声明

对本报告我们特作如下郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师陈欧、张诚已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责。

8、本估价报告公是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。

     注册房地产估价师：陈欧（注册号：888888）  签名：

     注册房地产估价师：张诚（注册号：666666）  签名：

                           

估价的假设和限制条件

1．本次估价的假设前提

⑴ 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让；

⑵ 洽谈交易期间房地产价值将保持稳定；

⑶ 市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变；

⑷ 交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识；

⑸ 不考虑特殊买家的附加出价。

2．未经调查确认或无法调查确认的资料数据

（1）本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其基础、结构等方面的重大质量问题；

（2）假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。

3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理

（1）估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般变会发生变化。

（2）估价结果未考虑未来处置风险；

（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响；

4、本报告使用的限制条件

（1）本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让市场价值参考，不作它用；

（2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价值参考，超过一年，需生新进行估价；

（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

5、其他说明

（1）估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和估价机构对此类事项不承担任何责任。

（2）委托人应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和估价机构不承担任何责任。

估价结果报告

　一．估价委托人：陈晨

二．估价机构：上海市金地房地产评估公司

住所：上海市浦东新区长江路路88号

法定代表人：陈欧

资质等级：一级

证书编号：建房估证字[2011]号

有效期限：2011号5月20日至2014号5月19日

 三．估价对象

  估价对象为上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房地产，房屋建筑面积为130平方米，三房两厅两卫，框架结构，南北朝向，简单装修，个人完全产权。

  四．估价目的

为委托人转让估价对象提供市场价值参考

  五．估价时点

  20##年5月5日

  六．价值定义

房地产转让价值，即为公开市场价值

  七．估价依据

本次估价依据了国家有关法律和国务院、建设部、国土资源部颁布的法律、法规和政策性文件，以及评估房地产的相关资料，主要有：

1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2．《中华人民共和国土地管理法》；

3．国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；

4．本公司掌握的房地产市场信息资料；

5．本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料；

6．委托方提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》复印件。

  八．估价原则

1. 合法原则

合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
2. 最高最佳使用原则

最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。

3. 替代原则

根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
    4. 估价时点原则

房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。

5.独立、客观、公正原则
　　独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。

  九．估价方法

  　根据《房地产估价规范》（GB／T 50291—1999），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为完整房产，虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，宜采用市场法进行估价；又根据该类似房地产有出租收益，可以采用收益法进行估价。

市场法是在同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。

收益法是预测估价对象未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

  十．估价结果

   注册估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，并结合估价经验，确定该房地产在估价时点20##年5月5日的公开市场价值为人民币：1089569元，大写（人民币）：壹佰零捌萬玖仟伍佰陆拾玖元整，单价：8381.3元/M²。

  十一．估价人员

注册房地产估价师：陈欧（注册号：888888） 

    注册房地产估价师：张诚（注册号：666666） 

  十二．估价作业日期

  二〇##年五月二日至五月十日

  十三．估价报告应用的有效期

  自二O##年五月十日起至二〇##年是五月九日止。

估价技术报告

一．估价对象实物状况描述与分析

估价对象为上海市浦东区阅景龙华1幢601室房地产，房屋建筑面积为130平方米。

⑴ 房屋用途：住宅

⑵ 建筑结构：框架结构；

（3） 外观：估价对象所处的整体建筑物呈单元式、南北向楼房，外墙水泥砂浆涂料；

（4）房屋楼层：

（5） 平面布局：现房屋平面布局呈三室、两厅、一厨、两卫的格局；

（6） 配套设施：给水、排水、供电、有线电视和通讯等配套设施完备；

（7） 装修情况： 简单装修。

二．估价对象区位描述与分析

位于浦东区政治经济文化中心——长江路，阅景龙华1幢总层数为十一层，估价对象位于第九层。和浦东经济开发区、浦东高新开发区距离300米；周边有上海工业大学、上海市第二中学、浦东职教中心、浦东高级中学、浦东三中、浦东实验小学；长江三桥、过江隧道及301、303、231路、江东线、浦西线等公交线路，距地铁5号线东塘站200米，交通方便。

三、估价对象权益描述与分析

1、完全产权

2、 建筑年代：20##年；

3、容积率为5

四．估价方法适用性分析

根据估价对象的具体状况，在对其进行实地勘察和类似房地产调查后，估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，故确定采用市场比较法和收益法作为本次评估的方法。

遵循市场比较法可比实例的的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。

收益法是预测估价对象未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

四．估价测算过程

1．选择可比案例

根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交易案例进行比较。具体条件见表一：

可比案例情况表（表一）

2．比较因素的选择

根据可比案例与估价对象实际状况，选用影响房地产价格的比较因素，主要包括：交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素。详见表二：

（转下页）

可比案例比准价格系数修正表（表二）

3．比较因素修正

将可比案例与估价对象进行比较，从交易情况、交易方式、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行系数修正，得出估价对象的比准价格，详见表三：

（转下页）

可比案例比准价格修正表（表三）

采用简单算术平均综合得出比准价格为：

(8294+8538+8312)/3＝8381.3元/m²

五．估价结果确定

估价对象评估总值=8381.3元/m²×130m²=1089569元

上海市金地房地产评估公司

                                  20##年 5月10日

备注：收益法计算方法约。

                        

附        件

1．估价对象《房屋所有权证》（复印件）

2．估价对象《国有土地使用证》（复印件）

3．委托人身份证（复印件）

4、实地查勘相片（原件）