宋金梅诉河南宏光奥林匹克置业有限公司

房屋买卖合同纠纷案

案

例

分

析

一、案情介绍：（1）商品房买卖合同的订立及按揭贷款情况

1、 20xx年7月30日，宋金梅与河南宏光奥林匹克置业有限公司（以下简称宏光公司）签订了《商品房买卖合同》。合同约定房屋总价款为796397元，首付款166397元，其余款项由银行按揭贷款。20xx年8月3日宏光公司向宋金梅出具销售#5@p，收到首付款166397。

2、20xx年12月15日，宋金梅作为借款人即抵押人，交通银行郑州分行作为贷款人即抵押权人，宏光公司作为保证人三方签订了《个人住房抵押贷款合同》，约定宋金梅贷款63万元，贷款期限20年，自20xx年1月13日至20xx年1月13日，还款方式为：等额本息还款法。合同约定以商品房买卖合同项下的房屋作为抵押，宏光公司为合同项下贷款提供连带责任保证。

3、20xx年1月5日，宋金梅与交通银行郑州分行为了确保《个人住房抵押贷款合同》主合同的履行，又订立了《房地产抵押合同》，并于20xx年1月17日在郑州市房地产管理人郑东新区直属分局办理了《抵押登记证明》。

4、20xx年1月24日，交通银行郑州分行将63万元贷款划转至宋金梅在该行开立的活期储蓄账户，20xx年1月26日宏光公司向宋金梅出具了收到63万元的销售#5@p。

5、20xx年3月30日，宋金梅向其在交通银行开立的活期储蓄账户中存款9000元。

（2）双方开始产生纠纷的变化

1、交通银行郑州分行与宏光公司订立《交通银行郑州分行个人购房按揭贷款协议书》。

2、20xx年5月10日，交通银行郑州分行向宏光公司发出了《宣布提前到

期并履行连带保证责任通知书》。

3、20xx年5月10日，宏光公司向交通银行郑州分行发出《关于解除房产抵押报告》，同意对宋金梅截止20xx年4月24日的剩余贷款本息承担连带保证责任。

4、20xx年5月30日，交通银行郑州分行向宏光公司发出3份《通知》，扣划宏光公司保证金账户金额共计62947676.83元（宏光公司认为该金额为668805.68元，但是证据未提供）。

（3）双方通过仲裁、仲裁诉讼解决纠纷

1、20xx年6月7日，宏光公司向宋金梅发出通知。20xx年7月，宏光公司以宋金梅为被申请人向郑州市仲裁委申请仲裁，同年11月申请撤回仲裁申请，仲裁委同意。

2、20xx年11月6日，宋金梅向宏光公司发函，申请和解解决纠纷。 3、20xx年4月7日，宏光公司再次向郑州市仲裁委申请仲裁，请求：1、解除《商品房买卖合同》；2、赔偿损失8330.21元。宋金梅反请求：宏光公司限期交付房屋钥匙，办理房屋所有权证。20xx年4月28日，郑州市仲裁委以（2008）郑仲裁字第255号仲裁裁决书，裁决：1、解除《商品房买卖合同》；

2、宏光公司返还宋金梅已付首付款166397元及贷款9000元；3、驳回双方其他请求。

4、宋金梅向郑州市中级法院提起诉讼，请求撤销仲裁裁决，中院20xx年7月30日以（2009）郑民三初字第636号民事裁定书，裁定驳回申请。

（4）仲裁裁决的执行

1、20xx年10月24日，郑州中院以（2009）郑法执一字第412号执行

裁定书，裁定驳回宋金梅不予执行申请。

2、20xx年12月1日，郑州中院以（2009）郑法执一字第412-1号执行裁定书，裁定：解除宋金梅与宏光公司签订的《商品房买卖合同》。

（5）宋金梅异议、再审情况

1、20xx年1月27日，宋金梅以其被（2009）郑法执一字第412号执行裁定被驳回，向郑州中院提出异议。20xx年3月30日，郑州中院以（2010）郑执异字第3号执行裁定书，裁定驳回异议。

2、20xx年3月18日，宏光公司将房屋出售给尹郑红。

3、20xx年11月2日，郑州中院以（2010）郑民申字第127号《驳回申诉通知书》，通知驳回宋金梅的申诉。

4、20xx年7月29日，郑州中院以（2011）郑民再字第116号民事裁定书，经本院审判委员会讨论，裁定：1、撤销本院（2009）郑民三初字第636号民事裁定书；2、撤销郑州仲裁委员会（2008）郑仲裁字第255号仲裁裁决书。

5、20xx年10月12日，河南省高级人民法院以（2010）豫法执复字第00017号执行裁定书，裁定：准许宋金梅撤回复议申请。

本院（2011）郑民再字第116号民事裁定书生效后，宋金梅以商品房买卖合同纠纷为由提起本案诉讼。

二、案件分析：（1）观点分歧：本案件有两种不同观点，现陈述如下：

第一种观点：原告于20xx年7月30日与被告签订了《商品房买卖合同》，

标志着房屋买卖合同成立并生效，原告于20xx年8月3日向被告支付首付款，意味着原告已经开始履行合同。根据合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此除非出现了合同法第九十四条当事人可以解除合同的五种情况，否则当事人不能随便解除合同，这五种情况是：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。由于本案中的商品房买卖合同是分期付款合同，根据合同法第167条规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。本案中原告不支付月供和税费的金额尚达不到被告可以解除合同的程度。本案中的商品房买卖合同未规定履行顺序，因此根据合同法第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此原告和被告应该同时履行合同义务。被告长期逾期不予交房，是不履行合同义务，因此可以联系民法中的同时履行抗辩权的规定，原告也可以暂时不支付被告要求支付的税费。根据民法通则第一百一十一条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失，因此原告有权要求被告履行合同义务。但是本案还有银行一方，原告、被告、交通银行郑州分行签订的《个人住房抵押贷款合同》是为了担保房款的支付而签订的，

因而是商品房买卖合同的从合同。在《个人住房抵押贷款合同》中，被告是承担连带责任保证的保证人，因此原告不支付月供，应该由被告给银行支付月供。本案中被告首先不履行合同义务，因此即使不能实现合同目的，也应该是原告享有解除权，而被告不应该解除合同，更不能将房屋转卖他人。

第二种观点：在原告和被告签订的商品房买卖合同中，并没有规定被告必须于何时交房于原告，因此根据合同法第六十二条第四款的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。根据民法通则第四条，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。因此对于被告不交房的行为，原告应该根据诚实信用原则使用合法的手段比如和被告协商或者向法院起诉来要求其尽快履行，而不能以不支付税费和月供的方式来促使被告履行义务。根据民法中的同时履行抗辩权，原告不履行合同义务，被告也可以不履行自己的义务，如果原告始终不履行自己的义务，以致不能实现合同目的，被告可以解除合同。

三、案例分析结论

笔者认为，因为本案中纠纷起因是因为被告始终不交房与原告，即是被告首先不履行合同义务，因此原告基于民法上的同时履行抗辩权，也可以暂时不支付被告要求支付的税费。并且根据民法通则第一百一十一条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。但是原告应该主动和被告协商或者起诉到法院要求被告履行义务。由于本案中的商品房买卖合同是分期付款合同，根据合同法第167条规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可

以向买受人请求支付该标的物的使用费。本案中原告不支付月供和税费的金额尚达不到被告可以解除合同的程度，因此合同不应该解除。笔者认为，本案应该判令被告履行交房的义务，同时判令原告不仅要支付未支付的税费，而且对于未支付的月供，要支付本金和以同期银行存款利率计算的利息。在未交房的期间房屋已经升值，因为原告在合同履行方面也有过错，应该判令原告就房屋升值金额的一定比例支付给被告一定数额的金钱作为赔偿。

四、适用法律

1、合同法第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力

2、合同法第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

3、 合同法第一百六十七条 分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

4、民法通则第一百一十一条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。

5、合同法第六十二条第四款 履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

6、民法通则第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

7、合同法第六十六条 当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。

 

第二篇：企业法律顾问案例分析：隔代探望权是否应当受到保护？

企业法律顾问案例分析：隔代探望权是否应当受到保护？

[案情]

洪某、白某（原告）与董某（被告）系公婆与儿媳的关系。原告之子与被告董某与20xx年x月登记结婚，于20xx年生下一女佳佳（化名）。原告之子因车祸于20xx年x月份死亡。此后，佳佳一直随其母董某生活。洪某、白某诉至人民法院，请求行使探望权。

[判决]

法院依照《中华人民共和国民法通则》第七条之规定，判决如下：原告洪吉义、白如华于每

年寒暑假期间探望洪奥佳，被告董丙芹有协助义务。一审法院判决后，双方当事人均没有上诉。

[评析]

探望权是指离婚后未直接抚养子女的父母一方依法享有的在一定时间，以一定方式探视、看望子女的权利。探望权是法定的权利，是以法律形式对亲情交流和维系的保障，任何人都不得非法干预。享有探望权的主体是离婚后未直接抚养子女的父或母亲或者其他对未成年子女负担抚养、教育义务的法定监护人。

根据我国《婚姻法》有关规定，配偶生有子女后离婚的，子女无论随父亲或母亲生活，仍是父母双方的子女，父母对于子女有抚养和教育的权利和义务。离婚后，不直接抚养子女的一方有探望子女的权利，另一方有协助的义务。协助一方拒不履行协助义务的，探望人可申请人民法院采取强制措施。对探望权不履行义务的，可以强制执行（拘留或罚款）。但是，我国《婚姻法》规定探望权享有的主体为子女的父母，而没有直接规定爷爷或者奶奶（隔代）的亲属的探望权。

正确的行使探望权（隔代）能更好地与子女沟通和交流，减轻子女的家庭破碎感，促进子女身心健康成长，减少社会不稳定因素。本案中原告虽不是法定的探望权的主体，但本案一个基本事实，是两原告与被告之女佳佳是具有血缘关系的直系亲属，具有亲属关系上的权利和义务。两原告晚年丧子，其身心受到了极大的打击，又将对儿子思念寄托在孙女身上，是情理之所在。如果不允许原告进行适时探望，不仅将丧失亲情的机缘，对已年逾花甲的两原告，无疑也是极大的心理伤害，不能够体现中华民族的传统美德和公序良俗，更与建设社会主义和谐社会的要求不相符。允许原告行使探望权，是探望权主体的扩大，对两原告来说不仅是一种作为祖父母对孙女责任，而且隔代探望，双方保持相互往来，相互沟通和交流，能够增加亲情，对原告来说也是心灵的慰藉。从佳佳方面讲，在其成长的过程中，必然要和他人交住，也需要亲情，两原告与其交往，也会增加其本人的自我认知感与归属感，有利于其健全人格的形成，有利于其身心健康。因此，特殊情况下，隔代探望，祖父母也可以成为探望权的主体。这样，能够更好地体现法律上的人文关怀，也符合公序良俗的法律原则，符合社会主义道德建设和建设社会主义和谐社会的要求，也是维护中华民族传统美德的体现。因此，依据《中华人民共和国民法通则》第七条之规定，做出判决原告可以行使隔代探望权，但应考虑被告抚养女儿的实际情况，可利用寒暑假或其他节假日适时适用，进行感情交流。在原告行使探望权期间，如果原告有对佳佳的成长不利的行为，可适时中止探望，以保护佳佳的身心健康。

法律连接：

《中华人民共和国婚姻法》第三十八条 离婚后，不直接抚养子女的父或母，有探望子女的权利，另一方有协助的义务。行使探望权利的方式、时间由当事人协议；协议不成时，由人民法院判决。父或母探望子女，不利于子女身心健康的，由人民法院依法中止探望的权利；中止的事由消失后，应当恢复探望的权利。

《中华人民共和国民法通则》 第七条 民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。