期房买卖合同注意事项

期房买卖合同注意事项

合同的效力问题

期房(两证不全的房产)不能上市交易,期房买卖合同从法律意义上说应为无效合同或效力待定合同,因此对待此类合同我们要十分谨慎,尽量规避我方的风险。

交房时间 共有人 抵押问题

开发商交房延迟是十分普遍的现象,因此签订合同时一般应以开发上实际交房时间为准。考虑到对买方的公平最好约定实际交房时间如果距买卖契约约定交房时间多长时间为合同的解除条件如客户谈定要以买卖契约时间为准的,要约定开发商延迟交付的后续处理办法以及开发上违约赔偿有谁受益的问题。 如果买卖契约上有共有人,要共有人到场签字,有小孩是共有人的要做公证.不管有没有被设定成共有人夫妻双方的一方卖房另一方也要在中介合同上签字. 买卖契约有抵押的要在合同中约定抵押什么时候解押、由谁出钱解押

面积识差 房价问题

买卖契约的面积多数不会等同产权证出来后的实际面积,应此在签订中介合同时,我们要提出来让客户协商一个解决办法,或多退少补或互不追究、房价不再调整。客户谈定了我们就在合同的补充条款中注明 期房的房价有特殊性有的包含契税和维修基金,有的不含契税维修基金,有的只含契税或修基金,总之连锁店在签订合同时要区分清楚在合同中注明,避免因约定不明而产生的纠纷。

钱款的交付

因为期房买卖有不可避免的风险,因此我们建议客户自行交接房款,除非买卖双方能够等到产权证出来后才支付房款,因此在签订合同之初就不要引导客户在我司过款,让双方自行交接

先交钱装修的问题

在实际案例中有的客户在先交了部分房款后急于入住,要求先

行装修入住。这种情况我们也要买卖双方约定如果交易不成后该如何处理。

客户要求我们对房款做担保

有的客户在交接房款时虽然是自行交接,但还是要求我公司担保他这部分房款的安全,如果出问题要我公司负责,在这一点上我们的态度应该非常明确,我们愿意承担中介合同中应该有的责任,不再作其它承诺。同时我们建议客户交接房款通过银行,出现问题可以有据可查。

产权证出来后的通知问题

有的连锁店在合同上签订等到产权证出来后由我方通知买卖双方过户,但实际上我方很可能由于疏忽或无法得知产权证是否办出而没有及时通知到买卖双方,因此我们建议通知问题我们应签署为卖方的义务,约定拿到证后几日内通知到我们,否则视为违约。同时要考虑到产权证出来后有可能土地证还没有办理或者由于开发商的原因暂时无法办理因此在签订合同时要写明两证齐全后办理送件

贷款问题

如果在签订合同时客户要求做公积金贷款的必须要求原房主产权证出来后立即办理土地证绝不能在土地证没有办理的情况下先行产权过户否则将导致无法办理公积金贷款.因此在期房买卖合同中要对土地证的办理约定清楚.

买卖契约的保存和合同交接

期房合同周期较长,短则几个月长则上年,由于公司人员流动频繁,因此做好交接工作尤为重要,避免把客户买卖契约弄丢或因工作交接不清楚导致因我方原因使交易进程拖延。

房屋的具体位置问题

在实际的操作中发生过买卖契约上的房号与实际的房号不是同一处房子的情况所以在看房过程中我们就应该向物管打听清楚关于小区房子的一些情况最好跟原房主确认房屋的具体位置.

 

第二篇:期房买卖合同有效

律师提示】

二手房纠纷中有一类型,即期房买卖合同纠纷。所谓期房就是指正在建设,还没有办理房产证、没有取得所有权的房屋。期房一手房买卖法律关系中的特定概念。一手房买方和开发商签订预售合同,约定将尚未建成的房屋出售给买方,并在期房建成后办理房地产权利登记和房屋的实际交付。一手房买方和开发商签订预售合同后,又将该房屋出售给第三人,就成立了期房买卖合同法律关系。期房买卖合同是有效的合同,但在具体的执行过程中,容易产生纠纷。

【案情介绍】

20xx年李先生和某开发商签订了某套房屋的《商品房预售合同》,约定由王先生购买该开发商尚未建成的期房一套。合同对办理房地产权证时间、交房时间、房价款的内容作了明确约定。

后因为李先生的资金一时难以筹集,遂决定将该期房转让出去。买方王先生通过中介公司得知这一消息后,与作为卖方的李先生参照示范文本的《上海市房地产转让合同》签订了买卖合同。约定买方王先生购买卖方李先生的该套房产,房屋受让价格高于卖方李先生与开发商约定的期房价款25万元。双方还对卖方李先生配合买方王先生与开发商签订合同的义务作了约定。

双方按照合同约定,卖方李先生解除了同开发商签订的《商品房预售合同》,买方王先生作为权利继受人和开发商签订了《上海市商品房出售合同》。

但在王先生履行合同过程中,发现自己的贷款出现问题,难以支付房屋价款,遂以卖方并未实际预购开发商房屋存在欺诈为由提起诉讼,要求解除与卖方李先生签订的协议,返还25万元。

【案件思考】

期房是否限转?买卖期房的合同是否有效?

【法庭判决】

法庭认为,双方签订的买卖合同是真实意思表示,未违反法律的强制性规定,合法有效。买方起诉要求解除合同不存在事实和法律依据,不予支持。

【法理延伸】

张雷律师认为,当事人购买的期房,实际上并没有取得房屋的所有权,只有等待房屋建筑完成,期房转变为现房,才能要求开发商将商品房过户到买方名下。而期房买卖协议买卖的正是这样一种向开发商主张的权利,也就是民法上所讲的“债权转让”。债权转让转让的是买受人向开发商请求转移房屋所有权,交付房屋的权利,符合合同法的固定。上海高院对这种期房买卖协议的效力有了一个十分明确的解释。转述如下:房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前,其虽不能享有房屋所有权,但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一,没有理由不允许当事人转让自己的合同权利,因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。所以,上海高院明确规定不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。

【法律依据】

《合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人,但有下列情

形之一的除外:(一)根据合同性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让。”

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