房地产企业资质等级、房产转让、房产广告发布

1、 房地产开发企业资质等级条件

资质等级

注册资本 （万元）

从事房地产开发经营时间

近3年房屋建设面积累计竣工 ≥30

连续几年质量合格率达到100%

上一年房屋建筑施工面积

专业管理人员总数

持有资格证书的专职会计人员

≥40 ≥20 ≥4

中级以上职称管理人员

一≥5000 ≥5 5 ≥15 级资质

二≥2000 ≥3 ≥15 3 ≥10 ≥20 ≥10 ≥3 级资质

三≥800 ≥2 ≥5 2 ≥10 ≥5 ≥2 级资质

四≥100 ≥1 已竣工 ≥5 ≥2 级的建筑资工程 质

2、 房地产开发项目转让

2.1 以出让方式取得土地使用权的转让条件（只能转在建工程，不能转土地）

※按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书－必要条件

※属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上

※属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件 2.2 以划拨方式取得土地使用权的转让条件 ※转让前提

◇必须经有批准权的人民政府审批 ※两种处理方式

◇受让方办理出让手续－由受让方先补办土地使用权出让手续，缴纳

土地出让金

◇出让方上缴土地收益－不办理土地出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家

※可以采用“上缴土地收益”方式的情形

◇转让的土地用途依然属于划拨用范围，以及经济适用住房转让后仍用于经济适用住房的

◇私有住宅转让后仍用于居住的

◇按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

◇同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

◇转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

◇根据城市规划土地使用权不宜出让的

◇县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地出让方式的其他情形

2.3 转让程序

※转让房地开发项目，转让人或受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案

※未备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效 ※房地产开发主管部门审核以下内容

◇转让是否符合法律的规定

◇项目转让人已签订的拆迁、设计、施工等合同是否作了变更 ◇新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件

◇开发建设单位的名称，是否已经变更

※满足上述规定，转让行为有效

※不满足上述规定，房地产开发主管部门有权责令其补办有关手续，或者认定该转让行为无效，并可对违规的开发企业进行处罚

※房地产开发企业项目转让后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标

3、 房地产广告

3.1 房地产广告应当遵守的原则及要求

※遵守相关法律法规

※真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明要求，不得欺骗和误导公众

※不得含有风水、占卜等迷信内容，对项目情况的说明不得有悖社会良好风尚

3.2 禁止发布房地产广告的几种情形

※在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的

※在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的（小产权房） ※司法机关和行政机关查封或以其他形式限制房地产权利的 ※未取得预售许可证的预售房地产

※权属有争议的

※违反国家有关规定建设的

※不符合工程质量标准、经验收不合格的

※其它情形

3.3 发布房地产广告应当提供的文件

※房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照和资格证明

※建设主管部门颁发的开发企业资质证书

※土地主管部门颁发的土地使用证明

※工程竣工验收合格证明

※预售项目广告要有预售许可证，出租转让项目应有产权证明 ※中介机构发布代理的项目，应当提供业主委托证明

※其它

3.4 房地产广告的内容

※开发企业名称

※中介服务机构代理销售的，载明该机构名称

※预售或销售许可证号，但广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项

3.5 房地产广告的要求

※广告中涉及所有权或者使用权的，其基本单位应当有实际意义的完整的生产、生活空间

※对价格有表示的，应是实际的销售价格，并明示价格的期限

※表现项目位置的，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间表示距离

※涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件的，如在规划或建设中必须注明

※涉及面积的，应当表明是建筑面积或是使用面积

※涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售广告不得涉及装修装饰内容

※不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

※其中使用了建筑设计效果图或模型照片的必须注明

※不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或投资回报的承诺 ※涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度和年期 ※不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺

※涉及物业管理内容的，应当符合国家规定，涉及尚未实现的物业管理内容的，应当在广告中注明

※涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间，使用其他数据的，应当真实、准确、标明出处

 

第二篇：房产转让税

1、营业税

个人销售房屋适用营业税，税目为销售不动产，适用税率5%，计税营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。个人购买住房以取得的房屋产权证上注明的时间作为其购买房屋的时间。通常在征收营业税的同时常常包含城市维护建设税、教育费附加等，所以在缴纳的时候，往往营业税就成了5.5%左右，根据各地教育附加税、城建税的不同往往会有所差异！

根据《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（下称营业税通知），从2006 年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

2、个人所得税

个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率是20%，由卖方支付。

在税前扣除方面，福州市目前采取的办法是：统一在交易价格的基础上扣除20%，再对扣除后的价格与原值的差征税。比如：房子交易价为60万元，原值为40万元，则征税额为：60×（1-20%）－40＝8（万元）。即，该房只需按8万元缴纳个人所得税。

对纳税人未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，普通住宅按纳税人住房转让收入的1%核定征收个人所得税，非普通住宅按纳税人住房转让收入的1.5%核定征收个人所得税。即上述房产的个税为：60万×1%=6000(元)。

并且按照有关规定，在下列两种情况下，可以免征个人所得税：

（1）个人转让自用达五年以上、并且是惟一的家庭生活用房取得的所得，免征收个人所得税。

（2）按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得税收个人所得税有关问题的通知》(财税字(1999)278号)第三条的规定，个人现自有住房房产证登记的产权人为1人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可以全部或部分予以免税；以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴

纳的个人所得税，不予免税。

3、契税

金额为成交价或指导价×3%（个人第一次购买自用普通住宅减半征收，即：成交价或指导价×1.5%），由买方支付。

4、印花税

买卖双方各付成交金额的0.05%，产权证印花税每本5元

5、登记费(一般是80元/套)

以一套成交价为50万元的二手房交易(假定差价为20万)为例，在办理正常过户的情况下，交易过程中的主要税费包括：占房屋总价5.5％的营业税、买卖差价20％的个税和1.5％的契税，共约7.5万元。

而按照《通知》的规定，赠予转让的税费主要有：占房屋总价2％的赠予公证费，以及由买方承担的3％赠予契税，合计2.5万元；相比之下，采用赠予方式可免去交易税费近5万元。显而易见地，通过无偿赠予所花的费用要较正常转让行为少得多。因为通过赠予行为征收的税费项目明显少于正常转让行为.

二、关于无偿赠予房产行为的税务政策

1、按照《通知》的规定，房屋无偿赠与分为两种情况：

（1）一般赠与行为，包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与等。

（2）其他无偿赠与行为，除一般赠与行为之外的赠与行为。

同时，按照《通知》规定，纳税人在办理无偿赠与减免税手续时，应根据不同情况提交相应的证明材料，填报《个人无偿赠与不动产登记表》并作出无偿赠与声明。经税务机关审核通过后方可办理无偿赠与减免税手续。

（1）属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》；

（2）属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证以及《个人无偿赠与不动产登记表》；

（3）属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。

2、通过无偿赠予取得房产的，受赠人需全额缴纳契税、印花税

《通知》规定对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。税务机关应积极与房管部门沟通协调，争取房管部门对持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，办理赠与产权转移登记手续，对未持有加盖“个人无偿赠与”印章契税完税凭证的个人，不予办理赠与产权转移登记手续。

3、关于公证费用。

依据司法部颁布的《公证服务收费标准》相关规定，对公证项目为证明财产继承、赠与和遗赠的，公证处按财产价值的2％收取公证费用，最低收取200元。

4、关于通过受赠取得的房产再次转让的税收问题

(1)按照《通知》规定，个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，两种赠与方式购房时间确认不同。

①对通过一般赠与取得的房屋，即通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定执行，即，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。”

②对于以其他无偿赠与方式取得的住房，其购房时间确定为发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间。不再执行国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定。 因此，对于受赠不足5年再出让的，按照5%的税率全额征收营业税。

（2）受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

5、赠予方式转让房产应注意的问题

通过以上分析，可以看出通过无偿赠予达到转让房产的目的，较之一般的转让方式更为省钱。但赠予也存在不少问题，首先由于赠与就法律性质而言不属于买卖，购房者无法办理贷款，只能一次性支付现金，对于买房者有资金压力。其次，根据《合同法》的规定，赠与人对赠与的房产并不负有质量保证责任。买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿。