依据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划：
    <一>介入期
    根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。
    1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：
    （1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；
    （2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；
    （3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；
    （4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；
    （5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；
    （6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；
    （7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；
    （8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应；
    （9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；
    （10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；
    （11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；
    （12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。
    （13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。
    2、开展业主服务需求调查
    积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。
    3、按规范实施接管验收
    充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。
    4、介入期管理工作计划表

 <二>入住期
    1、高效便利办好入住
    入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作：
    （1）与销售部配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备；
    （2）销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；
    （3）一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务；
    （4）事前联系供气、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主入伙；
    2、提供入住期的便民服务措施
    （1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等；
    （2）通过公开招投标方式引入4～5家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创收；
    （3）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。
    3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议
    4、装修管理
    （1）装修宣传培训。根据《建筑发》，建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及福州市有关装修管理的规定，制定《房屋装饰、装修管理办法》、《装修期间电梯使用管理规定》、《二次装修申请表》等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。
    （2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。
    （3）落实二次装修跟踪监管责任制。
    （4）制定违章装修处理流程。
    （5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。
    5、治安管理
    （1） 建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。
    （2） 确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。
      车位、车主、车型、车色）
    （3） 实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗（守卫岗）、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动；
    （4）完善并发挥智能化系统的安防优势。
    6、入住期管理工作计划表

<三>常规期管理
    1、培训工作
    通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为大儒世家物业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使大儒世家社区的物业管理更加赋有成效。
    （1）安管培训计划

    （2） 绿化培训计划

    （3） 行政培训计划

    （4）新区工程部培训计划

    2、常规期工作计划表

 

第二篇：物业管理员工作细则

物业管理员工作细则

一、室外巡检：

1、上班到位后，首先将管理区域室外情况进行巡检一遍，注意室外道路、散水、车位、绿化带内的垃圾，注意楼前道路及主道的交通通畅情况，注意绿化的生长情况，注意雨水篦下是否有垃圾，注意散水上雨水沟内是否有杂物。

2、绿化带内、车位上、散水内杂物的清理捡拾可以采用灵活的方式进行。（全面开花和地毯式）具体由物业管理员进行要求，首先解决突出问题。

二、室内巡检：

1、室内卫生检查时，注意蜘蛛网、杂物堆放、浮尘清理、广告张贴；

2、巡检室内卫生保洁情况时，对电箱的关闭是否完好锁具是否损坏作出记录，对电量剩余不足的可以酌情提醒业主及时购电。

3、卫生保洁人员当天室内工作结束后，必须报告物业管理员，要求物业管理员进行检查，并在巡检记录上明确标明优、良、合格、差四个等级评语，将不足部分交代改正，待其改正后再进行一次打分。

三、会议制度：

1、开晨会时，汇报先一天发现问题如何处理的，卫生保洁员及其他部门针对以上问题的处理情况，了解相关部门对先一天提出问题的解决结果；汇报接触到的工作人员的思想动态；提出今天需要解决的问题，明确要求相关部门进行解决和协助。

2、会后检查先一天交代工作是否真正落实；根据卫生保洁人员的工作月计划，检查卫生保洁人员的到岗情况。

四、物业催费：

物业管理员在巡检之余，做好管理区域内欠费住户的电话走访工作，将业主反映的未解决的和有意见的登记清楚，有难以解决的在晨会上提出来，进行协商综合各部门之力进行解决，并对业主提出的未解决的和有意见的进行电话回复。

五、回访记录：

1、在巡检过程中，接到业主的投诉等首先认真听取，然后记录，再给对方念一边，确认后，请对方签字或不签均可，但必须说明会回复。

2、看到的其他区域的问题要记录或通知其他区域管理人员。

六、完成办公室交办的其他物业管理任务。