×××商城资产评估报告书

（房屋建筑物及土地）

武×××评报字（×××）第03号

武汉×××资产评估事务所

××××年××月28日

×××商城资产评估报告书

（房屋建筑物及土地）

目  录

一、委托方及资产占有方简介……………………………….………2

二、评估目的……………………………………………………………3

三、评估对象和范围……………………………………………………3

四、评估基准日…………………………………………………………3

五、评估原则……………………………………………………………3

六、评估依据……………………………………………………………4

七、评估过程………..…………………………………………………5

八、资产清查核实说明……..…………………………………………6

九、评估技术说明..……………………………………………………8

十、评估结论…………………………………………………………26

  十一、评估报告法律效力……..……………………………………27

十二、评估报告提出日期……………………………………………27

备查文件

×××商城资产评估报告书

（房屋、建筑物）

武×××评报字（×××）第03号

武汉×××资产评估事务所接受××× 的委托,根据国家的有关资产评估的法律、法规和政策，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对×××装饰中心商城拟投资，以便寻找合作合资伙伴为目的而涉及的房屋建筑物、土地使用权、机器设备进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估对象在20##年4月30日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方及资产占有方简介

本次评估委托方为×××。资产占有方为××× 。××× 地址：武汉市×××号，单位负责人：×××。

申报评估房屋建筑物共计八栋，建筑面积共计18379.67M2，帐面原值13364275.02元，帐面净值13364275.02元（因资产占有方为××× ，根据国家有关规定，固定资产不计提折旧，故帐面净值等于帐面原值），被评估房屋中A1～A6及B栋建筑物（见房屋建筑物平面布置图）同时建成，风格相同，结构相似。A1、A2、A3、B栋建筑物为框架式结构，A4、A5、A6栋为砖混结构，×××为砖混结构。申报评估土地面积为25816M2（约合38.72亩），×××共有土地面积约为4万6千多平方米（约合70亩），但此次评估仅限于×××装饰商城占地面积，该地块地形规则，地势平坦，交通方便，街道宽阔，配套设施完善、齐全。申报评估供配电系统、供水系统及设备是×××装饰商城提供正常功能必备的设施，供配电系统含供配电贴费、供水系统含供水增容费，申报评估设备为供配电设备。

  ×××年××× 以土地出资，与×××集团合资开发×××装饰中心商城，为进一步开拓市场，该院决定对×××街×××装饰中心商场的房屋、土地、设备进行评估，以便寻找合作合资伙伴。

二、评估目的

根据委托方要求,本次评估将为××× 拟投资提供委托评估资产的价值依据。

三、评估范围和对象

评估范围和对象为委托方指定的资产，即××× 所属的×××商城的房屋（含供配电设备）、土地使用权。

××× 纳入此次评估范围的建筑物共计八栋，建筑面积共计18379.67m²，帐面原值13364275.02元，帐面净值13364275.02元。

本次纳入评估范围的土地面积为25861 m²。

本次纳入评估范围的供配电系统申报原值1675762.00元，其中：供配电设备申报原值650000元；其余为线路工程及供电增容费。供水系统申报原值630000元。

本项目评估范围与委托评估的资产范围一致。

四、评估基准日

经与委托方商定，本项目评估基准日为××××年×月×日。

评估中采用的取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

五、评估原则

 根据国家有关规定，我们遵循客观、独立、公正的原则以及其他一般公允的评估原则进行评估。

六、评估依据

   1、国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；

 2、国资办发（1996）23号《资产评估操作规范意见（试行）》；

3、财政部财评字[1999]91号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；

4、中华人民共和国国家标准（GB/J50291—1999）《房地产估价规范》；

5、资产评估立项通知书[（2001）评估立项056号]；

     6、××× 申报评估明细表；

7、国有土地使用权证[×××字第×××号]；

8、房屋建筑物所有权证[×××字（2000）×××]；

9、房屋建筑物所有权证[×××字（2000）×××]；

10、××建筑物的屋面结构、梯顶结构详图、......；

11、×××总平面布置图；

12、×××基础平面图、.......屋顶平面图及该工程预决算书；......

七、评估过程

本次评估工作于×××年×月×日开始，×月×日现场工作结束，×月×日出具评估报告。整个评估工作分为四个阶段：

（一）评估前期准备

本阶段的主要工作是：接受委托后，根据评估工作需要，由资产占有方填报资

产评估申报表，评估人员协助资产占有方进行资产申报工作，同时收集资产评估所需的各种文件资，制定资产评估工件计划。

（二）资产清查、评定估算

根据国有资产评估的有关原则规定，对评估范围内的资产进行了产权界定和评估，具体方法如下：

1、 了解委托评估资产基本情况，明确评估目的，查阅并收取原始资料，.......

2、 现场查勘。评估人员深入被评估物所在现场，进行测量、勘估、核实建筑物面积、结构。

3、 进行市场调查，了解同一供需圈内房地产的销售情况、收集市场信息资料。

4、 整理分析资料，鉴证各种证明材料的真实性，确定出评估所需的各种基础资料。

5、 选择评估方法并进行评估测算，得出初步结论。

（三）资产评估结果汇总分析及调整

根据各个专业组对各类资产的初评结果，进行汇总分析工件，在确认评估工作中没有发生重复和遗漏的情况下，根据汇总分析情况对资产评估结果进行必要的修正、核对、调整和完善。

（四）编写并提交评估报告书

经资产占有方核实并听取有关意见后，编写并提交正式资产评估报告书。

八 、资产清查核实说明

（一）机器设备清查核实情况说明

该单位申报评估供配电系统申报原值1675762元，其中：供配电设备申报原值650000元，供配电线路工程及增容费1025762元。.......

申报的供配电设备均......

查核实结果如下：

机器设备清查调整表

（二）房屋建筑物清查核实情况说明

1、房屋建筑物清查核实的内容

本次评估的房屋建筑物共计七项，八栋建筑，建筑面积共计18379.67M2，帐面原值1336427.02元，帐面净值1336427.02元。

2、房屋建筑物分布情况及特点

本次评估的房屋建筑物均为××× ×××商城（以下简称×××装饰）营业用房和仓库。

被评估建筑物分布在×××大道与×××路及×××路与×××街交汇处，分别位于×××大道南侧，×××街北侧，×××路×××两侧。

3、资产清查核实的过程与方法

本次评估的建筑物比较集中，评估人员在取得产权证及申报明细表后着重到现场勘察了解，核实建筑物的标定位置、数量、建筑面积、建筑结构，了解新旧程度、施工质量、改扩建情况等......。

（1）原始资料

评估人员根据××× ×××街×××中心商城提供的房屋建筑物评估申报明细表，核对帐面值、建筑面积、建筑结构，对申报表中与帐面不符、重复遗漏未报项目、金额等进行标注、修订，........。

（2）现场勘察

依据评估申报明细表、施工图纸、红线图等资料，评估人员深入现场进行实地勘测，......对关键、重要或有代表性的项目，详细填写现场记录表，评定完好分值。

4、资产清查结论（见下表）

房屋建筑物清查调整表

  （三）土地清查核实情况（见土地使用权评估说明）

 九、资产评估技术说明

(一)机器设备评估技术说明

1、基本概况

该单位申报评估供配电系统及其设备均购建于×××年，同年建成后投入使用，成色较新，运转正常。

2、评估方法

根据本次评估目的，确定机器设备评估方法为重置成本法。

计算公式为：供配电设备评估净值=评估原值×综合成新率

（1）评估原值的确定

评估原值=设备现行市价+运杂费+安装调式费

设备现行市价通过查询各设备生产厂家的现行市价经分析其真实合理后确定。供配电设备均由供电局统一安装，根据有关行业经验数据，取运杂、安装调试费率为40%（含安装用材料）。

  （2）综合成新率的确定

综合成新率=年限法计算成新率×0.4+技术鉴定法计算成新率×0.6

① 年限法计算成新率

年限法计算成新率=

② 技术鉴定法计算成新率通过现场检测评定。

（3）评估净值的确定

设备评估净值=评估原值×综合成新率

（4）评估结果说明

经评定估算，被评估供配电设备评估值为465790元，较申报值650000元贬值184210元，贬值率28%，因该设备由供电部门负责购置并安装，经查核原始凭证中只有工程款收费总额，该单位申报原值无明细构成，无法分析其贬值原因。

申报评估固定资产供配电系统中供配电贴费项目，对于10KVA电压标准，湖北省武汉市1999年收取供配电贴费标准为450元/KVA，20##年供配电贴费标准调整为220元/KVA，被评估变压器为800KVA，供配电贴费评估值为176000元。

申报评估固定资产供水系统申报原值630000元（含增容费），经查核物价部门近年未调整供水增容收费标准，故评估值仍为630000元。

3、设备评估案例（略）

（二）房屋建筑物评估技术说明

1、基本概况

被评估房屋中A1～A6及B栋建筑物（见房屋建筑物平面布置图）同时建成，风格相同，结构相似。......

2、房屋建筑物评估方法

根据本次评估目的，确定房屋建筑物的评估方法为重置成本法。评估人员到有关部门进行调查，并了解建筑工程概（预）算和各项取费标准等信息资料，......。

计算公式为：评估值=重置完全价值×综合成新率

（1）重置完全成本的确定

房屋建筑物重置成本构成包括三个部分:综合造价、前期及其他费用、资金成本。

计算公式：

重置完全价值=工程综合造价+前期及其他费用+资金成本

①综合造价

选择A4栋与×××馆为评估案例，以×××馆与A4栋建筑物的产权证明，有关工程资料为基础，以核实的工程量为基准，根据1997年《全国统一建筑工程基础定额湖北省统一基价表》和1997年《武汉市建筑工程补充预算定额基价表》、1995年《全国统一安装工程预算定额武汉市工程单位估价汇总表》为依据计算，工程材料价格以1995年武汉地区建设工程预算价格为基础进行测算，并参考近期材料信息进行价格调整。

②前期及其他费用

前期及其他费用按照湖北省武汉市有关规定确定费用和费率，详见案例。

③资金成本

计算公式：资金成本=（工程造价+前期及其他费用）×贷款利率×建设期÷2

建设期间，假设资金均匀投入，且覆盖全期，故计算期为建设期的一半。贷款利率选取以评估基准日基本建设贷款利率为标准并与合理的建设期相匹配。

（2）综合成新率的确定

根据房屋建筑物基础承重结构（梁、板、柱）、墙体、楼地面、屋面、门窗、内外墙面粉刷、天棚、水卫、电照等各部分的勘测记录确定完好分值率，结合使用年限法确定成新率，综合评定建筑物的成新率。

计算公式：综合成新率=年限法计算成新率×0.4+现场勘测法计算成新率×0.6

①年限法计算成新率

根据房屋建筑物的结构特征，按照建设部1999年6月公布的各类建筑物的设计耐用年限，每栋房屋建筑物的已使用年限，现场勘测的尚可使用年限计算成新率。

计算公式：成新率%

②现场勘测法计算成新率

为了准确确定成新率，评估人员、专业技术人员在现场进行实地勘测的同时，对每栋建筑物按结构、装修、设备三部分分项记录，评定打分。

计算公式：

成新率=结构部分评估分×结构权重系数+装修部分评估分×装修权重系数+设备部分评估分×设备权重系数

权重系数即评分修正系数，随建筑物结构类型不同而不同。

不同结构类型房屋建筑物成新率的评分修正系数

（3）计算建筑物评估值

计算公式：评估值=重置完全价值×综合成新率

案例分析：

案例1：A4栋建筑物，混合结构，建筑面积3207.6M²，占地面积约为1000M²，檐高11.55M，共三层。层高分别为：3.9M、3.9M、3M。1999年12月建成投入使用，一个标准小间为3.6×8.1=29.16M²。建筑物内设两部单跑楼梯。采用桩基础，工程桩有147根（试桩3根）。

1、重置完全价值的计算

（1）综合造价

A、建筑综合造价

       建筑工程造价计算程序表      单位：元

B、设备安装工程造价

设备安装工程造价计算表

A4栋营业用房综合造价=A+B=2201044+87579=2288623元

（2）前期及其他费用

按照武汉市评估基准日执行的收费标准，计算前期及其他费用共计448765元。

具体项目如下：

（3）资金成本

资金成本=（工程综合造价+前期及其他费用）×贷款利率×建设期÷2

   =（2288623+448765）×5.85%×1/2÷2

   =40034元

评估人员测算类似A4栋营业用房的建设工程合理工期约为半年，故贷款利率取1年内贷款利率5.85%。

（4）重置完全成本

重置完全成本=工程综合造价+前期及其他费用+资金成本

       =2288623+448765+40034

       =2777422元

取整为2777420元，每平方米重置完全成本为865.89元/M²。

2、计算综合成新率

（1）  年限法计算成新率

A4栋营业用房系1999年12月建成投入使用，混合结构，商业用房，设计耐用年限按建设部（1999）48文件规定为50年，已使用一年半，评估人员测算，尚可使用年限50年。

成新率=×100%=97.1%

（2）  现场勘察法计算成新率

为了准确确定建筑物成新率，我们组织专业人员对A4栋建筑物进行实地勘测，按结构、装饰、设备分项记录、评定、打分，依据《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）的有关规定综合计算，求得现场勘测成新率。

现场勘测成新率评分表

结构部分评估分：96

装饰部分评估分：96

设备部分评估分：97

二、三层建筑物其结构、装饰、设备三部分的权系数分为60%、20%、20%，故现场勘测成新率为：

（96×60%+96×20%+97×20%）÷100=96.2%

（3）  计算综合成新率：

综合成新率=97.1%×0.4+96.2%×0.6=96.6%

3、计算评估值

评估值=重置价值×综合成新率

    =2777420×96.6%。

=2682988元

取整为2682990元。

案例2：（）略

4、评估结果

房屋建筑物评估值16240320.00元，较申报值13364275.02元增值2876044.98元，增值率18%。......

房屋建筑物评估结果汇总表       单位：元

（三）土地使用权评估技术说明

（1）基本概况

××× ×××街×××商城位于武汉市×××街×××号（即×××街与×××路交汇处，×××大道与×××路交汇处）。地处×××市场的中心地带，......具有良好的经营环境。

×××属于武汉市城市n级地段，此次评估的土地面积为5816M²，×××街共有土地面积约为......平方米.。此次评估仅限于×××商城占地面积，该地块地形规则，地势平坦，交通方便，街道宽阔，配套设施完善、齐全。

（2）评估方法

评估采用现行市价比较法进行。

评估人员了解到汉口×一商业用地×年×月购买成交价6600元/M²以下简称参照物A），×一块土地×年×月抵押价格6100元/M²（以下简称参照物B），×某地×年底以5745元/M²的价格合资入股（以下简称参照物C），调查对象的其他情况详见调查表1。

      参照物调查情况表             表

评估人员将评估对象与调查对象分别在地区因素、期日因素和个别因素等方面进行比较分析，并将调查对象的交易单价调整到与评估对象接近的程度，以此确定评估对象的评估单价。

① 交易情况修正

本次评估的目的是拟报资，故参照物B的价格需要修正，评估人员测算应下调5%，参照物A、C不需要修正。详见表2、表3。

       调查对象地区因素比较分析表          表2

调查对象单价修正分析表          表3

② 交易时间修正

评估人员根据湖北省统计局发布的《湖北省房地产、工业产品价格信息》分析整理湖北省1999年至20##年价格指数，列表如下：

                           表4

综合分析，商业用地涨幅不大，×到×年土地价格也无太大的波动，......。由于全国大环境趋好,国有企业改革初见成效,武汉市近期房地产价格略有抬头。评估人员.......比较测算，商业用地价格平均上调2%。

③ 进行区域因素修正

评估人员根据商业用地市场比较法评估中因考虑的区域因素，设计了十项区域比较因素，并通过深入对参照对象A、B、C及委估对象的调查分析，进行比较，得到区域 因素比较分析评分表。（见表2）

参照物A的区域因素修正系数=1-22%=78%

参照物B的区域因素修正系数=1-20%=80%

参照物C的区域因素修正系数=1-19%=81%

④ 计算参照对象土地单价

参照物A=6600×100%×102%×78%=5250.96元/M²

参照物B=6100×95%×102%×80%=4728.72元/M²

参照物C=5745×100%×102%×81%=4746.52元/M²

（3）土地使用权评估单价和评估总价

① 采用算术平均法求得土地使用权评估单价

单位面积评估值=

=4908.70元/M²

② 待评估土地使用权评估值=土地面积×单位面积评估值

            =25816×4908.70

            =126722999.20元

取整为126726000元，即4908.7元/M²（合327.25万元/亩），土地评估值符合武汉市商业用地基准地价标准。

（4）  房屋占地面积及空地面积计算

委托评估土地面积5816平方米，其中房屋占地面积837.14平方米，空地占地面积......平方米，按上述评估单价计算，则：

房屋占地面积价值为：7837.14×4908.70=38470169.12元

取整38470170.00元。

（5）  房地合一评估值的确定

上述房屋占地面积折分到每幢房屋占地面积，并以其每幢房屋占地面积的土地使用权价值与每幢房屋评估值求和，即得到每幢房屋及其包含土地使用权价值的房地合一评估值，计算结果见下表。（表5）

            房地合一评估明细表            表5

十、评估结论

经评定估算，委托评估的××× ×××街×××商城的房屋建筑物、土地使用权及供电、供水设施。以20##年4月30日为基准日的评估价值为人民币14423.53万元，大写壹亿肆仟肆佰贰拾叁万伍仟叁佰元整。

其中：

1.房屋建筑物18379.67平方米（房屋占地面积7837.14平方米），评估价值为5471.05万元；

2.经营用空地使用权（面积......平方米）评估价值为......万元；

3.供配电系统（含设备）评估值64.20万元；

4.供水系统（含供水管道）评估值为63.00万元。

上述评估结论是根据以上评估工作得出的。

   十一、评估报告法律效力

1.评估报告成立的前提条件和假设条件

①本次评估结果是反映评估对象在此次评估目的要求下，根据公开市场原则确定的现行市价，评估工作中没有考虑特殊的交易方式可能追加的付出价格等对评估的影响；同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化及自然力和其他不可抗拒力对资产价格的影响。

②本评估结果是建立在被评估单位提供资料真实性基础上的，评估单位对于因被评估单位提供资料不实、不全而导致错误的评估结果不负责任。

 2.本评估报告根据我国资产评估的法律法规，具有相应法律效力。

3.根据国家有关规定，本评估报告的有效期为自评估基准日起一年，即至×年×月×日有效。

4.本报告书提出的评估结论供委托方在与本报告所列示的评估目的相符的经济行为中使用。评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。

5.报告书的附件与报告书正文具有同等法律效力。

6.本报告所涉及与评估对象产权相关的法律说明文件由被评估单位提供，其可靠性由被评估单位负责。

十三、评估报告提出日期

本报告提出日期为××××年×月×日。

    武汉×××资产评估事务所

    评估机构负责人（签字）：×××

    项目负责人（签字）：  ×××

    项目审核人（签字）：  ×××

    中国注册评估师：   ×××  ×××

×××年×月×日

备查文件：

1、资产评估立项通知书[（2001）评估立项056号]；

 2、××× 申报评估明细表；

3、国有土地使用权证[×××字第×××号]；

4、房屋建筑物所有权证[×××字（2000）×××]；

5、房屋建筑物所有权证[×××字（2000）×××]；

6、 ×××总平面布置图；

7、 ××× 承诺函；

8、 武汉×××资产评估事务所承诺书；

9、武汉×××资产评估事务所营业执照；

10、武汉×××资产评估事务所资产评估资格证书；

11、注册评估师资格证书。