小杭州庄园养生酒店·项目可行性研究报告

小杭州庄园养生酒店

项目可行性研究报告

第一部分：总论

第一章：小杭州旅游、酒店行业概况

一、小杭州旅游、酒店行业目前发展概况

小杭州作为一个小杭州市刚成立不久的新区，对旅游、休闲、娱乐方面的本地消费能力目前似乎还是不强，但是，随着小杭州的经济不断发展，拥有天然山景和海滨景观优势的小杭州旅游业，会成为小杭州绿色经济的新的增长点和支柱产业之一。

20xx年5月，由小杭州区旅游局与“广之旅”共同成立的“小杭州旅游服务中心”正式对外营业，填补了小杭州没有专业旅游机构的空白，方便了在小杭州工作和生活的群众出游。同时作为地陪，也极大地方便了外地游客在小杭州的各种旅游观光和参观学习等活动。

二、小杭州酒店目前市场分析

1、小杭州区目前以三星级以下的酒店、旅馆居多，总体上来说，除了1间五星级酒店（小杭州大酒店）外，三、四星级酒店约4-5间，其余的都是中小旅馆居多。近年来由于小杭州市“南拓”政策的影响，四星级以上的酒店将会进入规划动工兴建阶段。目前小杭州区的酒店具体分布如下表：

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小杭州区主要的星级酒店旅馆名录

A、大角山滨海公园，用地29000平方米，五星级度假型酒店；

B、地铁金洲站附近，用地40000平方米，五星级商务型酒店：

C、进港大道焦门站附近，用地20000多平方米，五星级商务型酒店。

3、周边主要的竞争目标酒店

1) 据我们的市场调查以及酒店筛选，主要的酒店在以下范围内确定：

A、本项目10公里半径范围内，主要的酒店有：小杭州大酒店、小杭州三角洲世贸中心大厦酒店公寓、祈福（小杭州）酒店、南航撒海港大酒店等。

B、苏州市桥区域范围内，主要有：苏州科尔海悦酒店等。

C、香山市区区域范围内，主要有：香山香格里拉大酒店、香山国际大酒店等。

D、苏州虎门区域范围内，主要有：苏州龙泉国际大酒店、苏州豪门大

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饭店等。

上述酒店的主要客源情况见以下图表所示。

小杭州、苏州及香山部分星级酒店的调查分析表

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附：酒店名称项目解释：

甲—小杭州大酒店；乙—祈福小杭州大酒店；丙—小杭州海港大酒店；

丁—南航长三角酒店公寓；戊—苏州科尔海悦酒店；己—苏州龙泉国际大酒店；

庚—苏州豪门大饭店；辛—香山香格里拉大酒店；壬—香山国际大酒店；

4、小杭州区酒店客源分析

1）会议、宴会的需求很大

由于小杭州新区的经济是呈不断上升的态势，尤其是工业、物流发达，对酒店会议、宴会的需求很大。

? 旅游业对酒店住房有一定的拉动

小杭州区虽然不是小杭州市的旅游强区，但由于交通方便，往来小杭州周边城市的时间距离大大缩短，60分钟内便可来回。因此，小杭州接待的旅客是以一、二日游为主，对酒店餐饮、娱乐消费的拉动较大。

? 当地公司客源有较大发展潜力

小杭州是小杭州重要的工业强区之一，工业产值占小杭州经济的比例80%以上，占小杭州市工业总产值的15.6%。随着产业结构的调整和升级，小杭州的工业发展中心转向输配变电、精细化工、电子信息、机械设备、生物医药、环保产业、新材料和光电一体化等科技含量高、发展后劲足、带动力强的行业。这些新兴产业比纺织服装、鞋、帽等传统的出口型制造业相比，对当地的会展、酒店、娱乐等第三产业的拉动将是十分巨大的。

作为小杭州“南拓”的重心，小杭州的社会环境和经济环境将会

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不断提升和发展，其本身对酒店的需求将日益增长，尤其是公司商务、会议客源潜在的需求很大。

? 境外客源将以香港、澳门、日本等客源为主导

小杭州有海外华侨、港、澳、台同胞30多万人，小杭州在经济上、人文上、对外交往上与香港关系密切，香港人是小杭州对外引资的主体，港资企业占小杭州利用外资的比例很大。

同时，早在20xx年，小杭州就拥有日资企业35家，投资总额超过20亿美元，20xx年以来在丰田项目的带动下，小杭州已经成为日资企业的投资热土，来源于日本的外资占利用外资比例达30%以上，有很多日本人选择在小杭州居留、投资、工作。

小杭州主要的日资企业有广汽丰田发动机有限公司、奥林巴斯（小杭州）工业有限公司、小杭州亿源机电有限公司、小杭州阪田油墨有限公司、山东日立电机有限公司、小杭州塔祈巴那电器有限公司、旭东阪田有限公司等10多家大型日资企业。

? 交易会对小杭州酒店的影响

（1）.100届杭交会期间，小杭州市区的酒店房价居高不下，小杭州四星以上酒店房间基本都在2500元至3000元间波动。相对于小杭州老城区的价位，小杭州酒店业的价格颇具吸引力，四星以上酒店最高不过1500元，很多四星酒店甚至打出500元/晚优惠价，加上小杭州作为小杭州新兴的海滨新城，可以更有效地吸引客流。

小杭州有的酒店为迎接杭交会，还提供免费机场接送、会展期间免费交通等服务。杭交会期间，小杭州除了各大酒店开房率火爆之外，小杭州各大景色秀美的楼盘也纷纷对客商开放农庄、公园、会所等设施，把客商吸引过来，让客商在紧张忙碌的同时，享受休闲度假。这些都会形成酒店的客源。

（2）.一直以来，小杭州市区酒店相对于周边酒店的优势条件是交通

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便利，然而，随着近年来城际交通网络的飞速发展，这种优势已日渐弱化。由于华南快速干线的连接，地铁的开通，琶洲到小杭州的距离迅速拉短。杭交会期间市区人流量非常大，至琶洲会展一线更是拥挤不堪。曾有入住白云区某酒店的参展商，从住处赶至会场用了近两个小时。而从小杭州去琶洲会展中心无论是汽车，还是地铁仅需半小时左右。

（3）.随着小杭州城市化进程的快速推进，以及小杭州商业、旅游业的快速发展，加上交通设施的不断完善，小杭州酒店业迎来了大好发展机遇，小杭州现在最缺的就是高档次的酒店，尤其是四、五星级酒店，小杭州应当充分利用杭交会的带动作用，大力发展酒店业。

第二章：养生酒店的背景及建设的必要性

一、主题酒店的兴起

随着社会经济水平的不断发展，人民是生活水平不断提高，人们越来越注重康体娱乐和休闲旅游，其中自然景观和历史文化旅游受到热捧，例如云南的大理和上海、西安等旅游名胜圣地。紧随其后的主题型旅游和主题型公园大行其道，例如上海的世界之窗、锦绣中华、欢乐谷等。如今主题型酒店即将遵循旅游的规律，从自然景观过渡到人文景观，从地理的物质文明过渡到文化的精神文明，如此方向发展。酒店也是如此，由星级标准酒店向主题型酒店发展。我们基于如此理念，超前发展，引领潮流，提出“酒店+健康/养生保健产业”新的复合型酒店模式，其投资理念为“生命加油站、健康维护营”，这种主题型酒店也顺应历史潮流，也顺应人们的身心健康要求，也顺应人类的理想生活发展方向。因为，养生保健、健康长寿是当今世界人们不遗余力、梦寐以求的终极目标。

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二、小杭州庄园养生酒店的首倡背景

健康/养生保健产业：尚未开垦的处女地呼唤新的领头羊。

目前，医疗资源作为一个健康产业的佼佼者，犹如困兽，疲于疾病的治疗，有心无力满足市场多元化需求。尤其是成功人士的预防保健和养生养老服务，这个尚未启动的大市场，这个头啖汤和大蛋糕，等待着行业领头羊和领跑者分享。

因为，人类关心的头等大事就是健康，对健康的投资永远是生命中回报率最高的投资，人们渴望和期盼健康，人们都以热情的目光呼唤和注视着能真正提高生活质量的全新健康产业的诞生。

（一） 健康产业：供需矛盾之中蕴藏着巨大的商机

1、 对健康和医学的重新认识：

二十一世纪人类最关注的问题是什么？最大的回声是：健康。事实上健康态人群占15%、病态人群占15%；而处于亚健康状态的人群则多达70%。

医学的目的不是以治病为主，实际上是：

（1）预防疾病和损伤，促进和维持健康；

（2）解除疾病引起的疼痛和疾苦；

（3）照料和治愈有病者，照顾那些不能治愈者；

（4）避免早死和追求安详死亡。

2、 亚健康问题日益突出

亚健康将是二十一世纪人们广泛关注的焦点，是健康产业的一块新的和日益扩大的领域。正如世界卫生组织（WHO）所指出：21世纪医学的重心将是对病前状态的干预和对疾病的有效防范。将有85%的医生从事关注病前状态的工作，仍坐在医院等病人上门求治的医生将不超过15%。可见，健康产业中市场前景最广阔的领域是人们长期以来所忽

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视的亚健康领域——第三产业的养生保健服务。

3、

给

中国的医疗改革，无暇顾及养生保健中、高端市场。人们的需求被压抑了，以亚健康为主题的健康产业处于自发、分散、对立和无序的低水平阶段。甚至是被一哄而上、鱼龙混杂的保健品市场蒙蔽。

中国老龄办发布的《中国城市居家养老服务研究》报告显示，我国城市居家养老家政服务和护理服务两项，目前潜在的市场规模已经超过７００亿元，２０１０年将增加到１３００亿元。

调查还显示，目前我国城市居家养老服务需求总的满足率只有１５．９％，其中家政服务满足率为２２.６１％，护理服务满足率为８.３％，聊天解闷服务满足率为３.１６％。

4、 亚健康问题的解决之道——巨大的市场需求

成功人士的爱车有“4S店”保养服务；成功人士的豪宅有“物业家政”服务；成功人士的资产有“理财”增值服务；成功人士的安防有“保安”服务；

令人敬畏的医院是远远满足不了成功人士的多元化健康需求；哪里有需求，哪里就有市场。

国家大力倡导居家养老服务，同时，成功人士强烈呼唤有照顾其身心健康的飞行员和运动员式的“养生保健”服务。

（二） 小杭州庄园养生酒店：开辟酒店业与健康产业的新纪元

小杭州庄园养生酒店=酒店+健康/养生保健产业，正是在这种时空背景下隆重推出的，它的出世将呼应这个时代饥渴的需求。它充分运

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用了酒店业资源和健康产业资源的有机、合理、科学、经济的嫁接，以全新的生命、健康理念，在天时、地利、人和的条件下，以健康产业为核心，创造性地把养生保健与酒店巧妙地融为一体，从而对人们的酒店生活产生划时代的影响。

集住宿、商务、会议、旅游、休闲娱乐、生活保健、居家养老、疗养度假、社交等多种功能于一体的养生酒店，作为酒店业与健康产业的嫁接体，绝非1+1=2的简单克隆与机械拼凑，而是对旧要素的新组合，是一种创新，是一个全新的概念，它将释放出巨大的能量，带来酒店业与健康产业的一场革命性的变化，不仅是引领新潮流，而是开辟新纪元。

（三） 小杭州庄园养生酒店：对祖国医学和现代医学的贡献

1、对祖国医学的贡献：小杭州庄园养生酒店极大地丰富和实践了祖国医学的实质内涵和千年夙愿。中医药学实际上是以养生为目的医学，其主要指导思想：顺四时，平阴阳，颐养天年，度百岁乃去。2000多年前的《黄帝内经》说：圣人（名医）不治已病治未病，不治已乱治未乱；夫病已成而后药之，乱已成而后治之，譬犹渴而穿井，斗而铸锥，不亦晚乎！西汉《淮南子》也说：良医者，常治无病之病，故无病。

2、对现代医学的贡献：小杭州庄园养生酒店也极大丰富了现代医学的内涵和外延。现代医学实际上是以治疗医学为基础，结合预防医学、保健医学、康复医学、运动医学和心理医学，运用于人类的健康促进和维持活动。只是目前我国医疗卫生服务，限于多种原因，仅局限于重视地方病、灾乱性疾病的预防，残疾人和精神病人的康复，飞行员、运动员和中南海首长式的保健医师配置、运动医学几乎为运动员服务等。而常见病、季节性多发病、职业病、癌症、老年病等疾病的预防

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和干预严重缺位。

（四）小杭州庄园养生酒店：首创“三心一示范”工程

1、孝心工程：50年代前出生的人，至今都已年过半百，他们将自己一辈子的热血和青春奉献给了党、国家和家庭，他们的健康确实存在较大的问题，尤其是亚健康和疾病的困扰。因此，他们有必要应该得到健康保障，我们有责任和义务让他们安享晚年，这也是小杭州庄园养生酒店的任务之一。

2、爱心工程：60年代出生的人，至今都已年过不惑，感悟人生，收获颇多。最重要的一条还是健康。这些成功人士的自身保养，尤其是亚健康状态是个非常迫切的大问题。他们不希望40岁前拿命换钱，40岁后再拿钱保命。因此，他们有理由应该得到健康保障，我们有责任和义务让他们的身心健康得到较好的维护和促进，这也是小杭州庄园养生酒店的任务之一。

3、关心工程：前人栽树，后人乘凉，我们也要关心下一代身心健康；国家都有常设机构“关心下一代工作委员会”。因此，我们有责任和义务让年轻人和下一代人的身心健康得到较好的保障和保证，这也是小杭州庄园养生酒店的任务之一。

4、示范工程：房地产+酒店+健康产业，是新型复合地产的先行者；改革开放30年来，随着经济的飞速发展，越来越多行业处于同质化竞争，越来越多的酒店和房地产商感觉到竞争的压力，必须要向上游和下游拓展空间，甚至引入新的行业。因此，我们这种房地产、酒店和健康产业的新整合，无疑是其它房地产、酒店业和医疗卫生行业是一个示范效应，从而为社会增加了行业机会，不仅减轻社会健康担忧压力，也为社会就业带来一片生机。

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三、养生酒店及附属项目概况

(一)、标地：

养生酒店D、G栋主体建筑总面积：50,000㎡；附属塔楼1,200㎡； 养生酒店层高：D、G栋主体建筑10层，附属塔楼6层；

（二）、酒店地理位置：

小杭州庄园养生酒店位于小杭州经济技术开发区南部，东、西、北三面被葱郁山林环抱，南面正对小杭州粤港资讯产业园和远眺长江出海口狮子洋，酒店背后紧连小杭州庄园地产楼盘，后花园中有天然水库改造而成的天然湖，集浩瀚海景、自然山景与湖景于一体，景色宜人。

小杭州首个山海豪宅，世界级海湾景观珍品

（四） 建筑风格：

项目依山临海而建，独拥山、林、湖、海、等自然资源，秉承原生态生活、融入自然的设计理念，在不破坏大自然土地原生语言的前提下，把意大利文艺复兴时期的经典建筑融入其中。建筑不再是简单意义上对土地的覆盖，而是与地形、地貌呼相应，仿佛山中长出，由来已久，浑然一体。

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（五） 环境优势：

项目离海近，空气、环境好，有山体，且山体落差大，高达147米，山势起伏，错落有致，绿树萦绕，自然景观优美，是目前小杭州地区首个山海大盘； 稀缺的山海资源是本项目的最大优势.

a) 酒店项目 组成及建筑面积： A栋建筑面积 8，571.90 平方米 6层

GD栋建筑面积 49，257.29平方米10层+ 6层塔楼

HIJ栋建筑面积 46，197.77平方米 10层

总面积：104，026.96平方米

4、项目资源分析

（1）项目的地理位置

小杭州庄园养生酒店位于小杭州经济技术开发区南部，东、西、北三面被葱郁三林环抱，南面正对小杭州粤港资讯产业科技园和远眺长江出海口狮子洋，酒店背后的养生植物观赏园，紧连小杭州庄园地产楼盘，后花园中有天然水库改造而成的天然湖，集浩瀚海景、自然山景与湖景于一体，景色宜人。

（2） 项目自然资源分析

本项目位于小杭州庄园第一期——“庄园地产”楼盘的正南门，该楼盘总规划用地面积约666，600多平方米（1000亩），总建筑面积460，000平方米。

小杭州庄园养生酒店作为该楼盘的高级配套项目，直接提升了整

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个楼盘的素质，对于楼盘的销售、宣传将会起很大的促销作用。另一方面，楼盘也成为酒店提供了长期、稳定的客源流。另一方面，酒店以健康养生为主题，为酒店业注入了新鲜活力，这样酒店、健康养生和地产楼盘三者之间形成一种相互依托、相互支持，相辅相成，互为因果的紧密依托关系。

“庄园地产”楼盘采用意大利欧陆园林建筑风格，酒店大厦与其古罗筑风格保持一致，独具特色。

（3）项目周边环境分析

根据小杭州市新的城市规划方案，本项目所在地正对高新科技园区。从区位上看，一方面，能为园区办事机构提供急需的服务;另一方面，高新科技园区也能对本项目的经营产生一个强大的支撑。

从小杭州区范围来看，未来的产业结构还会以劳动密集型产业和资本密集行产业为主，其中资本密集型产业主要就是重工业和港口物流转运基地，对本项目乃至对全小杭州区的房地产反战起到支持的作用。

（4） 项目交通情况分析

——地铁4号线及铁路：在本项目东南方一公里处有地铁出入口； ——高速公里网：虎门大桥小杭州出入口和京珠高速位于本项目两公里范围内；

——区内交通网络：本酒店大门口有区内环岛公交车车站；

5、项目档次定位

项目定位：国际五星级酒店规模，超五星级软件服务；其软件服务：酒店客房服务+养生保健服务；

第三章：养生酒店可行性的依据

一、类似项目成功案例

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1、上海养生堂：

19xx年成立的上海养生堂，是华奥集团（更名前为山东金业集团）致力于健康养生事业的专业保健机构，她是继全国第一家养生堂——小杭州“岭南养生堂”成功后在上海地区开设的首家连锁养生堂。

上海养生堂以养生为主题，以维护和促进人的身心健康，提高人们的生命质量为宗旨。她将当今先进的健康检查和体能测试技术设施与传统养生保健相结合，首创全新的养生保健体系，通过饮食养生、浴身养生、理疗养生、运动养生及情志养生等来改善和提高人们的生命质量。

她以会员制的形式关注海内外处于健康及亚健康状态的成功人士和都市繁忙一族的身心健康，她通过与中国中医药学会养生保健专业委员会及国家体育总局体育科学研究所等权威部门的技术合作，透过全套体能测试与医学检测，加上科学完善的电脑评估及养生保健专家综合分析、度身订制系列养生保健服务方案和措施，帮助会员建立新的生活方式，改善生活质量，提高生命质量，充满活力地享受生活，完美人生。

2、小杭州扶元堂：

在小杭州市黄埔大道161号的小杭州扶元堂，是19xx年成立的小杭州首家以中医推拿按摩、针灸理疗、沐足为主的医疗保健机构，至今在小杭州、苏州、上海等地成功发展了多家连锁机构，4家直营机构、1家省级企业、2家加盟店，1家合营店，拥有床位500余张，医疗科目10余种，是集康复、医疗、教学、科研、商贸为一体的综合性社会医疗保健产业集团。

她是非会员制管理的医疗保健机构，其客户以小杭州地区为主，辐射有长三角地区。在同行业极负盛名，是中华中医药学会会员单位、

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山东省中西医结合学会与老年病专业委员会会员单位、天河区医学学会会长单位、全国颈肩腰腿痛专科临床技术继续教育基地、山东省亚健康人才教育基地、世界中医药联合会亚健康分会常委单位、中华中医药学会医院管理分会委员单位。曾荣获中国小杭州首批质量诚信共建单位等多项荣誉。

扶元堂医疗产业集团下辖小杭州扶元堂医疗康复医院、山东扶元堂康复服务有限公司、小杭州市扶元堂投资管理有限公司、扶元堂教育培训学校以及厦门思明扶元堂中医门诊部、湛江扶元堂中医门诊部等分支机构。

扶元堂医疗康复医院以中医为特色，现有内科、妇科、皮肤科、康复医学科、中医科、口腔科、化验室、针刀治疗室、照光室、颈肩腰腿痛专科、针灸科、推拿科等科室，同时还成立了扶元堂学术委员会亚健康研究中心、颈肩腰腿痛研究中心、“王氏扶元疗法”研究中心及临床医学研究中心等。该院独创“王氏扶元疗法”，将中医的外治精华包括经穴推拿、足穴推拿、针灸火罐等传统治疗方法，广泛运用于临床康复治疗和养生保健之中，其中以王氏扶元手法疗法、针刀治疗、骨筋伤治疗、颈肩腰腿痛治疗最负盛名。

多年来医院凭其精湛的医疗技术、高尚的医德医风和静谧典雅的舒适环境服务于大众，在长江三角洲及港澳东南亚地区患者中享有较高声誉，雄居同行业之冠，成为南粤杏林中一颗璀璨夺目的明珠！受到了《人民日报》、《小杭州日报》、《羊城晚报》、香港《文汇报》、《南方都市报》、《民营经济报》、香港《大公报》、山东电视台、小杭州电视台等多家媒体的关注和报导。扶元堂以“扶人体正气，元生命活力”为企业宗旨，以“树立百年品牌；开办百家分院；研发百种产品；培养百名名医；造就百位院长；成就百位百万富翁” 作为战略目标，扶元堂正以矫健的步伐，饱满的热情，为人类的健康事业做出卓越贡献。

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3、祁福医院自然疗法中心：

祈福医院自然疗法中心是全亚洲最大的自然疗法中心，现有60名医务人员，其中副教授以上7人，中级12人，下设药膳食疗科、颈肩腰腿痛专科、疑难杂症专科、瘫痪康复专科三个专科，突出中医自然疗法特色，并各有所专。其药膳食疗在小杭州地区享有盛誉，自然疗法中心针灸疗法中有毫针、水针、电针、耳针、头针、火针、温针等数十种之多；推拿手法中有丁氏一指禅、赖氏、龙氏、冯氏软组织推拿法、刘氏骨科推拿等，诸法悉备，同时吸纳了印度瑜伽放松功法、泰国松节法、西洋摩擦法、日本冈村按压法等诸国之长，兼收并蓄、推陈出新，形成独具特色的祈福自然推拿法，同时配合现代康复技术，治疗临床各科多发病、常见病及亚健康，中西互相渗透融合，使中医特色更加彰显、康复技术更趋完善。

4、上海水立方水疗会

水立方国际水疗会是亚洲规模最大、最尊贵、最豪华的水疗会

-----“水立方国际水疗会”在中国最大的陆地口岸----福田新地铁口岸揭开神秘面纱。这所堪称世界顶级水疗会所，身处绝美之地，相逢此奥运盛事之际，以她无尽的奢华造诣笑迎天下客。

“水立方国际水疗会”共为6层，首期投资超过1.5亿元，整个营业面积达4.8万多平方米，以巴厘岛风情为主题，由世界顶级设计师联手打造。除设有大型水疗浴区、休闲中心、100余间美食多功能包房、贵宾足疗室等之外，还配有迷你电影院、太空情侣网吧、健身房、高尔夫练习场、美容院、喻咖馆、书吧等，是一个名副其实的综合一站式消费的“城中花园”，大大地满足了人们对现代水疗以及多种休闲生活的需求，可谓是：足不出户，饱览巴厘风情尽享休闲情趣。

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她是具巴厘岛风情的高尚会所，是放松身心、返璞归真的理想佳境！主要服务设施包括：

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? SPA水疗设施 保健按摩设施 亚健康测检设施 餐饮设施 客房设施 娱乐设施 康体运动设施 棋牌设施 美容美发设施 网吧设施

二、小杭州成功酒店的详细调查

1、小杭州大酒店

酒店明细调查表

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小杭州大酒店是外商独资按国际五星级标准建造酒店，酒店于20xx年1月23日正式开业。酒店坐落于风景如画的小杭州海滨花园新城，毗邻小杭州客运港，距离香港、澳门、上海、、苏州、香山等地均仅需1小时车程/航程，交通便利。

小杭州大酒店楼高78米，共15层，占地12万多平方米，总建筑

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面积5万多平方米。

酒店绿化面积大，达8万多平方米，山水交融，大自然的惬意闲情尽在其中。酒店拥有各种豪华客房320间，客房面积达46平方米，采用视野宽阔的三边窗口、选用具有吸热功能的新型节能玻璃——低辐射镀膜中空玻璃，并采用了目前最先进的液晶电视机。置身宽敞舒适的客房，山水美景可仅收眼底。酒店还设有宴会厅、中餐多功能厅、风味餐厅、亚洲餐厅、咖啡厅、大堂吧等九个中西餐厅和大型亚热带绿化广场、网球场、迭级式恒温泳池与露天泳池、健身中心、儿童游乐场等。

2、 祈福小杭州大酒店

祈福小杭州大酒店坐落在小杭州经济开发区进港大道，距虎门大桥、虎门轮渡码头及小杭州客运港仅5分钟车程，交通便利。19xx年开业，20xx年装修，楼高6层。

祈福小杭州大酒店占地六万多平方米，内有中央泳池花园、绿化长廊和后花园。就爱但拥有各类豪华 客房230套，配有冷暖空调、国际电视网、保险箱、小酒吧、电话、宽带上网接口等。会议中心设备齐全，酒店内设有十多项室内娱乐设施。

第四章：养生酒店建设方案及规划设计

一、建设方案及规划设计

1、建设规划方案：

例如：首层与二层功能规划方案彩图：

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二、施工进度计划

1、20xx年4月15日完成完善各楼层功能规划；

2、20xx年5月15日完成完善的装修施工图纸；

3、20xx年5月-8月完成装饰装修工程；

4、20xx年9月中旬试营业；

5、20xx年10月1日正式营业。

第二部分：市场调研及前景预测

第一章：养生酒店的概念

养生酒店的概念是：以养生保健为主题的酒店，它集住宿、商务、会议、旅游、休闲娱乐、生活保健、居家养老、疗养度假、社交等多种功能于一体，是酒店业、健康产业、养生住宅/养生公寓有机结合在一起的新型酒店。

第二章：养生公寓的概念

养生公寓的概念是：以养生保健为主题的酒店式公寓，它是养生酒店的重要配套服务，它集住宿、休闲娱乐、生活保健、居家养老、疗养度假、社交等多种功能于一体，是超越酒店客房服务的新型住宿服务。

第三章：小杭州庄园养生酒店客源分析

一、小杭州庄园养生酒店项目主要客源组成分析：

（1）、日本及国际客源

目前在小杭州落户的企业有1000多家，其中外资企业有400家，日本企业60多家，较大的10多家.丰田汽车、广钢IFE钢板、通用塑料电

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器料、巴斯夫聚氯酯、埃克森化工、三菱重工东方燃气轮机、名幸电子、龙沙生物制药、海瑞克盾构机。基本上分布在小杭州北部，日本专家及高管人员约4000多人，分住在苏州祈福新村、市桥海伦堡、逸涛雅园。

（2）、资讯科技园、科技产业园区客源

据小杭州区政府规划，在小杭州庄园养生酒店正对面，就是规划建设的资讯科技园和科技产业园区，这两个大园区的企业和人流会形成较大的餐饮、娱乐、康体及客房的消费需求。

（3）、龙穴岛港口物流客源

目前，伯灵顿、马士基等国际著名物流公司陆续进驻，保税物流中心正面向全球物流企业开展招商。20xx年港口吞吐量已达420万TEU。按每吨4000元,营业额达到1680亿元人民币，按0.5%比例计算，就有8.4亿人民币消费，不但会逐步形成庞大的国际客源消费群体，同时国内的出口企业、团体、机构等也会形成强大的消费需求。

（4）、龙穴岛造船基地客源

小杭州龙穴岛造船基地中，员工有2-3万人,并已开通美洲、欧洲、日本、澳洲、东南亚等国际航线18条。随着造船基地相关配套产业的不断增加，将给酒店提供不可估量的消费客源。

（5）、当地楼盘客源

在小杭州主要楼盘有庄园、碧桂圆、海滨花园、富港美地等多家地产商已进入。各楼盘的住户群体同样会逐步形成一定的消费需求。

（6）、政府接待、会议客源

据小杭州区经贸局局长介绍，小杭州区政府在过去几年中每年都有很大的消费额，无论是餐饮、娱乐，还是康体、客房均会形成相当可观的消费需求。

（7）、港澳旅游客源

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据小杭州区旅游局统计，小杭州客运港目前每天有12班客轮往返香港,约100000人,20xx年达50万人次，今年开通澳门航班后，平均每月到访人次约7.5万人，预计今年港澳游客可达90万人次到访小杭州。

（8）、国内旅游客源

据小杭州区旅游局统计，小杭州区旅游景点在20xx年接待人数超过了100万人次。单小杭州一日游的旅客占到了90%，10%的游客来自周边的苏州、上海、、香山等。这批游客将会形成较大的消费群体。

（9）、客运港、1-2日游客源分析

A、客运港客源分析

目前每天小杭州往返香港有6个航班，节假日则每天增加到28个往返航班。小杭州客运港还配备了30多辆客车，接送旅客网点遍及小杭州、苏州各镇、顺德等地。小杭州市民可到白天鹅宾馆坐车，目前每天有3个班次。

新客运港设计标准为年客运量160万人次，设计旅客聚集量1600

人，为国际客运港。新建码头共设置4个泊位，目前已建成3个泊位，可同时停靠3艘高速客轮，剩下的一个泊位将根据日后需要而建。

B、1-2日游客源分析

小杭州1-2日游成为不少长三角地区市民短线游的首选，小杭州最受欢迎的景点是百万葵园，天后宫公园，黄山鲁国家森林公园，海滨公园，以及新推出的小杭州湿地公园等。散客人数更是成倍增长，仅今年春节黄金周就有五六万散客来小杭州旅游。小杭州酒店业步入一个上升的行业景气周期！

二、 2009－20xx年亚运会客源分析：

亚运会期间，各星级酒店的入住率和房价会达到一个高峰。在20xx年之后，小杭州星级酒店尤其是高星级酒店的开房率和房价会进入一

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个稳定期。受益于世乒赛、亚运会的成功举办，小杭州20xx年之后在世界上尤其是亚洲地区的国际知名度、国际形象和影响力将会大大加强。如同上海亚运会、昆明世博会对城市国际地位的提升一样。随着小杭州经济的持续快速发展、国际会展活动的日益频繁。

三、 “9＋2”泛长三角经济合作客源分析：

随着“9＋2”泛长三角经济合作的推进，小杭州将会成为华南地区的国际化大都市和区域性金融中心。大量高星级酒店的开业以及跨国酒店集团的进入，使小杭州酒店业的竞争水平和实力将得到提升。

第四章：养生酒店前景预测及盈利点分析

一、前景预测：

1、前景－旅业支撑

随着小杭州旅游业的不断发展，前往小杭州旅游的客户不断增加，未来酒店的前景是十分期待的，项目周边有百万葵园、天后宫、蒲州花园、亲水公园、直达香港的客运码头，而且又背山面海，旅游度假资源丰富，引进星级酒店从长期发展来说，可以不断利用旅游资源增加项目的收入；

2、 前景－缺乏高档次的酒店

小杭州目前的酒店有小杭州大酒店（五星级）、祈福酒店（四星级）、浦洲大酒店等。随着小杭州的发展，工业企业的数量增加、人口数量的增加及旅游业的开发，现时的酒店设施远远未能达到市场的需求。

二、养生酒店盈利点分析

1、名医馆：社区医疗卫生服务，参照卫生系统定价有利润收入；

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2、本草堂：中西药店服务，参照社会上药店经营模式，有利润收入；

3、养生药膳食疗：参照祁福药膳餐厅有利润收入；

4、养生水疗：参照星级酒店及水疗会提供的药浴、药蒸服务，有利润收入；

5、美容美体、香熏：参照美容院等机构服务，有利润收入；

6、中医推拿按摩、针灸、刮痧：参照医疗卫生机构服务，有利润收入；

7、音乐养生理疗：参照音乐疗法服务，有利润收入；

8、健康人体检服务：参照医院等提供高科技趣味健康人体检服务，有利润收入；

9、养生公寓租赁服务：参照酒店式公寓及星级酒店客房服务，有利润收入；

第三部分：养生酒店定位及营销策略

第一章：养生酒店定位

一、小杭州庄园养生酒店的基本理念

（一）养生酒店的宗旨

在总结庄园体育、教育、动漫科技等成功整合的经验基础上，在酒店服务基础上，在现代养生学理论指导下，通过以养生为中心，集社区医疗卫生、养生保健、居家养老、休闲娱乐为一体的高品质多元化养生活动，倡导和营造全新的生活方式，并在此基础上构建养生酒店21世纪的健康文化。

致力于养生方法科学化、养生行为生活化、养生活动家庭化、养生意识社会化、养生活动娱乐化、养生境界享受化；从生理和心理上为人们的健康提供高度科学化和人性化的专业关怀；用心营造你我的理想生活。

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1、 以人为本的服务理念

服务基础：对人的生命、价值的正确认识，对人性的深刻了解； 服务内涵：在对服务对象全面、深入了解的基础上，满足其独特的、多元的服务需求；

服务方式：在养生科学指导下的专业化、人性化服务；

服务风格：具有高度的亲和力和强烈的感染力；

服务价值：在令人获得多元的服务效果的同时，拥有充分的尊贵感和身份感，同时确保其私密性和封闭性。

2、

（六） 核心价值与意义

养生酒店健康文化，是对中外养生学理论研究成果的全面吸收、消化、实践和推广。它使养生酒店不仅是单纯技术型的养生机构，也不是单纯的星级酒店，而且是引导健康理念新潮流，倡导和实行现代健康生活方式的先导者，是21世纪健康文化的最佳载体。

（七） 养生酒店的责任和使命

确立养生酒店从领导到每个员工的责任感和使命感，是构建养生酒店的健康文化的关键所在。必须意识到：养生酒店不仅对其住客和业主会员（目标市场）负有不可推卸的责任，而且对整个社会精英层，更进一步对社会各阶段，整个民族以至人类健康生活质量的提高负有责任。

越是民族的、越是世界的。只有这种高度的责任感和使命感，才能促使我们不断进取，使养生酒店在复合地产中，无论管理、技术、

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服务，还是品牌、文化以及对各界的影响力，均成为世界领导者和先行者。

（八） 品牌背后是文化

庄园品牌，文化底蕴丰富，一路从大众体育、教育、动漫、科技、区域总部经济成功走来。

健康是人类永恒主题，2000多年历史底蕴的中医养生文化是养生酒店健康文化的丰富内涵。

养生酒店健康文化最终将凝结在庄园品牌上，使其注入新鲜血液，使其品牌具有理想的、高品质的、丰富的文化内蕴，拥有更广泛的知名度、强烈的荣誉感和长久不衰的忠诚度；具有在未来的引伸和拓展中“放之四海而皆准”、“一呼天下应”的品牌效应。

（四）养生酒店拟合作单位：

华奥集团华康分公司；

山东省投资商会；

小杭州中医药学校；

济南学校；

二、小杭州庄园养生酒店功能特色

1、名医馆：小杭州中医药学校、济南学校等多家省级医院，国家级、省级名老中西医专家定时坐诊；飞行员式/中南海式保健照顾服务；

2、本草堂：中西药，价廉物美营养保健品超市；

3、养生药膳食疗：养生大餐，大众养生餐；

4、养生水疗：传统中医药文化型水疗、药浴、药蒸；

5、美容美体、香熏；

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6、中医推拿按摩、针灸、刮痧；

7、音乐养生理疗；

8、健康人体检服务：高科技趣味健康人体检；

三、目标市场定位

（一）目标消费群定位：

1、核心对象：以富豪阶层为目标消费群，全程享受中南海式的顶级医疗保健、御用养生服侍；

2、主体对象：以三资企业家、高收入私营经营者、成功人士中为目标消费群，全程享受私家医生式的养生保健、居家养老服务；

3、其它对象：以三资企业高级管理人员、各种高收入专业技术人员为目标消费群，全程享受特种医疗、养生保健服务；

（二）、区域定位：

1、中心第一辐射区：以港澳、长三角经济圈为中心辐射区，

2、第二辐射区：以9+2经济圈、京、沪及国内发达地区作为第二辐射区，

3、第三辐射区：渐次波及台湾、东南亚、日本、韩国等亚太经济圈，以至于欧、美发达国家和地区。

我们致力于打造成功人士中的中坚和精英阶层，赖以生存的“生命加油站、健康维护营”。

四、价格定位

关于价格定位，我们的战略和策略是：高品质、中等价格；因为，我们有房地产业强大后盾作支撑，同时我们的目的是为了保证品牌可持续发展，引领复合地产新潮流。因此，养生酒店出品微利经营与高附加值会员卡销售相结合是我们的经营特点。

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收费项目：

1、

2、

3、

4、

5、

6、

7、

8、

9、 VIP客户名医专家诊疗： 普通客户社区医疗卫生： 中西药店： 养生水疗： 针灸推拿按摩音乐理疗： 体格检查/健康测评： 养生药膳食疗餐饮： 养生产品/食品和用品研发： 养生公寓/客房：

10、 棋牌娱乐养生：

11、 康体运动养生：

12、 美容美发美体香熏：

13、 商务度假与会议：

14、 养生旅游与疗养：

15、 网吧：

五、销售方式定位

养生酒店采用“散客+团体+VIP会员制”相结合的方式营销； 散客以小杭州、苏州、香山等地半小时生活圈消费为主；以港澳一小时生活圈消费为辅；

团体客户以与旅行社合作的国内外旅游客户为主；以港澳度假为辅；

VIP会员以山东省投资商会和工商联会员、各界成功人士为主；以业主为辅；VIP会员制设置与经营管理可以与高尔夫球会模式接近；

以各界国家级、省级大中型会务销售为主；以国际养生度假会务

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旅游为辅；

六、物业管理定位

养生酒店及养生公寓的物业管理，依托养生主题，不同一般酒店和公寓，更不同于洋房物业管理，它将是在普通物业的保洁、保安、维护服务基础上，延伸到更高档次的功能服务；因为，其主题决定其服务定位为：酒店式物业服务+健康管家/养生保健服务；因此，其物业管理服务定位为：物业管家服侍。

第二章：营销策略

一、宣传主题

养生酒店不同其它任何星级酒店，其宣传方式方法和公关策略都将是围绕健康产业展开，包括居家养老、日常饮食、康体娱乐、商务休闲、旅游度假、健康人体检、名医专家会诊、疗养康复和团体会议等。

二、卖点整合

度身订制养生保健服务，养生酒店提供全方位的健康人吃、喝、玩、乐、住等服务，将客户的身心亚健康状态恢复到健康状态；即使是有疾病状态，我们的绿色通道，中医药学校医疗卫生资源将会全力以赴，提供尊贵的首长级特种医疗保健服务。

三、优惠措施

1、养生酒店/公寓住宿价格参照4-5星级酒店标准下浮80%；

2、VIP会员卡定价参照高尔夫球会会员卡销售和价格下浮；

3、养生酒店药膳食疗参照祁福药膳食疗餐厅价格下浮80%；

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4、养生水疗参照社会上酒店和水疗会价格下浮80%； 5、医疗和体检参照社会上医院同类价格下浮80%； 6、除免费外的康体娱乐参照庄园运动城同类价格下浮80%；

四、销售目标体系——整体推广思路及分阶段控制的公关效果

五、外发式宣传策略

小杭州日报、短信、现场活动推广、单张派发、看楼大巴车身广告、看楼大巴及软文等。

六、资金回笼计划

1、养生酒店（按整体出售计算）： 销售价格：7000元/㎡ 销售面积：49257.29 ㎡ 预计回笼资金：34,480万元

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2、国际养生公寓：

销售价格：6500元/㎡

销售面积：36654.04㎡

预计回笼资金：23,825万元

3、 十五个项目的销售收入：

目前十五个项目的经营场地散见于小杭州、上海、苏州等多个地方，而且经营状况非常火爆，利润率相当高。参照目前其它各类似功能场所和酒店经营状况，小杭州庄园养生酒店综合收入，第一年保守估计日营业额：5-10万元；月营业额：150-300万；年营业额：1800-3600万；纯利率20-30%，则年纯利润：360-1080万；第二年递增30%，则第二年纯利润：468-1404万；第三年递增30%，则第三年纯利润：608-1825万；第四年至第十年维持10-20%速度递增，则每年纯利润维持空间为：700-2000万之间。

华奥集团华康分公司养生酒店项目筹建办

20xx年12月26日

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