物业机电设备设施维修养护计划和实施

纲要：

·建立健全完善的设备设施档案，实行一机一档的档案管理

·建立以客服中心为中心的机动原则，提高维修的及时率

·设备管理做到“三好”，“四会”，“五定”

·制定各系统的应急处理方案，有备无患

·制定合理的经济运行方案，提高运行效益，节能降耗，节约运行成本

      ·组织定期技能培训，不断提高维修保养技能，降低设备故障率。

二、机电设备管理原则和目标

1、机电设备管理的原则

（1）预防为主，采取日常保养与计划性维修并重，使之时时处于良好状态；

（2）做到用好、修好、管理好；维修人员会维修、会使用、会保养、会检查；定时、定量、定人、定点、定质的方针；

a)            人员与专业人员相结合，以操作人员日常维护为主，专业人员定    期处理相结合的原则；

b)            立和完善设备档案，并对设备档案进行有效的动态管理；

（5）完善设备管理和定期维修制度，制定科学的操作规程，合理科学的维护计划；

（6）修旧利废，合理更新，降低成本，提高经济效益；

（7）规范供配电维修管理工作，确保中心正常用电。

2、消防监控室管理总则

（1）建立24小时值班制度；

（2）值班人员严格执行交接班记录；

（3）准确、真实、清晰地填写记录；

（4）无关人员不准入内，值班人员不做与本工作无关的事；

（5）室内应配备灭火器材，应急灯作备用。

3、设备设施管理目标

通过日常养护与及时的维修，使其时时处于最佳运行状态，延长设备使用寿命，提高物业的运作效益，确保主要设备的完好率达100%，零、急修及时率达100%。

三、机电设备设施管理目标的实现

（一）工作职责

工程部负责管理整个设施和设备的操作、运行、检查、保养和维修，负责设备档案的建立和管理，负责设备各种操作规程和流程的制定和实施，负责对维修人员和服务供方的组织和调度，负责维修人员的技能培训。

1、分管副经理的职责

l  制定部门工作计划，审核各班组和工程师的工作计划；

l  负责与机关事务局进行工作对接并定期向事务局汇报设备设施运行情况。

l  负责本部门服务质量的监督和控制

l  负责各下属班组及人员的组织、调度和人员的沟通：

l  负责联系和配合质监部门、安检部门、消防和卫生检查部门的监督和检查。

l  负责审定和选择服务供方并对其服务质量的好坏进行评审。

2、工程师的职责

l  负责本部门的技术指导和监督

l  负责制定设备设施的年度和月度维修保养计划并监督执行；

l  负责各种技术资料的整理和设备档案的建立；

l  负责维修材料的询价、采购，并与服务供方进行工作对接和监督其工作。

l  负责维修人员的技能培训和指导；

l  负责制定各种操作规程和管理制度；

l  参与设备季度以上的保养工作和设备维修检查工作。

3、维修班长的职责

l  负责本组工作计划的制定和执行；

l  负责并参与水电维修工作，并做好相关的记录；

l  负责水电维修工的调度和工作安排，

l  负责配合工程师协调各班组之间的协作配合

l  负责保管和检查维修工具、器材和仪器，并对其进行定期检查和保养；

l  参与维修材料的采购和对服务供方的监督。

4、维修工的职责

l  按计划水电设施和设备进行日常巡检和维修保养工作；

l  按操作规程或流程对各种设备进行操作；

l  负责临时性的各种修理工作；

l  负责值班和交接班并认真填写相关记录

l  服从上级的工作安排，主动协助其他维修人员的工作；

（二）机电设施设备的接管和建档

1、机电设施设备的接管

l  由物业公司组织公司机电设备专业人员对中心现有设施设备进行检查、清点，内容包括设备设施的完好情况和存在的问题、备品备件的数量等并做详细的记录备案。

l  对设备的各种资料的清点和移交，包括原设备设施的建施、水施、电施的竣工图，设备设施的使用说明书（含电气原理图），设备设施的验收情况记录和相关职能部门的验收报告以及各种设备的合格证及安全检测报告，设备使用3年的年检报告和年检记录（电梯、二次供水、消防系统、供配电系统等）

2、机电设备设施档案的建立和管理

l  设备档案的建立：

 a、建立一机一档的设备档案，档案内容应包括：

      设备使用说明书

      设备安装及调试图纸和记录

      设备配套设备的使用说明书

      设备本身和配套设备的合格证

      设备验收记录

      设备安全检查记录

      设备定期检查记录

      设备维修和保养记录

 b、建立设备台帐：对设备进行分类建立台帐，台帐内容应包括：设备型号和参数、设备标号、设备名称、设备安装地点、设备资料明细、主要配件的型号和参数、中大型修理和配件更换记录等。

 c、建立设施一览表和分布图：对消防系统、排水排污系统、公共照明系统及景观、休闲设施应分类编号列入表中。同时也分类标注在分布图上，便于统一管理和查找。

l  设备档案的管理：

 a、设备档案安排专人进行统一编号管理。定期进行档案的更新。

 b、实行计算机管理，对档案实行计算机管理，有利于档案的不断更新和查找。

 c、档案的借阅须由工程师以上人员签写档案借阅记录，方可借阅。借阅人员不得将档案带出事务所。

   （三）机电设备设施的检查和维护保养

l  机电设备的检查：

 a、日常检查：由设备操作人员，按照设备日常检查记录规定的内容和频次按时进行检查，并做好相应的检查记录；

 b、月度检查：由设备技师会同维修工共同进行，根据设备月检记录的内容逐项检查，发现问题及时处理，并做好相应的处理记录和检查记录；

 c、季度检查：由设备技师进行，根据设备季度检查记录所规定的内容逐项检查，发现问题及时处理，并做好相应的处理记录和检查记录；

 d、年度检查：由工程师组织进行，按照年度检查的内容逐项进行。并填写年度检查记录，将检查结果汇总，以报告的形式上报机关事务局。

l  设备的维护保养：

a、日常维护保养：主要由操作人员通过日常经验，用听、闻、视、摸等方式对设备进行巡检，利用仪器仪表对主要部位进行检测，发现故障及时处理。操作人员巡视至少两次，维修技师每周至少检查一次；

b、对月检、季检发现的问题和设备隐患，维修技师对设备的局部或全面修理，清洗或更换零部件，每月/季至少进行1次；

c、每年根据设备运行情况和设备年检情况对主要部件进行维修调试，更换易损件并全面加油润滑，局部外观除锈油漆等。

d、监督和管理外包设备的维修和保养，要求服务供方按时进行保养并经在我方人员检查后在维修保养记录上签字认可。

e、临时维修和抢修：如果设备发生故障，工程部人员应立即安排维修人员进行修理，为了能够提高修理的及时性，工程部应准备必要的备品和备件。如果维修会影响正常的办公，工程部可安排在夜间或节假日进行处理。

（四）机电设备经济运行方案

机电设备具有一次性投资大，更新换代快，运营服务及维修保养费用高的特点，为实现机电设备的高效运行，降低运行成本，特制定方案如下表：

机电设备经济运行方案表

（五）、各系统设备设施的管理要点及措施

供配电系统的管理

⒈供配电系统的管理目标

供配电系统是整个物业的命脉，没有安全、可靠的供配电系统，就无法保证整个物业的安全和正常运行。因此，为达到供配电系统的安全可靠，供配电系统的管理工作必须达到下列基本要求：

①    安全——在电力供应、分配、使用和维护过程中，不发生人身事故和设备事故。

②      可靠——应满足整个物业对供电可靠性及连续供电的要求。

③      优质——应满足整个物业各部分用电的电压质量和频率质量。

④      经济——通过合理的配电方法和技术手段以及管理制度，降低运行费用，尽可能地节约电能，并在保证安全和可靠性的前提下，尽可能降低设备维护费用，延长设备使用寿命。

⒉         供配电系统的管理办法：

根据供配电系统管理目标中的四个基本要求，逐一制定供配电系统的管理办法。

① 供配电系统的管理原则：

 根据质量体系的管理要求及国家《电力工应与适用条例》的要求，制定本原则：

1.1、      供配电系统由所在物业的事务所按业主要求及供配电管理部门的 要求进行管理，公司工程部对该系统进行不定期检查并提供必要的技术支援。

1.2、      积极配合电力管理部门对用电的监督管理，协调各用电部分的关系，禁止危害供电、用电的安全和违章操作的行为。

1.3、      供配电管理方式应当按照安全、可靠、经济、合理及便于管理的原则进行。

1.4、      对供配电系统的管理应该采取以检查维护、防患于未然为主，以修理抢修为辅的手段，保证系统的正常运行。

②      供配电系统的安全管理

2.1、根据公司安全管理规定，所有操作及维修人员都必须持有国家颁发的《电工证》计《电工进网作业许可证》，并经公司统一培训，达到公司管理要求的方可上岗。

2.2严格执行安全操作规程；

2.2.1、根据国家颁布和现场制定的安全操作规程严格执行。

2.2.2、维修操作人员必须具备的条件：

⑴身体健康、精神正常，两年进行一次体检。

⑵具备必要的电气知识，熟悉操作规程并经考试合格。

⑶学会紧急救护方法，特别要学会触电急救。

2.2.3、在高压设备上工作，必须遵守下列规定：

⑴填写工作票或接受口头、电话命令。

⑵至少应有两人在一起工作。

⑶完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。组织措施有：工作票制度、工作监护制度及工作间断、转移和终结制度。技术措施有：停电、验电、装设接地线、悬挂标示牌和装设遮栏等。

2.3、加强用电设备的运行维护和检修试验工作。

2.3.1、严格执行验收接管制度，对以完工的设备按照设计安装规范进行仔细检查验收，发现问题须要求施工方及时整改，达到验收标准后方可接管。

2.3.2、所有设备必须有设备说明书、试验记录及安全认证标志。

2.3.3、实行供配电系统日检、月检、季检和年检的检查规定，并做到有记录、有检查时间、有检查和核查人员签字。

2.3.4、安事先制定的维护保养计划对供配电系统进行定期维护保养。

2.4、按规定采用符合安全要求的电器配件及保护用具。

2.4.1、所有更换的电器配件都必须使用国家认可的安全电器配件，且电压、电流以及防爆指标应符合系统要求。

2.4.2、安全保护用具应齐全、可靠，并定期进行耐压试验，发现不合格应立即更换。

3、通过有效管理，保证供配电系统优质、可靠运行。

3.1、根据所管物业的具体情况，制定符合国家标准及业主要求的供配电系统作业指导书，并按作业指导书中的要求进行日检、月检、季检和年检。认真填写检查记录I，并定期对检查记录进行分析，可保证发现的问题能够有计划的进行解决，消除设备的故障隐患。

3.2、及时检测设备运行情况，实时进行必要的参数调整，保证供电质量。

3.3、提高供配电系统的维护保养水平，按系统各设备的使用保养要求，制定维护保养计划，并按计划进行保养（包括小修、中修和大修），使设备达到使用要求。

3.4、操作维护人员必须具备中专以上学历，并取得电工上岗资格证。操作维护人员应不断学习专业知识，提高业务能力。

3.5、为使设备在发生故障时能够及时修复，应配备一定数量的易损件及关键部件作为备件，各备件质量应达到设备的要求。

4、 通过管理和技术手段，使系统经济运行，节约开支。

4.1、对系统进行定期保养，延长设备使用寿命，节约配件开支。

4.2、通过合理调配各用电设备的操作和使用，节约用电，降低运行费用。

4.3、通过电容补偿，使系统功率因数保持在0.9以上，降低无功损耗。

4.4、给业主提出节电的合理化建议或技术改造措施，并完善用电管理制度，在必要处张贴标识提醒节约用电。

③            配电系统的维护保养及检查

1.1、      配电房人员的职责：

1.2.1积极钻研业务，认真学习和贯彻有关规定，熟悉本配电系统的接线及设备的装设位置、结构型能、操作要求和维护方法，掌握各种安全用具和消防器材的使用方法和触电急救法；

1.2.3、监视配电房内各种设备的运行状态，按规定抄报各种运行数据，发现设备问题应及时处理并做好相关记录；

1.2.4、按命令指示进行操作，发生事故时进行紧急处理并做好相关记录；

1.2.5、负责配电房内的卫生及工具、消防器材的摆放；

2、配电房送电和停电的操作

2.1、为了确保运行安全，防止误操作。倒闸必须根据设备负责人的命令，值班人员复述无误后执行。倒闸操作人员在倒闸前应填写倒闸操作票，由另一值班人员复核无误后，方可按操作票逐步执行。

倒闸操作必须由两人执行，如果单人值班，只能执行固定的倒闸操作程序，并需在平时进行正确演练成功。

4、供配电计划养护表

供配电计划养护表

     

给排水系统的管理

（一）给排水系统的管理目标

l  保证正常的生活和消防用水。

l  保证供水水质符合国家的规定和标准。

l  通过对设备的管理，保证供水质量（水压、流量等）；

l  保证排水通畅，符合卫生和环保的要求；

l  降低运行费用

（二）给水系统：给水系统的管理养护措施见下表：

给水系统设备设施计划、方案及标准表

（三）排水系统的管理和计划养护方案见下表:

排水系统计划、方案及标准表

消防系统及通风系统的管理

1.      消防系统由消防泵、喷淋泵、水幕设备、控制中心设备、消防备用电源、消防水池、防排烟设备以及各种末端设备组成，其维修保养计划、方案见下表：

消防、通风系统维护保养计划、方案及标准表

a)        消防设备设施日常检查、定期检查及相关试验严格按作业指导书进行操作，具体规定如下：

（二）消防设备/设施管理作业指导书

1．            目的   确保消防系统正常运行，保证办公和公共区域的消防安全。

2．            职责 

2.1   护卫人员或消防控制中心工作人员负责实施消防安全日常巡视检查和日常管理。

2.2   设备维修/或管理人员负责消防系统设备设施检查和维护保养。

2.3   工程管理部、品质管理部代表公司对消防安全检查和消防设备检查维护行使监督管理之职能。

3．            作业/检查标准 

4.1.1    管理范围

4.1.1.1  消防监空中心负责对消防报警系统实行24小时值班制度，值班人员须将值班期间消防系统发生的情况及时向主管报告，并如实填写《消防控制中心日常值班记录》。

4.1.1.2   专管员/设备维修人员对消防报警系统有关设备/设施进行检查和维护保养，并做好记录。

4.2.     消防报警系统及设施定期检查

4.2.1    半月检

4.2.1.1   由消防控制中心专管员负责执行，填写《消防设施巡检卡》。

4.2.1.2.   消防箱开启灵活，无损坏、标识清楚、完好，抽查区域20%。

4.2.1.3   消防带、枪、接扣、栓柄、专用扳手齐备、完好，并放置于规定位置，抽查30%。

4.2.1.4    室外消防栓无渗水、损坏，检查100%。

4.2.1.5    室内外消防设施附近不允许堆放杂物，保持通道畅通，灭火器在指定位置正确摆放并在使用期内。

4.2.1.6   消防控制中心日常值班检查记录准确无误。

4.2.2.    季度检查

4.2.2.1   由设备维修/专管人员负责执行，填写《消防系统季检记录》。

4.2.2.2   对各类型探测器视检红/绿发光管60秒左右频闪一次为正常，抽查10%。

4.2.2.3    手动报警按钮完好无损，报警后控制中心能接收报警信号，抽查10%。

4.2.2.4    消防广播喇叭完好无损，按规定时间播放便于视听系统运行是否正常，抽查5%；如发现损坏，须于3日内更换。

4.2.2.5    消防电话接插盒完好无损，能与控制中心联系通话，抽查50%。

4.2.2.6    消防栓启动按钮完好无损，报警后控制中心能接收报警信号，设备能正常启动和运行，抽查5%。

4.2.2.7    声光报警器完好无损，使系统运行声光报警器能发出闪烁的信号和报警声，抽查10%。

4.2.2.8    报警检测时间段向业主公布。

4.2.2.9    根据娱乐场所的特殊性对人员密集的区域，不定期随机抽取不低于3%的烟感器，重要设备机房随机抽取不低于2%的烟感器，现场喷烟并检查消防报警装置是否灵敏反应。

4.2.2.11   烟感器、温感器安装与底座接触是否良好，外观是否洁净完好。

4.2.2.12   对报警控制柜、联动控制柜等作清扫除尘；线路如有松动应进行紧固。

4.2.2.13    灭火器外观完好，瓶体不脱漆无气泡，压力表显示指针在绿色区域以上，随时确保能正常使用。

4.2.3     年度检查

4.2.3.1   风机除尘、加油。

4.2.3.2   消防控制柜除尘。

4.2.3.3.   对高位水箱进行全面检查。

4.2.3.4.   对消防进出水闸阀进行检查。

4.2.3.5.   对楼宇各类探测器、消防喇叭、手动报警按钮等进行全面检查。

4.2.3.6.   检查完毕，须填写消防系统相关记录。

4.2.3.7.   试验联动系统使消防泵、喷淋泵各启动一次。

4.2.3.8.   试验湿式报警阀一次，检查系统是否正常。

4.2.3.9.  送/排烟风机现场启动、联动各一次。

4.2.3.10  水池清洗/蓄水

4.3.      其他

4.3.1    每年水池清洗消毒时，由于无备用水，事物所须安排管理员或护卫人员加强对本区域的安全巡视，及时排除火灾隐患。

4.3.2    在正常检修和外管停水情况下，蓄水池须保留1/3水位作为消防备用水。

4.4      呈报制度

4.4.1        凡在消防管理工作中涉及到安全隐患或突发质量事件/或事故，必须第一时间呈报公司总经理团和品质管理部，以便协调处理。

4.4.2    品质管理部组织相关部门对事务所报送的安全隐患或突发质量事件/或事故过程进行分析，及时制订纠正预防措施报总经理审批后，统一上报行业主管部门（市房管局物管处）备案。

（三）消防系统操作流程

1、   消防报警设备报火警时，主机电脑显示屏火警红色指示灯长亮并发出报警声，同时查看CRT显示屏会在火警栏显示回路地址编码和时间，并在请求栏内显示楼层的详细地址和请求相关的报警设备动作；将显示屏消音键按下解除消音，报警指示灯长亮。

2、       报警后消防监控员应及时用电话通知楼控中心、工程部以及巡逻岗，巡逻岗须立即查看现场确认是否发生火警。                                   ㈠、确认未发生火警属设备误报，工程部管理人员须检查误报原因，并把相关信息反馈给消防监控员，便于填写值班记录；

㈡、确认设备误报，主机需复位；

① 按相关按键使主机画面切换提示，                                   ② 再按主机复位：画面显示有红色进度条纹及初始化开始，显示主菜单界面后，误报显示的地址码、时间等相关数据信息自动消失，主机恢复正常工作状态。

3、       确认发生火警，消防监控员用电话立即通知楼控中心、工程部以及巡逻岗并同时拨打“火警119”，巡逻岗须在最短时间内确认火灾发生地点，并立即反馈消防监控中心；消防监控员用主控制盘平台逐步操作：打开功放盘电源开关，音量旋至适中，按下播放盘紧急广播键切断大楼背景音响，按下话筒键/外线/开始键，再按下消防电话主机操作盘相关回路按钮进入电子录音状态；手拿送话器播报火灾信息2至3遍，请相关楼层的工作人员及观众迅速从最近消防通道楼梯间撤离现场。然后启动消防末端设备操作盘使电梯迫降并切断相关楼层电源。

4、       确认火灾现场无工作人员后，启动消防末端设备操作盘，将钥匙旋转至“强制”挡红灯亮起，同时消防泵/喷淋泵/送风机/排烟风机/相应区域防火卷帘门请求指示灯亮起，按下相应启动键启动消防设备，控制火情和灭火。

5、       特别提示：

1、        消防监控设备一般设置在“手动”功能挡工作，消防监控员不得随意改为“自动”或“强制”，只有在确认发生火灾情况下方能使用。

2、        消防监控员须24小时职守，不得随意脱离岗位，作好日检记录和交接班记录。

（四）消防监控室操作流程图

公建设施管理

一、公建设施管理的范围：

（1）    土建部分：房屋本体（墙体、屋面、楼道、地下室等）

房屋设施（门窗、扶手、卫生间、上下水、水电井等）

（2）    装修部分：墙面（内外墙）、地板、吊顶、艺术景观等

（3）    照明部分：室内照明（灯具、开关、插座、控制线路）

室外照明（泛光灯、庭院灯、草坪灯，地灯、装饰灯、控制线路）

（4）    外环境部分：公共道路、停车场、休闲广场、休闲桌椅、围墙栏杆、积沙井、化粪池等

二、公建设施的管理原则：

（1）对所管理的公建设施实行定期巡视检查，发现问题及时解决。

（2）坚持日常维护和计划性维护并重的方针，使设施随时处在良好状态，延长寿命。

（3）制定完善的定期巡检制度，保证有问题设施不遗漏，修理不拖延。

三、公建设施的管理方式：

（1）公建设施巡检：由专人定时分区域进行巡视检查，照明系统、卫生间设施等每周全面覆盖一次。装饰部分及内部设施等每月覆盖一次。公共道路、停车场、扶手栏杆、集沙井化粪池等每季覆盖一次。房屋本体每年检查一次。

（2）公建设施的修缮：对检查出的问题，小型修缮由事务所进行维修处理，中型维修由公司统一组织进行修理，大型工程一般进行外包处理。

（3）制定公建设施维保计划，对各种设施进行有计划的维修，如油漆、集沙井化粪池的清淘等；

（4）、建立公建设施台帐：对公建各实施进行编号列帐并在图上表明实施的位置，并实时记录修缮情况。

（5）建设施检查修缮的措施

1、日常检查：按公建设施巡检表分区域进行检查，发现问题及时处理；

2、计划维修：每年编制公建设施维修保养计划，计划的编制应根据物业的使用情况和环境情况以及天气和季节变化情况进行编制，经公司审定后，按计划实施维修保养。

3、定期对下水管道、集沙井化粪池进行定期检查和清淘。保证随时通畅。