物业设备设施维护保养操作规程

一、物业维修操作规定：

物业部员工必须树立“一切服从经营需要，服务第一”的思想，为营业部门做好后勤保障工作，其维修必须做到计划性检修与日常维修相结合，并且加大计划性检修力度，确保设备设施处于良好的运转状态。员工在维修过程中必须做到文明、规范。

1、维修工作完毕后，必须清除因工作拆下的垃圾，带走自备的设备工具，通知保洁部进行卫生清理工作。

2、严禁酒后工作，严禁维修人员在客房、餐饮、公共区域工作中吸烟、席地而尘、闲聊、大声喧哗等不良现象。

3、严禁在工作中利用床、门、窗、椅、面盆台、马桶等设备用具进行登高作业。

4、维修时严禁用污手触摸墙面、顶棚及用具，以防污染。

5、严禁在地面作业时将工具、材料等摆放在地毯上，应放在自带的垫布上，避免污染环境。

6、公共区域的维修，非特殊情况应安排在夜间操作，以免打扰顾客。

二、物业维修操作规程：

（一）租户维修（万能工维修）

1、租户维修原则上由万能工全面负责。

2、对楼层公共区域每天巡视，发现问题及时维修。

3、与租户联系落实检修计划，做到每个月对公共区域系统性地检修

一遍。

4、局部出现问题时，由服务台负责直接与值班主管联系，维修工接到电话后于10分钟内赶到维修地点及时维修。

5、重要区域出现问题，维修工解决不了的应立即通知值班主管作出处理决定。

6、检修、维修情况及时如实记录，并做统计，下班前将工作日报表报物业部存档。

（二）日常报修

1、使用部门根据设备设施或装饰部位的损坏情况正确填写工程维修单，交物业部值班主管总调度。

2、值班主管根据维修内容遵照先急后缓，先上后下，合理安排维修人员维修。

3、维修人员接到维修单后准备维修材料并在15分钟内到达维修地点。

4、维修完成后请报修部门的主管或领班验收、签字。

5、把维修情况填入维修表内，电话告之值班主管维修完毕。

6、下班前填写好工作日报表，连同维修单交总调度存档。

7、对于电话报修（紧急维修），维修人员应于5分钟内到达维修地点，维修好后补办报修手续。

8、对于需要购买维修材料的，立即报告上级领导进行申购、并跟催，并把情况告诉使用部门，材料到后联系维修。

（三）不影响正常营业的设备维修保养：

1、物业科长根据设备设施维护保养制度制定月度、季度、年度检修计划。

2、设备大修科长负责指挥，主管负责组织指导，小修和维护则由主管组织实施。

3、在停机进行维修保养前要根据设备的运行状况由分级负责人制定维修保养方案，需要更换零部件的要提前申购。

4、在维修保养过程中，分级负责人要现场指挥，上一级领导要督导检查，确保维修保养质量。

5、设备维修保养后要进行调试，由空载直至带负荷运转，确保正常后投入使用。

6、把维修保养情况进行记录，存入设备档案。

（四）影响正常营业的施工（停水、停电、停空调、公共场所施工、重要设备停台维修）

1、物业科长制定施工及协调方案，报区域分管部长批准后实施。

2、根据施工方案准备材料及零部件，按照批准的与使用部门协商的时间进行施工、维修。

3、实施过程中经理现场指挥督导，主管带人实施操作，确保在规定时间内完成。

4、施工完成后通知使用部门可以正常营业使用，并报告分管部长。

5、施工情况形成文字材料存入设备档案或物业部档案。

（五）设备故障处理（紧急抢修）

1、物业部长组织有关人员根据故障情况制定紧急抢修及协调方案报总经理批准。

2、根据紧急抢修方案，准备材料按照重大故障、较大故障和一般故障分级负责的原则，分别由部长、科长、主管组织抢修。

3、抢修过程中，部长必须现场指导监督，在确保质量的情况下尽量缩短抢修时间，以减少对营业的影响。

4、抢修完成后立即通知使用部门，并报告分管总经理。

5、抢修完成后由组织抢修负责人形成文字材料存入设备档案。

 

第二篇：尉氏吉通物业有限公司06供配电设施设备维修保养标准作业规程

供配电设施设备维修保养标准作业规程

1.0 目的

规范吉通物业有限公司各分公司所属管理处供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。

2.0 适用范围

适用于吉通物业有限公司各分公司所属管理处的供配电设备、设施维修保养工作。

3.0 职责

3.1 分公司负责人负责审批《供配电设备设施维修保养年度计划》。

3.2 管理处经理/主任负责审核《供配电设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

3.3机电维修部主管负责制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并监督、指导该计划的实施。

3.4 维修工负责对供配电设备设施进行维修保养。

3.5 公共事务部负责向有关用户通知停电的情况。

4.0 程序要点

4.1 《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定

4.1.1 每年的12月15日前，由机电维修部主管组织维修工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并上报管理处经理/主任审核、分公司负责人审批。

4.1.2 《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：

a) 供配电设备设施使用的频度；

b) 供配电设备设施运行状况（故障隐患）；

c) 合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。

4.1.3 《供配电设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

a) 维修保养项目及内容；

b) 备品、备件计划；

c) 具体实施维修保养的时间；

d) 预计费用。

4.2 对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业规程》，按《供配电设备设施维修保养年度计划》进行。

4.3 高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养以及低压配电柜的维修保养由维修工负责。

4.4 变压器维修保养

4.4.1 外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测

试、试验等项目的维修保养，此项工作由机电维修部主管负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

4.4.2 外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁、保养：

a) 测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30—50%时，应作绝缘油试验（对外委托试验），如绝缘油不合格则应全部换掉；换上新鲜的合格的绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理（外委完成）；

b) 清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；

c) 拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；

d) 变压器油位处于油标下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；

e) 检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。

4.5 高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由机电维修部主管负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

4.6 低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干抹布擦拭。

4.6.1 闸刀开关维修保养：

a) 检查安装螺栓是否紧固，如松驰则拧紧；

b) 检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；

c) 检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；

d) 用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10MΩ，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。

4.6.2 熔断器维修保养：

a) 新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；

b) 检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。

4.6.3 交流接触器维修保养：

a) 清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；

b) 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

c) 清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

d) 清洁铁芯表面的油污及脏物；

e) 拧紧所有紧固件。

4.6.4 自耦减压启动器维修保养：

a) 用500V 摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5 MΩ，否则应进行干燥处理； b) 外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。

4.6.5 电容器维修保养：

a) 清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；

b) 检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；

c) 检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；

d) 检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。

4.6.6 热继电器维修保养：

a) 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；

b) 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

4.6.7 断路器（自动空气开关）维修保养：

a) 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理；

b) 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；

c) 断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；

d) 在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；

e) 各传动机构应注入润滑油；

f) 检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；

g) 检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；

h) 检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；

i) 检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；

j) 检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。

4.6.8 二次回路维修保养：

a) 号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；

b) 接头处是否松驰，如松驰则拧紧。

4.6.9 主回路维修保养：

a) 标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；

b) 接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；

c) 母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。

4.7 供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》，经管理处经理/主任批准后方可延时并通知公共事务部。

4.8 对计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经机电维修部主管口头批准后，可以先组织排除故障而后拟出《 事故报告》上报公司。

4.9 维修工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《录表》内，机电维修部主管应于每次维修保养后的三天内将记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为长期。

4.10 停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由机电维修部主管填写《停___________申请表》，经管理处经理/主任批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。

5.0 记录

5.1 《____________维修保养年度计划表》

5.2 《____________维修保养记录表》

5.3 《申请延时维修保养表》

5.4 《____________外委维修保养申请表》

5.5 《停

5.6 《____________事故报告》

5.7 《____________备品、备件计划表》

6.0 相关支持文件

《供配电设备设施安全操作标准作业规程》

年 月 日 NO：

制表人： 拟制人： 审核人：

维修保养记录表

设备设施名称： 设备设施编号： NO：

备品、备件计划表

年 月 日 NO：

制表人： 审核人： 批准人：

申请延时维修保养表

停 申 请 表