深圳市罗湖区笋岗物流园区建设规划的商业计划书

本计划书根据《深圳城市总体规划（1996-2010）》关于城市建设用地布局及规划和综合交通规划等章节中有关笋岗物流中心改造发展计划的内容，结合我司向市政府呈报的《关于笋岗仓库区商业化改造的初步方案》而编制，本计划书同时也作为我司制订库区投资项目计划的参考。

★ 一、笋岗仓库区所处的地理位置、发展历史及现状

★ 二、笋岗仓库区发展物流园区的规划功能定位

★ 三、笋岗物流园区建设具体要求及设想

★ 四、笋岗家居城规划及建设方案

★ 五、笋岗汽车城规划及建设方案

★ 六、笋岗物流园区电子商务平台建设规划

★ 七、笋岗物流园区开发建设及引进项目的合作方式

★ 八、笋岗物流园区未来发展前景

一、 笋岗仓库区所处的地理位置、发展历史及现状

笋岗仓库区位于深圳经济特区罗湖区的中北部，北邻北环快速干道，西向城市主干道红岭路，南靠笋岗路，东与广九铁路深圳北站接壤。库区规划占地面积约100万平方米，自19xx年开发建设，至今已建成大型仓库80多栋，总建筑面积90多万平方米，临时堆场约5万平方米；另有保留的约10万平方米待开发空地，区内有总长12.7公里的三条铁路专用线与广九铁路连接。在八十至九十年代，该片区作为全国最大的多功能现代化商业化仓库区和全国首个出口监管仓库而闻名海内外，年货物吞吐量最高时达400-500万吨，被称为"中国第一仓"，为国家外贸进出口做出过巨大的贡献。

随着深圳特区经济的飞速发展，昔日位于城市边缘的笋岗仓库区已成为深圳市的城市中心区和未来商业黄金地段，近几年来，区内企业通过自发手段将部分仓库设施改变为各类展销及交易市场用途等，区内现有的城市基础设施无法满足商业化发展的要求。因此，深圳市政府经过多次论证和调研，已决定大规模改造笋岗仓储区的城市基础设施，并将该区域作为城市商业化改造的重点，将其规划为城市消费物流园区。市政府为此专门成立了笋岗库区改造建设指挥部，同时整个库区的改造规划方案也即将出台。

（一）笋岗建设物流园区的优势

虽然笋岗仓库区的建设面临仓库空置率高，以及市场经济驱动其进行产业结构和用地结构调整的局面，但是经过十多年的发展和建设，笋岗仓库区具备了由传统的仓储业向综合物流业转型，进行物流园区建设的许多优势条件。

1、现有的仓储设施是在笋岗仓库区考虑发展物流园区最主要的理由。目前，笋岗仓库区拥有约67万平方米仓储用地建有大量的多层仓库，并且在仓储区内建设有大量集中布局的仓库和铁路运输专用线，这些都是建设物流园区的客观优势所在。并且，从合理利用笋岗仓库区现有基础设施的角度出发，如果另辟新的物流园区，置现有的笋岗于不顾，或任由它去改

造成其它用途，这对于整个城市而言有很不经济的一面。 2、笋岗仓库区临近城市中心区的区位条件符合发展以消费物流为主的物流园区的要求。深圳近二十年的发展使罗湖已经成为人口密集、商业网点遍布的市区。从现代物流的观念出发，这就形成对消费物流的一种潜在的市场需求。从区位条件分析，这一物流园区只能布局在特区北部、进出交通都很便捷的地段。相比之下，笋岗仓库区的区位条件就具有极大的优势。 3、笋岗仓库区具有发展物流园区的宏观交通区位优势。笋岗仓库区靠近城市中心区，北、西、南三面分别紧临城市主干道北环路、红岭路和笋岗路。北环路是深圳重要的以货运交通量为主的城市干道。并且，依托设在笋岗仓库区内的深圳北站，笋岗仓库区内部设有铁路运输专用线直达仓库。从大的交通区位条件上看，笋岗的对外货运交通联系都非常便捷。

4、由于将笋岗物流园区定位为城市消费物流，因此，物流园区的建设规模是由所服务的城市空间范围和消费物流的市场需求等因素共同决定的。并且，目前笋岗仓库区的产业结构由单一的仓储业和运输业向综合的商贸、物流仓储和运输业发展迫在眉睫，因此，在物流园区的规划中，必须对整个笋岗仓库区进行统筹考虑，在实际的改造过程中，采取一次规划、分期实施的方式。 总之，从现有的对外交通条件、仓储设施条件和仓储业运作十多年等因素而言，笋岗仓库区具备了许多进行物流园区建设的优势条件。

（二）笋岗物流园区的规划功能定位

基于笋岗仓库区的区位特点和开发条件，可以将笋岗物流园区的主要功能确定为城市消费物流基地。深圳市的消费物流主要是从国际及区域物流和不同运输方式物流中转化而来的，其中包括从区外经铁路运进的货物。结合笋岗物流园区处于城市中心区边缘的实际情况，其直接服务的范围必须考虑城市道路的现实情况。 三、 笋岗库区商业化改造及物流园区建设具体要求及设想

在《深圳市国民经济和社会发展"九五"计划》、《深圳市城市总体规划1996-2010》、《深圳市现代物流发展对策研究》以及《关于加快我市重点批发市场发展的若干意见》（送审稿）中，均对在笋岗库区商业化改造及建设物流园区提出了具体要求和设想，并明确指出笋岗物流园区建设应遵循的十二字方针，?quot;统筹规划、准确定位、明确重点"。

统筹规划。笋岗物流园区规划要与深圳市和罗湖区的总体规划相结合，高起点、高水平、科学地进行规划。区内发展的各类专业市场宜精不宜多，并加大智能化市场的建设力度，建立网上交易系统。

准确定位。笋岗物流园区应定位为区域性展示交易配送中心，园区的规划建设以"立足深圳、依托周边、连接两头、扩大辐射"为原则。要立足深圳的商业环境和产业优势；依托周边城市的产业优势和盐田、平湖等周边仓库区；连接国内和国际、内地和香港两个市场；在满足本地需要的同时，以质量、声誉、档次和服务向周边地区辐射，吸引异地商家。 明确重点。物流园区内市场的建设要在"质"上做文章，做到"人无我有，人有我精"。首先，家居市场可作为重点市场来发展，目前区内已有家具、装修、装饰材料市场，但还缺乏家用电器市场；其次，对汽车展销及技术维护中心和配件市场的建设应加强调研，主要定位于名车和中高档家用轿车上；第三，结合香港目前中药港的发展情况，研究我市发展与之配套的中药材市场的潜力;第四，其它市场要有限制地慎重发展。

根据深圳市政府对笋岗物流园区建设市场定位的十二字方针，我司将以"立足现有、示范引路、分步改造"为原则，提出分二个阶段对笋岗物流园区进行改造和建设的设想：

第一阶段：即近期发展阶段，主要是结合政府商业发展规划，利用笋岗库区五区现有空地约10万平方米，建设高标准大型家居超市，同时，对目前已形成的、初具规模的建筑装修装饰材料、汽车展示及技术维护中心、医药配送中心等专业市场进行调整、改造、引导和扩充。用尽可能短的时间，较少的投资，尽快在笋岗库区形成具有较强辐射力的几大专业批发市场：

1、集建材、高档装饰材料、家私、灯饰、家用电器、日常消费品等为一体的大型家居超市及建筑装饰材料专业市场

我司及其母公司深业集团计划将我司所属的宝安北路以西的七区14万平方米建筑面积和五区10万平方米土地用于发展深圳市大型家居用品及建筑装饰材料专业市场，其中在五区兴建5万平方米营业面积的大型家居超市一期工程作为该专业市场的核心。该专业市场将以进口高档材料为主，国产名牌为辅，采用国际先进的超市管理模式，集中采购、厂家供货、统一管理、统一结算、配送批发为主，零售为辅。使之成为华南以至全国规模较大、档次较高、品种较全、辐射力强、管理先进、设施完备的超大型家居及装饰材料专业市场。

2、大型名牌汽车展销检测中心及汽车零配件交易市场

该市场规划在红岭北路以东，桃园路两侧，以目前在该区已初具规模的大昌汽修、物资工贸汽车检测中心及汽车展销市场等为基础，改造现有仓库(占地约4万平方米,现有建筑面积约

8.5万平方米)，利用现有818#空地约1.6万平方米，建设营业面积约5万平方米的室内名车交易广场，拟与国内外有实力的汽车生产厂商合作，将经营范围扩展到各类进口、国产汽车展销、零配件供应、汽车检测等为一体的多功能汽车展销检测及汽配交易市场，扩建后市场占地15.4万平方米，建筑面积达20万平方米以上。

第二阶段，用3-5年左右时间建设为大型物流园区配套的电子商务交易平台及其它配套设施。 我司设想通过首先在五区建设大型家居超市项目，以及在桃园路以北新建名车广场项目,以这两个项目的成功运作带动笋岗库区的改造转型,在市政府对库区基础设施(包括道路、通信等)进行大规模改造的同时，投资建设基于上述专业市场的专业化物流网络交易平台，并设立社会化专业化物流配送中心，使电子商务与物流配送通过专业化物流网络交易平台实现有机的结合，与此同时，以分步改造的方式建设一批为物流园区服务的配套设施，逐步将笋岗库区改造建设成为名副其实的智能化物流园区。

四、 笋岗家居城规划及建设方案

这里所指的"笋岗家居城"包括宝安北路以东五区"笋岗物流中心近期启动区"即"家居超市"项目及宝安北路以西七区现有14万平方米物业的商业化改造项目两部分，其中，"笋岗物流中心近期启动区"即"家居超市"项目占地面积为6.7万平方米，建筑面积7.4万平方米，家居超市营业面积约5万平方米，建筑物层数为2-3层，建筑容积率为1.1，广场面积7800多平方米，公园绿地7200平方米。宝安北路以西七区现有14万平方米物业的商业化改造项目目前正在进行之中，已入住其中的装饰市场有香江家具城（建筑面积2.2万平方米）、香江装饰材料城（建筑面积1.5万平方米）、金海马电器城（建筑面积8000平方米）、新光源灯饰及

金宝来名家私（建筑面积5000平方米）等，该区域现已成为深圳市内颇具影响力的家居装饰材料专业市场。我们计划在未来1-2年内除继续引进有实力的国内外家居经销商和代理商外，同时对837、839、841、843及12#库进行改造，提高物业档次和土地利用率，加快智能化市场的建设步伐，使五区的建设和七区的改造同步进行，改造建设完成后，该区域形成总营业面积20万平方米以上的集家居、装饰材料、家用电器、日用消费品等的展销、批发、配送为一体的大型智能化专业市场。

五、 笋岗汽车城规划及建设方案

该市场规划在红岭北桃园路南北两侧，也分为新建和改造两项内容，其中新建项目包括在原818#仓空地和822仓所在位置共约1.4万平方米用地建设6-9层名车广场及汽车零配件配送中心,该项目建成后的建筑面积约5万平方米,目前正在进行项目的调研和可行性分析阶段;改造项目包括对桃园路以北的仓库进行改造和在桃园路以南汽车维修及检测中心的扩建改造等,改造和建设完成后,该区域将形成建筑面积20万平方米以上的集室内汽车展示交易、网上交易、汽车检测、汽车租赁、汽车零配件配送等为一体的大型汽车城，随着该项目的建成，目前的临时性露天汽车交易将成为历史。

六、 笋岗物流园区电子商务平台建设规划

在"笋岗家居城"及"笋岗汽车城"两大专业市场改造建设的同时，利用市政府对笋岗仓储区道路、通信等基础设施进行大规模改造的有利时机，我们将投入巨资建设笋岗物流园区电子商务交易平台，并建立家居及汽车交易两大专业网站，首先在笋岗物流园区设立社会化专业化的家居商品及汽车零配件配送中心，通过电子商务交易平台实现商品的在线交易，同时该交易平台还应具备以下各种功能：

1、 解决"物流商务"

网上提供物流信息资源

物流手续网上办理及网上供需衔接

网上物流协议

网上配货

2、 在网上实现物流管理

用网络实现远程数据交换

七、 笋岗物流园区开发建设及项目引进的合作方式

要把笋岗物流园区建设成为国际一流的物流园区，除了政府给予政策等方面的支持以外，还需要企业对引进的项目精心的策划，并投入大量的资金，我司作为未来笋岗物流园区最大的企业，将全力推进物流园区的开发建设，特别是做好五区的规划和对现有仓库的改造，同时，为加快物流园区的开发建设步伐，拟以多种方式引进资金、项目，对于笋岗物流园区开发建设及项目引进的合作方式，我们提出以下设想：

1、与合作方就开发、建设、改造和项目合作经营建立全面合作的战略伙伴关系，签署有关合作的框架性协议；

2、与合作方共同出资组建笋岗物流园区开发公司，按政府制定的规划蓝图，分阶段对笋岗物流园区进行新建、改造；

3、 与合作方一起参与项目的策划、论证、引进工作，共同出资组建项目公司，参与新组建项目公司的经营，共同承担经营风险；

4、 利用合作双方各自在国内外资本市场和客户等方面的优势，引入国际风险投资基金，建立基于电子化交易和现代化专业化商品配送中心为一体的物流电子商务平台，使笋岗物流园区成为国际一流的物流园区。 用网络指挥和调度物流

优化物流及配送线路

随着物流电子商务平台的建立和不断完善，笋岗物流园区将成为以特色专业市场为主导，各类专业网站为媒体，以现代化社会化配送中心实现远程交易的高科技物流园区。

八、 笋岗物流园区未来发展前景

未来的笋岗仓库区将建设成为集专业化商品配送、储存、运输、展示与交易于一体，辅以办公、金融、信息处理、饮食、娱乐等相配套的配送中心型消费物流园区；笋岗物流园区将成为一个商业繁荣、特色鲜明、环境优美、配套设施完善的大型商品集散地，并将带动区内及周边地区相关产业的发展，成为我市实施现代物流中心战略的一个重要园区，在深圳乃至全国的物流业发展中起示范探路作用。 1、一站式购物的笋岗家居超市将作为笋岗物流园区的主要标志性建筑，它不仅是辐射华南以至全国的大型家居产品配送展示和交易中心，也是一座配套齐备的大型购物公园；

2、规模宏大的笋岗汽车城将作为南中国地区最大的汽车及零配件展示交易和配送中心，它连接国内和国际、内地和香港两个市场；

3、物流园区内的专业市场将是智能化市场，它通过INTERNET网将电子商务和物流配送很好地结合，为用户提供商品信息及咨询、交易撮合、货物交割配送、货款结算以及各种延伸项目服务。

4、 专业市场展示交易的产品将充分体现时代特色，高科技含量的国际著名品牌将占展示交易商品的大部分，同时市场的建设以科技化、信息化为手段，最终形成连接国际、国内，辐射面广的各类消费品的区域性分拔、展示、交易中心。

 

第二篇：规划设计在物流园区建设中的重要作用

规划设计在物流园区建设中的重要作用

任举刚

物流园区规划设计一般分为三个阶段：首先，进行前期总体发展战略规划，以确定园区建设的相关要素是否合理可行，理清思路，明确定位，重点完成科学布局功能地块、交通系统和信息平台等规划；其次，进行详细规划（包括控制性详细规划和修建性详细规划），进一步确定公共设施和市政公用设施的位置与规模，落实每一地块的建筑高度、容积率、建筑密度和经济建设化率；最后，进行建筑方案设计、初步设计和施工图设计。这样的规划设计步骤符合《中华人民共和国城乡规划法》所规定的法定规划步骤，为物流园区的规划实施和管理提供了便利。

随着我国投资体制的改革和投资主体的多元化，物流园区建设的投资问题日益受到关注和重视。据相关资料统计，在物流园区的总体发展战略规划阶段，影响物流园区建设投资的可能性为95%~100%；在详细规划阶段，影响投资的可能性为75%~95%；在建筑方案设计和初步设计阶段，影响投资的可能性为35%~75%；在施工图设计阶段，影响投资的可能性为5%~35%；在施工建设阶段，影响投资的可能性仅为小于15%。显然，影响物流园区建设投资额的关键在于规划设计阶段，但是长期以来规划设计的重要作用并未引起业内的重视。在此，笔者将结合近几年在物流园区项目上的规划设计实践，谈一谈规划设计在物流园区建设中的重要作用。

一、严谨、细致的战备规划可以降低机会成本和资本成本

严格地说，物流园区的总体发展战略规划偏重概念规划，更多的需要

从物流供应链和物流需求角度来分析和把握，笔者以河北省沧州渤海新区保税物流中心为例来说明总体发展战略规划阶段在物流园区建设中的作用。

由于河北省至今还没有保税物流中心，因此沧州渤海新区的领导对此相对比较陌生，一开始便提出要建面积为10平方公里的保税区，并且要做可行性研究。项目组经过实地调研和分析论证，综合权衡后认为保税物流中心是沧州渤海新区的最优选择，并结合渤海新区的基础条件，建议渤海新区保税物流中心（B型）的适宜规模为1平方公里。

在沧州渤海新区领导接受建议后，项目组为渤海新区保税物流中心制定了整体发展思路，明确了功能定位，设计了功能分区，并进一步做了投资估算和经济分析。此项目成果为沧州渤海新区引入保税制度提供了最佳实现路径和完备的保税功能体系，指明了沧州渤海新区保税物流中心的最终发展方向为保税港区，避免了沧州渤海新区在引入保税制度操作上的盲目性，降低了沧州渤海新区的机会成本和资本成本。

二、以科学合理的规划定位来促进园区的健康发展

由于物流园区对经济和对整个城市的拉动作用，很多地方政府不顾自己是否具备条件，就去争、去建物流园区，以争取先机，创造发展机会。因此，各地都通过地价优惠等措施促进物流园区的建设，各园区建设者为了享受更多的地价优惠，往往将把雷锋区做大作为园区建设追求的目标，直接造成我国物流园区规模普遍偏大。据统计，目前我国物流园区的规模都在1平方公里以上，有的甚至达到十几平方公里，致使园区土地大量闲置，浪费了土地资源。

天津市唐官屯物流园区规划项目经过调研和论证，将园区定位为“天津市唐官屯加工物流区”，通过明确划物流区和工业区，从源头上避免了物流园区功能定位不明确、不科学的问题。考虑我国物流园区的系统建设刚刚起步，在很多方面还很不成熟，尤其是对于唐官屯这样离中心城区较远的交通枢纽型物流园区，纯粹发展大宗散货存储和第三方物流对地方经济的带动性太小，工业增加值就会更低，对解决小城镇就业问题贡献不大。因此，可以以加工业带动物流的大流通，以物流的便捷性提高加工产品的市场竞争力和市场辐射力，两者优势互补，相互促进。

三、以科学合理的设施规划与设计来降低物流企业的运营成本

在物流园区建设的修建性详细规划阶段，合理布置各功能块的相对位置是非常重要的。合理布置的目的是有效地利用空间、设备、人员和能源，最大限度地减少物料搬运，简化作业流程，缩短生产周期，力求投资最低，为职工提供方便、舒适、安全和卫生的工作环境。

据资料介绍，在制造企业的总成本中用于物料搬运的占20%~50%，如果合理地进行设施规划可以降低10%~30%。物流园区是大批物资集散的场所，物料搬运是其核心的作业活动，合理规划设施的经济效果将更为显著。

天津市西青物流园区方案的设计，先进行总体布置，再进行详细布置；而详细布置方案又反馈到总体布置方案中进行评价，再加以修正甚至从头做起，减少或消除不必要的作业流程；经过六轮反馈，才最终确定实施方案。设计遵循的原则是在时间上缩短作业周期，在空间上减少占地面积，在物料上减少停留、搬运和库存，保证投入的资金最少、生产成本最低。

四、以灵活多变的设计来实现仓库功能与形式的完美统一

为应对物流企业的业务变化，新建物流仓库和库区在规划设计方面和功能上都有了改进：仓库单体面积趋大，净高趋高；仓库功能多元化，局部区域设置办公区、装卸货收发区、叉车充电区和员工休息区等已成为发展趋势；仓库外墙材料多样化，轻质砂加气混凝土板、夹心板材、彩钢板、铝塑板及幕墙等多种建材的运用使仓库的外立面越发具有时代气息，且经久耐用；仓库的装卸区及外部通行道路趋宽，为满足大型集装箱卡车的运输要求，现代仓库设计的装卸货区及道路都比以前宽敞很多。

天津市永悦物流中心项目的仓库设计充分考虑了上述变化，力求以灵活多变的设计来实现仓库功能与形式的完美统一，简洁大方又满足了使用者的需求。

五、以施工图限额设计来为物流企业控制投资

目前，天津市物流企业的盈利状况普遍都很不理想，在这种情况下，新建物流园区（中心）业主对投资额的大小都很敏感，业主纷纷要求进行限额设计。投资分解是实行限额设计的有效途径和主要方法，由专门的概预算及成本控制室在设计任务书的总框架内将投资先分解到各专业，然后再分配到各项工程和单位工程，作为进行初步设计的造价控制目标。在施工图设计中，无论是建设项目总造价，还是单项工程造价，均不应超过初步设计概算造价。各专业科室应按照造价控制目标确定施工图设计的构造，选用材料的设备，并在施工图设计时把握质量标准和造价标准，做到两者协调一致，相互制约。

笔者结合实行限额设计的实际项目——天津市天运通城市物流配送基地项目，从纵向角度来回顾其限额设计的实施过程。该项目方案深化设计

和初步设计的整个前期阶段，概预算及成本控制室根据合同要求，完成了限额设计要求的基础性工作：积极深入分析设计合同，掌握设计人员的限额设计责任条款，了解限额设计应突出的重点；广泛收集国内类似工程的技术经济指标，供制定限额设计计划作指标参考；分析工程的建筑技术特点，宏观把握工程造价构成的特点；积极联系接洽与本项目相关的特殊材料的设备供应商了解其产品的特点和成本构成，进行主要材料设备的市场询价并坚持做到货比三家；投入重点力量编制方案优化阶段的动态估算，形成设计阶段动态的成本概预算体系。由于图纸资料深度不够等原因，动态从大处着眼有不同程度的假设成分在里面，但这对于动态把握项目总体投资已经起到了很大的帮助作用，在提交成果初步设计时，同步提交了初步设计概算。

为了把初步设计阶段的经济价值反馈到设计各专业，概预算及成本控制室对提交给业主的初步设计概算做了详细的经济分析，深刻地阐述了限额设计与投资控制之间的内在联系和技术经济特点，同时提出了施工图设计阶段各专业设计的限额目标。

在施工图设计阶段，根据与业主的合同要求，概预算及成本控制室编制了符合国家标准《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2003）要求的招标工程量清单，并参照天津市20xx年预算定额按市场平均价格水平进行工程量清单的组价工作，得出各专业设计编制的“标底”，其实质是完成了施工图设计阶段的施工图预算。为了衡量施工图设计阶段的经济价值，概预算及成本控制又进行了初步设计概算与施工图预算的经济价值对比。对比结果显示，施工力预算总价基本在初步设计概算总价范围之内，限额

设计基本能确保成功。在施工图设计结束之后，概预算及成本控制室在设计总负责人领导下，将进一步积极配合业主、项目管理人及招标代理公司、工程造价咨询机构做好总包招标工作，就技术经济特点做充分交流，把限额设计工作内涵延伸。截至目前，虽然该项目还处于招标阶段，但初步结果显示在天津市天运通城市物流配送基地项目上实施的限额设计是成功的，从宏观角度看，该项目的工程投资总体得以有效控制。