第一、摘要

一、 项目的简要介

城市链接农村主要是建立一个农村DIY绿色小农场。DIY小农场内家庭居住房建造成四合院建筑，四合院出租或出售，让城市体验到最朴实的农村感觉。DIY小农场内业、客户主可以自己选择种植蔬菜、水果、花卉，养殖家禽，待收获后归业主所有。DIY小农场设计为原生态系统，建立循环系统，实现资源循环利用，建立一个大型的养殖基地、果林和大型粪池。养殖基地提供客户的肉类食品，果林提供客户的水果需求；大型粪池收集养殖基地的粪便转换成沼气。DIY小农场里配有专业的家政导师、农业技术导师、心理导师、各类老师。小农场分为家庭和教育两类。小农场以承包方式经营，小农场内提供免费的专业指导老师，小农场内的所有作业将由专业的导师指导完成。教育类的小农场承包后所有劳动由孩子或孩子组队在导师指导共同完成，家长不得参与，在完成小农场作业后，孩子可以接受现代城市的教学，比如：外语、钢琴、电子琴、散打等。

二、 项目的内容 

1、立项依据

随着工作压力的日益增大和城市生活节奏的不断加快，越来越多的市民渴望回归乡村，体验乡村生活的悠闲，放松身心，释放压力。加上大多数孩子都是独生子女，城市孩子也比较富裕，祖父辈过于溺爱，父母的上班时间烦忙，没时间陪孩子，孩子吃饭都是在餐厅自己消费，忽视了孩子的教育，误区了孩子的心理、消费问题。

DIY小农场有限责任公司是一个具有巨大发展潜力的公司，它提供立足于农业的全新服务，是现实版的开心农场。公司以“更自然，更快乐，更美好”为使命，以贴近大自然为主要宗旨，力求创造一个天然的娱乐场所，以“信心、决心、恒心；创意、乐意”为口号，使人们充分享受到置身大自然所带来的愉悦轻松，乐在其中。

2、项目的意义：

（1）通过DIY小农场，可以让城市的孩子接触农村；

（2）在DIY小农场中可以培养孩子的动手能力，学会自立；

（3）让孩子与大自然更加亲密的接触，减压；

（4）树立正确的价值观、消费观，体谅父母亲的辛劳。

（5）DIY小农场建立生态循环系统，实现资源循环利用，从而是大自然更环保。

（6）DIY小农场还可以以旅游景点的形式对外开放，可以减轻上班家族们的工作压力和学生们的的学习压力。

3、项目可行性分析

目前国内有存在农场但是与DIY小农场不同。他们主要是自己在农场建立循环利用系统，进行原生态的种植和养殖。第一、DIY小农场对外完全开放，DIY农场开放主要是让游客自己到农场选择自己所需的物品进行采购；第二、DIY小农场有限责任公司不仅自己种植、养殖，而且绝大部分农场由家庭承包种植、养殖，家庭成员可在相关导师的指导下完成所有的作任务，小农场提供免费的指导老师也是我们的一个特色。

4、需求预测及分析

DIY小农场面向城市家庭、高级白领、高级退休职工、广大学生。DIY可以当作一个旅游景点，也可以作为一个休闲娱乐的地方，同时也是一个家。城市中的工作者都向往工作之余能够与孩子有更多的交流，有一个很好的放松方式，能够全面的与大自然接触，品味农村的快乐，DIY小农场就是能够做到这一点，能够让他们有全新的体会，不一样的生活方式。DIY小农场将生活、教育、娱乐结为一体。这将是一种全新的体验，就如同IPone4的体验一样，未来的DIY小农场能同它一般火爆，也能像它那样成为“街机”。

三、 项目发起人、股东方、管理和技术支持

1、项目发起方的背景：

祖父辈与父母过于溺爱，父母的上班时间烦忙，没时间陪孩子，孩子吃饭都是独自在餐厅消费，忽视了孩子的教育，忽视了孩子的心理、消费问题。

2、股东方

梦源团队占50%，其余股份用于进行融资。

3、管理和技术支持

有相关管理和技术人员可由能力转成股份制或者薪资聘请相关导师、工作人员。

四、 市场和销售安排

 1、市场的基本情况：

1）该产品的主要用途

帮助孩子树立正确的消费，解决孩子的心理问题，提高自主能力，培养孩子的独立生活能力，让忙碌的工作者与大自然亲密接触，得到全身心的放松。

2、市场亮点

DIY农场国内也是有的。作为城市链接农村的DIY小农场是不同的，最突出的一块是有对孩子的培养。DIY小农场是专为孩子设计的小小农场，这块小农场是由孩子在相关导师指导下亲自完成的，家长不得参与，还有开设专业的心理、学习等辅导课程。

3、销售安排

促销、价格战略、学校举办活动给予赞助、零售的方式、网络销售、团购优惠，个体承包制。

第二、企业介绍

一、公司介绍

考虑到周边环境以及经营成本等因素，公司将建立在福建省福州市郊区，实行有限责任制。公司成立初期拟采用直线职能型的组织形式，本公司将建立自己的网站，充分利用现代化的管理模式来经营管理公司。

公司将运用薪酬激励、绩效管理等综合方式选拔人才，保持高质的服务，树立良好的口碑。在公司业务开展顺利，公司实力不断壮大之际，本公司将向周边扩展，在市场需求量大的城市、地区设立分公司，开拓新的市场。

1、服务介绍

我公司计划推出五项主要的服务项目。第一项业务为种植、养殖业务，顾客可以租种本公司的土地，并在上面种植自己喜爱的蔬菜、水果、花卉等，工作闲暇之余可以到自己的农场上耕作，成熟之时进行收割，尽情享受丰收的喜悦和果实的甜蜜，如果因工作繁忙而不能照料自己的蔬菜、水果、家禽，本公司也会有专职人员来为您照料，只需收取一定的服务费；第二项业务为娱乐业务，即客户买门票后可以进入本公司设立的娱乐项目，将工作的压力和不愉快尽情的宣泄；第三项业务即一些篝火晚会、野营、烧烤等附属业务，增加农场的娱乐性，让顾客玩的尽兴，乐在其中，做一个开心农夫；第四项业务为教育服务，在农场内开设各类现代科目培训班，让农场的学生不落下每一科成绩；第五项购买四合院，将能够获得一地，空闲的时候可以带着亲戚朋友来四合院体验大自然、感受农村，品尝农家菜。

我公司所提供的服务顾客面非常广，既适合有子女的城市家庭集体来此游玩，来此居住，也迎合了大众学生、各地游客、各行业工作者、退休人士等的娱乐需求。

2、市场营销管理

通过对现存娱乐项目的调查、分析，DIY小农场性质的新型农业娱乐服务在福建区域的市场目前还是空白，而市场潜在顾客巨大，因此有着很可观的市场前景。为了保证公司的正常运营和服务的推广，我公司拟制了以下的策略：

目标市场：由于18－40岁左右的白领阶层以及学生具有一定DIY小农场的消费能力和欲望，因此我们选定他们为我们的目标人群。

市场竞争：主打自身特色，大力宣传与传统农家乐的不同之处即提供种殖、养殖、特色娱乐业务，提升自我竞争力，吸引大批顾客。对于后进的竞争者，保持服务质量和特色，提高进入壁垒。

销售策略：根据不同的销售目标，分别制定适合各自目标的销售策略，即通过营销手段树立DIY小农场品牌、以质取胜、在全国各地设立分公司。

价格策略：针对家庭、白领阶层采取撇脂定价，针对学生及社会大众，则采取渗透定价，总体上选择灵活的定价策略。

促销手段：在前二年的导入期采取派送门票、有奖问答、户外广告、赞助校园演唱会等价格低廉但有针对性的促销策略，在三年后公司资金雄厚、业务开展顺利时，通过电视、杂志、网络营销、建立客户关系等营销手段，扩大品牌知名度。

二、产品服务介绍：

通过对市场的调查我们进行了市场定位，把市场分成不同的目标人群，针对不同的目标人群提供不同的产品与服务。

1、目标人群与对应的产品与服务

（1）、30-40城市家庭及都市白领以及退休后的中老年人，此人群有以下特点：

1）大多幼年有在农村的生活经历，有与农村相关的回忆；

2）多数已有自己的家庭；

3）收入较高，工作繁忙，与家人相处较少；

4）都市白领以及退休后的中老年人，他们要么工作压力很大，要么退休后生活寂寞，希望有一个能供他们释放压力、放松身心、丰富生活的娱乐场所。

（2）、18-30人群；此人群特点：

1）单身或情侣（情侣居多）；

2）游玩时间较短；

3）经济收入不高；

4）多数为学生、朋友、同事一起，喜欢集体娱乐，如各大中专学生、各阶层工作者以及外地游客。

针对生活在城市里的20-55岁的中高消费水平的人群，生活节奏很快，生活压力很大，此乐园，为他们在工作学习之余，提供了最健康、最高尚的娱乐服务，不仅使他们能够暂时远离喧嚣的城市，体会自然的味道，平静紧张的心绪，而且可以与家人、朋友进行更优质的相处与交流；在享受快乐之余，体会真正的美好生活。

除此之外，子女在上幼儿园、小学的城市家庭，此类家庭的家长年龄多在30-40岁之间。由于城市儿童的活动面比较狭窄，所了解的自然知识很少，经常会出现五谷不分的现象，因此家长们希望有一个农场环境，使他们的子女在农场中认识各种蔬菜水果，在玩中学习自然知识，同时通过农场劳作知道粮食的来之不易，爱惜粮食，不挑食。

针对目标人群一）我们开展的核心业务有：出售四合院、租种农家土地，种菜、种花、种水果，饲养家禽，享受农家生活；针对目标人群二）我们的主要业务有：出租四合院、租种土地，种植蔬菜水果，除此还提供特色娱乐服务和其他娱乐项目（诸如野营、烧烤等）。目标市场

DIY小农场的市场定位为18岁-40岁左右的白领阶层和学生提供优质的娱乐性的农家服务。对目标市场分析如下：

·广大学生（主要是高校学生）

对他们中的大多数人而言，农村已经变得十分遥远，平时他们也许会从父辈或长辈那里听到关于农村的故事，但走进农村，农村的生活，他们不曾体会过，现在DIY小农场为他们提供了这一舞台，他们只需1-2天的时间就能和同学和朋友体现一下农村的田园生活，享受农村特色的饭菜， 如果还愿意的话，四合院及晚上的野营烧烤也在等着他们。

·年轻的白领阶层

现在工作的压力越来越大，我们开心农夫为他们提供一种新型的释放压力项目—耕种农田（如种菜等），这样可以在繁忙的都市工作之余，享受轻松的心情，如果愿意的话，还可以自己亲手做一道属于自己特色的农家菜，年轻的白领们都在追求各式各样的释放压力的方式。

·家庭（孩子已经上小学）

城市的空间很大，但孩子的活动空间却很少，周末到了，孩子又要关在家里吗？现在我们开心农夫为其提供了一个贴近自然的舞台，周未，一家人在开心农夫愉快的过完美好的一天，我们为孩子提供了种菜、种花或养殖的场地，我们为这个家庭提供了特色的农家菜，孩子们不仅可以认识各种植物，体会它们的成长过程，通过自己的亲手，更能懂得粮食的来之不易。

第三、企业组织管理

一、经营管理

1、含义

对企业整个生产经营活动进行决策，计划、组织、控制、协调，并对企业成员进行激励，以实现其任务和目标一系列工作的总称。

2、主要内容

合理确定企业的经营形式和管理模式

，设置管理机构，配备管理人员；搞好市场调查，掌握经济信息，进行经营预测和经营决策，确定经营方针、经营目标和生产结构；编制经营计划，签订经济合同；建立健全经济责任制和各种管理制度；搞好劳动力资源的利用和管理，做好思想政治工作；加强土地与其他自然资源的开发、利用和管理；搞好机器设备管理、物资管理、生产管理、技术管理和质量管理；合理组织产品销售，搞好销售管理；加强财务管理和成本管理，处理好收益和利润的分配；全面分析评价企业生产经营的经济效益，开展企业经营诊断等。

3、基本任务

合理地组织生产力，使供、产、销各个环节相互衔接，密切配合，人、财、物各种要素合理结合，充分利用，以尽量少的活劳动消耗和物质消耗，生产出更多的符合社会需要的产品。

二、人力资源管理

1、员工甄选与聘用

在公司的整个发展期间，公司将吸引人才放在重要地位，由总经理直接负责，依靠自身的技术优势，定期对员工进行培训。在吸引人才的问题上，公司将从长远发展和成本费用方面权衡人才的引进。

在技术上，要求技术工人和生产工人成一定比例，对于技术工人，工艺上只要求相关专业的本科生，而不需要太高学历的人员，这样就更有利于降低公司的人力成本。总经理的人选则要求其必须具备多方面的管理知识和技能，并定期进行培训。对总经理的监督由董事会来完成。重大决策由董事会投票决定。

随着下岗职工的增多，劳动力市场资源的丰富和大学应往届毕业生择业越来越困难，劳动力成本随之下降，对于我们新办企业则是有利条件。我们吸引人才、珍惜人才，把有志于开发福州的人才放在最需要的岗位上，这是企业引进人才的政策。除了创造吸引人才的环境，还应该有良好的人际关系氛围、奋进的企业环境等。公司初步的想法是：

尽量使用当地人才，这样可以为当地创造就业机会，与当地居民可以建立良好关系，而重要的人才则通过加薪，住房和优惠政策来聘任。改革公司升职制度，易上不易下的人员流动制度，让更多才能卓越的人走到领导岗位。

定职定岗，公司的岗位是确定的，一个岗位由一个人承担，方式为选聘。

公司的培训方针为“两条腿走路”，以培养为主，开发为辅。这样，可以增强企业的凝聚力和向心力。

尽量解决公司职工的后顾之忧。为企业的职工或附近的居民提供住宿，企业职工有孩子上学的，并为其安排学校。依靠社会保障制度，企业和职工共同出资，为员工进行医疗、福利、失业保险。

人事由总经理直接负责，由总工程师负责人员培训，保障和监督企业人才政策的实施和职工权益的实现。

总之，把优秀人才留在企业，是企业生存与发展长久不衰的动力。完善的组织结构和运用恰当的人才是机构保持活力的保障。

2、绩效管理

制定绩效考核方案，根据绩效考核结果进行员工的奖金发放。

对于优秀的企业职工给予较多的奖金；对于表现不佳的职工，首先对其工作的肯定并加强各方面的培训和鼓励，同时也给予一定的奖金。

绩效管理在HRM中的核心作用

3、薪酬管理

（1）、薪酬的激励作用

从绩效管理模型可以看出，绩效管理获得良性循环，以下三个方面是非常重要的环节，一是目标管理环节，二是绩效考核环节，三是激励控制环节。

在激励控制环节，通过适当激励使个人满意，产生激励效应，从而提高个人和组织的效率，这是绩效管理的目标之一，而薪酬在这个方面起着决定性的作用。

薪酬的激励作用

（2）、薪酬管理的目标

薪酬要发挥应有的作用，薪酬管理应达到以下三个目标，效率、公平、合法。达到效率和公平目标，就能促使薪酬激励作用的实现，而合法性是薪酬基本要求，因为合法是公司存在和发展的基础。

1）效率目标

效率目标包括两个层面，第一个层面站在产出角度来看，薪酬能给组织绩效带来最大价值，第二个层面是站在投入角度来看，实现薪酬成本控制。薪酬效率目标的本质是用适当的薪酬成本给组织带来最大的价值。

2）公平目标

公平目标包括三个层次，分配公平、过程公平、机会公平。

分配公平是指组织在进行人事决策、决定各种奖励措施时，应符合公平的要求。如果员工认为受到不公平对待，将会产生不满。

员工对于分配公平认知，来自于其对于工作的投入与所得进行主观比较而定，在这个过程中还会与过去的工作经验、同事、同行、朋友等进行对比。分配公平分为自我公平、内部公平、外部公平三个方面。自我公平，即员工获得的薪酬应与其付出成正比；内部公平，即同一企业中，不同职务的员工获得的薪酬应正比于其各自对企业做出的贡献；外部公平，即同一行业、同一地区或同等规模的不同企业中类似职务的薪酬应基本相同。

过程公平是指在决定任何奖惩决策时，组织所依据的决策标准或方法符合公正性原则，程序公平一致、标准明确，过程公开等。

机会公平指组织赋予所有员工同样的发展机会，包括组织在决策前与员工互相沟通，组织决策考虑员工的意见，主管考虑员工的立场，建立员工申诉机制等。

（3）合法目标

合法目标是企业薪酬管理的最基本前提，要求企业实施的薪酬制度符合国家、省区的法律法规、政策条例要求，如不能违反最低工资制度、法定保险福利、薪酬指导线制度等的要求规定。

薪酬管理的目标

（4）综合激励模式

内容激励理论和过程激励理论都是站在某一角度研究激励问题，实际上人是最复杂的，模型的应用需要一定的前提条件，因此在使用时要针对实际情况慎重应用。图是站在绩效管理角度研究激励问题的综合激励模型。

绩效管理综合激励模型认为：员工的努力会促进工作绩效提升、工作绩效提升会得到组织奖励，组织奖励会使员工满意，员工感到满意后会继续努力工作，这样就完成了一个绩效管理综合激励循环。但上述这个闭环系统的实现是有条件的，需要以下各个方面的支撑。上述环节任何一个方面出现问题，绩效管理综合激励循环就会被中断，激励将不会发挥应有的作用。

1）、目标效价有吸引力和期望值高是员工努力工作的前提

在组织环境没有引起员工不满意情况下，根据期望理论，员工对一个事件投入程度跟目标效价和期望值有关，如果目标达成获得的激励对员工没有吸引力，那么员工工作积极性就会受影响，如果目标达成对员工来说不切合实际，员工没有信心达成目标，那么这样的激励对员工就犹如“水中花、镜中月”，员工也不会为不可能的事情而竭尽全力。

在对员工进行工作目标设定的时候，一定要切合实际，使目标有挑战性，同时有实现的可能。另外要让员工认识到，只要努力是一定可以达成目标的，组织也会尽全力支持员工达成目标。

在对员工制定激励措施的时候，一定要考虑激励措施对员工有吸引力，如果没有吸引力，就不会达到激励的效果。

2）、能力匹配和目标明确是员工努力带来业绩提升的前提

如果员工能力和工作任务要求不匹配，员工努力将得不到预期结果，如果员工目标不明确，工作产出不是组织期望的结果，员工的努力可能白费，因此能力匹配和目标明确是员工努力带来工作绩效的前提。

能力匹配问题本质是根据员工能力进行人力资源配置，使人尽其才，同时对人才进行培养以满足工作需要；目标明确本质是给员工指明方面，减少员工工作盲目性。管理者一方面应当使组织目标的重要性为员工所认识、自觉认同，并将员工的个人目标和组织目标紧密联系起来；另一方面，应当积极地为员工完成组织目标创造条件，为员工进行业务辅导和资源支持。

3）、组织信用和绩效评价是工作绩效带来组织奖励的前提

如果组织没有信用，承诺的事项不能兑现，或者不能公正的评价员工的绩效，这样都可能带来组织奖励的不能兑现，因此组织信守承诺和绩效评价准确有效是工作绩效提升带来组织奖励的前提。

期望理论曾提出激励效应是期望值和激励效价的乘积，如果组织承诺事项不能兑现，会降低员工的期望值，就会影响员工的积极性。

如果没有公平公正的绩效评价系统，员工的业绩不能得到肯定，自然也不会得到组织的奖励。绩效评价系统一定要能识别组织期望的行为并能给与公平公正的评价，否则也会降低员工的期望值进而影响员工的积极性。

4）、激励有效和感觉公平是组织奖励带来员工满意的前提

激励如果没有效果不会带来员工满意，员工如果有不公平感觉将会引起员工不满意，因此激励有效和感觉公平是组织奖励带来员工满意的前提。激励有效性表现在两个方面，一是激励内容要适当，二是激励及时、程度适中；内容型激励理论，无论是需求层次理论还是双因素理论，都提醒管理者，要对员工采取针对性的激励措施，否则不会有预期的效果；过程型激励理论着重研究激励过程，强化理论对激励及时性提出要求，双因素理论对激励效价以及期望值提出要求。公平理论要求要尽量做到结果公平、过程公平和机会公平。

综合激励模式

·公司工作人员以及薪酬设置：

              企业成立第一年的人员安排

             企业成立第一年人员薪酬

·其他薪酬形式：

对于营销人员，按收入的10%提成。对能开拓市场，争取新顾客的营销人员，可考虑适当提高比率。

对于DIY农场部和娱乐业务部人员，按照每项业务的收入的10%提成，收入越多，员工得到越多。

对于其他人员，公司将加大力度，在公司内部帮助他们解决家眷的就业问题。部分员工的家眷如没有工作，公司将适当安排其工作，工作岗位包括DIY小农场内的卫生、绿化建设、部分礼仪人员等几个方面。公司设立住房公积金，将帮助员工解决住房问题，如果员工想定居，公司将出买房价格的20%，如不想定居，公司将免费提供临时住所。

我们总的人才观是不但要吸引人才、使用人才并且还要尽其才，这不但有利于公司的长远发展，而且公司员工的自身价值也得到了充分的体现，有利于保留人才。在用人制度上，坚持唯才是举，用人唯贤。确保我公司能够吸引人才，使用人才并留住人才。

三、企业发展环境

公司以振兴福建经济为己任，在发展自身的同时将福建地方经济和企业自身发展结合起来，达到双方的共同发展。我公司建在福州泉郊区，由于福州地区缺少像DIY小农场这样的让市民享受农家生活的娱乐场所，所以其发展趋势让人看好，只要充分宣传，搞出特色，就能让游客流连忘返，在工作之余尽情享受农家生活带来的乐趣。

第四、风险因素

一、项目风险

1、项目的定位风险。DIY小农场开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。由于许多种子应对自然灾害的能力弱，部分种子还需科学的培育，公司可能面临培育技术、自然灾害等原因造成的种子供应短缺，无法及时满足客户耕种需求的问题。

2、项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。

3、项目的质量风险。包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险。

4、项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、租DIY小农场或购买DIY小农场等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。

5、项目建设的 “创新”风险。当前的经济大环境，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。

6、项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律为：《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国担保法》等；必须掌握地法规为：《建设工程质量管理条理》等。必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。

二、开发商项目风险管理的内容

风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价，并在此基础上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果，期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险技术管理的组合，目的是实现最大安全保障效能。因此，开发商风险管理的主要内容为：

1、合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。

2、合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。

3、编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。

4、根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过程中的风险因素，比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析（评估或测算）、评价，实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。

5、强化风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。

6、合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。7、加强合同契约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益（计划利润），按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。

8、在项目内部加强实施行为的监督管理（制度管理），避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据，向计划实施层提示计划执行的偏离情况，对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。
三、开发商规避项目风险的对策建议

1、  建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和意向）、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析，比较临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急”的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密，提供的决策依据会更科学，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。

2、合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍，结合企业文化建设，结合企业规章制度制定，用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法，把企业产品的研发作为“龙头”对待。

3、由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性，企业决策层必须有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能避免投机、政策、担保等风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。

4、积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定适应于企业标准、工作程序、和工作流程，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则（①以顾客为关注焦点；②领导作用；③全员参与；④过程方法；⑤管理的系统方法；⑥持续改进；⑦基于事实的决策方法；⑧与供方互利的关系。）规范企业管理行为，真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理，用工作标准、程序、制度规范职业行为，使工作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。

5、加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定，提高“违法、违规”行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险、政府风险（按照《建设工程质量管理条例》处罚）。

6、加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。

7、利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时，就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价，按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法；在实施过程中，就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响，加强计划的监督，按照目标管理、节点考核的原则，及时组织实施效果的评价考核，用实事求是的态度，科学地调整计划和应对措施，及时总结、关闭阶段性管理目标，是保证风险管理达到既定目标的有效途径。

8、重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，消除“质量风险”、“协议、契约履行风险”的影响。在策划、决策阶段，正确把握行业发展的规律，客观地进行项目可行性评估、建设环境评价和经济技术分析，准确进行市场调查和企业投资支持能力分析，正确决定项目的产品定位、品质定位，合理确定投资额度，避免出现品质与投入矛盾的风险；在设计阶段，坚持按照产品的市场定位要求、规范标准要求监督设计，进行设计评审; 在招标、签订合同阶段，准确编制标的，合理把握投标优惠条件，签订一个有效且有利的协议（合同），作好投资控制的关键的第二步。

9、重视项目完成过程中阶段性工作（过程、活动）、实施结果的评价考核，及时总结经验、关闭阶段性计划，为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。阶段性工作的考核评定有项目管理层组织进行，也可以由职能主管领导组织分阶段或者按照计划的节点控制目标进行，考核的内容是计划的节点控制目标完成管理情况和阶段性目标完成情况，考核的结果是决定是否调整计划、调整目标，是否决定关闭阶段性管理任务。项目管理考核评价的主体是企业管理层或者是组织结构中的部分，考核评价的对象是项目管理层（主要是项目经理），考核的内容是按照《项目管理目标责任书》规定的目标和指标，对项目实施情况（包括节点关闭情况）、项目管理水平、管理绩效进行终结评价，确认阶段性考核的结果，确认最终结果，确认项目管理组织（项目部）的职能是否具备“解体”。

四、结束语

DIY小农场项目的建设是一个有较长周期的过程，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了项目过程的各种风险，风险充斥在每个过程（活动）。从某种程度上讲，项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程，而风险管理（识别、分析、评价、处理）是靠企业的“团队”的力量，靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的，每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。

第五、业务展望

国内农场模式比较少，与之相同的是农家乐。农家乐主要是面向游客，它是做为一个景点向游客开放。农家乐的DIY体现在游客在农家乐内，能够自主选择自己喜欢的东西进行采摘，然后付款购买。DIY小农场不仅可以让游客自己选择采摘，而且还可以自己种植、养殖，同样也作为景点对外开放。

农家乐作为景点存在所谓的旺季和淡季，当旅游淡季时收入也就相应的减少；而小农场作为景点销售只是其中的部分，主要是出租和出售，同时小农场内的原生态食物出售也是一笔不小的收入。

一、DIY小农场将开放全新娱乐方式：

1、土房建造法

首先将黄土与石灰搅拌均匀，然后木板夹土夯 ，用一根大木棍在木板的缝细中敲击，直到把土敲紧、敲干，一直往上砌就成了土房。有大多力就使多大力，不怕力大，只愁你没力。当游客发泄后，可以把墙推倒，土回归自然，循环利用。

2、糍粑发泄法

在农村做糍粑是把糯米蒸熟后放一个石桶里，然后用干净的大木棍不停的击打，直到变成糍粑状。糯米不停的击打后会变软，变得不受力就如同棉花一般。把一桶糯米打成糍粑差不多半小时。到时气也消了，也累了，饿了，糍粑只加些配料即可食用。一箭双雕。

3、归园田居法

种豆小农场，草稀豆苗胜，鱼儿塘中游，岸有垂钓人。   

随着时代的发展，大部分城市居民生活娱乐平凡休闲化，垂钓已经得到大多数人的喜爱。东晋诗人陶渊明诗中的画境将在DIY小农场体现。垂钓者可以用较低的价钱购买所钓到鱼，也可以将鱼放回池中。旅客可以在农场垂钓来放松工作压力，调解生活规律，可以在静静的池塘边抛开一切，尽情的享受垂钓的快乐。

二、出租、出售四合院：

城市富裕家庭在城市有一套房，美哉；要是在农村也拥有一套农村住房不也是一件美事，能够亲切的与大自然接触，购买四合院就能够得到一块小土地，在小地能够种上自己喜欢的植类和养殖家禽。有孩子的家庭可以将农场交给小孩管理，农场配备专业的导师指导。在自然中仍不忘记学习，企业将聘请各类专业的老师，为孩子开设自类培训课程，让孩子们体验在大自然中学习的乐趣。根据游客的自愿原则晚上可以在DIY小农场内居住，体验别具一格的农村夜晚，四合院将充当酒店的性质。

三、出租小农场

小农场以出租方式经营，小农场内提供免费的专业导师，小农场内的所有作业将由专业的导师进行指导完成。教育类的小农场承包后所有劳动由孩子或孩子组队在导师指导共同完成，家长不得参与，在完成小农场作业后，孩子可以接受现代城市的教学，比如：外语、钢琴、电子琴、散打等。

四、烧烤吧

DIY小农场内开设烧烤吧，为顾客提供烧烤炉和一些调味品。烧烤食物，由顾客在农场自主选择采摘，所有流层均由顾客自己完成，肉类食物的流层将由工作人员完成。烧烤吧提供整烤（肉类食品整只烧烤）。让顾客体验全新的烧烤方式，如同在自己家烧烤。

DIY小农场与农家乐的管理模式不同。农家乐是企业自己种植、养殖，然后供给游客自己选择所需的或者是直接上市出售；DIY小农场一部分是出租或都出售给业主由业主自己选择种植、养殖，另一部分企业利用循环系统种植、养殖，给业主解决不足之需和上市销售。DIY小农场实行租赁或者出售方式，出租或出售以后业主可以定期来农场打理，平常无空闲时企业提供工作人员管理，将收取一定的费用。

小农场的出租配上四合院的出租、出售是一种全新的赢利方式，这是农家乐无法比拟的，也是农家乐无法超越的。小农场最具特色的就是有教育农场这块，孩子在农场除了可以体验农村的感觉，同时也还可以接受现代城市的教育。城市与农村链接，在此处体现得淋漓尽致。

第六、投资回报

一、资金结构

       本公司总投资额为800万元，其中注册资本500万，占投资总额62.5%；银行贷款300万，占投资总额的37.5%。

其中注册资本结构如下：

公司注册资本500万。股本结构和规模如下：

其中债务资本结构如下：

二、财务预算

我公司注重运用财务数据来分析市场状况，所反映出的资本运作过程是重要的企业资料数据。我们通过编制全面预算，由此得出企业的财务报表，反映了企业在各方面的能力，它们是评价我们工作的基础和重要指标。在全面预算中的各种数据，是基于未来所作的科学预测，充分考虑了未来变化的要求。在当今科学技术发展迅速、信息和通讯发达、市场竞争激烈、劳动条件多变的情况下，以预算作为企业发展的基础，具有积极的现实意义。

1、 销售预算

销售预算是全面预算的起点，其他预算都是以销售预算为基础的。我们根据生产能力、市场预测和市场动态、国内外的经济形式、行业经济状况、物价指数、行业竞争等因素确定销售量、单价和销售收入。

                 销售预算             单位：万元

2、 成本费用预算

我们在进行销售预算的基础上编制了成本费用预算。通过确定销售量、期初和期末存货、生产量，我们进行了成本费用预算的编制。为了保证生产经营活动的正常进行，我们在期初和期末都保证了必要的存货。

              

成本费用表           单位：万元

3、 直接材料成本预算

我们在编制了成本费用表预算后，同时考虑原材料存货水平。其主要内容有预计的生产需用量、期初和期末应计的直接材料库存量、预计采购量。此外，我们还计算了现金支出，其中包括了上期采购材料将于本期支付的现金和本期采购材料并于本期支付的现金。

        直接材料成本预算                 单位：万元

4、直接人工预算

直接人工预算表的编制也是以成本费用表为基础的。人员工资的核算主要根据单位产品工时、教师工资、人工总工时、每小时人工成本和人工总成本。我们的预计产量数据可从销售预算中取得。单位产品人工工时和每小时人工成本数据来自我们调查的徐州地区的工资水平。我们还考虑了在我国的社会保障体系下，公司职工的福利费的缴付。

            直接人工预算                 单位：万元

5、 制造费用预算

制造费用预算是提供直接材料和直接人工以外的其他生产费用的预算。它是企业核算成本，进行成本控制的重要一环，我们通过制造费用预算比照实际发生的制造费用，可以在这一环节控制成本费用，提供业绩考核依据

我们编制的制造费用预算的内容主要包含了企业的主要主要制造费用支出，其中包括折旧费的支出、水电费、农具的维修费、各部门和分公司管理人员的工资、化肥以及、化肥等等。基本上含盖了制造费用可能发生的各个领域。

               

制造费用预算          单位：万元

6、销售及管理费用预算

销售费用预算是为了实现销售预算所需支付的费用预算。我们剔除了企业不合理的支出，各项预算都在税法规定的范围内。销售费用和企业的业务量有相关的变动关系，制定销售费用的目的是确保销售费用的有效使用。

财务费用是企业在筹资过程中发生的费用，主要的内容就是企业的借款利息。同时，适当的资产负债率是企业运用财务杠杆调节企业运行的有效工具，我们在公司成立初期就采取了借款方式，达到筹集资金的目的。因此，我们还编制了财务费用预测表，将企业的借款情况能够一目了然。

管理费用是搞好一般管理业务所必需的费用。特别需要提到的是，由于我们的企业是高新技术公司，技术在一定程度上决定了企业的生存与发展。所以，为了保证技术的市场领先，我们就有必要加大对技术的投入，在管理费用中我们单列了“科研经费”，保证了企业的技术投入。

以下是我们编制的销售费用预算表、财务费用预算表和管理费用预算表。

                 销售费用预算          单位：万元

                 财务费用预算           单位：万元

                 

管理费用预算         单位：万元

             

利润表            单位：万元

以上，我们从企业的偿债能力、资金运作效率、获利能力以及企业的发展能力分析了企业的各方面指标。受财务分析本身和数据来源的影响，我们的结论只能是预测性的。在实际工作中，我们还要灵活地应对各种事件，以便综合地做出结论，应当善于运用“例外管理”原则，对各种异常现象进行追踪调查和深入分析。

第七、风险资本的退出

由于企业上市的条件严格，股权回购又需要巨额的资金支出，本公司决议采取股权转让的方式退出第一轮风险投资，从以下三个方面着手，吸收新的战略投资者进入。一、从自身的主营业务出发，并购相关项目，扩大业务范围、提高集团整体盈利水平。二、围绕主营业务，考虑技术、生产、销售等因素，扩大营业规模，使吸收的项目能与主营业务相融合，充分发挥各自优势。三、从战略的角度出发，在主营业务以外，开拓新的业务范围，展开多元化经营。