项目融资计划书

融资计划书目录

一、公司介绍

二、项目分析

三、市场分析

四、管理团队

五、财务计划

六、融资方案的设计

七、摘要

一、公司介绍

1、公司简介

主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。

2、公司现状

在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。

3、股东实力

股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。

4、历史业绩

对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。

5、资信程度

把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。

6、董事会决议

对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。

二、项目分析

1、项目的基本情况

位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。

2、项目来历

项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。

3、证件状况文件

项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。

4、资金投入

自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。

5、市场定位

指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等

6、建造的过程和保证

项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。

三、市场分析

1、地方宏观经济分析

房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。

2、房地产市场的分析

房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。

3、竞争对手和可比较案例

分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。

4、未来市场预测及影响因素

未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。

四、管理团队

1、人员构成

公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。

2、组织结构

企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。

3、管理规范性

管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。

4、重大事项

对于企业产生重要影响的需要说明的事项。

五、 财务计划

一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。

其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。

六、融资方案的设计

1、融资方式

(1)股权融资方式(注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。)

方式：融资方式将以融资方(包括项目在内)的股权进行抵押借款

这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

操作步骤：签订风险投资协议书

A、对融资方的债务债权进行核查确认

B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

C、在有关管理部门办理登记手续

(2)债权融资方式

方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。

(3)债转股的融资方式

投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。

(4)房地产信托融资

(5)多种融资方式的组合

在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力;在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。

2、融资期限和价格

融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。

3、风险分析(任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。)

对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。

A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

C、破产风险

D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险

E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

风险化解方案

A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

4、退出机制(绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。)

A、股权方式融资的退出

项目进行中投资方退出;

项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红;

B、债权方式融资退出

项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制;

项目完成投资方退出，按时还本付息;

5、抵押和保证

在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。

6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。

七、摘要

长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。

 

第二篇：项目融资方案设计

湖南省郴州火力发电厂

项目融资方案设计

目 录

一、项目背景…………………………………………………………3

二、项目概况…………………………………………………………3

2.1项目名称

2.2项目合作方

2.3项目融资方式

2.4项目建设周期

三、项目的具体安排…………………………………………………4

3.1融资结构

3.2核心问题的解决

四、信用保证结构……………………………………………………5

五、项目的风险分析…………………………………………………6

5.1风险来源

5.2防范措施

六、项目的效益分析…………………………………………………8

6.1环境效益

6.2社会效益

七、最终评估…………………………………………………………9

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湖南省郴州火力发电厂

项目融资方案设计

一 、项目背景

能源短缺和环境污染是人类当前共同面临的世纪性难题。随着工业化和城市化进程的加快，重要资源供给不足的矛盾日益突出。为了解决资源战略问题，必须大力开展能源节约与资源综合利用。我国“十一五”规划建设从产出方面提出了目标要求——人均GDP翻一番，同时也提出一个约束性很强的指标——单位GDP能耗要比“十五”期末降低20%。而实现单位GDP能耗下降20%的主要途径有：结构节能、推进技术节能、管理节能。20xx年哥本哈根气候大会期间，中国政府向世界承诺：到20xx年中国单位国内生产总值二氧化碳排放比20xx年下降40%—45%。可以看出节能减排已经成为一项政府行为，是我国“十一五”规划的工作重点之一。

二、项目概况

2.1项目名称

湖南省郴州火力发电厂项目融资案例设计

2.2项目合作方

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该项目的合资双方分别是：湖南省电力开发公司（中方），合和电力（中国）有限公司（外方，一家在香港注册专门为该项目而成立的公司）。

2.3融资方式

国际银团贷款。项目投资总额：42亿港币（按86年汇率，折合

5.396亿美元）。项目贷款的组成是：日本进出口银行固定利率日元出口信贷26140万美元，国际贷款银团的欧洲日元贷款5560万美元，国际贷款银团的港币贷款7500万美元，中方湖南省电力开发公司的人民币贷款（从属性项目贷款）为9240万。

2.4项目建设周期

在合作期内，外方负责安排提供项目的全部外汇资金，组织项目建设，并且负责经营电厂10年。外方获得在扣除项目经营成本、煤炭成本和付给中方的管理费后全部的项目收益。合作期满后，外方将电厂的资产所有权和控制权无偿地转让给中方，并且退出该项目。

三、项目的具体安排

3.1融资结构

在电厂项目中，根据中外双方合作协议的安排，除了中方提供一定的人民币资金以外，全部外汇资金由外方负责安排。合和电力（中国）有限公司根据本项目的实际情况，着重利用了中方为项目提供的

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信用保证，为项目设计了一个有限追索权的项目融资结构。

3.2核心问题的解决

安排电厂项目融资结构，它的核心是要解决以下三个主要问题： ①如何把完工风险从项目投资者身上转移出去；

②如何为项目的外汇贷款提供担保；

③在项目合资中方和外方之间如何就项目现金流量作出适当安排。

首先，由于电厂的项目建设使用了大量日本公司的设备，因此获得了日本进出口银行的出口信贷（日本进出口银行并不承担项目的风险）。这笔资金不仅用于支持日本公司在项目中的设备出口，更是项目外汇资金的一个主要来源。在这个基础上，合和电力（中国）有限公司就与日本三井公司等日本公司所组成的电厂设备供应和工程承包财团通过谈判达成了一个固定价格的“交钥匙”合同。根据这个合同，由日本公司组成的财团在一个固定日期（19xx年4月1日）之前负责项目的设计、建设、试运行，并为项目在试运行和初期生产阶段提供技术操作人员。这样，完工风险就成功地被转移到了设备供应和工程承包财团身上。

其次，除了日本进出口银行的出口信贷，一个大约由50家银行组成的国际贷款银团也为该项目提供了一定数量的欧洲日元贷款和港币贷款，这些项目贷款的保证问题是通过两个步骤解决的。第一步是由这个国际贷款银团向日本进出口银行的日元出口信贷提供一个项目风险担保；第二步是把中方对项目的主要承诺即煤炭供应协议和

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电力购买协议，以及湖南省国际信托投资公司对中方承诺的担保，在安排融资结构将这两个协议的权益以及有关担保一并转让给国际贷款银团作为信用保证。这样，既向日本进出口银行，也向国际贷款银团提供了保证。

最后，项目合作中外双方之间就项目现金流量中的外汇问题做了特殊安排。在为期10年的合作期限内，项目的电力销售一半由人民币支付，另一半由外币支付。人民币收入部分用来支付煤炭的购买成本以及以人民币形式发生的项目经营费用；外汇收入部分用来支付以外汇形式发生的项目经营费用（包括项目外汇贷款债务的偿还和支付外方的利润）。

四、信用保证结构

降低和控制项目融资中种种风险的核心是通过各种类型的法律契约和合同将与项目有关的各方的利益结合起来共同承担风险。具体到每一个国际项目融资案例中，这个任务在很大程度上是通过融资模式中的信用保证结构来实现的。

该火力发电厂项目的信用保证结构主要由以下四个部分组成： 第一，中方湖南省电力开发公司的煤炭供应协议和电力购买协议。前者是一个“供货或付款”性质的合同，规定由中方负责按照一个固定价格提供项目生产所需的全部煤炭，从而排除了项目的能源供应风险并且大大降低了项目生产成本超支风险。后者是一个“提货与付款”性质的合同，规定由中方负责在项目生产期内按照事先规定的

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价格从电厂购买确定的最低数量的发电量，这样就在很大程度上排除了项目的主要市场风险。

第二，上面已经提到过的由湖南省政府为上述安排所出具的支持信。这属于项目所在地政府对项目的一种意向性担保，虽然不具有法律约束力，但对于增强项目投资人和贷款人的信心具有相当大的作用。

第三，中方湖南省电力开发公司为外方合和电力（中国）有限公司提供一个具有“资金缺额担保”性质的贷款协议，同意在一定的条件下，如果项目支出大于项目收入则为外方提供一定数额的贷款。这种协议属于以保证项目正常运行为出发点的资金缺额担保，进一步降低了项目的生产经营风险。

第四，由日本公司所组成的项目设备供应和工程承包财团所提供的项目建设“交钥匙”合同，以及相应的由银行提供的履约担保，这就构成了项目的完工担保，基本排除了项目贷款人对完工风险的担忧。

五、项目的风险分析

项目融资中一般存在信用风险、完工风险、生产经营风险、市场风险、金融风险、政治风险和环境保护等常见风险。现在我们就来看看在火力发电厂这个项目中存在哪些比较突出的风险。

本项目是火力发电厂建设，为确保电力生产，必须有充足的煤炭供应。因此，妥善地解决能源供应风险的问题就具有特殊的重要意义。

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中国的煤炭产量居世界第一，而且项目合作的中方湖南省电力开发公司已经签订了煤炭供应协议，负责提供项目生产所需要的煤炭。考虑到中方的政府背景以及中国政府支持中西部地区开发建设的宏观经济政策，因此项目能源供应是比较有保障的。

5.1风险来源

◆信用风险

按当时的条件看，无论是中方还是外方都是资信良好、实力雄厚的大型公司，中方还具有明显的政府背景，应该比较有信用保障。至于项目的其它信用保证提供人，向日本进出口银行提供了项目风险担保的一家国际贷款银团（由大约五十家银行组成的）无疑具有相当好的信誉，而为项目中方湖南省电力开发公司的承诺提供担保的湖南省国际信托投资公司在当时也是信誉良好的金融机构，因此信用风险在当时来看也是很大。不过信用风险贯穿于整个项目合作期间，虽然本项目的合作期只有10年，但还是会存在很多不可确定性的因素。

◆政治风险

中国的国内形势稳定，政府不断完善有关投资保护的法律制度。现行法律不允许对外国投资实行国有化，鼓励外商在华投资并予以明确保护，有关外汇、税收、进出口管制等制度正日趋与国际惯例保持一致。本项目中，湖南省政府还为项目的信用保证出具了支持信贷。虽然其不具备法律约束力，但作为地方政府提供的意向性担保，也具有相当重的份量。因此，本项目的政治风险很小。

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◆金融风险

因为项目贷款的很大一部分属于由日本进出口银行提供的固定利率的出口信贷，所以在很大程度上降低了利率风险。就汇率风险而言，中方与外方之间也做了适当的安排。在合作期间，项目的电力销售收入的50％支付人民币，50％支付外汇。中方承担项目经营费用以及外汇贷款债务的全部汇率风险，但对于外方的利润收入部分的汇率风险则由中外双方共同承担，30％由中方承担，70％由外方承担。这样，汇率风险也不是很大。

◆市场风险

应该切实解决项目所产生的电力销售问题，这是项目各方的收益以及项目贷款人收回贷款的根本保障。考虑到项目所在地湖南省正在进行大规模的开发建设，对电力的需求非常大，而且在相当长的一段时期内将持续增加，因此该项目产品电力的销售应该具有良好的市场前景。而且，项目的中方已经通过签订“提货与付款”性质的电力购买协议，保证购买项目生产的全部电力。因此，本项目的市场风险并不是太大。

◆生产经营风险

在经营管理方面，中方负责向电厂提供技术操作人员。而负责经营电厂的外方合和电力具有较强的经营管理能力，其委派到电厂的管理人员也都具有比较丰富的管理经验，因此项目的经营管理风险也比较小。就项目本身的性质来看，火力发电厂属于技术上比较成熟的生

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产建设项目，在国内外的应用已经有相当长的时间，技术风险也是比较小的。综合以上几点来看，应该认为本项目的生产经营风险并不大。

5.2防范措施

（1）对政治风险的防范

★为政治风险投保。承保政治风险的主要是国有保险公司、国家的出口信贷机构及其保险部等，也有多边机构，如世界银行有时也为自己的项目向其贷款方提供政治风险担保。

★请求政府及有关部门保证承诺。包括政府对一些特许项目权力或许可证的有效性及可转移性的保证，对外汇管制的承诺，对特殊税收结构的批准等一系列措施。

★项目国际化。尽可能采用多边金融组织、多国出口信贷银行的贷款，或者使项目出资方来自众多国家。

★聘请法律顾问。因为项目的设计和项目的融资及税务处理等，都必须符合项目所在国的法律要求。

（2）对金融风险的防范。

★利率风险管理：优化贷款的利率结构，在金融市场资金供给不足时，利率会逐渐上升，以选用固定利率为宜，其比例应占整个贷款的70%左右；反之则选用浮动利率为好。

★汇率风险管理：采用合理的外债币种结构，控制汇兑风险。尽量缩短对外贷款的还款期限。此外，还可通过新型的金融衍生工具对

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金融风险进行管理。

（3）对项目本身风险的管理。

★完工风险的管理。控制超支风险、延误风险以及质量风险的方法通常由项目公司利用固定价格固定工期的“交钥匙”合同和贷款银行利用“完工担保合同”来进行。

★生产风险的管理。生产风险的管理是通过一系列的融资文件和信用担保协议来实施的。能源和原材料可以通过签订长期供应合同加以预防和消除。

★市场风险的管理。在项目筹划阶段投资方应做好充分的市场调研和预测，减少投资的盲目性。

六、项目的效益分析

6.1环境效益

电力资源是资源战略问题中的重中之重，是国民经济和社会发展的重要基础。电力工业具有建造工期长、吞吐量大、耗能高和排放量大的特点。电力项目建设对自然资源开发和生态环境影响较大。面对经济和社会发展的巨大的电力需求，在加快开发和建设的同时，必须立足当前，着眼长远，要抓好节约，提高效率，保护环境。通过技术革新，逐步提高电力利用效率，节省有限的自然资源，保护环境，实现可持续发展。

电力是火力发电厂的主要销售产品，有效地降低生产电力时产生的综合能耗，就等于降低了产品的制造成本，为企业直接创造了经济

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效益并提升了企业的竞争力。一次能源价格的大幅波动，反映出节能工作不单是一项政府行为，同时也是广大火电厂谋求持续发展的必须途径，由此突显火电厂在运营中节能工作的可行性和迫切性。

6.2社会效益

20xx年至20xx年期间我国新建成一批燃气—蒸汽联合循环发电厂，这些燃气轮发电设备相对燃煤机组而言，其效率高、环保性能好、建设周期短，并且具有启停及增减负荷速度快的优点，特别适合做调峰机组，在稳定整个电网方面起着燃煤机组所无法比拟的重要作用。这批联合循环发电的燃机电厂中，以重油为燃料的机组最有代表性，突显其在发电行业中节能、环保和安全的优势。尽管燃料和电价之间存在许多不定因素，对比燃机电厂中两种加热方案的数据，可以证明通常情况下节能效益与经济收益是一致的。

七、最终评估

通过对该火力发电厂的项目融资案例的分析，我们可以从中总结出许多经验，尤其需要注意的是以下几点：第一，项目融资中最主要的三种担保形式就是完工担保、资金缺额担保，和以“无论提货与否均需付款”、“提货与付款”、“供货或付款”这样性质的合同为基础的项目担保。这三种担保几乎对于每一个国际项目融资来讲都是必不可少的。第二，项目开发，尤其是基础设施项目的开发，一定需要在事前获得政府的批准或支持，并对有关外汇、管理、项目用地、基础设施等问题作出相应的安排，否则贷款银行难免心存疑虑。第三，

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设计融资结构时一定要根据项目实际情况灵活加以应用，例如在湖南省郴州火力发电厂项目中，就是利用了日本进出口银行的出口信贷资金，并据此与供应设备和建设工程的日本公司所组成的财团达成了“交钥匙”合同，解决了完工风险的问题。

参考文献：

【1】 张极井，《项目融资》，2003，中信出版社。

【2】 崔萌，《国际融资实务》，2006，中国金融出版社。

【3】 汤伟刚，李丽红，《工程项目投资与融资》，2008，人民交通出版社。

【4】 张永照，牛长山，《环境保护与综合利用》，1992，机械工业出版社。

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