为小产权房的房屋,法律是否允许私自转让、买卖?
作者:张心富 来源:找法网 日期:20xx年08月23日
作为小产权房的房屋,法律是否允许私自转让、买卖? ------庞某某诉姜某房屋所有权确认案
相关法律、政策规定:
1、《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
2、《民法通则》第七十二条 财产所有权的取得,不得违反法律规定。
第一百一十七条 侵占国家的、集体的财产或者他人财产的,应当返还财产,不能返还财产的,应当折价赔偿。 3、国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第十条、严格规范农村集体土地确权登记发证行为,结合全国土地登记规范化检查工作,全面加强土地登记规范化建设。严格禁止搞虚假土地登记,严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在
农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。
4、《最高人民法院2011全国民事审判工作会议纪要》第十五条 在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售,应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定,认定该买卖合同无效。
将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同,不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的,应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。在确定合同无效后的损失承担时,应综合考虑当事人的过错,避免处理结果导致当事人利益的失衡。
典型案例:
庞某某系姜某前夫庞东的父亲。诉争的房屋位于临沂市兰山区聚才小区(属小官路居民委员会管辖)17排X单元XXX室。该房屋系还建房,至今尚未办理房产证。临沂市工贸发区小管路居民委员会于20xx年7月22日开具的收款票据上载明的诉争房屋购房人为邵某某。20xx年7月26日,邵某某与庞某某签订房产买卖协议一份,将该房卖给庞某某。姜某与庞东于20xx年12月登记结婚,婚后姜某及其他家人自20xx年年初至20xx年一直共同居住在诉争房屋内,为照顾孙女,庞某某经常在该房屋居住。因婚后感情不合,庞东曾先后于20xx年9月8日、20xx年5月20日两次诉至临沂市兰山区人民法院要求与姜某离婚,后兰山区人民法院于20xx年8月18日作出判决,准予庞东和姜某离婚,但未涉及本案诉争财产。
诉讼情况:
庞某某诉称:其于20xx年7月26日合法取得诉争房屋,因姜某无房居住,便同意先由姜某居住,在自己使用时姜某应及时搬走。后在庞某某急需用房,找姜某索要时,姜某故意不接电话,避而不见。
姜某辩称,涉诉房屋是姜某与庞东结婚时,庞某某于20xx年年初赠与他们的,现已超过两年以上,庞某某无权收回,该楼房应归其所有。
争议焦点及法律分析:
本案诉争的房屋属“小产权房”,邵某某与庞某某签订的房屋买卖合同是否有效?该怎样处理?
现实生活中,一般将国家房产部门颁发的房产证称为“大产权房”,其他主体发的称为“小产权房”。小产权房也分两种:一种是在集体建设用地上建成的,即在宅基地上建成的房子,只属于该集体组织成员,该组织成员以外的民事主体无权购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。 根据《土地管理法》的规定,农民集体所有土地的使用权不得转让、出让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有。村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可和保护,也不能办理土地使用证、房产证等合法手续。由此可见,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或者出售的。《民法通则》第七十二条规定,财产所有权的取得,不得违反法律规定,国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确
权登记发证的若干意见》也指出,对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。《最高人民法院2011全国民事审判工作会议纪要》第十五条也规定,在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售,应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定,认定该买卖合同无效。
因本案涉诉的房屋属性为“小产权房”,庞某某与房屋所有人邵某某签订房屋买卖协议,并已支付相应价款,但因该房不能向非本集体成员的第三人转让或者出售,故本案的房产买卖行为实属无效。鉴于现实生活中小产权房的买卖行为普遍存在,为了在一定程度上保护买受人的利益,此处的无效一般理解为买受人不能取得房屋的所有权,但在房屋所有人主张买卖行为无效前,仍然可以取得该房屋的使用权、居住权 ,本案中的房屋所有人同意庞某某有权使用涉诉房屋,所以,庞某某所获得的仅是涉诉房屋的使用权而非所有权。
因庞某某对涉案房屋没有所有权也就无权处置,即使处置了也是无效行为,而且庞某某也不认可将房屋赠与姜某,姜某对于赠与一事也未能举证证明,因此房屋已赠与姜某是主张不能成立。根据《民法通则》第一百一十七条关于“ 侵占国家的、集体的财产或者他人财产的,应当返还财产,不能返还财产的,应当折价赔偿”的规定,姜某的行为已构成侵占他人财产的行为,且具有返还涉案房屋的可能,故其应将本案涉诉房屋予以返还。
裁判要旨:
临沂市兰山区人民法院经审理认为,20xx年7月26日庞某某与邵某某签订的房产买卖协议,系双方真实的意思表示,邵某某之妻亦同意将本案涉诉的房产卖与庞某某,但因该房系还建房,尚未办理房产证,故在庞某某与邵某某签订协议后,庞某某即对该房屋享有居住使用权,现庞某某要求姜某搬出该房屋,事实清楚,理由正当,证据充分,予以支持。该房屋系姜某与庞某某之子婚前所购买,姜某 虽然主张在其与庞东结婚时,庞某某已将该房屋增给了他们夫妻,因庞某某不予认可,姜某也未提交证据证实其主张,故本院对姜某的该主张不予采信。据此法院判决:1、诉争房屋归庞某某使用;2、姜某于本判决发生法律效力后三十日内搬出该房屋。3、驳回庞某某的其他诉讼请求。
民事诉状
原告:XXX,女,汉族,XXX年XX月XX日出生,农民,住XX省XX市XX区XX镇XX村XX号,电话:XXXXXXXXX 被告:XXX,男,汉族,XXX年XX月XX日出生,农民,住XX省XX市XX区XX镇XX村XX号,电话:XXXXXXXXX 诉讼请求:
1、请求判令解除原、被告之间的婚姻关系。
2、请求判令原、被告的婚生子XXX由被告抚养,并承担XXX的所有抚养费。
3、本案的诉讼费有被告承担。
事实与理由:
XXX年原、被告经人介绍认识,之后开始同居,于XXX年4月25日生育有一子XXX。20xx年11月6日双方在XXX民政局登记结婚,双方均系再婚。原、告被告双方认识时,感情尚好。但自从原告怀孕后,被告开始对原告冷淡,以致越来越疏远。且被告开始不再支付家庭开支,而由原告独自承担,甚至在XXX生病时,被告都不管不顾,为此双方经常吵架,已到了不可调和的地步。现原、被告已经分居XXX个月有余。双方婚姻存续期间无共同财产。原告现在外打工,收入微薄,且有一女儿(系原告第一段婚姻所生子女)需要独自抚养,无力承担牛殿龙的抚养费;而被告从事运煤生意,收入颇丰,除双方婚生子XXX之外,无其他子女需要抚养,被告有能力独自承担XXX的抚养费。原
告认为被告在收入颇丰的情况下,未对妻子儿女尽到一个丈夫和父亲应尽的责任,导致原、被告双方感情破裂,再无和好可能。 现原告为了维护自己的合法权益,特向贵院提起诉讼,恳请贵院查清事实,依法裁判。
此致
XXX人民法院
具状人: 月 年 日
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