为了孩子上一个好学校，20xx年开学前，我将非学区的房子卖掉，并办了公积金贷款，同时买了某双学区房，购房的过程是漫长的（一共用了将近四个月的时间），从卖房到买房以及办理过户，我都没有找中介。买房期间，也有中介看到我在赶集网、58同城网上发布的信息，（一般打开这两个网站，第一屏甚至第二屏的信息大多数都被中介占据。这样就给人感觉发布卖房子的都是中介公司，难以跟业主直接联系交易。）找上来打电话代为办理，但是都被我拒绝了。

通过整个买卖过程，基本搞清了房屋中介公司运作的过程，以及买卖过户的程序。

准备买卖房屋的朋友，看了我的文章，应该就可以按图索骥自己办理房子信息发布以及买卖手续.

四、购买二手房安全吗？如何确保二手房的交易安全

实际上，只要你注意做好交易关键的几个过程，个人自己办二手房交易是非常安全的。特别是由于陌生人很多话可以直截了当的说，实际上是越是陌生人越安全，于是陌生人价格越好谈。为了安全，要尽量避免与亲戚朋友交易房产。

一方面，政府为了确保二手房交易的安全，在整个交易过程中设置了很多安全程序，虽然这些程序给我们的交易过户带来了非常多的麻烦，但是你要知道，越是麻烦的交易过程，就越是安全。

1、调档案的程序。我个人认为这是政府设计的安全交易的第一道屏障。通过调出的档案，房产部门可以给出你要买的房子是否真实合法，是否手续齐全，是否有房产纠纷，是否有法律纠纷。

2、交易过程中，政府规定了出示大量的买卖双方的证件，包括身份证、房产证、户口本、土地证、户口本、契税、夫妻双方的结婚证等等等等，非常多，并且交易过程必须是本人到场，亲自签字按手印。

如何确保交易安全：

1、双方在达成二手房交易意向的时候，要草签一个合同，规定好如何付款，地下室是否免费、装修是否完好、家电是否附送、室内家具物品是否附送、车位是否附送、户口迁出时间。避免后遗症，如果万不得已与熟人交易，买卖双方也必须要拉开面子说明这些问题。

2、交易安全主要是在房款资金的结算过程，买卖双方都要确保安全，不论有没有中介参与，一定要注意以下几项：一是交易过程中除了中介费以外，不要给中介任何钱，特别是首付款等房款。二是一定要按照草签的资金结算方法进行结算。三是所有资金必须通过交易双方名下的银行卡进行划转，除了定金外不支付现金，并留下转款凭条作为证据。四是一定要在银行柜台前办理，这样可以留下银行的监控录像。五是资金划转的每一个过程都要留下纸质记录，并且双方签字按手印。六是卖方每移交一份资料，特别是房产证、土地证、契税等，一定要留下纸质记录，双方签字按手印。

3、房款通常要分三步骤支付。

首先是支付定金，金额依据房产价值而定，大约在1万元左右不等，买方在验证完卖方证件及产证后，草签一个合同，支付定金，开始进入交易程序。

其次是交付首付款。卖方在收到定金款后，将契税等前期要办的一些证件原件手续给买方去办，卖方先持有房产证，待交易或调档时候再一起带去。这时候你不用担心，因为没有你本人的出现，不提供你的（卖方）的身份证、户口本、结婚证等，买方是无法交易过户的。同时要提供给对方（买方）前期手续要准备的各种复印件，大约每种要复印5份，交复印件的时候要留下纸质移交的记录。

在华凌交易大厅调完档案后，确认房产合法有效、无法律纠纷可以交易，卖方就可以将首付款付给对方，金额方面通常是双方约定数量，通常民间约定俗成的是，如果是贷款的将银行确定的贷款首付款金额或公积金中心确定的首付款金额给对方。卖方收到首付款后，将房产证交给买方。

第三笔钱是在房产证过户前期手续办完之后，过户之前，将最后一笔款划转到卖方名下。然后直接去房产交易大厅交易过户。也可以留下1万元左右，在过户土地证之前支付最后一笔款。

六、交易时间和周期：

1、二手房产交易时间可根据当月全市房产交易数量估算，当月交易人数多少不等。预约周期长的，交易时间就长，预约时间大概4天到12天不等。从草签交易合同交付定金开始，预计调档1天，上传资料及缴纳契税1天，交易根据预约时间不同4-12天不等，房产证制证周期4-6个工作日（不含周末节假日）。因此，全额付款的交易，估计共需15-20日左右拿到新房产证。

2、办理二手房商业贷款的，根据商业银行审贷效率，大约另加25-35天左右时间（含周末节假日）。

3、办理二手房公积金贷款的，大约另要25-35天左右（含周末节假日）。

七、针对自己的情况有制定购房计划

1、一年中什么时候买房子最合适？

如何选择一年终最恰当的交易时间。通常春季、夏季是二手房交易比较活跃时期。

八、贷款事项

1、商业贷款银行的选择。可优先考虑自己单位代发工资银行，这样还月供比较方便，或其他银行商业都可以。联系商业银行，可以采取直接到就近的银行询问是否办理住房贷款业务的方法。事实上，同一个银行，不是每一个营业部或分理处都办理房贷业务，只有较大的营业部才办理房贷业务。找到办理房贷业务的部门后，询问所需手续、资料和程序，然后办理商业质押贷款。需要注意的是，商业贷款是先办理贷款手续，银行审核完毕没有问题后，再办理过户房产证，然后再拿到新办理的房产证去就近的房产交易大厅，办理它项权证给银行，银行拿到他项权证后放款。通常银行放款在短暂到卖方人账户后，将迅速打到卖方人的账户，安全性比较高。

2、公积金贷款，按照所属公积金中心指定的银行办理即可。公积金贷款要先过户完，再到公积金中心提取余额，提取完余额再办理公积金贷款。公积金中心审核完后，按照要求，办理抵押的它项权证给银行，签署贷款协议，放款。

九、购买二手房的具体交易过程

1、交完定金并签订协议合同后，向售房人要房产证、夫妻双方身份证及结婚证、户口本复印件各5份。本人准备好夫妻双方身份证及结婚证复印件各5份。

2、到华凌交易市场办理调档手续。须由非常所购房的业主本人持本人身份证及房产证以及相关复印件办理。（带上储蓄卡缴费）

3、拿着调档手续，确认出售方无产权纠纷，到华凌市场办理资料上传手续，然后当天即可直接到宏怡小区旁的契税大厅缴纳契税，如果将来要使用夫妻双方的公积金贷款，纳税时一定要说明是夫妻双方共有纳税，税票一定要打2个人的名字。（带上储蓄卡缴税）

4、到就近的片区的房产交易大厅办理房产交易，先由售房人本人拿着房产证身份证到交易大厅预约交易#4@p。并到前台由售房人本人拿着房产证身份证索要《购房合同》《个人住房信息调查表》《房屋权属转移登记表》，并在交易前填好，注意，双方签字画押部分不要填，要在交易人员面前填写。

5、预约到期后，买卖双方夫妻本人均到场。下一步要贷款的，交易前现将首付款通过银行窗口打入对方账号，售房人收到款后，要给买房人手写一份收款收条，并签字画押。

6、到窗口交易（注意要带上储蓄卡缴费），手续办完后，到了一个窗口缴纳大约几百元过户费。缴纳完过户费后，窗口会给你一个#5@p，4-6个工作日后，按照窗口的预约时间，领取新的房产证。

7、领取房产证。先到前台领取叫号#4@p，然后到相应的窗口领取新房产证。

十、购房先支取公积金再办理公积金贷款，支取公积金过程如下：

1、房产证交易完成，拿到房产证后，首先联系公积金中心，联系公积金中心指定的评估公司进行评估，将房产证复印件、双方身份证复印件给评估公司，先行评估。

2、拿到房产证八个工作日以后，到华凌房产中心一楼，调档，调档时说明是办理公积金贷款调档（带上储蓄卡），要求调2份，调完档案后，将调档的材料复印2份备用。

3、到本单位财务领取公积金贷款用的支取书、审批单。

4、到公积金指定的银行窗口，说明办理公积金，用自己名下的储蓄卡，要2个银行#4@p（支取各一次小额即可），提款机#4@p无效。

5、将上述资料交到公积金中心进行审核。要说明是夫妻双方支取还是一人支取。（资料：提取人身份证原件、复印件；夫妻双方结婚证原件、复印件；夫妻双方单位的公积金支取书、审批单；已过户的房产证原件、A4不缩印的复印件；调档的原件、复印件；契税原件、复印件；卖房人的身份证复印件；储蓄卡银行#4@p1份）

6、审核完后，带着材料到公积金中心指定的银行且是指定的营业所办理支取手续，手续办完后，当日公积金余额即可划款到储蓄卡。

购买二手房四大禁忌 最忌不做产权调查

20xx-01-24 来源：金融投资报

1.不做产权调查

对二手房进行产权调查并不是什么困难的事情，毕竟二手房的产权分为商品房、公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不同的种类在购买时的政策也是不同的。其次，还应该调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问

题，否则很容易产生纠纷。

2.急于交定金

没有了解意向购买的二手房的全面情况就急于交定金是不明智的。因为按照合同约定，在大多数情况下，定金是不退的。所以，除非自己对该房的情况非常了解，否则就不要急于交定金。毕竟现在是买方市场，没有必要那么急于成交。

3.爱屋及乌

很多人在看房时都容易犯一个错误——只关注某一方面而忽视了其他方面。如遇到价格便宜、喜欢的复式结构，却忘记了测量一下上下两层的层高；看中小区的良好景观却忘记了超高物业费给自己带来的压力……作为购房者应该时刻保持冷静，只根据片面的喜好买房是要不得的。

4.轻信虚假报价

二手房交易的最大“水分”就是价格的不透明化。所以，在买房之前就要对同区域、同档次的二手房价格有个详细的了解。这里推荐大家一个方法——在买房之前走访一下距离该房最近的大型的、信誉好的中介公司，通常就可以得到一个比较合理的价格。切勿轻信小中介、网络上的虚假报价，使自己承受不应该有的损失。

 

第二篇：二手房

在中介商从业过程中，不规范的做法是随处可见的。比如无经纪人资格的中介商借证开店；房屋挂牌时不经市场评估随意开价；经纪人互相抬价，争抢房源等等。

而另一类暗箱操作——零首付也将随着网上交易系统的完善而被杜绝。以实际交易80万元的房子为例，房产在转按揭的时候，中介商会承诺以100万元向银行贷款，即首付20万元，贷款80万元。这实际上就做到了零首付。“而这种借用金融杠杆的行为在新的三流合一的交易系统里是能够规避的。”

期房炒卖一直是令政府非常头疼的违规交易之一。例如发展商先是以定单形式与购房者签订协议，待期房转现后再办理产权交易。而这些手持定单的购房者通过中介公司，向有购房意向的消费者推销定单，每单赚取一定利润。由于定单更改是法律允许的，这种经转手倒卖，又可随意调整价格的定单到正式签约时就无形中提高了房价。

另外，还有一些期房在预售合同阶段就在二手中介挂牌，由于没有产权证，这些交易其实都是没有法律效用的个人协议。而买家其实买到的只是一个承诺，即在交房后，再实现产权更名。但是，如果这种交易循环几次，即二手房在没有拿到产权证时也在中介挂牌，将这一承诺再卖出去。几经易手后，如果这一过程中某个环节一旦出现问题，最后收房人的损失可想而知。

很多楼盘，刚开盘就没有房子卖了。如果你到售楼处询问，售楼

员多半会告诉你，房子卖完了，或只有少数房型不好的房子。可是如果你到附近中介打听一下，这里却很可能有新盘的房源，而且都是好房子。事实上，售楼员会直接把房子留给中介，中介在推销房子时会收取一定的介绍费，并与售楼员分成。

可见，规范中介市场仍有待政府和监管部门的进一步探索。

按照中介服务收费的有关规定，房价评估费属于政府指导价范围，中介代理房价评估的可以收取评估费，而贷款担保费并不在政府指导价范围内，就算中介帮忙办理贷款，也要双方在委托合同里协商确定收费标准。像王先生这样自己找到评估公司、自己办理贷款的，除了中介费外，不用再支付其他费用。 记者走访了一些房产中介，发现收取贷款担保费的现象非常普遍。

当下，一个“二手房”买主，被无良房产中介多收几千、甚至几万元“冤枉钱”，已经不是什么稀奇事了。房产中介巧立名目乱收费重新抬头。

为此，日前，市物价局、房产管理局专门发文，紧急制止房产中介服务机构乱收费不法行为，其中，根本没有提供服务而胡乱收取的“网签费”、“商业抵押贷款担保费”等，被重点叫停。

该文件还重申了省里明确规定的房产中介服务政府指导价标准，并特地制作了房产中介服务收费价目表等，指导、规范房产中介服务收费行为。

巧立名目，收费“乱象”又现

“一些无良房产中介，抓住二手房买主不熟悉行情、不了解收费规定以及急于成交等心理，趁机巧立名目乱收费，就必须加以制止、查处了。”市物价局有关负责同志一针见血地指出，近几个月来，我市部分房产中介服务机构服务行为不透明，收费行为不规范，群众反映强烈，已成为市民投诉的热点。

从今年以来已经查处的案件来看，一些房产中介业主普遍采用的手法是：先大肆渲染“二手房”交易的红火“行情”，再利用“二手房”买主急于成交心理，故意对收取哪些代理费用、收取多少费用，含糊其词，用“比行规便宜”、“比别的中介收得少、收得低”等等，让“二手房”买主先签好协议，直到“二手房”买主想领取房产证、土地证时，才告诉买主要收这个费、那个费，而且一般都是“按规定”的上限收取，还往往夹带着一些巧立名目的乱收费。“二手房”买主因为担心纠缠不清，影响了领取房产证、土地证，一般只好“吃哑巴亏”。

市物价局有关负责同志指出，对于政府没有明文规定收取的费用，但“二手房”买主却自愿通过协议约定，付给房产中介的费用，物价部门也不便干预，只能提醒广大“二手房”买主，在签订协议时，一定要逐条看清。

规范收费，政府早有明文规定

“房产中介可以收取的费用种类、费用标准，政府早已有了明文规定。”市物价局有关负责同志介绍说。具体如下：

一是房屋租赁代理费：无论租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准计收。租赁代理费由租赁双方各承担50%，合同另有约定的、从其约定;

二是权证代理费：中介服务企业接受单项委托，单独代办房屋交易过户手续和房屋所有权证或单独代办土地使用权变更和土地使用证的，按每户不超过50元收取代办服务费;同时代办“两证”的，按每户不超过80元收取服务费。具备房地产中介资格的商品房销售单位，接受购房者的自愿委托，集中成批代办“两证”的，按每户不超过60元收取;

三是抵押贷款代办服务费：中介服务企业接受委托，代办购房抵押贷款相关手续的，按每户100-300元收取服务费;

四是房地产价格评估费：以房产为主的房地产价格评估费由具备房地产估价资格的评估机构按照房地产的评估价格(价值)总额采取差额定率分档累进计收。

市物价局有关负责同志特别指出，“二手房买卖代理费”是提供二手房买卖(置换)服务的收费，包括提供信息登记、信息咨询、买卖(置换)配对、陪同看房、参与洽谈、签订合同、物业交割和代理交易、过户等相关服务。房产中介服务机构应根据委托服务内容的多少，与委托方协商具体的收费标准。

明明白白，推出统一表格

针对当前部分房产中介收费不清楚、不明白的现状，市物价局、房产管理局专门设计了3张统一格式的表格，加以规范。(见附表)

同时，要求各房产中介服务机构应当在其经营服务场所或收费地点的醒目位置公布服务程序或业务规程，并按规定格式公布服务项目、服务内容、计费方式、收费标准等;房产中介服务机构应当向委托人开具合法票据，提供服务的内容较多或者同时提供多项服务的，应提供服务清单，具体标明收费项目、标准和金额明细等。

 

第三篇：标准二手房买卖合同范本

二手房买卖合同

卖方：_______________(简称甲方)身份证号码：_____________________

买方：_______________(简称乙方)身份证号码：_____________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______县_____小区________________________拥有的房产，建筑面积为_____平方米(详见房屋所有权证第__________号)，土地使用面积为_____平方米(详见房屋土地使用权证第__________号)。

第二条 上述房产的交易价格为：人民币___________元整(大写：____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整作为购房定金。

第三条 付款时间与办法：甲乙双方经协商后同意，乙方承接甲方银行按揭贷款____万____仟____佰____拾____元整,剩余房款以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方。

第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。因不可抗力等非甲方原因造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。

第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担。

第六条 违约责任：甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，购房定金归甲方所有。若乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向甲方支付购房款10%违约金。

若甲方中途违约，以乙方所付定金的双倍给乙方。若甲方未按本合同规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价10%的违约金。

第七条 本合同主体

1.甲方是______ ______共______人。

2.乙方是______ ______共______人。

第八条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

第九条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

第十条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。

第十一条 本合同一式两份。甲方产权人一份，乙方购房者一份。

第十二条 双方约定的其他事项：

出卖方(甲方)：_________________ 购买方(乙方)：__________________ 身份证号码：_______________ ___ 身份证号码：__________ _________ 电 话：____________ _______ 电 话：_________ ___________ 日 期：_______年____月____日 日 期：_______年____月____日